從住房痛苦指數(shù)看宏觀經(jīng)濟

魏雅華

當我們將“住房痛苦指數(shù)”作為一種人文指數(shù),引入對中國樓市的觀察和度量時,我們立即會驚訝地發(fā)現(xiàn),這個指數(shù)如此簡單而直觀,它簡單到人人都會計算,核對,校準;它直觀到能讓中國房地產(chǎn)長期爭論不休,又困惑不已的問題一目了然。

所以,它才會被國家教委和漢字改革委員會收入《2006年新漢語大辭典》。

“住房痛苦指數(shù)”的計算公式為:住房痛苦指數(shù)(房地產(chǎn)泡沫指數(shù))=商品房每平方米平均售價÷人均月收入

2009年5月中國“住房痛苦指數(shù)”

據(jù)國家統(tǒng)計局2009年6月20日剛剛發(fā)布的《全國商品房銷售面積和銷售額增長情況(2009年1-5月)》中的數(shù)字:

2009年1月到5月,全國商品房銷售總額為11388.92億元,全國商品房銷售面積為24644.44萬平方米。以此計算:

11388.92億元÷24644.44萬平方米=4621元/平方米

又據(jù)國家統(tǒng)計局2009年6月20日剛剛發(fā)布的《全國各地區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭收支基本情況(2009年1季度)》中的數(shù)字:

2009年第一季度,全國城鎮(zhèn)居民每人一季度可支配收入為4834元。以此計算:

4834元÷3=1611元

以此計算,2009年1至5月,中國人的“住房痛苦指數(shù)”為:

4621元/平方米÷1611元=2.68

這個數(shù)字為筆者自2004年創(chuàng)設(shè)“住房痛苦指數(shù)”五年以來的最低值。

這個數(shù)字表明,全球金融危機為中國改善“住房痛苦指數(shù)”提供了機會,而且,中國沒有放過這個機會。它還表明,自2006年以來,中國出臺的一系列的為房地產(chǎn)市場降溫的房地產(chǎn)新政收到了奇效。我們應(yīng)當堅決地、毫不動搖地做下去,因為這仍不是理想的合理的值,離開這個目標還遠。

合理的“住房痛苦指數(shù)”為:1。

“住房痛苦指數(shù)”可以改稱“住房幸福指數(shù)”,其改變的臨界點是1,“住房痛苦指數(shù)”大于1時,該指數(shù)為“住房痛苦指數(shù)”,當“住房痛苦指數(shù)”小于1時,“住房痛苦指數(shù)”便可以改稱“住房幸福指數(shù)”了。

中國“住房痛苦指數(shù)”的五年比較

讓我們先來看看最近五年中國人的“住房痛苦指數(shù)”的變化情況:

2004年,中國的全國商品住宅平均銷售價格為每平方米2758元,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9422元。以此為基數(shù),除以12,可以算出月收入為785元。于是,2004年5月百姓“住房痛苦指數(shù)”即為:

住房痛苦指數(shù)=2758元÷785元=3.51

2005年,城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入為10493元,以此為基數(shù),除以12,可以算出月收入為874元,2005年全國平均房為2820元/平方米。于是,2005年的“住房痛苦指數(shù)”即為:

住房痛苦指數(shù)=2820元÷874元=3.22

這時盡管房價在不斷上升,但收入上升的水平略高于房價上升的水平,所以,“住房痛苦指數(shù)”在下行。

2006年6月,全國商品住宅平均銷售價格為3199元/平方米,2006年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5997元,(以上數(shù)字均來自國家統(tǒng)計局公報),因其為“上半年”,所以應(yīng)×2,即為11197元。以此為基數(shù),除以12,可以算出月收入為933元,于是,2006年5月“住房痛苦指數(shù)”即為:

2006年5月中國住房痛苦指數(shù)=3199元÷933元=3.43

“住房痛苦指數(shù)”又反彈了,但仍低于2004年的水平。

據(jù)國家統(tǒng)計局2008年1月24日發(fā)布的統(tǒng)計公報,2007年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13786元,人均月收入為1149元,全國商品住房平均價格(2007年7月份)3383元/平方米?？捎嬎愠?

