謹(jǐn)防房地產(chǎn)過熱的擠出效應(yīng)

楊柏國(guó)　橡　子

今年3月以來(lái)的樓市“小陽(yáng)春”正快速演變?yōu)椤笆⑾摹钡幕馃帷?/p>

房地產(chǎn)的快速?gòu)?fù)蘇對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是有利的，但樓市過熱帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫加劇、內(nèi)需增長(zhǎng)受到抑制等長(zhǎng)期性隱憂，更需加以關(guān)注。

樓市“亢奮”的擠出效應(yīng)

筆者以為，樓市“亢奮”帶來(lái)的擠出效應(yīng)具體表現(xiàn)在以下六個(gè)方面

房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)促使許多企業(yè)將大量資本投入其中，從而延緩了企業(yè)的技術(shù)更新和研發(fā)，長(zhǎng)期而言降低了中國(guó)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。前些年我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，社會(huì)平均利潤(rùn)率在8％左右，而房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率可以達(dá)到30％，2008年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)達(dá)到5萬(wàn)多家。房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。但是，目前我國(guó)仍處于工業(yè)化中期，處于通過技術(shù)創(chuàng)新推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵階段，實(shí)體產(chǎn)業(yè)資金紛紛向樓市轉(zhuǎn)移和集中，實(shí)際上是在抽實(shí)體產(chǎn)業(yè)之血，將影響到國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)換代，可能導(dǎo)致“一業(yè)興而百業(yè)衰”的不利局面。

房?jī)r(jià)虛高、投資性購(gòu)房過多，將抑制居民的其他消費(fèi)。一些學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將通過“財(cái)富效應(yīng)”刺激消費(fèi)，但美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)已經(jīng)說(shuō)明，那種通過房?jī)r(jià)上升從銀行貸取部分現(xiàn)金支持當(dāng)期消費(fèi)的模式是不可持續(xù)的，“資產(chǎn)依賴型的負(fù)債消費(fèi)”其實(shí)是透支未來(lái)的消費(fèi)。特別是在我國(guó)，居民對(duì)商品房的需求有相當(dāng)一部分是低利率環(huán)境和其他投資工具缺乏而催生出的變相儲(chǔ)蓄需求與投資需求。由于預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上升，許多家庭抑制其他消費(fèi)，以支付數(shù)額越來(lái)越高的首付款和月供款，這明顯擠出了工薪階層的其他消費(fèi)需求。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)的高價(jià)格是以絕大多數(shù)購(gòu)房者(家庭)削減其他消費(fèi)為隱性代價(jià)的。尤其是在目前外部需求持續(xù)萎縮的情況下，房?jī)r(jià)虛高無(wú)疑不利于我國(guó)內(nèi)部消費(fèi)需求的啟動(dòng)。有些人一談到內(nèi)需不足，就歸咎于社會(huì)保障不健全，其實(shí)，目前我國(guó)最具消費(fèi)實(shí)力，人數(shù)最多的中間收入階層，恰恰是房貸壓力最大的階層。他們眼前最直接的壓力并非社保，而是高房?jī)r(jià)和還貸負(fù)擔(dān)。

房?jī)r(jià)虛高將抑制我國(guó)的城市化進(jìn)程。根據(jù)麥肯錫公司的研究報(bào)告，中國(guó)的城市人口將從2005年的5.72億增加到2025年的9.26億。到2030年將有10億人居住在城市。到2025年，中國(guó)將擁有219個(gè)百萬(wàn)人口城市。城市化運(yùn)動(dòng)很可能是中國(guó)今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大動(dòng)力和最重要的潛力，而虛高的房?jī)r(jià)將使得城市化的門檻大為提高。目前，過高的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓城市里很多中低收入家庭不堪重負(fù)。一些籍貫不在一線城市的大學(xué)畢業(yè)生，工作幾年后，感到在一線城市買房無(wú)望，生活的幸福感低，出現(xiàn)了回流到籍貫所在城市的現(xiàn)象。筆者以為，我國(guó)要加快城市化發(fā)展，從根本上解決“三農(nóng)”問題，一個(gè)很重要的前提就是要防止城市房?jī)r(jià)的過快上漲。否則，很可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)不斷升高而城市化水平卻升不高的情況。

房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮不利于開發(fā)商自生能力的培育和提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。企業(yè)自生能力是指在一個(gè)開放、競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，一家企業(yè)不需要外在扶持、保護(hù)，就可以在市場(chǎng)上獲得可接受的預(yù)期利潤(rùn)率，因?yàn)樗陂_放、競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中作了最好的選擇。但是，如果房子太容易賣了，只要弄到一塊土地就可以“坐地生財(cái)”，開發(fā)商就不會(huì)感受到來(lái)自市場(chǎng)的壓力，就不會(huì)努力提高管理能力和產(chǎn)品品質(zhì)。

