老洋房保護(hù)的商業(yè)邏輯

高艷平

經(jīng)歷60年甚至近百年的風(fēng)霜，除了系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)以及極個(gè)別的私人產(chǎn)權(quán)老洋房保存較好之外，絕大多數(shù)老洋房因時(shí)間的磨礪，一棟房子住進(jìn)“72家房客”，已不堪重負(fù)。

很多在此居住的上海居民愛(ài)恨交織，“聽(tīng)起來(lái)是別墅、洋房，但是廚房衛(wèi)生間都是很多人家合用的?！睆乃寄下费蠓堪徇w的居民如是說(shuō)。

王安憶曾這樣描述花園洋房里的生活：“今天，上海洋房?jī)?nèi)的生涯已經(jīng)變得十分可疑。浴缸和洗臉池上的熱水器龍頭由于年久不用已經(jīng)生了銹，洗澡需用水壺提了熱水倒進(jìn)浴盆，偌大個(gè)浴盆內(nèi)倒進(jìn)一壺?zé)崴畠H夠鋪底。并且這樣的房子，廚房往往在底層，提一壺?zé)崴呱蠘翘菘傆悬c(diǎn)冒險(xiǎn)的味道。房間里的壁爐成了裝飾，且還妨礙面積的使用。映著壁爐深思冥想的美麗圖畫，隱退到極遠(yuǎn)的歷史中去了。”

“最多的時(shí)候，我們一棟老洋房置換出20戶人家?！鄙虾Ｐ旆考瘓F(tuán)副總經(jīng)理丁曙對(duì)《瞭望東方周刊》說(shuō)，從2005年開(kāi)始至今，徐房集團(tuán)已經(jīng)在徐匯區(qū)置換出20棟這樣的老洋房。

盧灣區(qū)的思南路61號(hào)是薛篤弼故居，薛篤弼曾任國(guó)民黨政府甘肅省省長(zhǎng)、民政部部長(zhǎng)、內(nèi)政部部長(zhǎng)、水利部部長(zhǎng)等職，解放后任第二屆全國(guó)政協(xié)委員。這棟帶有近500平方米花園的三層法式小洋樓，就在周公館的不遠(yuǎn)處，本是薛篤弼離開(kāi)政界，1935年到上海任律師后買入的居家之所。

解放后，這棟洋房g由薛家居住。1966年，紅衛(wèi)兵抄家，二樓成為紅衛(wèi)兵司令部；1966年后全部房屋收歸國(guó)有，閘北區(qū)特困戶人住。1973年，薛篤弼去世。1975年，薛篤弼的外孫女一家搬來(lái)居住。經(jīng)歷了“文革”的搶房風(fēng)波，加上薛篤弼的外孫女一家，思南路61號(hào)住了11戶，到2000年思南路改造搬遷時(shí)，人口已達(dá)31人。

私人的力量

上海市政府也曾經(jīng)公開(kāi)表示，“歡迎投資商參與上海的歷史建筑保護(hù)，對(duì)于有貢獻(xiàn)者，將給予獎(jiǎng)勵(lì)及一定的補(bǔ)償?！?/p>

最開(kāi)始對(duì)老洋房進(jìn)行投資修護(hù)的，是一些零星的個(gè)人購(gòu)買者。其中以境外藝術(shù)界人士為多，他們迷戀上海老洋房，租用改造，或者干脆自己購(gòu)買，修復(fù)收藏。臺(tái)灣人顧傳輝，設(shè)計(jì)重修了遠(yuǎn)東第一豪宅、顏料大王吳同文的綠屋，讓綠屋的故事在上海幾乎家喻戶曉。

不過(guò)，大規(guī)模私人資本的進(jìn)入?yún)s并不順利。

上海城市雕塑藝術(shù)中心的投資開(kāi)發(fā)商鄭培光，在2005年之前，是為數(shù)不多的老洋房改造投資者，他曾經(jīng)成功投資改造過(guò)上海安福路201號(hào)的花園洋房(國(guó)民黨最后一任市長(zhǎng)吳國(guó)楨官邸)，以及新華路的幾處花園別墅。