2007年7月中國住房痛苦指數(shù)=3383元÷1149元=2.94

2007年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅較大,所以“住房痛苦指數(shù)”出現(xiàn)了較大幅度的下行。

兩年后,2009年6月,中國人的“住房痛苦指數(shù)”為:2.68。

2009年5月中國“住房痛苦指數(shù)”的國際比較

作了縱向的比較,我們再作橫向的比較。

世界上大多數(shù)國家的“住房痛苦指數(shù)”都低于1。以下均為2006年的統(tǒng)計數(shù)字,由于統(tǒng)計數(shù)字的公布略有滯后,所以只能延用2006年的統(tǒng)計數(shù)字。而由于全球金融風暴的影響,2008年有大幅下降。所以,這個數(shù)據(jù)只會更低,不會更高。

英國人的“住房痛苦指數(shù)”=1000美元/平方米÷2362美元(月收入)=0.38

美國人的“住房痛苦指數(shù)”=2045美元/平方米÷3134元(月收入)=0.65

日本人的“國民住房痛苦指數(shù)”=23000日元/平方米÷23000日元(月收入)=1

新加坡住房痛苦指數(shù)=3022新元/平方米÷3900新元(月收入)=0.77

顯然,美國、英國、日本、新加坡的“住房痛苦指數(shù)”均可以改稱“住房幸福指數(shù)”。2.68這個數(shù)字仍處在全球世界各國的“住房痛苦指數(shù)”之巔。所以,我們還要繼續(xù)努力,使中國的“住房痛苦指數(shù)”向1靠近。讓我們感到歡欣鼓舞的是,2009年在中國的一些省份,“住房痛苦指數(shù)”已跌到了2以下。

2009年5月北京“住房痛苦指數(shù)”

2009年1月到5月,北京商品房銷售總額為910.52億元,銷售面積為747.10萬平方米。以此計算:

910.52億元÷747.10萬平方米=12182元/平方米

北京市一季度城鎮(zhèn)居民收入為7064元,以此計算,月收入為2354元,以上這些數(shù)字均直接來自國家統(tǒng)計局官方網(wǎng)站,這個數(shù)字應(yīng)當是非?？煽康摹?/p>

以此計算,2009年1至5月,北京的“住房痛苦指數(shù)”為:

12182元/平方米÷2354元(月收入)=5.17

這個數(shù)字很讓人吃驚。北京的“住房痛苦指數(shù)”變化很大。讓我們來回眸一下,最近三年來,北京市住房痛苦指數(shù)的變動情況。

以下數(shù)據(jù)來自北京市統(tǒng)計局城市調(diào)查隊:

2005年北京全年商品房均價為6485元/平方米。2005年度北京市的城市居民人均可支配性收入為17653元。以此為基數(shù),除以12,可以算出月收入為1471元。

2005年北京市住房痛苦指數(shù)為:

2005年北京市住房痛苦指數(shù)=6485元÷1471元=4.41

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的“2006年各地區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭收支基本情況”顯示,北京市城鎮(zhèn)居民2006年人均收入為1878.32元,居全國各地區(qū)之首。而2006年10月北京的商品房均價為9397元/平方米,所以北京市2006年10月的“住房痛苦指數(shù)”應(yīng)為:

2006年10月北京市住房痛苦指數(shù)=9397元/平方米÷1878.32元=5.00

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的《各地區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭收支基本情況》顯示,北京市城鎮(zhèn)居民2007年人均收入為1874元,僅次于上海而位居全國各地區(qū)第二。而2007年12月北京的商品房均價為14470元/平方米。

2007年12月北京市住房痛苦指數(shù)=14470元/平方米÷1874元=7.72

2007年12月,中國“住房痛苦指數(shù)”最高的城市仍是北京,其“住房痛苦指數(shù)”再創(chuàng)新高,達到了7.72。

這樣看來,2009年北京人的“住房痛苦指數(shù)”5.17盡管仍很高,但下降了很多很多,下降了2.55,降低到了歷史新低,而且下降的幅度很大。

將這個數(shù)字與上一組數(shù)字作比較,你會發(fā)現(xiàn),與2007年12月相比,北京的房價跌了,尚不到一年半的時間,下跌了2288元/平方米,而月收入大增,增加了480元。所以,“住房痛苦指數(shù)”從7.72下跌到了5.17。

