房地產(chǎn)成本之謎難倒誰

王維哲

在房地產(chǎn)市場上博弈的眾多參與者中,地方政府是這個(gè)游戲中的凈收益者,房地產(chǎn)膨脹得越大,地方政府的收益就越大。而與此同時(shí),它的成本卻是零。

據(jù)中國媒體近日報(bào)道,對于一直成謎的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用的支出結(jié)構(gòu),國家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)下發(fā)通知,將通過一場針對40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅開發(fā)費(fèi)用的專項(xiàng)調(diào)查予以摸底。

據(jù)悉,本次調(diào)查的主要內(nèi)容,一是調(diào)查樣本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等;二是調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成情況。調(diào)查范圍和對象為包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內(nèi)的40個(gè)重點(diǎn)城市中部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),以及其2008年1月1日到2009年4月30日有銷售活動(dòng)的商品住宅樓盤項(xiàng)目。

長期以來,關(guān)于中國房價(jià)高漲的種種爭端往往在房地產(chǎn)開發(fā)的成本上形成糾結(jié),因?yàn)槌杀緹o法厘清,房地產(chǎn)定價(jià)是否合理也就無從判斷。似乎除了房地產(chǎn)開發(fā)商自身,沒有人知道房地產(chǎn)開發(fā)的真實(shí)成本。而一旦談到成本問題,房地產(chǎn)開發(fā)商們總是默契地對此諱莫如深。

對于國家統(tǒng)計(jì)局此次摸底清查行為,不少中國媒體給予了高度評(píng)價(jià),認(rèn)為中國房價(jià)的組成結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利將暴露在光天化日之下。

但亦有不少分析人士指出,國家統(tǒng)計(jì)局此舉的意義恐怕不宜過分高估,由于中國房地產(chǎn)成本與地方政府的利益息息相關(guān),且其中存在不少灰色的成分,揭開房地產(chǎn)成本之謎無疑將面臨重重阻力。

國家統(tǒng)計(jì)局摸底調(diào)查的決心有多大

知情人士對媒體表示,國家統(tǒng)計(jì)局要求在此次調(diào)查中摸清項(xiàng)目土地費(fèi)用、城市基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、項(xiàng)目建造費(fèi)用、項(xiàng)目銷售費(fèi)用和各項(xiàng)稅費(fèi)、項(xiàng)目總建筑面積和項(xiàng)目銷售總收入,而這些正是目前的房地產(chǎn)常規(guī)統(tǒng)計(jì)制度還無法全面、詳細(xì)覆蓋的統(tǒng)計(jì)信息。

獨(dú)立房地產(chǎn)評(píng)論員牛刀說,按照這些內(nèi)容調(diào)查出來的數(shù)據(jù),十有八九是一本糊涂賬,最后恐怕連調(diào)查者本人都解釋不清。

牛刀說,國家統(tǒng)計(jì)局如果真有心調(diào)查開發(fā)商的成本,他可以支三招:第一招,進(jìn)行全國性的住宅用地儲(chǔ)備調(diào)查,不進(jìn)行這項(xiàng)調(diào)查,就查不清楚土地成本,而查不清楚土地成本,等于這個(gè)調(diào)查白干。很簡單,按照統(tǒng)計(jì)局現(xiàn)在的思路去調(diào)查,開發(fā)商告訴你的是現(xiàn)在評(píng)估的土地價(jià)格,而非當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格。國家規(guī)定,住宅用地兩年以上沒有開發(fā)的,政府可以無償收回。但事實(shí)上,現(xiàn)在還有大量十年前的住宅用地未開發(fā),而政府并沒有收回。如果按照當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格,以現(xiàn)在的房價(jià)來衡量,開發(fā)商的利潤高達(dá)200%-300%都不足為奇,絕非罕見。

第二招,進(jìn)行全國70個(gè)大中城市新房存量的調(diào)查,在新房存量中,有一部分是開發(fā)商故意囤積的房子,所以,應(yīng)該對應(yīng)拿地成本與現(xiàn)行房價(jià),這也是比較公平的統(tǒng)計(jì)法則。中國70個(gè)大中城市新房存量的數(shù)據(jù)究竟是多少,有多少是2007年以前囤積的,都要查清。其實(shí),開發(fā)商當(dāng)時(shí)綜合成本可能只需要3000元一平方米,而現(xiàn)在可能已經(jīng)在銀行按照2萬元一平方米的估值做的抵押,所以,成本表面是看不清楚的,但是,把這兩種數(shù)據(jù)擺在一起,是不是暴利已經(jīng)不需要再說了。

