樓市:泡沫蓄勢(shì)

信貸資金流入加速了樓市“量?jī)r(jià)齊升”,但資產(chǎn)“泡沫化”隱憂不容忽視

《財(cái)經(jīng)》實(shí)習(xí)記者 慈冰

僅僅半年前,大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還在為錢所困。但在天量信貸資金的支持下,開(kāi)發(fā)商的苦日子終于結(jié)束了。

6月30日,北京市土地整理儲(chǔ)備中心,位于東三環(huán)外的廣渠路15號(hào)地塊以40.6億元的天價(jià)成交,成為北京“新地王”。最終贏家是方興地產(chǎn)中國(guó)有限公司(香港交易所代碼:00817,下稱方興地產(chǎn))的一家關(guān)聯(lián)公司,其“不說(shuō)話、不算賬、頻舉牌”的拿地方式,讓所有參與者嘆為觀止。

開(kāi)發(fā)商重新大手筆拿地,主要?dú)w功于信貸資金的及時(shí)輸血。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),今年1月至6月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為5381億元,同比增長(zhǎng)32.6%;個(gè)人按揭貸款為2829億元,同比增長(zhǎng)63.1%。

信貸資金流入,加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”。6月,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%,自2008年11月以來(lái),首次出現(xiàn)同比上漲;環(huán)比上漲0.8%,漲幅連續(xù)四個(gè)月放大。以去年樓市遭遇深度調(diào)整的廣州市為例,6月廣州一手住宅成交均價(jià)為9676元/平方米,二手房成交均價(jià)為8000元/平方米,已相當(dāng)于2007年的最高位。

樓市快速回暖,已經(jīng)引起了監(jiān)管部門的重視。4月和6月,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)兩次下發(fā)通知,重申嚴(yán)格“二套房貸”政策。一些有識(shí)之士則認(rèn)為,寬松的貨幣政策已經(jīng)成為炒家進(jìn)入樓市的最大助力,在剛性需求尚未得到有效支撐的情況下,可能進(jìn)一步催生房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

央企出手

拍得“新地王”,讓昔日低調(diào)的方興地產(chǎn)一夜成名,同時(shí)也被貼上“哄抬地價(jià)”的標(biāo)簽。方興地產(chǎn)一位工作人員對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示了內(nèi)心的委屈:“我們只是按照既定方針做,沒(méi)想到惹起這么大的波瀾?！?/p>

方興地產(chǎn)于2007年8月在香港交易所上市,旗下?lián)碛猩虾＝鹈髲B、北京凱晨世貿(mào)中心等多個(gè)知名高端地產(chǎn)項(xiàng)目。中國(guó)中化集團(tuán)公司通過(guò)旗下全資子公司持有其69.74%的股份。中化集團(tuán)是中國(guó)四大國(guó)家石油公司之一,也是中國(guó)最大的化肥進(jìn)口商和磷復(fù)肥生產(chǎn)商。

根據(jù)方興地產(chǎn)年報(bào),截至2008年底,公司尚有現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物50億港元。今年年初,又通過(guò)配股形式融資27億港元,并獲得銀行授信合計(jì)245億元。目前,方興地產(chǎn)凈負(fù)債率只有26%,而行業(yè)平均負(fù)債率水平為70%左右。

“財(cái)大氣粗”的央企不僅僅是方興地產(chǎn)一家。近幾個(gè)月來(lái),北京、上海、廣州、深圳、重慶等地的“地王”,買家都是大型國(guó)有企業(yè)。除了保利地產(chǎn)(上海交易所代碼:600048)、華潤(rùn)置地(香港交易所代碼:01109)等國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)商,中鐵、中冶、中國(guó)電子集團(tuán)等甚少在拍賣場(chǎng)上露面的大型央企也頻頻出手。

央企大手筆投資房地產(chǎn),與中國(guó)寬松的貨幣政策有很大關(guān)系。央行數(shù)據(jù)顯示,今年前六個(gè)月,全國(guó)新增貸款7.37萬(wàn)億元,同比多增4.92萬(wàn)億元,其中大部分信貸資金進(jìn)入了國(guó)有企業(yè)。但是,實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖的道路依然漫長(zhǎng),手握大量資金的國(guó)企必須尋找新的投資出路。

以中化集團(tuán)為例。中國(guó)石油化工協(xié)會(huì)5月份產(chǎn)量分析顯示,部分行業(yè)裝置開(kāi)工率仍然嚴(yán)重不足,產(chǎn)能結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題突出。集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《財(cái)經(jīng)》記者表示,去年以來(lái),中國(guó)出口貿(mào)易大幅下滑,中化集團(tuán)的農(nóng)業(yè)、能源、化工、金融等主業(yè)均受到?jīng)_擊,影響一直持續(xù)到今年上半年。

SOHO中國(guó)(香港交易所代碼:00410)董事長(zhǎng)潘石屹分析認(rèn)為,受產(chǎn)能過(guò)剩影響,手握大量現(xiàn)金的央企“不可能再去興建電子廠、化工廠,只能投資房地產(chǎn)、購(gòu)買土地”。

開(kāi)發(fā)商“解套”

除了央企,受銀行信貸放寬及樓市銷售回暖的刺激,大型開(kāi)發(fā)商的資金狀況也得到了改善。而一年前,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還在一份內(nèi)部調(diào)研報(bào)告中指出,開(kāi)發(fā)商資金緊張已經(jīng)影響到了企業(yè)生存。

