上海１６００億老洋房盛宴

高艷平

“現(xiàn)在的市場狀況又回到了2007年。我剛剛跟房東談了兩小時(shí)，價(jià)格就往上跳了100萬，從2100萬到了2200萬。”7月的上海，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李楠(化名)抹著臉上的汗水，對記者說。

他剛從一家房產(chǎn)中介公司跳槽出來，準(zhǔn)備單干，和幾個(gè)合伙人注冊的新公司馬上就開張了，辦公室就在徐匯區(qū)一棟花園洋房內(nèi)，主要買賣還是瞄準(zhǔn)老洋房。

“老洋房標(biāo)的大，一年賣一套，比賣好幾套普通的新房子傭金高?！?年前，李楠到上海做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，第一筆生意就是賣掉一套張愛玲常德公寓里的房子，從此就把自己的目標(biāo)定在了老房子上。

他狡黠地不肯透露自己賣了多少套房子，但是，在經(jīng)濟(jì)走勢仍不明朗的時(shí)候，李楠干勁十足，對未來的市場前景相當(dāng)看好。

“老洋房價(jià)格還有上升空間，畢竟市場上換手率比較高的投資性老洋房只有十幾套，買來賣去。但是想買老洋房的人卻很多?！崩铋f，“2008年，有人看中了徐匯區(qū)永福路上一套房子，想出20萬每平方米買，人家房東不賣，老洋房始終是供少于求。”

1999年，上海老洋房開始解禁，上市交易，伴隨著房價(jià)的上漲，曾經(jīng)養(yǎng)在深閨人未識的老洋房身價(jià)倍增。每平方米從原來的萬元，增至到如今的10萬元左右。

老洋房價(jià)格的上升，源于房產(chǎn)熱潮推動(dòng)，也源于老洋房的歷史文化逐漸被重視。同時(shí)也源于；老洋房在上海各級政府加強(qiáng)保護(hù)的號召下，逐漸從原來的國家直管、老百姓擁有使用權(quán)，到現(xiàn)在越來越多地成為地方國企性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)，無法再在市場上自由買賣。

老洋房之所以被人津津樂道，不僅僅是因?yàn)槟切├辖ㄖ?，很大一部分是因?yàn)槔涎蠓吭?jīng)的主人，他們賦予了房子獨(dú)特的魅力。然而在住房私有化發(fā)展數(shù)十年后的今天，這些記載了百年城市人文歷史的奇葩，卻走上了另外一條路，日漸成為城中盆景。

限量版老洋房

老洋房，即老式的獨(dú)棟花園洋房，在舊上海，都是達(dá)官貴人、社會(huì)名流的居所。到1949年，上海在近代建造了近5000幢各種樣式的花園住宅，總面積達(dá)300萬平方米，其中，僅高級花園洋房的面積就達(dá)160萬平方米，主要集中在徐匯、盧灣、長寧、靜安等幾個(gè)區(qū)。

以160萬平方米高級花園住宅、目前市場單價(jià)10萬元計(jì)，截至目前，上海老洋房的價(jià)值已經(jīng)達(dá)1600億。

解放后，老洋房歸國家所有，逐漸淡出人們視野。但是，經(jīng)歷了50多年的歷史變遷，有數(shù)據(jù)顯示，老洋房占上海全市建筑的比例在逐年降低，從1950年占9.47％，到1995年已經(jīng)降到了13％。

1998年左右，老洋房解禁，允許私人買賣。據(jù)史丹福老洋房租售中心的統(tǒng)計(jì)，2003年之后，老洋房的上市量逐年增加。2004年60套，2005年80套。近兩年上市量有所下滑。

“目前老洋房產(chǎn)權(quán)清晰、能夠自由交易的很少，也就60套左右?！崩铋f，“絕大多數(shù)老洋房是系統(tǒng)產(chǎn)、軍產(chǎn)，還有國家直管的使用權(quán)房?！?/p>

系統(tǒng)產(chǎn)是指產(chǎn)權(quán)歸市區(qū)級政府、國有的企事業(yè)單位，“譬如花園飯店、興國賓館、瑞金賓館產(chǎn)權(quán)歸由東湖集團(tuán)所有，名人故居的產(chǎn)權(quán)歸文物保護(hù)單位所有”。

國家直管老洋房，類似于直管公房，由上海各區(qū)房管所脫胎的房產(chǎn)集團(tuán)，譬如徐匯區(qū)的徐房集團(tuán)，盧灣區(qū)的永業(yè)集團(tuán)委托管理，產(chǎn)權(quán)國有，使用權(quán)歸花園洋房里的老百姓。