第三招,徹查開發(fā)商的資本金及其來源,有一些中小型開發(fā)商資本金都是從銀行貸款來的款,大量的開發(fā)商資本金也沒有得到國家規(guī)定的比例。資本金的多少直接關(guān)乎成本,而且是開發(fā)商暴利的主要對應(yīng)數(shù)據(jù),也是比較容易查清楚的。中央政府只是暫時(shí)降低了開發(fā)商資本金的比例,并沒有宣布取消,因此,作為測算開發(fā)商成本的主要指標(biāo)之一,也是應(yīng)該查清的。

牛刀認(rèn)為,只有把這三樣查清楚,才有國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查內(nèi)容的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。沒有這些數(shù)據(jù)的支撐,最后得出的結(jié)論,又有可能誤導(dǎo)市場,糊弄百姓。

此外,可以預(yù)見,對于國家統(tǒng)計(jì)局的摸底調(diào)查,屁股不干凈的官員會(huì)千方百計(jì)地阻撓或設(shè)置障礙。

去年年底,原全國人大副委員長成思危在清華大學(xué)表示,2005年,他和他帶的博士生做過一個(gè)房價(jià)參比模型,然后對北京、上海、福州三個(gè)點(diǎn)做了核對,“核對的結(jié)果,房價(jià)成本包括土地價(jià)格、建材成本等等占50%,政府的稅費(fèi)占20%,開發(fā)商的利潤占30%,開發(fā)商這30%里頭有一部分是灰色成本,說白了,就是行賄的成本。一種是開發(fā)商主動(dòng)去行賄,另一種是有權(quán)力的政府工作人員索賄,你不給我錢我就不給你批,不給你辦?！?/p>

地方政府是高房價(jià)的罪魁禍?zhǔn)?

在今年3月的全國“兩會(huì)”上,全國工商聯(lián)遞交了一份名為《我國房價(jià)何以居高不下——房地產(chǎn)開發(fā)的總費(fèi)用支出一半流向政府》的大會(huì)發(fā)言稿,引起極大爭議。該發(fā)言稿稱,全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示,在總費(fèi)用支出中,流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。而上海的開發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高,達(dá)到64.5%。

全國工商聯(lián)的調(diào)研報(bào)告指出,房地產(chǎn)稅費(fèi)偏高且呈增加趨勢也是房價(jià)走高的一個(gè)重要原因。報(bào)告以北京為例,開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要與20多個(gè)政府部門打交道,需要繳納的各種費(fèi)用多達(dá)20多種;廣州的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中需要與30多個(gè)政府部門打交道,繳納多達(dá)20多種收費(fèi)。

對于全國工商聯(lián)的報(bào)告,出席全國“兩會(huì)”的上海市長韓正在回答記者提問時(shí)說,不知全國工商聯(lián)的數(shù)據(jù)怎么來的,肯定有誤。不過,他沒有透露自己掌握的數(shù)據(jù)。

此后,《中國經(jīng)濟(jì)周刊》雜志引述知情人士的話說,上海規(guī)劃和國土資源管理局正在組織文件和測算相關(guān)數(shù)據(jù),可能不久之后將通過“公開澄清”的方式來“回應(yīng)”全國工商聯(lián)發(fā)言稿的數(shù)據(jù)。

然而,正當(dāng)坊間對上海市政府將拿出怎樣的數(shù)據(jù)滿懷期待時(shí),上海市政府新聞辦卻表態(tài),上海市政府不會(huì)就此專門準(zhǔn)備數(shù)據(jù)回應(yīng)全國工商聯(lián)發(fā)言稿。

“全國工商聯(lián)公布的這些數(shù)據(jù),把高房價(jià)的原因轉(zhuǎn)移給政府。究竟誰是高房價(jià)的受益者,看看福布斯富豪排名就知道了。”上海市國土局官員稱。

上海市政府與全國工商聯(lián)的論戰(zhàn)之所以備受矚目,是因?yàn)槠錉可娴秸c開發(fā)商誰才是高房價(jià)推動(dòng)者和受益者這一敏感神經(jīng)。

3月11日,十一屆全國人大二次會(huì)議新聞中心舉行“住房保障問題”專題采訪。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在答問時(shí)對房價(jià)構(gòu)成進(jìn)行了解析。齊驥指出,各地區(qū)影響房價(jià)的主要因素之一是土地成本。