房地產(chǎn)商的高利潤(rùn)往往和他們?cè)谕恋?、?guī)劃、報(bào)建、信貸等環(huán)節(jié)中的“黑箱操作”有關(guān)，這使得房地產(chǎn)業(yè)成為滋生官員腐敗的溫床?！肮轮?，就有滋生灰色成本的可能”，無(wú)論是土地一級(jí)市場(chǎng)，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的融資、銷售等環(huán)節(jié)，均涉及到大量審批事項(xiàng)，這給部分官員、機(jī)構(gòu)以尋租的機(jī)會(huì)。最近幾年因貪污腐敗落馬的高級(jí)官員中，很多與房地產(chǎn)有關(guān)，也說(shuō)明了這個(gè)問題。

房地產(chǎn)業(yè)的“財(cái)富神話”讓人們淡漠了勞動(dòng)致富的優(yōu)良傳統(tǒng)，滋生了投機(jī)的浮躁之氣。勞動(dòng)致富是中華民族的傳統(tǒng)美德，也是眾多創(chuàng)業(yè)者，勞動(dòng)者的基本價(jià)值觀，我國(guó)當(dāng)前仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段，在遭遇國(guó)際金融危機(jī)沖擊的情況下，艱苦奮斗尤為必要。但是，各種“買房暴富”的故事正在銷蝕這些優(yōu)良傳統(tǒng)，越來(lái)越多的人特別是年輕人，把買房作為發(fā)家致富的重要手段。急功近利、短期行為、唯利是圖，已經(jīng)侵蝕了不少人的擇業(yè)觀，擇偶觀、價(jià)值觀。

防止房地產(chǎn)過熱帶來(lái)的長(zhǎng)期擠出效應(yīng)

由于土地的稀缺性，由于剛性需求的存在，也由于人們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和人民幣資產(chǎn)的長(zhǎng)期看好，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展具有相當(dāng)?shù)膭?dòng)力。但是，如果房地產(chǎn)業(yè)過度金融化，其資產(chǎn)屬性被放大，得不到有效抑制，那么很可能出現(xiàn)“富者越富，資產(chǎn)越多；貧者越貧，難以安居”的社會(huì)現(xiàn)實(shí)。而這種情況最終是危險(xiǎn)的，因?yàn)樵谥袊?guó)的“人口紅利”出現(xiàn)拐點(diǎn)后，房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性就會(huì)下降(因資產(chǎn)多而買者少)，到那時(shí)，擁有大量房地產(chǎn)的富有者就會(huì)紛紛出現(xiàn)問題，并轉(zhuǎn)化成銀行的問題。

因此，防止房地產(chǎn)過熱帶來(lái)的長(zhǎng)期擠出效應(yīng)已成為當(dāng)務(wù)之急，而以下幾方面的措施或許會(huì)有所裨益：

第一，相關(guān)管理部門要及時(shí)、準(zhǔn)確地披露各種房地產(chǎn)信息。消除信息不對(duì)稱、避免虛假信息的誤導(dǎo)，有助于給當(dāng)前呈現(xiàn)過熱苗頭的房地產(chǎn)市場(chǎng)“降溫”，而且，及時(shí)、準(zhǔn)確的信息披露也是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的一項(xiàng)基礎(chǔ)制度。

第二，應(yīng)嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商雇人排隊(duì)購(gòu)房，虛假簽約、捂盤等行為，房地產(chǎn)交易管理部門要敢于“出拳”。這些行為類似于證券市場(chǎng)中的操縱市場(chǎng)行為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)危害極大，應(yīng)該參考證券領(lǐng)域中對(duì)操縱市場(chǎng)者的打擊方式嚴(yán)厲打擊。

第三，通過金融，土地等政策抑制開發(fā)商的“囤地”沖動(dòng)。政府供應(yīng)土地，好比是供應(yīng)原材料，開發(fā)商是餐館，應(yīng)該盡快給客戶上菜?，F(xiàn)在的情況是，開發(fā)商上菜的速度取決于其對(duì)飯菜價(jià)格的操控(房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值)，而不是消費(fèi)者的需求(房地產(chǎn)的使用價(jià)值)，上不了菜，原材料照樣囤在手上。只有土地供應(yīng)充足，產(chǎn)品上市迅速，才能抑制“囤積居奇”的局面。

第四，地方政府要加快保障房的建設(shè)。加快保障房建設(shè)，一方面可以緩解房?jī)r(jià)的上漲壓力，另一方面可以保證房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用，一舉兩得。

第五，應(yīng)考慮適時(shí)對(duì)第二套房或第三套房開征物業(yè)稅。如果說(shuō)一個(gè)家庭購(gòu)買兩套房還可能是出于工作，居住、就學(xué)的需要。那么買三套以上就大多是出于投資的考慮了。因此，對(duì)購(gòu)買三套房以上的個(gè)人或家庭適時(shí)出臺(tái)物業(yè)稅具有一定的可行性。