分析房地產(chǎn)交易管理與不動產(chǎn)登記

劉樂葵

(婁底市住房保障服務(wù)中心 湖南 婁底 417000)

引言

房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)多，帶動就業(yè)人員數(shù)量龐大，多年來在促進經(jīng)濟社會發(fā)展、解決群眾住有所居等方面發(fā)揮了重要作用。其中房地產(chǎn)交易管理工作在整個房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)重要的位置，也是房地產(chǎn)行業(yè)順利運行的重要環(huán)節(jié)。而不動產(chǎn)登記是權(quán)利人、利害關(guān)系人申請不動產(chǎn)登記機構(gòu)在發(fā)展的過程中，將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)事項記載在不動產(chǎn)登記簿的一種行為，從當(dāng)前的應(yīng)用情況來看，不動產(chǎn)登記主要是指房屋登記，具體包含房屋登記的申請、審查、登記、管理和發(fā)證等。

在保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展大環(huán)境下，必須搞好房地產(chǎn)交易管理與不動產(chǎn)登記，決策層必須清晰地認(rèn)識到其在發(fā)展道路上的關(guān)鍵性，因城施策才能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房屋交易管理和不動產(chǎn)登記內(nèi)涵概述

(一)房屋交易管理

房屋交易也被稱作是房地產(chǎn)交易，在具體實施操作的時候，是房地產(chǎn)交易主體之間通過房地產(chǎn)這種特殊商品來作為一種交易對象所從事的一系列市場交易活動。從實際發(fā)展情況看，房產(chǎn)交易的實施具有較強專業(yè)性，且從當(dāng)前實際發(fā)展情況來看，房產(chǎn)交易形式豐富多樣，種類繁多，每一種具體的交易所需要遵循的原則和所需要辦理的手續(xù)都不同。房屋交易管理具體是指房屋交易行政管理部門對市場中當(dāng)事人以房屋作為交易對象而從事的一系列交易活動的管理，具體包含房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押、面積管理、房屋交易檔案等。

(二)不動產(chǎn)登記

“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，是由2013年11月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”，不動產(chǎn)登記是我國物權(quán)法中的一項重要物權(quán)制度類型，具體是由在權(quán)利人和利害關(guān)系人申請之后，由國家專職部門按照規(guī)定將不動產(chǎn)物權(quán)、變動事項變更情況記載在不動產(chǎn)登記簿中的一種重要行為。不動產(chǎn)登記在根本屬性上是物權(quán)公示的一種重要手段，是一種能夠產(chǎn)生司法效果的事實性行為，在開展的過程中不屬于非登記機關(guān)的行政管理行為。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展背景下不動產(chǎn)登記的作用

不動產(chǎn)登記制度的落實其重要性不僅在于公示不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變動，更是為了有效維護房產(chǎn)交易市場的安全性，對房屋歸屬權(quán)有正確公正的判斷。不動產(chǎn)權(quán)的歸屬一直以來都難以有效判定，交易風(fēng)險也高于動產(chǎn)，為保證房產(chǎn)交易過程中的安全性和合理性，對房屋權(quán)利和基本狀況進行詳細的調(diào)查，保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

(一)穩(wěn)定房價

房價是如今社會各界都廣泛關(guān)注的問題，在建立不動產(chǎn)登記制度后，我國的房地產(chǎn)相關(guān)政策和房價也有了新的變化。伴隨不動產(chǎn)登記制度而來的是房產(chǎn)稅預(yù)期，這對房價造成了深入影響。而不動產(chǎn)登記制度建立與執(zhí)行并不僅是為了用于調(diào)控房價，也是確保自由體制在人性化的調(diào)試之下維護市場秩序，降低交易風(fēng)險。不動產(chǎn)登記制度的落實更方便了對個人住房房產(chǎn)稅的征收，對購房人員的市場預(yù)期產(chǎn)生影響。因為這個作用使部分不動產(chǎn)權(quán)利人考慮對房產(chǎn)進行拋售，快速增加二手房屋市場的供給，改變現(xiàn)有的供求關(guān)系。

(二)降低交易風(fēng)險

不動產(chǎn)在居民的日常生活中是比較重要且大額的資產(chǎn)，不動產(chǎn)登記制度可以在房地產(chǎn)歸屬權(quán)的問題上有效地維護房地產(chǎn)交易的可靠性和安全性。若沒有相關(guān)的文件證明，房屋所有權(quán)在交易過程中很容易引發(fā)問題，且難以通過房屋的使用權(quán)來對其進行判斷，使其造成的商業(yè)風(fēng)險往往大于流動風(fēng)險。因此，雙方在交易過程中往往為確保交易的安全性耗費大量的時間和精力，造成交易成本的增加。不動產(chǎn)登記制度的建立可以使交易各方有效的掌握當(dāng)前不動產(chǎn)權(quán)的歸屬情況，了解房屋基本信息保證交易的安全性。

三、強化房地產(chǎn)交易管理措施

(一)對標(biāo)調(diào)控政策要求，建立市場監(jiān)測體系

充分發(fā)揮信息平臺和數(shù)據(jù)共享優(yōu)勢，健全完善包括住宅用地價格、新建商品房住宅價格、二手住宅價格和住宅租賃價格在內(nèi)的房地產(chǎn)市場交易價格信息采集工作機制；綜合土地供應(yīng)、去化周期、金融信貸等參考指標(biāo)，建立月度、季度、年度分析評價監(jiān)測工作體系，為政府和有關(guān)部門在供地計劃、銷售管理、稅收政策等方面科學(xué)決策提供堅實的數(shù)據(jù)分析支撐，從而確保住宅各類交易價格與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長相適應(yīng)，切實推動“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”調(diào)控目標(biāo)順利實現(xiàn)。

