經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)行現(xiàn)狀實(shí)證分析

辛　文　王中婧

摘要：經(jīng)濟(jì)適用房作為一項(xiàng)政策性住房保障，它的解決途徑，不僅能有效緩解和減少社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中的不穩(wěn)定因素，而且對(duì)于建立和完善與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房供應(yīng)體系，改善居民生活條件，啟動(dòng)住房消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需具有重要意義。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；房?jī)r(jià)指數(shù)；房屋銷售面積

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198(2009)13-0041-02

1經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)行現(xiàn)狀分析

1.1經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的整體運(yùn)行狀況分析

自1998年23號(hào)文提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”的房改任務(wù)以來，我國(guó)住宅業(yè)由過去的緩慢發(fā)展開始步入高速增長(zhǎng)期，經(jīng)濟(jì)適用房也得到了一定程度的發(fā)展。由圖1可見，2005年成為住房?jī)r(jià)格指數(shù)的一個(gè)分界點(diǎn)，把住房?jī)r(jià)格指數(shù)在時(shí)間趨勢(shì)上分成兩個(gè)階段，形成一個(gè)倒“U”型的發(fā)展趨勢(shì)。但是經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格指數(shù)是相對(duì)平穩(wěn)的，但是對(duì)比價(jià)格指數(shù)之間的相關(guān)系數(shù)與價(jià)格之間的相關(guān)系數(shù)，可以看出二者存在著較大的差距表明經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，住宅價(jià)格波動(dòng)較大，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格則相對(duì)平穩(wěn)。

1.2經(jīng)濟(jì)適用房交易狀況分析

從經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積與社會(huì)經(jīng)濟(jì)各類指標(biāo)的關(guān)系來看，其與城市人口數(shù)量以及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入之間的關(guān)系最為密切。以2007年北京市、天津市、河北省等地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房屋銷售面積、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入以及城鎮(zhèn)人口數(shù)量來作計(jì)量回歸，利用Eviews5.0軟件得到模型的估計(jì)結(jié)果為：

y=13.552+3.031x1+5.924x2

其中y為房屋銷售面積、x1為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、x2為城鎮(zhèn)人口數(shù)量，模型的各個(gè)參數(shù)的估計(jì)結(jié)果如表1所示。結(jié)果表明經(jīng)濟(jì)適用房的需求量與城市人口增長(zhǎng)以及居民可支配收入之間均呈高度正相關(guān)關(guān)系，即經(jīng)濟(jì)適用房的需求量與城市人口、居民可支配收入之間存在著直接的因果關(guān)系。

2經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)行現(xiàn)狀中的問題

2.1保障目標(biāo)錯(cuò)位

建立社會(huì)住房保障體系的目標(biāo)，我們認(rèn)為重點(diǎn)在使用權(quán)而非所有權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房制度是要解決中低收入家庭的住房難而不是買房難問題。政府為經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買者提供了免土地出讓收益和稅費(fèi)減半的優(yōu)惠，這實(shí)質(zhì)上是贈(zèng)送部分房屋產(chǎn)權(quán)，保障其買房和擁有產(chǎn)權(quán)房，這有悖于住房制度改革方向。符合經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)條件的家庭多，申購(gòu)少；經(jīng)濟(jì)適用房建成多，賣出少。至2005年3月底成都市五城區(qū)中低收入家庭主動(dòng)申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的比例不足5％，7萬余戶可以申購(gòu)的家庭有67000家沒有申購(gòu)；開盤出售6084套經(jīng)濟(jì)適用房，到6月底為止僅賣出2210套，賣出率36.32％，60％以上的經(jīng)濟(jì)適用房空置。

2.2經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格定位欠準(zhǔn)

以成都為例，2005年發(fā)售的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格，盡管明顯低于相同區(qū)位的商品房住房?jī)r(jià)格，但其品質(zhì)、結(jié)構(gòu)也低于商品房，其價(jià)格每平方米在2223元至2800元之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過成都市大多數(shù)中低收入家庭申購(gòu)者尤其是8000—15000元／年·戶收入者的心理預(yù)期和承受能力使得他們望而卻步。1998年以來，約有16％的經(jīng)濟(jì)適用住房賣給了中高收入者，同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)相對(duì)同區(qū)域內(nèi)的來說較低，利潤(rùn)有限，于是大多數(shù)開發(fā)商只好將房屋面積擴(kuò)大，以此來降低成本，以至于目前市場(chǎng)上140m²－200m²的經(jīng)濟(jì)適用房比比皆是，100m²以下的房子卻是難找。

