房地產強勢復蘇　幾多歡喜幾多愁？

田聳屹

今年8月份,京城開盤項目的均價達到了16165元/平方米,遠遠高于4月份的12168元/平方米。9月份,京城預計上市的項目為46個,整體開盤均價為13686元/平方米。

房地產的復蘇

從2007年底開始,隨著國家宏觀調控政策的制約和全球金融危機的影響,國內房地產市場陷入了前所未有的低迷狀態(tài)。

經過2008年的深度調整,房地產行業(yè)在2009年上半年實現(xiàn)了“V”型反轉。各主要城市的商品住宅成交活躍、量價齊升,銷售額同比增長57.1%。

6月12日,銀監(jiān)會主席劉明康在北京國際金融協(xié)會春季會員大會上表示:“房地產領域開始復蘇,但持續(xù)性仍值得懷疑?！?/p>

國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,5月份,全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.6%。2008年8月,這一指數(shù)曾出現(xiàn)環(huán)比負增長。在連續(xù)下跌7個月后,終于在今年3月恢復正增長,并且與2006年5月和2007年4月的0.7%漲幅相近。

今年上半年,全國新建商品住房的銷售面積達3.15億平方米,同比增長33.4%,增幅比今年一季度提高24.7個百分點。1至6月,全國商品房銷售面積為3.41億平方米,同比增長31.7%,其中商品住宅銷售面積同比增長33.4%,商品房銷售額為15800億元,同比增長53.0%。

從地區(qū)分布看,東部地區(qū)商品住房銷售面積全面回升,北京、江蘇、浙江、福建、廣東等省份均比去年同期增長50%以上,尤其是北京,同比增幅高達142.2%。中部地區(qū)平穩(wěn)回升,河南、湖南、江西等省份同比增長超過20%。西部地區(qū)全面平穩(wěn)回升,重慶、四川、青海、新疆等省份同比增長超過40%。多數(shù)地區(qū)的二手住房成交量同比增加。

2009年3月以來,我國房地產市場再次進入大幅度上漲的狂飆時期。僅從北京地區(qū)的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,從2009年一季度開始到6月份,北京多數(shù)樓盤的漲幅都已超過20%,甚至一些地段好的優(yōu)質樓盤售價已經超過2007年的最高價,樓市火爆勢頭不言而喻。

同時,人民銀行實施的寬松貨幣政策大大增強了市場流動性,這對促成房地產市場反轉起到了至關重要的作用。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說:“目前,可以說我國房地產市場已經復蘇?！?/p>

土地市場熱火朝天

住房建設需要以土地資源作為基礎,但土地資源畢竟有限,因此土地儲備規(guī)模被開發(fā)商視為實力和后續(xù)發(fā)展能力的象征。誰掌握了有限的土地資源,就意味著誰掌控了房地產市場開發(fā)的主動權。更為重要的是,土地資源的有限性又注定會開辟出巨大的升值空間。

上半年,在不到兩個月的時間里,北京就誕生了4個地王。首先是富力地產,5月21日,它以超出掛牌起始價近4倍的10.22億元天價拿走的廣渠門10號地。6月25日,北京祈連房地產公司在通州九棵樹的地塊上,以17.4億元的高價刷新了廣渠門10號地10.22億元的紀錄,成為新的地王。僅隔一天,成都中澤置業(yè)有限公司以19.6億元拿下北京奧運村鄉(xiāng)地塊。四天之后,紀錄又被新地王廣渠門15號地塊所打破。北京廣渠路15號地的拍賣成交價格最終定為40.6億元,競標成功的中化方興公司成為北京樓市成交總價和樓面單價的“雙重地王”。

“地王”頻出現(xiàn)象絕非北京獨有。僅在6月份,上海、廣州、無錫、寧波、福州等地方都又重新出現(xiàn)了一塊又一塊的天價地,“地王”們不斷刷新同區(qū)域的成交價格。6月26日,經歷80多輪競價,保利地產以38.1億元拿下重慶鴻恩寺“地王”的頭銜。

7月23日,上海將進行新一輪土地出讓。其中,最熱門的青浦趙巷特色居住區(qū)10號地塊已經有58家開發(fā)商領取了掛牌文件,業(yè)內人士已經開始放棄青浦地塊價格將“一團和氣”的想法。

可見,前期的商品房市場異常火爆,大大刺激了開發(fā)商購置土地的熱情。銷售回款后,開發(fā)商手中現(xiàn)金開始充裕,而資本金比例的大幅降低則提高了企業(yè)的投資能力。投資熱情與投資能力雙升,土地需求必然增加,而商品住宅供給有限,很有可能推動地價上漲,加劇土地資源的爭奪戰(zhàn)。

這些“地王”的涌現(xiàn)注定會帶動房價的上漲。這種“面粉比面包貴”的現(xiàn)象給公眾帶來了一個明確的預期,即未來的房價會再上一層樓。

高房價嚇退大批購房者

根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調查顯示,7月北京、上海、廣州、深圳四大城市一手住宅成交價格比年初累計上漲幅度超過30%,天津、成都累計上漲幅度約10%;北京、上海、廣州、深圳等五大城市二手住宅價格比年初累計上漲幅度近20%。全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%,漲幅比上月擴大0.8個百分點;3月份環(huán)比上漲0.2%,4月份環(huán)比上漲0.4%,5月份環(huán)比上漲0.6%。7月份環(huán)比上漲0.9%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。樓價繼續(xù)步步攀升,而普通民眾的購買力早已趕不上其上漲的節(jié)奏。

截至8月份,京城開盤項目的均價達到了16165元/平方米,遠遠高于4月份12168元/平方米的均價。由于房價持續(xù)升高,各地樓市成交量不同程度出現(xiàn)下滑。據(jù)北京房地產交易管理網統(tǒng)計,七、八兩個月商品房成交量持續(xù)下滑,特別是大戶型較多的現(xiàn)房商品房成交量銳減。廣州陽光家緣數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示,8月份網簽6445套,與7月份的網簽總數(shù)6653套相比,減少了3.1%。7月份成交環(huán)比6月份下降了三成,而8月份成交繼續(xù)收窄。戴德梁行最新報告顯示,8月份深圳市新建商品住宅成交量顯著下滑,成交面積為38.60萬平方米,環(huán)比減少29.73%,成交4114套,環(huán)比減少25.25%。

可以看出8月份多項目接連推盤,開盤價格多次上調。樓盤價格上漲速度過快,使得剛性自住需求的客戶難以承受,進而直接打擊了剛性需求的積極性,導致購房者觀望情緒日益濃重,導致了成交量的下降。

中國部分城市房價又開始走高已是一個不爭的事實。在高房價的壓力下,哪怕是中等收入人群,也難以接受。這樣使得大部分購房者再次被高房價拋棄,他們的承受能力無法企及超高的房價,被迫選擇放棄購買,或者去遠郊購買。另一部分則是具有購買能力的人,看到目前房價上漲的速度太快,對房價產生虛高的擔憂,所以持觀望態(tài)度,并等待合理價位的出現(xiàn)。

房價走高,大部分人放棄購買,這樣一來又會抑制國民的投資和消費熱情,減少流動性資金,進而降低社會的整體福利水平。對樓市來說,“寒冬”的再次來臨已為期不遠。