(二)推進信用體系建設(shè)，加強市場主體監(jiān)管

強化行業(yè)管理，完善市場檢查工作機制，培養(yǎng)建立一支業(yè)務(wù)精良、人員齊備、作風(fēng)頑強的工作隊伍，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)銷售行為、經(jīng)營行為開展常態(tài)化檢查；加強社會監(jiān)督，進一步拓寬、暢通信用線索搜集反饋渠道，推動完成行業(yè)信用工作信息化建設(shè)，及時發(fā)布行業(yè)信用信息和紅黑名單，定期開展市場主體信用等級評定，健全完善守信激勵、失信懲戒機制，增強誠信經(jīng)營意識，全面推進房地產(chǎn)市場信用體系建設(shè)。

(三)聚焦交易合同管理，規(guī)范市場運行秩序

聯(lián)合市場監(jiān)管部門，進一步加強商品房銷售合同、二手房買賣合同、住房租賃合同示范文本的規(guī)范使用，對商品房備案格式合同條款開展事中事后檢查，清理可能侵害購房人合法權(quán)益的霸王條款。研究制定二手房買賣居間合同示范文本，規(guī)范房產(chǎn)中介服務(wù)環(huán)節(jié)的合同簽訂。同時，以交易合同管理為抓手，強化商品房銷售價格管控，查處擅自調(diào)整備案價格，以合同附件、補充合同、陰陽合同等方式另行約定房價，以不按合同約定價格結(jié)算房價等手段規(guī)避價格管理的違規(guī)行為，積極提升各類交易成交價格申報真實性和透明度。

四、房地產(chǎn)交易管理和不動產(chǎn)登記協(xié)調(diào)管理策略

(一)深刻認(rèn)識和把握二者之間的關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)彼此有效銜接

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的目的是實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)管理的一站式服務(wù)，并在發(fā)展的過程中減少不必要的辦理環(huán)節(jié)，拉近管理部門和人民群眾之間的關(guān)系。房地產(chǎn)交易是不動產(chǎn)登記的重要原因，不動產(chǎn)登記也是房地產(chǎn)交易的重要結(jié)果，通過對不動產(chǎn)的登記能夠在以往的基礎(chǔ)上進一步明確產(chǎn)權(quán)劃分，進而確保房地產(chǎn)交易的安全。從房地產(chǎn)登記管理發(fā)展實際情況來看，其中最為頻繁和工作量最大的工作是房屋轉(zhuǎn)移和房屋抵押貸款。房地產(chǎn)交易是否科學(xué)有效直接影響民眾的權(quán)益與和諧社會的構(gòu)建。為了能夠更好地提升房屋管理成效，需要相關(guān)人員辯證認(rèn)識房屋管理和不動產(chǎn)登記的關(guān)系問題，調(diào)動一切積極因素促使二者實現(xiàn)一站式管理服務(wù)。

(二)房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記的協(xié)調(diào)發(fā)展需要充分利用地區(qū)現(xiàn)有資源

1.實現(xiàn)房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)機構(gòu)的一體化管理

在房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記協(xié)調(diào)發(fā)展的過程中。在政府部門的安排下一個機構(gòu)需要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)的具體登記管理，來對房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記銜接工作開展有效的管理，并在具體發(fā)展的過程中接受國土部門的監(jiān)督。

2.設(shè)立房地產(chǎn)交易不動產(chǎn)登記綜合服務(wù)窗口

在房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記協(xié)調(diào)管理的過程中要設(shè)立監(jiān)督管理部門，并在同一個辦事大廳設(shè)立一站式的服務(wù)，對群眾一次性申請、房地產(chǎn)交易不動產(chǎn)登記和房屋管理進行統(tǒng)一管理，實現(xiàn)對一系列不動產(chǎn)權(quán)證的一次性發(fā)放管理，實現(xiàn)對房地產(chǎn)交易申請資料和一系列不動產(chǎn)登記資料的分類歸檔。

(三)打造房地產(chǎn)交易管理新平臺

在不動產(chǎn)登記之前，各地區(qū)的登記機構(gòu)一般都具備行政管理的職能，但是從發(fā)展實際情況來看，受思想觀念和人員配置問題的影響，各地區(qū)房屋登記機構(gòu)的工作重點在登記工作上，沒有過多的人力來進行房地產(chǎn)交易與不動產(chǎn)登記的研究?！敖⒁?guī)范、高效、科學(xué)的交易與登記發(fā)證管理體系，并不斷改進完善”，是今后的重要任務(wù)。在登記職能被剝離之后，交易管理機構(gòu)需要轉(zhuǎn)變自己以往的管理理念，借助先進的計算機系統(tǒng)來實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息共享，通過利用不動產(chǎn)登記信息的數(shù)據(jù)分析研究來制定出科學(xué)合理的流程，打造一種科學(xué)有序的房地產(chǎn)市場管理發(fā)展模式。

五、結(jié)束語

綜上所述，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，各類經(jīng)濟糾紛不斷發(fā)生，現(xiàn)代社會不動產(chǎn)登記成為保護登記者經(jīng)濟利益的重要手段。在我國房地產(chǎn)交易管理與不動產(chǎn)登記必須做到一體、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)與創(chuàng)新。逐步完善房地產(chǎn)交易與不動產(chǎn)登記的制度，相信未來城市化發(fā)展的浪潮下，在房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)性發(fā)展下，最終實現(xiàn)我國房地產(chǎn)交易管理與不動產(chǎn)登記的最終有機融合。