2.3選址缺乏對(duì)購(gòu)房者的實(shí)際情況的全面考慮

成都發(fā)售的5個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目主要集中在城西和城南，生活成本高，而收入較低、住房較為困難的經(jīng)濟(jì)適用房需求對(duì)象大量集中在城東和城北，計(jì)算居住成本，他們更愿意在原住地的城東、城北就近購(gòu)買。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目配套不夠完善，缺少醫(yī)院、學(xué)校、超市等生活設(shè)施，有的地方甚至不通公交車，降低了經(jīng)濟(jì)適用房需求對(duì)象的購(gòu)買意愿和心理需求。

3經(jīng)濟(jì)適用房保障制度的改進(jìn)

3.1堅(jiān)持和完善經(jīng)濟(jì)適用房制度

對(duì)申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定必須科學(xué)合理，并隨當(dāng)?shù)匚飪r(jià)、收入水平的變化適時(shí)調(diào)整。對(duì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定上限不能過高，下限也不能過低。經(jīng)濟(jì)適用房面積和價(jià)格定位要準(zhǔn)，選址不能遠(yuǎn)離市區(qū)。應(yīng)多建60—80平方米的小戶型經(jīng)濟(jì)適用房，降低總造價(jià)，真正體現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)、適宜低收入家庭使用的特點(diǎn)。必須嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商利潤(rùn)不超過3％，盡量把地址選在交通較為方便，不會(huì)對(duì)生活、工作造成較大影響地方。

3.2形成租、購(gòu)并存的住房市場(chǎng)

地方政府必須改變?cè)瓉淼恼?jī)觀，直接參與修建廉租住房；加大中低價(jià)位、中小戶型安置住房的建設(shè)力度，解決好城市公益性項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、棚戶區(qū)和危舊房改造所需的拆遷安置用房，讓被拆遷群眾有房買、有房住。建設(shè)、土地部門應(yīng)配合有關(guān)部門，調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價(jià)格，清理和減少收費(fèi)，降低建設(shè)成本，增加普通商晶房供應(yīng)。

經(jīng)濟(jì)適用房與廉租住房補(bǔ)貼制度緊密結(jié)合。西安市制定了一套比較完善的、針對(duì)城市中低收入水平不同群體住戶的住房保障政策措施；年戶收入在8000—38000元、住房面積不達(dá)標(biāo)又無能力購(gòu)買一般商品房的家庭，適用經(jīng)濟(jì)適用房制度；年戶收入低于8000元的無房和人均住房面積不夠最低標(biāo)準(zhǔn)的住戶，適用廉租住房補(bǔ)貼政策。廉租住房補(bǔ)貼是按照與最低標(biāo)準(zhǔn)相差部分面積，以每月每平方米415元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足。此項(xiàng)政策，全市每年實(shí)際補(bǔ)貼廉租住房租金700萬—800萬元。按每戶補(bǔ)貼150—216元計(jì)，可以解決2700—3100戶“雙困戶”租房費(fèi)用，是實(shí)物配租每年每區(qū)10戶，全市解決50戶的50—60倍。

3.3要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)模式的轉(zhuǎn)變

政府可通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)模式，改變單一的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)模式，以減少房地產(chǎn)企業(yè)謀利的機(jī)會(huì)。針對(duì)這種情況政府可采用單位集資建設(shè)，由企業(yè)申請(qǐng)、政府審批，列入建設(shè)計(jì)劃，再按照基本建設(shè)程序辦理各種手續(xù)，實(shí)施建設(shè)和銷售。還可由政府委托專門的住房非營(yíng)利組織建設(shè)生產(chǎn)準(zhǔn)公共產(chǎn)品。非營(yíng)利組織具有解決政府失靈和市場(chǎng)失靈的作用，它比政府部門更有效率，并能夠集結(jié)一批有專業(yè)技術(shù)和管理知識(shí)的人才，在運(yùn)作中還可接受住戶參與和監(jiān)督，建成房屋以成本價(jià)向符合條件的居民銷售，政府給予減免稅費(fèi)的優(yōu)惠政策。