“地方政府靠賣土地過日子,已經(jīng)是司空見慣的事情了?！北本┐筌娊?jīng)濟(jì)觀察研究中心主任仲大軍說?！斑^去我們估計(jì)政府拿走的能占30%,現(xiàn)在工商聯(lián)的調(diào)研把這個(gè)數(shù)字提高了?！敝俅筌姺Q一點(diǎn)不懷疑調(diào)研數(shù)字。

據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心一份報(bào)告顯示,土地出讓金、房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方預(yù)算的40%,而土地出讓金凈收入在一些地方政府的預(yù)算外收入中甚至達(dá)到了60%以上。這與工商聯(lián)的調(diào)研數(shù)字頗為接近。

“地方政府對土地財(cái)政的過度依賴是造成高房價(jià)的根本原因?！敝袊茖W(xué)院地理科學(xué)與資源研究所研究員梁季陽指出,地方政府熱衷于“土地財(cái)政”,無形中推動(dòng)了地價(jià)飛漲。

事實(shí)上,“在房價(jià)構(gòu)成中,并沒有核算政府收取的各種稅費(fèi)。這些也是政府的所得?！彼拇ㄊ∧彻賳T告訴媒體記者,若將各種因素都考慮在內(nèi),政府從房價(jià)中分得的份額超過70%。

5月5日,經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾在其博客中發(fā)表了一篇名為《大家罵開發(fā)商不罵政府是愚蠢的》的博文。茅于軾在博文中指出:“中國的房地產(chǎn)市場有相當(dāng)程度的扭曲,表現(xiàn)在房價(jià)虛高”,而造成高利潤的原因就在于政府壟斷了土地,于是,他得出結(jié)論:大家罵開發(fā)商不罵政府是愚蠢的。

近日,隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖,全國各地掀起了一股推地狂潮,“地王”紀(jì)錄被不斷刷新。

在北京,5月21日,富力地產(chǎn)以超出底價(jià)3倍的10.22億元的價(jià)格拍得了廣渠門外10號(hào)地,成為了京城新地王。業(yè)內(nèi)人士測算,這塊地的樓面地價(jià)達(dá)每平方米1.5萬多元,超過最瘋狂的2007年萬科拿地的樓面地價(jià)每平方米1.1萬多元。

在上海,5月13日,綠地集團(tuán)第二次出手,以12億的價(jià)格拿下了徐匯區(qū)斜土街道107街坊(船廠路地塊)。這是今年以來上海出讓的最貴的地塊。

在溫州,4月7日,多家開發(fā)商爭奪長運(yùn)集團(tuán)地塊,最后以9億元、超過底價(jià)50%的價(jià)格溢價(jià)成交,樓面地價(jià)達(dá)每平方米1.9萬多元。

在杭州,4月30日,上城區(qū)南山路地塊,再次刷新今年來的單價(jià)地王紀(jì)錄,成交樓面地價(jià)達(dá)每平方米4.6萬多元。

房地產(chǎn)博弈格局中的真正主角:

中央政府與地方政府

獨(dú)立評(píng)論員袁劍指出,在房地產(chǎn)市場上博弈的眾多參與者中,地方政府是這個(gè)游戲中的凈收益者,房地產(chǎn)膨脹得越大,地方政府的收益就越大。而與此同時(shí),它的成本卻是零。正是這種成本和收益的極端不對稱性,使地方政府成為推動(dòng)中國房地產(chǎn)狂潮的第一大引擎。

袁劍說,與公眾普遍的印象不同,在中國房地產(chǎn)復(fù)雜的博弈格局中,真正的主角既不是那些被媒體置于舞臺(tái)中央的地產(chǎn)商,也不是那些吵吵嚷嚷的消費(fèi)者,更不是諸如“溫州炒房團(tuán)”之類的投機(jī)逐利者,而是中央政府和地方政府。

對于地方政府來說,土地不僅是財(cái)政權(quán)力,而且也是貨幣權(quán)力。由于批出的土地幾乎立即就可以用作從銀行抵押貸款,所以,土地權(quán)力實(shí)際上就演變成了地方政府的某種貨幣發(fā)行權(quán)力。土地由財(cái)政而貨幣,實(shí)際上標(biāo)志著地方政府從中央政府手上重新奪回了兩項(xiàng)最主要的權(quán)力,因而也重新取得了推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長的主動(dòng)權(quán)。