以盧灣區(qū)為例，盧灣區(qū)房管局副局長包華向本刊介紹說，盧灣區(qū)共有歷史優(yōu)秀建筑59處，獨(dú)棟老洋房15處，其中包括孫中山故居、周公館等名人故居，還有原屬舊上海跑狗場老板英商馬立斯的瑞金賓館，及馬歇爾下榻的太原別墅瑞金賓館分部。15處花園洋房中，有9處為系統(tǒng)產(chǎn)，6處是屬于國家直管。

除個(gè)人產(chǎn)權(quán)可以自由買賣之外，按照上海市房地局2004年第17號文件的規(guī)定，系統(tǒng)產(chǎn)和授權(quán)區(qū)房地集團(tuán)直管的花園洋房，一般不得進(jìn)行產(chǎn)權(quán)處分，如特殊情況要處分，必須經(jīng)過上海市房地局的審核。

“這些國家直管的使用權(quán)房，在前幾年都是可以通過使用權(quán)轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)的方式買賣，但是2007年之后逐步停止?！鄙虾ｌ骷依涎蠓客顿Y顧問公司總經(jīng)理蔡芒華對《瞭望東方周刊》說。他曾是史坦福老洋房租售中心的總經(jīng)理。

投資者收益豐厚

政策對花園洋房產(chǎn)權(quán)買賣的限制，使得市場上能自由流通的老洋房存量非常少。稀缺，價(jià)格自然不菲。

“2003年，一棟老洋房每平方米三四萬。人們已經(jīng)覺得很貴了，當(dāng)時(shí)的高端公寓價(jià)格也就每平方米1萬多。但是現(xiàn)在已經(jīng)到了每平方米10萬左右?！惫惴慨a(chǎn)總經(jīng)理盧海龍說。

公恒地產(chǎn)專做老洋房的買賣，2006年成立，目前在上海老洋房集中的地塊，已經(jīng)擁有三家店面。

根據(jù)盧海龍的說法，花園洋房的價(jià)格跟新公寓衡量標(biāo)準(zhǔn)不同，“主要看地段、弄堂環(huán)境和花園面積，而且老洋房的單價(jià)是以占地面積計(jì)價(jià)的，而不是房屋的建筑面積。現(xiàn)在上海最好地段的土地面積是2000萬元一畝，實(shí)際上，這個(gè)價(jià)錢買得到地嗎?買不到。”

“目前成交的老洋房基本上都在5000萬元以下，這是一個(gè)分水嶺，5000萬以上的頂級花園洋房，不是產(chǎn)權(quán)不清晰，就是有其他歷史遺留問題，絕少拿出來賣?！北R海龍說。

就在本刊記者采訪公恒地產(chǎn)之前，店里來了看似非常普通的顧客，“出12億想買一套洋房，因?yàn)樯婕胺ㄔ翰榉獾葐栴}，談不下來?！?/p>

購買老洋房的人往往神秘而低調(diào)。早些年，“老洋房的買家以老外、海外華人、港臺人士為主。2005年以后，江浙一帶的人開始占絕大多數(shù)，一些企業(yè)家新貴，企業(yè)上市了，有錢了，就會(huì)來買老洋房。”公恒地產(chǎn)業(yè)務(wù)員林浩說。

而買老洋房的目的，據(jù)李楠的觀察，80％都是投資加自住，有些人是自己住兩年，然后就拋出去。

在老洋房價(jià)格飆升的這幾年，投資老洋房收益豐厚。以李楠獨(dú)家代理的烏魯木齊北路一處清末翰林張翰卿的老宅為例，建筑面積358平方米，2003年，房東買進(jìn)的價(jià)格是800多萬，到現(xiàn)在，掛牌價(jià)已經(jīng)達(dá)到4650萬，增值5倍有余。

不僅可買下產(chǎn)權(quán)增值，承租之后做二房東也獲益頗豐。史坦福老洋房租售中心就曾經(jīng)承租多幢使用權(quán)的花園洋房，通過裝修，進(jìn)行二次出租，獲得很好的收益。

以長寧區(qū)鎮(zhèn)寧路一套3層的老洋房為例，三層兩幢相連的大宅，帶2000平方米花園，解放前曾是大中華橡膠廠老板的寓所?！笆诽垢Ｄ玫?0年的租賃權(quán)，在保留原來結(jié)構(gòu)的同時(shí)，對門窗等多處翻新，分割改造成了16套大小不一的公寓，每套都有獨(dú)立衛(wèi)生間和廚房，還帶一個(gè)或露臺或花園的空間，配上專門的保安、保潔及物業(yè)管理人員。租客大多以外籍人士為主，每月投資回報(bào)為1500～3000美元?！辈堂⑷A說。