“一幢老房子里就有‘72家房客，產(chǎn)權(quán)理不清、剪還亂?！编嵟喙鈱?duì)歷史建筑改造面臨的復(fù)雜產(chǎn)權(quán)問(wèn)題感受深切。

私人資本期望政策對(duì)老洋房改造有所傾斜，“歷史建筑保護(hù)，目前還是一事一議。如果政府出臺(tái)相關(guān)政策，力推成套改造，那我們會(huì)更有底?！编嵟喙庹f(shuō)。

最終，鄭培光的新華路梅泉?jiǎng)e墅項(xiàng)目無(wú)奈擱淺，2005年之后，轉(zhuǎn)投上海城市雕塑藝術(shù)中心的改建之中。

地方國(guó)企保護(hù)思路

“有些學(xué)者認(rèn)為，私人買賣花園洋房。會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失，老洋房標(biāo)的巨大，也容易滋生腐敗。于是2007年起，花園洋房使用權(quán)轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)的政策徹底停止?！辈堂⑷A說(shuō)。

不過(guò)，國(guó)企在老洋房領(lǐng)域的開(kāi)拓正如火如荼。

2000年左右，“考慮到老洋房的過(guò)度利用，政府期望通過(guò)修護(hù)歷史建筑，來(lái)保護(hù)城市的文脈，企業(yè)作為接受直管委托的單位，也期望能夠修復(fù)改造重新利用老洋房?！北R灣區(qū)房管局副局長(zhǎng)包華說(shuō)。

2003年12月，上海市政府將徐匯區(qū)大三角地區(qū)及建業(yè)里、盧灣區(qū)思南路47、48街坊、長(zhǎng)寧區(qū)新華路211～329弄等8處地區(qū)，正式列為歷史文化風(fēng)貌街區(qū)和建筑，進(jìn)行保護(hù)與整治的試點(diǎn)。

這些房屋大多是國(guó)家直管的使用權(quán)房，改造也就無(wú)一例外由各區(qū)房地產(chǎn)集團(tuán)領(lǐng)銜進(jìn)行?；咀龇ㄊ牵蛇@些區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)成立專門的項(xiàng)目公司，通過(guò)市場(chǎng)置換的方式，將原來(lái)的使用權(quán)住戶全部遷出，開(kāi)始進(jìn)行修復(fù)保護(hù)工作。

“因?yàn)槭菄?guó)家直管的使用權(quán)房，按照規(guī)定，這些直管房產(chǎn)公司有優(yōu)先回購(gòu)的權(quán)利?！卑A對(duì)本刊記者說(shuō)。

思南路改造項(xiàng)目期望走公益性保護(hù)和商業(yè)性保護(hù)相結(jié)合的道路，探索積極保護(hù)與合理再利用的適當(dāng)方式。

2003年，由市、區(qū)兩級(jí)公司、上海城投和上海永業(yè)集團(tuán)，以及香港崇邦房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，合資成立上海城投永業(yè)置業(yè)發(fā)展公司，作為具體項(xiàng)目運(yùn)作方，注冊(cè)資金3000萬(wàn)美元。

另?yè)?jù)本刊記者了解，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)共投入資本7.452億元人民幣，其中盧灣區(qū)政府專門成立的2000萬(wàn)歷史建筑保護(hù)基金也有部分投入，還獲得國(guó)家歷史文化名城專項(xiàng)保護(hù)資金100萬(wàn)，另外，政府在收入、土地出讓金等方面也給予了一定的優(yōu)惠。