今年以來(lái),綠城中國(guó)(香港交易所代碼:03900)、SOHO中國(guó)、世茂地產(chǎn)(香港交易所代碼:00813)、凱德置地、瑞安集團(tuán)等多家大型開(kāi)發(fā)商都獲得了超過(guò)100億元的銀行授信。保利地產(chǎn)、首開(kāi)股份(上海交易所代碼:600376)、金地集團(tuán)(上海交易所代碼:600383)等公司的增發(fā)方案已經(jīng)獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn),或即將進(jìn)入審批程序。

雖然房地產(chǎn)未能列入國(guó)家十大產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興計(jì)劃目錄,但是2008年底,國(guó)務(wù)院辦公廳就下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》,各地方政府和金融機(jī)構(gòu)也紛紛出臺(tái)了配套細(xì)則。

以北京市為例,政府除要求商業(yè)銀行加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品房建設(shè)的信貸支持,鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)債,拓寬直接融資渠道,還允許開(kāi)發(fā)商適當(dāng)延期支付土地出讓金。一些金融機(jī)構(gòu),則主動(dòng)為開(kāi)發(fā)貸款做了展期。

雖然銀行始終對(duì)房地產(chǎn)泡沫可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)保持警惕。不過(guò),大部分商業(yè)銀行相信,與制造貸款相比,開(kāi)發(fā)貸款相對(duì)更為安全,也更有利可圖。中國(guó)工商銀行融資部門的一位內(nèi)部人員就對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示,對(duì)開(kāi)發(fā)商授信,可以幫助銀行開(kāi)展資金、理財(cái)、國(guó)內(nèi)外結(jié)算、個(gè)人按揭、銀行卡等一系列金融業(yè)務(wù),獲得更多客戶和收益。因此,商業(yè)銀行一直對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)偏愛(ài)有加,執(zhí)行政策也相當(dāng)寬松。

2009年春節(jié)后,在各地政府不遺余力的救市努力下,積壓了近一年的自住型購(gòu)房者終于入市。上半年,北京、上海、廣州等全國(guó)一線城市住宅成交量屢創(chuàng)新高,出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”。銷售回暖不僅為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了充沛的現(xiàn)金流,也提高了市場(chǎng)預(yù)期,多家企業(yè)紛紛調(diào)高了下半年的銷售目標(biāo)。

“二套房貸”預(yù)警再起

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為,上半年個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)達(dá)到了驚人的63.1%,說(shuō)明市場(chǎng)需求非常旺盛,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了市場(chǎng)供應(yīng)。

不過(guò),這一建立在寬松信貸基礎(chǔ)上的需求增長(zhǎng),背后可能蘊(yùn)含著新的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。4月以來(lái),中國(guó)銀監(jiān)會(huì)接連下發(fā)通知,重申“二套房貸”有關(guān)政策,便顯示了監(jiān)管者對(duì)這一問(wèn)題的擔(dān)憂,再次觸動(dòng)了樓市的敏感神經(jīng)。

6月22日,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》,要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的研判,除嚴(yán)格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)、完善按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管控制度,還要嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策,“不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查為由放棄‘二套房貸政策約束,不得自行解釋‘二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)?！?/p>

雖然目前部分城市的“二套房貸”,仍然參照“一套房貸”的優(yōu)惠政策執(zhí)行,不過(guò)中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為,監(jiān)管部門收緊“二套房貸”,向市場(chǎng)傳遞了明確的信號(hào),對(duì)成交量也會(huì)起到一定的抑制作用。

此前,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心曾主持召開(kāi)過(guò)一次內(nèi)部會(huì)議,與會(huì)的建設(shè)部官員表示,市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)正在發(fā)生明顯變化,國(guó)家刺激需求的寬松貨幣政策已經(jīng)成為炒家進(jìn)入樓市的絕佳“理由”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1月至6月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共完成土地購(gòu)置面積1.36億平方米,同比下降26.5%;全國(guó)房屋新開(kāi)工面積4.79億平方米,同比下降10.4%。

聶梅生分析認(rèn)為,受去年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響,開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆橐欢冉禍?同時(shí)放慢了開(kāi)發(fā)步伐,策略上主要以消化庫(kù)存為主,新增供應(yīng)速度有所放緩。

以北京市場(chǎng)為例,2008年年底,北京市存量住房接近3000萬(wàn)平方米,當(dāng)時(shí)市場(chǎng)預(yù)計(jì)需要兩年時(shí)間才能消化完。但截至7月12日,北京市可售期房與未簽約現(xiàn)房面積只剩下1506萬(wàn)平方米,半年時(shí)間消化了一半。

DTZ戴德梁行策略發(fā)展顧問(wèn)部董事王晨則認(rèn)為,土地購(gòu)置面積和新開(kāi)工面積下降,反映了市場(chǎng)對(duì)今后一兩年的預(yù)期,如果供應(yīng)量繼續(xù)減少,房?jī)r(jià)還會(huì)有一定程度的上漲。

針對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的供應(yīng)不足的局面,市場(chǎng)人士認(rèn)為應(yīng)該加大土地供給,改善土地供應(yīng)方式與“招拍掛”規(guī)則,從制度上規(guī)避“地王”現(xiàn)象推高房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。北京市已經(jīng)決定投入1000億元用于土地儲(chǔ)備,預(yù)計(jì)下半年將供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地1000萬(wàn)平方米。■

本刊記者楊悅對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)