淺談博樂市地籍調(diào)查特點和方法

根　蓮

中圖分類號：P272文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1673-0992(2009)10-252-01

城鎮(zhèn)地籍調(diào)查是我國各級土地管理部門的一項基礎(chǔ)工作，地籍圖是城鎮(zhèn)地籍調(diào)查的重要技術(shù)資料，其測繪工作在整個地籍調(diào)查中占有十分重要的位置。為加強(qiáng)土地管理工作，更好地依法、科學(xué)、合理地管理好土地資源，落實國家的土地政策，建立健全地籍管理制度，盡快建立規(guī)范的土地市場體系，根據(jù)國土資源部關(guān)于開展地籍調(diào)查工作的有關(guān)規(guī)定，以及自治區(qū)國土資源廳在全區(qū)城鎮(zhèn)開展地籍調(diào)查工作的安排部署要求，經(jīng)博樂市人民政府批準(zhǔn)，開展了博樂市城區(qū)約18.2平方公里的1：500比例尺地籍調(diào)查工作。

為了維護(hù)土地的社會主義公有制，保護(hù)土地使用者的合法權(quán)益，建立健全地籍管理制度，建立博樂市主城區(qū)地籍信息系統(tǒng)，實現(xiàn)博樂市地籍信息查詢，統(tǒng)計，輸出，分析的自動化，形成“數(shù)字化博樂”的空間信息和城市地籍管理信息。經(jīng)新疆金文測繪工程有限公司于2007年度對我市18.2平方公里進(jìn)行了初始地籍調(diào)查工作。相比較而言，博樂市的地籍調(diào)查工作在新疆開展相對較晚，許多縣、市已經(jīng)利用地籍調(diào)查資料開始為地籍管理工作服務(wù)，并取得了非常好的效果。而博樂市的地籍調(diào)查工作正是在其他縣、市成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上開始實施的。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)地籍調(diào)查均未開始，因此，對博樂市地籍調(diào)查中的重點問題，特點，權(quán)源材料，界標(biāo)設(shè)置，確權(quán)，預(yù)留宗等進(jìn)行了必要總結(jié)，以制于完善和指導(dǎo)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地籍調(diào)查工作的開展。結(jié)合本人在此項工作中的實踐，敘述了博樂市地籍調(diào)查中的特點，權(quán)屬材料收集，對界標(biāo)設(shè)置，確權(quán)，預(yù)留宗等具體做法。

一、權(quán)屬調(diào)查

權(quán)屬調(diào)查分街道辦事處、街坊分級進(jìn)行。先按原登記的資料和近年建設(shè)用地的文件核查，然后按變更情況去實地進(jìn)行現(xiàn)場指界和設(shè)置界樁。本次權(quán)屬調(diào)查宗地數(shù)量比較多，密度較大，難度大增加了很多工作量。對國有土地和農(nóng)村宅基地確權(quán)時，界址點落在地面上比較多，使得設(shè)標(biāo)，勘丈，測量增加了工作量。北城區(qū)一些單位用地形式多樣化，權(quán)源材料殘缺不全現(xiàn)象較普遍。戶主外出打工，房屋出租，關(guān)閉，單位倒閉，破產(chǎn)等情況較多，同土地使用者取得聯(lián)系變得困難。住宅小區(qū)要做兩套分?jǐn)偡桨福惶追桨甘前唇ㄖ嫉孛娣e分?jǐn)?，另一套方案按宗地面積分?jǐn)偅诎诂F(xiàn)象較多。權(quán)屬爭議較多，三番五次進(jìn)行調(diào)節(jié)。申報者沒有權(quán)源材料的情況較多，私下轉(zhuǎn)讓買賣較多，少數(shù)違法用地單位和個人，懼怕處罰，拿不出權(quán)源材料，不愿接待地籍調(diào)查人員，不能很好的配合。

二、權(quán)源材料

國有土地使用證，集體土地所有證，宅基地使用證，法院判決書，土地出讓合同協(xié)議書，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出租抵押的文件合同協(xié)議

三、審查收件

審查權(quán)源材料是否是原件。審閱權(quán)源材料中的圖件，數(shù)字，文字等有無劃改現(xiàn)象。檢查權(quán)源材料與申報的名稱，宗地坐落，面積，屬性，用途等是否一致。審查權(quán)源材料是否有效，印章是否齊全正確。審閱權(quán)源材料是否有權(quán)屬爭議。博樂市城鎮(zhèn)地籍調(diào)查的質(zhì)量就取決于權(quán)源材料的收集是否齊全合法，也是權(quán)屬調(diào)查的核心。一般居民和農(nóng)戶，過去都普遍重視房屋所有權(quán)證，對用地手續(xù)與土地使用證都不太重視，因此，房屋所有權(quán)證比較齊全，但用地手續(xù)普遍不全，這為地籍調(diào)查工作帶來了相當(dāng)大的困難。