這是一個不小的成績。

也許作為北京人,你會說,房價跌了收入漲了,可我沒感覺到呀。也許你的感覺沒錯兒,可我沒辦法,這些數(shù)據(jù)只反映宏觀變動情況,很可能與您的感受不同步。

也許,我們應(yīng)該感謝全球金融風暴,不要以為金融風暴一無是處,帶來的都是災(zāi)難。風暴過后,您提上筐子到海灘上去揀魚吧,只要彎彎腰便成。還有,國家陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)新政收到了效果。

我的評論服從數(shù)據(jù)(請注意,前提是真實的數(shù)據(jù)),我常常根據(jù)數(shù)據(jù)來改變我的觀點,如果數(shù)據(jù)不支持我的觀點,則說明我的觀點是錯的。

盡管北京的“住房痛苦指數(shù)”降幅很大,但仍高居全球國際化大都市之首,因為它們的跌幅再大,北京離開“住房幸福指數(shù)”還很遠很遠。

還是用孫中山先生的那句話,來訓(xùn)勉我們吧:革命尚未成功,同志仍須努力。

2009年5月上?！白》客纯嘀笖?shù)”

2009年1到5月,上海商品房銷售總金額為1331.35億元,商品房銷售面積為1172.69萬平方米。以此計算:

上海的商品房均價=1331.35億元÷1172.69萬平方米=11352元/平方米

如果僅就商品房的絕對價位來作比較,上海的商品房比北京的商品房要便宜,每平方米要便宜830元,這可不是個小數(shù)字。

而上海2009年一季度城鎮(zhèn)居民收入為8113元,也高于北京,以此計算,2009年一季度上海市城鎮(zhèn)居民月收入為2704元,比北京的月收入2354元多出了350元,這也不是個小數(shù)字。

以上這些數(shù)字均直接來自國家統(tǒng)計局官方網(wǎng)站,這個數(shù)字應(yīng)當是非?？煽康?。

以此計算:

2009年5月上海的“住房痛苦指數(shù)”=11352元/平方米÷2704元(月收入)=4.198

這個數(shù)字很讓人吃驚。上海的“住房痛苦指數(shù)”變化很大。

2005年上海全年的商品房平均價,據(jù)上海市統(tǒng)計局所公布的數(shù)字為每平方米6698元。2005年上海市的人均收入為18645元。以此為基數(shù),除以12,可以算出上海人的平均月收入為1553.75元。

于是,2005年上海市的“住房痛苦指數(shù)”即為:

2005年上海市百姓住房痛苦指數(shù)=6698元÷1553元=4.31

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的“2006年各地區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭收支基本情況”顯示,上海市城鎮(zhèn)居民2006年10月人均收入為1553元。而2006年10月上海的商品房均價為8317元/平方米,所以上海市2006年10月的“住房痛苦指數(shù)”應(yīng)為:

2006年10月上海市住房痛苦指數(shù)=8317元/每平方米÷1553元=5.35

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的《各地區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭收支基本情況》顯示,上海市城鎮(zhèn)居民2007年人均月收入為1722元。2007年12月上海的商品房均價為10026元/平方米。

2007年12月上海市住房痛苦指數(shù)=10026元/平方米÷1722元=5.82

將這個數(shù)字與上一組數(shù)字作比較,你會發(fā)現(xiàn),上海的房價與北京的房價不同,北京的房價跌了,而上海的房價漲了,尚不到一年半的時間,從10026元/平方米漲到了11352元/平方米,上漲了1326元/平方米,這可不是個小數(shù)字。

而月收入大增,從1722元上漲到了2704元,不過一年半,增加了快1000元(這個數(shù)字連我也不信,可我只能采信。這是官方的權(quán)威發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)字呀。)所以,“住房痛苦指數(shù)”從5.82大幅下跌到了4.31。下降了1.51。