花園洋房的修復(fù)改造，動(dòng)遷成為最難且爭(zhēng)議最大環(huán)節(jié)。

作為一個(gè)兼具公益性保護(hù)與商業(yè)化運(yùn)作的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在上海市關(guān)于歷史建筑保護(hù)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未出臺(tái)之前，開(kāi)發(fā)商以市政工程的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)思南路花園洋房的住戶進(jìn)行搬遷，而這與2003年之后，采取市場(chǎng)置換拆遷的居民的補(bǔ)償額度相比，金額差距很大。時(shí)至今日，有多戶認(rèn)為吃了虧的居民不服，正在各方投訴。

但是開(kāi)發(fā)商畢竟是商家，老洋房修復(fù)花費(fèi)巨大，即便是國(guó)有企業(yè)，也不愿意做賠本生意。

于是，在思南路修護(hù)項(xiàng)目中，沿重慶南路的地塊，政府允許其新建低層住宅。思南路47，48街坊改造項(xiàng)目地上建筑面積共56592平方米，其中近3萬(wàn)平方米為開(kāi)發(fā)商的新建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

毫無(wú)疑問(wèn)，此次的老洋房修復(fù)再利用，可圈可點(diǎn)的地方確有不少。

以思南路47、48街坊項(xiàng)目為例。東至重慶南路，南臨上海第二醫(yī)科大學(xué)，北抵復(fù)興中路，用地面積為5.05萬(wàn)平方米?；貎?nèi)的近代西式建筑大都建于1910年～1940年，其中以思南路51號(hào)～95號(hào)中屬單號(hào)的23幢花園住宅最具特色。不僅如此，這個(gè)區(qū)域人文氣息濃厚，云集了周公館、孫中山故居、梅蘭芳故居等眾多名人故居。

在2005年，上海市規(guī)劃局通過(guò)規(guī)劃明示，思南路改造項(xiàng)目的目標(biāo)和原則，是以保護(hù)地區(qū)整體歷史風(fēng)貌為出發(fā)點(diǎn)，延續(xù)城市肌理，尊重街巷尺度，完善空間形態(tài)，保護(hù)優(yōu)秀歷史建筑和綠化空間。修復(fù)后利用的原則是，不改變老洋房的原有用途，期望使之成為上海帶有濃郁地域色彩和歷史代表性意義的花園住宅區(qū)。

這與2003年淮海路1754弄推倒重建的修護(hù)改造、新天地改住宅為商用的“保護(hù)利用”相比，進(jìn)步不少。

讓真正懂的人來(lái)使用歷史建筑

思南路以及徐匯武康路花園洋房的改造項(xiàng)目，已經(jīng)取得階段性成果。

本刊記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，思南路上近23棟花園洋房，已經(jīng)人去樓空。而且，其中已經(jīng)有兩棟洋房的修復(fù)工作基本完成，推出供人參觀的樣板房。

徐房集團(tuán)副總經(jīng)理丁曙也告訴本刊，目前徐房集團(tuán)直管的791棟花園洋房，已

經(jīng)有20棟置換完成，有的修繕完畢，有的已經(jīng)在出租之中。位于湖南路高郵路的一處洋房，經(jīng)過(guò)徐房集團(tuán)的修繕之后，一家印度餐廳承租，不久即將對(duì)外營(yíng)業(yè)。

對(duì)于思南路、武康路等區(qū)域老洋房的修復(fù)改造，主流的看法是，“整體保護(hù)，比單個(gè)建筑的保護(hù)效果明顯。歷史建筑的保護(hù)，目前都是產(chǎn)權(quán)人在承擔(dān)這部分保護(hù)責(zé)任，絕大多數(shù)是國(guó)產(chǎn)，以國(guó)家的錢來(lái)保護(hù)?！鄙虾７抗芫謿v史建筑保護(hù)辦公室處長(zhǎng)姜江對(duì)《瞭望東方周刊》說(shuō)。

按照區(qū)政府對(duì)思南路、武康路等改造項(xiàng)目的規(guī)劃，老洋房在修復(fù)之后，將通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格出租。