四、界標(biāo)設(shè)置

為了不影響城市的美觀大方，凡是臨街面界標(biāo)設(shè)置高度一律為0.5米左右，噴涂標(biāo)志用模板并進(jìn)行紅漆噴霧。調(diào)查區(qū)界址設(shè)置按要求分為四類。

1.水泥樁，用于標(biāo)定單位宗地在土質(zhì)地面上的界址點，埋設(shè)時，一般界樁露出地面0.5米左右。

2.界址鋼釘，用于標(biāo)定單位宗在墻體上的界址點。界址鋼釘要牢固打入墻體，稍露出墻面，高度與規(guī)定的噴涂一致，臨街面離地約0.5米左右，其他地方1.2米左右。

3.紅漆噴涂符號，用于標(biāo)定個人宗的界址點和單位宗不適合用界址鋼釘?shù)胤?。高度臨街面0.5米左右左右，其他地方1.2米左右。

4.紅漆指示標(biāo)。用于在墻體上不可到達(dá)的或落在空地四的界址點。一般可用長度為0.2米的直線箭頭符號。并在箭頭下注記數(shù)字，表示從箭頭處豎線起，順箭頭方向到界址點的精確距離。

五、確權(quán)

確權(quán)工作是整個地籍調(diào)查和地籍測量的關(guān)鍵，因此，確權(quán)工作必須在博樂市地籍調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組的組織下，依據(jù)有關(guān)的法律、政策和法規(guī)，結(jié)合實際情況，認(rèn)真執(zhí)行新疆維吾爾自治區(qū)人民政府1997年發(fā)布的《確定土地使用權(quán)和使用權(quán)若干規(guī)定》搞好地籍調(diào)查中的確權(quán)工作。根據(jù)土地申報中認(rèn)定的合法權(quán)源材料，由本宗地和相鄰宗地使用者必須親自到現(xiàn)場共同指界，確定界址點、線、做到權(quán)屬合法，界址清楚，現(xiàn)場調(diào)查核實土地使用權(quán)，共同認(rèn)定界址、界標(biāo)設(shè)置和界址點編號宗地丈量和繪制宗地草圖，填寫調(diào)查表，簽字蓋章。如有爭議要遵循的原則是：尊重歷史，面對現(xiàn)實，既要依據(jù)權(quán)屬材料和政府有關(guān)文件規(guī)定，又要依據(jù)實際情況靈活掌握。

六、現(xiàn)場確界

界址調(diào)查是權(quán)屬調(diào)查的核心，也是地籍調(diào)查的核心工作。土地糾紛中，絕大數(shù)是界址糾紛。土地使用者最為關(guān)心的是權(quán)屬界址認(rèn)定。它是對相鄰雙方的界址狀況進(jìn)行實地調(diào)查，并經(jīng)鄰界雙方和調(diào)查人員的認(rèn)可，通過法律手續(xù)予以確認(rèn)的過程。因此，界址的認(rèn)定必須由本宗地及相鄰宗地使用者親自到現(xiàn)場共同指界。

1.現(xiàn)場核實權(quán)源。首先現(xiàn)場核實合法的身份證件，繼而按照權(quán)源材料核實土地使用者的名稱、性質(zhì)、主管部門、宗地坐落、土地用途、宗地現(xiàn)狀、土地的性質(zhì)以及其他相關(guān)內(nèi)容。

2.認(rèn)定界址點、線。界址認(rèn)定一般沿著房墻、圍欄、護(hù)欄、河流、道路等來共同確定界址點、線。用地單位在具有批文和紅線圖時，原則上以紅線圖為準(zhǔn)確定界線。對出讓國有土地嚴(yán)格按權(quán)源材料確權(quán)。

七、預(yù)留宗

博樂市城鎮(zhèn)地籍調(diào)查共分為4街道，66個街坊，6400多個宗地。其中預(yù)留宗占10％，并對預(yù)留宗調(diào)查表上只按調(diào)查，不申報的方法填寫，對有鄰宗地的預(yù)留宗，鄰宗地要給預(yù)留宗簽字蓋章，預(yù)留宗不給鄰宗地簽字。

八、結(jié)語

博樂市城區(qū)地籍調(diào)查工作已成功完成，這標(biāo)志著博樂市土地管理工作跨上了一個新的臺階，為地籍管理工作提供了科學(xué)的、合法的管理依據(jù)，初步建成“權(quán)責(zé)明確、歸屬清晰、保護(hù)嚴(yán)格、依法流轉(zhuǎn)”的現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度，形成了一套完整、高效的地籍管理體制，更加全面、有效地維護(hù)權(quán)益和服務(wù)社會，對土地管理的各項工作都具有十分重要的意義。