政經(jīng)

“二套房貸優(yōu)惠政策”不該躲躲閃閃

既想要市場,又想要口碑,更想要利益,未免太貪心、太沒有責(zé)任信用意識了

葉檀

高高在上的房價與節(jié)節(jié)攀升的GDP數(shù)據(jù),似乎在告訴我們,房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策快要走到盡頭了。

但房地產(chǎn)市場的政策總是以一廂情愿的美妙猜測居多,監(jiān)管層的辟謠與澄清成為常態(tài)。就在越來越多的銀行加入收緊二套房貸的行列時,11月8日,有報紙卻報道,針對房地產(chǎn)市場首套房和改善型購房利率優(yōu)惠政策要取消、契稅和營業(yè)稅減免取消等傳聞,“記者從銀監(jiān)會內(nèi)部人士處了解到,目前并沒有取消首套房和改善型購房的利率優(yōu)惠政策”。

民眾永遠(yuǎn)都要猜謎,而監(jiān)管部門永遠(yuǎn)都是正確的。7月17日,銀監(jiān)會披露劉明康在第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會上的講話,其中明確表示要控制貸款風(fēng)險,嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。在銀監(jiān)會此后召開的第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會上,劉明康在講話中明確提出,要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動搖,要求商業(yè)銀行要落實與借款人的“面談”、“面簽”制度,并嚴(yán)防住房按揭貸款中的“四假”等違規(guī)行為。

確實,銀監(jiān)會從未承認(rèn)他們曾經(jīng)放松二套房貸。7月23日,監(jiān)管機(jī)構(gòu)再發(fā)聲明強(qiáng)調(diào),銀監(jiān)會對二套房貸政策沒有調(diào)整,始終要求商業(yè)銀行堅持執(zhí)行40%及以上的首付比例。銀監(jiān)會禁令中明確指出,只有改善型住房的二套房貸方可享受比照一套房貸的優(yōu)惠,銀行不得對此有延伸。

巨大的漏洞在于,銀監(jiān)會并沒有對何謂“改善型”住房打上“補(bǔ)丁”,因此,在今年促進(jìn)房地產(chǎn)市場拉動GDP以來,各家銀行對“改善型”住房進(jìn)行了含義最寬泛地解讀,結(jié)果就是,最終市場上幾乎所有的二套住房都與首套住房一樣,享受到了優(yōu)惠的利率政策,即個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。而從7月以后,隨著房貸收緊,各家銀行再次作出各自解讀。交通銀行總行稱,從11月1日起,交通銀行二套房的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)也從個人為單位變成以家庭為單位來審核,而招商銀行等出現(xiàn)不同地區(qū)、不同客戶可以議價的情況。

把改善型住房的定義公諸于眾不就可以了嗎?如此簡單的一件事,非要弄得云山霧罩,無比復(fù)雜,使市場預(yù)期格外混亂,開發(fā)商與銀行的關(guān)系成為決定是否享受優(yōu)惠利率的關(guān)鍵。

模糊政策對誰有利?

一是對政府調(diào)控有利,當(dāng)房地產(chǎn)市場下挫影響投資與內(nèi)需時,監(jiān)管層可以對銀行的“寬泛解讀”眼開眼閉,使房地產(chǎn)市場成為解決中國地方政府收入的“良藥”,成為拉動固定資產(chǎn)投資、帶動相關(guān)行業(yè)投資的中樞;當(dāng)房地產(chǎn)市場一年之內(nèi)在某些城市上漲50%以上,監(jiān)管層則強(qiáng)調(diào)改善型住房與二套房不可同日而語,再次關(guān)上二套房優(yōu)惠利率的閘門。

二是對監(jiān)管層有利,當(dāng)社會譴責(zé)房地產(chǎn)泡沫時,監(jiān)管層可以一而再再而三地澄清,他們從未放松二套房貸,是基層分支行解讀有誤;如果實體經(jīng)濟(jì)處于緊縮而資本市場風(fēng)雨飄搖妨礙財富效應(yīng)之時,監(jiān)管層則會與銀行達(dá)成放松貸款的默契。事實上,熟悉中國銀行業(yè)鐵腕監(jiān)管的人都清楚,監(jiān)管層對銀行掌握生殺大權(quán),銀行高管絕不敢拿自己的項目審批當(dāng)兒戲。

三是對銀行與房地產(chǎn)商有利。對于銀行而言,房地產(chǎn)貸款仍是壞賬率較低的優(yōu)質(zhì)貸款,在房地產(chǎn)市場泡沫崩潰之前,房貸是銀行重要的生財之道。誰都知道,年初是銀行發(fā)放貸款的高峰期,以便收獲一年的利息,央行一季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示,一季度房地產(chǎn)貸款余額新增3364億元,新增房地產(chǎn)貸款中,開發(fā)貸款占比為65.93%。這一數(shù)字較去年升幅明顯,2008年新增房地產(chǎn)貸款中開發(fā)貸款的占比僅為34%,四大國有控股銀行是貸款主力。也就是說,該貸的都貸了。

監(jiān)管層想走市場化之路,就不應(yīng)該害怕亮明觀點,比如,明確讓銀行獲得一定的貸款自主權(quán),可以繼續(xù)通過優(yōu)惠利率拉住VIP客戶,以大客戶彌補(bǔ)中小客戶的流失;如果監(jiān)管層想擠壓房地產(chǎn)泡沫,就有必要明確改善房的概念,以鐵腕整治目前的混亂格局。

既想要市場,又想要口碑,更想要利益,未免太貪心、太沒有責(zé)任信用意識了。