投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量

陳　虹

【摘要】 通過分析引入公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的影響,結(jié)合新準(zhǔn)則頒布后我國實(shí)務(wù)操作的現(xiàn)狀,對投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的完善提出一些看法和建議。

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn);公允價(jià)值

一、相關(guān)定義概念的表述

在本文中,主要涉及了兩個(gè)概念:一個(gè)是投資性房地產(chǎn);一個(gè)是公允價(jià)值。

1.投資性房地產(chǎn)。根據(jù)2006年新的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的定義,投資性房地產(chǎn)指:企業(yè)為賺取租金或資本增值,或兩者兼而有持有的房地產(chǎn)。其具體范圍限定為:已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。企業(yè)可以按照土地使用權(quán)和建筑物兩個(gè)類別,將所持有的投資性房地產(chǎn)分開來處理。由于我國土地的特殊性,企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際上對投資性房地產(chǎn)的定義并不完全一致。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)定義為:在土地和建筑物上的投資,對它們的占用實(shí)際上不是為了供投資企業(yè)或與該投資企業(yè)同一集團(tuán)的其他企業(yè)的經(jīng)營或使用。并包括了以融資租賃方式租入的房地產(chǎn)和滿足特定條件的以經(jīng)營租賃方式長期租入的房地產(chǎn),體現(xiàn)了實(shí)質(zhì)重于形式原則。在新準(zhǔn)則中,摒棄了原先將投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)來進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量和披露的做法,而是將投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)分開列示,這種處理可以合理地反映資產(chǎn)的現(xiàn)值,有助于報(bào)表列示的合理化和科學(xué)性。

2.公允價(jià)值計(jì)量。新準(zhǔn)則體現(xiàn)我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則同國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的一個(gè)主要表現(xiàn)之一就是引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。新準(zhǔn)則中規(guī)定,企業(yè)應(yīng)于資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,同時(shí),如有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

雖然《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則允許采用公允價(jià)值計(jì)量模式,但對于公允價(jià)值的定義及確定幾乎沒有特別的說明?！秶H會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中明確規(guī)定:投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是指在公平交易中,熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價(jià)格。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)反映資產(chǎn)負(fù)債表日的市場狀況。按照我國準(zhǔn)則規(guī)定,采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量條件嚴(yán)格,要同時(shí)滿足兩個(gè)條件:第一,投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;第二,企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息。

二、采用公允價(jià)值計(jì)量對企業(yè)的影響

如前所述,采用公允價(jià)值計(jì)量,以現(xiàn)值為計(jì)量基礎(chǔ),在會(huì)計(jì)信息和財(cái)務(wù)指標(biāo)的相關(guān)性、盈余管理的有利性方面,對企業(yè)都有十分有利的影響。

1.對會(huì)計(jì)信息和財(cái)務(wù)指標(biāo)相關(guān)性的影響。采用公允價(jià)值計(jì)量,反映的是最近一個(gè)會(huì)計(jì)期間投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值,這樣的信息使企業(yè)的報(bào)表信息與市場的價(jià)格波動(dòng)緊密聯(lián)系,對于報(bào)表使用者而言,可以更好地充分利用企業(yè)對外披露的信息去評價(jià)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和盈利能力,做出更加明智的投資決策。一般情況下,房地產(chǎn)的現(xiàn)值都會(huì)比原始成本高,所以采用公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)可以使資產(chǎn)規(guī)模增大,利潤等財(cái)務(wù)指標(biāo)提高,便于公司有效利用資本市場融資。另外,國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求采用公允價(jià)值計(jì)量,所以我國企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量,也可以提高會(huì)計(jì)信息和財(cái)務(wù)指標(biāo)同國外企業(yè)相關(guān)信息和指標(biāo)的可比性,增強(qiáng)國外投資者對我國企業(yè)的認(rèn)同,為我國企業(yè)更快走上國際舞臺(tái)提供保障。

2.對盈余管理的影響。允許上市公司在成本模式和公允價(jià)值模式之間做出選擇,允許用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)并確認(rèn)當(dāng)期損益,這無疑為企業(yè)的盈余管理提供了更大的空間。根據(jù)對部分房地產(chǎn)類“A+H公司”的對內(nèi)和對外的財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行分析,我們不難發(fā)現(xiàn),對內(nèi)采用成本模式計(jì)價(jià)得到的利潤明顯低于對外采用公允模式計(jì)價(jià)得到的利潤。例如,虧損的企業(yè)可以利用價(jià)值重估增值的方式增加利潤。這對于企業(yè)來說是一個(gè)可以利用的工具,但也向國家監(jiān)督企業(yè)的有效性提出了挑戰(zhàn)。