房地產(chǎn)給地方政府帶來的另外一個(gè)收益就是,它顯著地帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長。有人測算,房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)系數(shù)甚至達(dá)到1∶2.86。在房地產(chǎn)最為熾熱的上海,2004年房地產(chǎn)直接拉動(dòng)的GDP約為17%,間接影響建筑材料、家電等行業(yè)所帶動(dòng)的GDP約為3%到7%,合計(jì)共約20%。這使得房地產(chǎn)在上海支柱產(chǎn)業(yè)中的位置急劇上升。上海經(jīng)濟(jì)正在演變?yōu)榈氐氐赖赖姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。這個(gè)判斷,對中國其他大中城市幾乎一體適用。上世紀(jì)90年代中期之后,GDP增速作為一種潛在但非常流行的政治激勵(lì)機(jī)制,深刻地影響著地方政府官員行為。房地產(chǎn)既然可以像魔術(shù)一樣變出GDP來,那么,房地產(chǎn)就不再僅僅是房地產(chǎn),而是繁榮,是政績,甚至是政治?；蛟S是參透了房地產(chǎn)的這種奇稟異賦,各地方政府紛紛將房地產(chǎn)作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的萬能鑰匙。

頗為奇特的是,地方政府盡管是房地產(chǎn)游戲中當(dāng)仁不讓的最大受益者,但卻沒有付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本。土地的減少,銀行的壞賬,資源的衰竭幾乎都與地方政府無關(guān),都不是由地方政府來承擔(dān)最終責(zé)任。正是這種成本和收益的極端不對稱性,使地方政府成為推動(dòng)中國房地產(chǎn)狂潮的第一大引擎。這種奇特的成本收益格局隱蔽在中國現(xiàn)行的政府體制安排之中。在這種體制之中,地方政府稍不留神,就立即會(huì)變成一頭血脈賁張的GDP動(dòng)物。在這個(gè)意義上,地方政府對房地產(chǎn)的熱衷不僅是非常符合“經(jīng)濟(jì)理性”的,也是難以遏制的。這也是為什么地方政府一直以曖昧態(tài)度應(yīng)對中央警告的原因之所在。

袁劍指出,對于地方政府和房地產(chǎn)商人來說,房地產(chǎn)就像天上突然掉下來的餡餅一樣,帶來了巨大的財(cái)富。但常識(shí)告訴我們,天上不會(huì)掉下餡餅。任何財(cái)富都一定有它的出處。它不是來自別人,就是借自未來。換言之,它一定會(huì)有一個(gè)或者多個(gè)埋單者,而這當(dāng)中最大的埋單者就是中央政府。

與地方政府相比,中央政府的處境可謂相當(dāng)尷尬。一方面,它希望房地產(chǎn)能夠發(fā)揮其拉動(dòng)作用,維持一個(gè)政治上可以忍受的經(jīng)濟(jì)增長速度。這是中央政府唯一的收益,也是中央政府與地方政府的利益交集。而在另一方面,中央政府不僅要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所帶來的顯性的金融風(fēng)險(xiǎn)、國土資源浪費(fèi)的成本,也要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所可能帶來的諸如財(cái)富分配失衡等一系列的隱性的政治信用成本。而地方政府、房地產(chǎn)商對此卻可以不聞不問。這種利益關(guān)系,決定了中央政府對房地產(chǎn)會(huì)有不同的利益權(quán)衡。利益決定態(tài)度,這就是中央政府與地方政府對房地產(chǎn)態(tài)度日漸分道揚(yáng)鑣的關(guān)鍵原因。

種種跡象表明,房地產(chǎn)的成本和收益的倒掛正在迅速地越出中央政府忍受的極限。所以,在所有的經(jīng)濟(jì)手段都失效之后,中央政府只能祭出最后的政治任免手段來約束房地產(chǎn)的瘋狂。這意味著,只要房地產(chǎn)進(jìn)一步大幅波動(dòng),政治攤牌的局面隨時(shí)可能出現(xiàn)。從目前中央政府的目標(biāo)來看,是希望維持房地產(chǎn)的平穩(wěn),既不要大起,也不要大落。這當(dāng)然是一個(gè)美妙的設(shè)想,也是中央政府、地方政府、房地產(chǎn)商都能夠接受的博弈均衡點(diǎn)。