可有一點,上海的“住房痛苦指數(shù)”與北京的“住房痛苦指數(shù)”同時創(chuàng)出了歷史新低,均為創(chuàng)設(shè)“住房痛苦指數(shù)”五年以來的最低值。

重慶:中國商品房的價格洼地

2009年1到5月,重慶的商品房銷售總金額為397.71億元,商品房銷售面積為1225.90萬平方米。以上這些數(shù)字均直接來自國家統(tǒng)計局官方網(wǎng)站,這個數(shù)字是非?？煽康?可靠到毋庸置疑。我甚至從未對什么統(tǒng)計數(shù)據(jù)有信心到如此程度。以此計算:

重慶的商品房均價=397.71億元÷1225.90萬平方米=3244元/平方米

看到這個數(shù)據(jù)會讓許多人,包括我自己在內(nèi),難以置信,驚嘆不已。

如果僅就商品房的絕對價位來作比較,重慶的商品房均價居然低于2009年1到5月中國的平均房價4621元/平方米,而且每平方米居然低了1377元,這可不是個小數(shù)字。這個數(shù)字夠驚人的。

讓我們再復(fù)核一遍:

2009年1到5月,全國商品房銷售總額為11388.92億元,全國商品房銷售面積為24644.44萬平方米(這些數(shù)字均直接來自國家統(tǒng)計局官方網(wǎng)站),以此計算:

11388.92億元÷24644.44萬平方米=4621元/平方米

重慶的商品房均價大大地低于同樣地處西部的西安的商品房均價4743元/平方米,竟能低出將近1500元/平方米,真的慕煞西安人了。

重慶真的是中國的商品房洼地。難怪重慶市的市長說到此事的時候很牛,底氣十足。難怪在上海東方電視臺,著名主持人楊瀾,在做中國的“住房痛苦指數(shù)”的專題采訪時,會專門選擇了重慶市的市長。

而重慶市2009年一季度城鎮(zhèn)居民收入為4741元,以此計算,2009年一季度重慶市城鎮(zhèn)居民月收入為1580元(以上這些數(shù)字均直接來自國家統(tǒng)計局官方網(wǎng)站),這個數(shù)字可靠的級別為“非?！奔墶?/p>

以此計算:

2009年5月重慶的“住房痛苦指數(shù)”=3244元/平方米÷1580元(月收入)=2.05

這個數(shù)字同樣低得讓人吃驚。重慶的“住房痛苦指數(shù)”在不斷下降。在不斷地創(chuàng)出新低。

在《全國直轄市及省會34城市“住房痛苦指數(shù)”統(tǒng)計表》中,重慶的位置本來便很低,2005年處在第28位,僅為3.02,2007年更降到了《全國直轄市及省會34城市“住房痛苦指數(shù)”統(tǒng)計表》中倒數(shù)第一。“住房痛苦指數(shù)”僅為2.73。

重慶是中國治理房價之亂成效最好的城市。這便很值得我們?nèi)パ芯恐貞c是如何治理房地產(chǎn)市場的。

后記

讀了本文,你會不會有如下感覺:《2009年中國“住房痛苦指數(shù)”》中包含的信息量巨大,可供研究的內(nèi)容,很多很多。

當我們將“住房痛苦指數(shù)”作為一種人文指數(shù),引入對中國樓市的觀察和度量時,我們立即會驚訝地發(fā)現(xiàn),這個指數(shù)如此簡單而直觀,它簡單到人人都會計算,核對,校準;它直觀到能讓中國房地產(chǎn)長期爭論不休而又困惑不已的問題一目了然。所以,它才會被國家教委和國家漢字改革委員會收入《2006年新漢語大辭典》。

而且,這個指數(shù)還能用來檢驗政府不斷出臺的樓市新政是否正確,該如何作出調(diào)整,僅此一點,便能使“住房痛苦指數(shù)”成為中國房地產(chǎn)業(yè)一個重要的衡器?！?/p>

編輯:靳偉華jinweihua1014@sohu.com