盧灣區(qū)發(fā)改委主任盧永亮曾公開(kāi)對(duì)媒體稱，據(jù)思南路改造項(xiàng)目，大多數(shù)洋房將改建成為兼具私密性和舒適性的會(huì)所型賓館，房?jī)r(jià)要貴過(guò)現(xiàn)在的四五星級(jí)酒店，而且將把位于復(fù)興路重慶南路路口的一處頂級(jí)花園洋房改造成為世博會(huì)VIP會(huì)所，迎接國(guó)際知名客人。

用上海城投永業(yè)公司副總經(jīng)理盧永鋒的話來(lái)說(shuō)，是要“讓真正懂的人來(lái)使用歷史建筑”。

不過(guò)，在歷史建筑修復(fù)項(xiàng)目中，將居民全部遷出的做法，遭到一些學(xué)者的質(zhì)疑。同濟(jì)大學(xué)博士研究生魏閩說(shuō)：“一刀切地讓居民全部外遷是一種遺憾。如果歷史建筑是一種載體，那么失去了原生居民后，這些載體將承載什么呢。社會(huì)結(jié)構(gòu)的破壞，是思南路項(xiàng)目最無(wú)奈和最失敗的地方?！?/p>

這些花園洋房里的居民，不乏名流之后，有的業(yè)主稱，房屋是先輩用金條頂下的，在解放后的政治運(yùn)動(dòng)中，才變成“72家房客”。

薛篤弼的外孫女嚴(yán)圭容，從思南路61號(hào)搬離，住進(jìn)三房?jī)蓮d的新公寓之后，還是覺(jué)得以前的生活更舒適。

“以前的花園洋房幾乎沒(méi)什么噪音和灰塵，一件白襯衣穿3天領(lǐng)子也不會(huì)臟。郁郁蔥蔥的植被，小孩子在里面玩，也都有左鄰右臺(tái)幫著照看，非常安全。”

重要的是，思南路61號(hào)不但記載著薛篤弼珍貴的生活點(diǎn)滴，還有嚴(yán)家30多年來(lái)的生活記憶。

整體性保護(hù)

開(kāi)發(fā)商的想法很實(shí)際，“我們也是企業(yè)，不可能完全不考慮經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行老洋房的修復(fù)保護(hù)，單置換一項(xiàng)，企業(yè)就需要大量投入，一棟花園洋房，住了很多戶人家，如果分散單獨(dú)拿到市場(chǎng)掛牌，總共可能掛到2個(gè)億，但是整體收購(gòu)可能就是3個(gè)億?！鄙虾Ｐ旆考瘓F(tuán)副總經(jīng)理丁曙說(shuō)。

他表示，如果置換成本控制得好，能夠做到盈虧平衡。大量資金沉淀到房子里面，如果租金回報(bào)能達(dá)到銀行年利率，保值就能做到，不過(guò)修復(fù)后的老洋房，不能出售，所以增值不了。

據(jù)對(duì)思南路47號(hào)街坊花園洋房住戶戶籍調(diào)查，在582位戶主之中，離退休人員達(dá)220人，加上待業(yè)下崗的，達(dá)到46.5％。

“在歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)領(lǐng)域內(nèi)，意大利博洛尼亞強(qiáng)調(diào)‘整體性保護(hù)。既要保護(hù)有價(jià)值的歷史建筑，更要保護(hù)原生居民(特別是社區(qū)里原有的低收入家庭)，以及他們特有的生活狀態(tài)，強(qiáng)調(diào)居住對(duì)歷史中心區(qū)的重要性?！蔽洪}說(shuō)。

現(xiàn)行條件下，追求經(jīng)濟(jì)利益的開(kāi)發(fā)商還是老洋房保護(hù)的主體，“整體性保護(hù)”的理想還難以實(shí)現(xiàn)。對(duì)于實(shí)行歷史建筑保護(hù)制度最嚴(yán)格的上海而言，保護(hù)路子仍是急需探索的課題。