三、我國投資性房地產(chǎn)實(shí)務(wù)處理現(xiàn)狀及影響因素

在新準(zhǔn)則出臺(tái)時(shí),鑒于前文提到諸多的采用公允價(jià)值計(jì)量的好處,很多分析人士預(yù)測很多公司會(huì)傾向于用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,但實(shí)際上分析2007年大部分設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的房地產(chǎn)類企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表,便會(huì)得到與預(yù)測大相徑庭的結(jié)果——使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司甚少。

根據(jù)北京市教委人文社科研究計(jì)劃重點(diǎn)項(xiàng)目——《我國具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施效果、問題與對策研究》的階段性成果報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示:根據(jù)2007年上市公司年報(bào),滬深兩市1570家上市公司中,存在投資性房地產(chǎn)的有630家,其中18家采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,占有此類業(yè)務(wù)公司的2.86%,其余的均采用成本模式。從年報(bào)統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,2007年滬深兩市投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)凈收益為22.79億元,占18家公司凈利潤的2.61%,占1570家上市公司凈利潤0.23%。對公允價(jià)值確定的方法主要有:房地產(chǎn)評估價(jià)格(10家上市公司)、第三方調(diào)查報(bào)告(2家上市公司)、與擬購買方初步商定的談判價(jià)下限(1家上市公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格(2家上市公司)等。另外有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法。

那么,為什么面對誘人的可以滿足企業(yè)對利潤的需求的公允價(jià)值模式,大多數(shù)國內(nèi)企業(yè)都選擇說不了呢?綜合多數(shù)企業(yè)的選擇理由,總結(jié)了以下幾個(gè)影響企業(yè)選擇公允價(jià)值模式的原因:

1.取得公允價(jià)值的成本高。我國準(zhǔn)則中規(guī)定采用公允價(jià)值計(jì)量必須滿足的兩個(gè)條件具體分析下來是十分苛刻的。投資性房地產(chǎn)的“所在地”是指投資性房地產(chǎn)所在的大中型城市的城區(qū)。第二個(gè)條件中“同類或類似房地產(chǎn)”的要求就更加嚴(yán)格,對建筑物而言是指所處地理位置與地理環(huán)境、性質(zhì)相同,結(jié)構(gòu)類型、新舊程度和可使用狀況相同或相似;對土地使用權(quán)而言,是指統(tǒng)一城區(qū)、統(tǒng)一未知區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近。不能同時(shí)符合兩個(gè)條件的,都不可以采用公允價(jià)值模式,因此,在我國目前房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟的情況下,很難真正在市場上取得公允透明的市場價(jià)格滿足準(zhǔn)則要求。如此一來,為了達(dá)到準(zhǔn)則的要求企業(yè)在獲得公允價(jià)值上勢必要花費(fèi)較高成本,經(jīng)營效益降低。

2.對于公允價(jià)值的認(rèn)可程度。相比于國際上對于公允價(jià)值的熟悉,公允價(jià)值在國內(nèi)尚屬于一個(gè)有待深入研究的概念,與此相關(guān)的規(guī)定也不是很完善,這使多數(shù)企業(yè)在是否采用公允價(jià)值模式上十分保守和謹(jǐn)慎。另一方面對會(huì)計(jì)信息的使用者來說,采用公允價(jià)值模式后,企業(yè)提供的報(bào)表信息是否準(zhǔn)確,也是投資者需要反復(fù)考量的。為了獲得準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息,報(bào)表使用者要求對于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)的相關(guān)信息要盡可能多地披露,但是在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中較少涉及公允價(jià)值計(jì)量披露的條款。

3.對凈利潤和相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響。采用公允價(jià)值模式,不僅僅是一個(gè)后續(xù)計(jì)價(jià)方法改變的簡單轉(zhuǎn)變,更涉及在權(quán)責(zé)發(fā)生制下凈利潤由收入費(fèi)用觀向資產(chǎn)負(fù)債觀的轉(zhuǎn)變。采用公允價(jià)值模式,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入當(dāng)期損益,在沒有處置投資性房地產(chǎn)的時(shí)候這筆利潤的增加只是賬面的金額增加,而并非實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金流入。公司的投資者很難再根據(jù)傳統(tǒng)的業(yè)績評價(jià)指標(biāo)去評價(jià)企業(yè)的經(jīng)營績效,并為決策提供更科學(xué)的信息支持。對于大多數(shù)上市公司而言,采用公允價(jià)值模式,會(huì)降低凈資產(chǎn)收益率,限制了該指標(biāo)后續(xù)增長空間,難以使股東滿意。而較高的賬面利潤卻沒有現(xiàn)金流的支持,會(huì)增加企業(yè)的分紅壓力,加劇資金鏈的危機(jī)。此外,折舊和攤銷的稅盾作用消失和受市場價(jià)格波動(dòng)影響帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也使企業(yè)經(jīng)營者對于公允價(jià)值慎之又慎。

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