未來中國物流地產(chǎn)的新動向

姜明圣

國內(nèi)物流地產(chǎn)項目和國際物流地產(chǎn)項目存在相當(dāng)大的差距，把握好未來地產(chǎn)的趨勢，能縮小差距。

經(jīng)濟危機條件下，物流市場持續(xù)低迷，但是國內(nèi)的物流地產(chǎn)市場卻呈現(xiàn)出一片繁榮景象。物流地產(chǎn)商們正在抓住當(dāng)前這難得的市場機遇并購或建設(shè)物流地產(chǎn)項目，物流地產(chǎn)正成為一個迅速發(fā)展的板塊。縱觀目前國內(nèi)的物流地產(chǎn)行業(yè)主要有以下幾方面的發(fā)展趨勢。

搶占稀缺資源

目前國內(nèi)較好的物流地產(chǎn)儼然成為稀缺資源。近些年來，物流地產(chǎn)商們加緊了一些樞紐城市和區(qū)域的爭奪。如豐樹物流偏好在海港、空港和中心城市開展它們的物流地產(chǎn)項目；AMB將投資鎖定于世界上最具戰(zhàn)略性的流通市場，即國際機場和海港附近的區(qū)域；普洛斯投資建設(shè)的物流配送設(shè)施幾乎都是臨港而建。

由于物流行業(yè)的特殊性，物流地產(chǎn)用地對周邊環(huán)境要求較高，如周邊是否具備可提高供應(yīng)鏈效率的補充性運輸基礎(chǔ)設(shè)施及人才資源，是否具有良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展集群，因此可供選擇的范圍很小。在物流的關(guān)鍵地區(qū)，土地備用資源稀少也促使了物流地產(chǎn)資源的緊張。最明顯的莫過于15個保稅區(qū)。誰首先在其中搶占了一席之地，誰就能獲得良好的發(fā)展機會和發(fā)展空間。以深圳為例，目前在深圳已經(jīng)沒有新的物流用地可供應(yīng)。因為港口腹地比較小，鹽田地區(qū)開發(fā)完以后，已經(jīng)沒有可開發(fā)的土地，現(xiàn)在那里的保稅倉庫租金已經(jīng)漲到2元多人民幣／每平方米／每天。

國際物流地產(chǎn)巨頭絞盡腦汁搶占“戰(zhàn)略要地”。全球最大的工業(yè)及物流基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商和服務(wù)商普洛斯公司就是這方面的典范，在世界前75大港口中的18個港口里能找到普洛斯的身影，物業(yè)總面積達到6100萬平方英尺，其中北美、歐洲和亞洲各占據(jù)5個大港口。在中國開發(fā)市場也是如此，臨近港口，使其擁有充分的交通優(yōu)勢。國內(nèi)地產(chǎn)巨頭也不甘寂寞，合生創(chuàng)展、恒大、美林基業(yè)、富力地產(chǎn)等也開始在各大城市上演“圈地”。物流地產(chǎn)需要良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和腹地，更重要的是占據(jù)這些樞紐城市的重要節(jié)點，可以更廣泛地服務(wù)客戶。樞紐城市中擁有眾多的物流運營商、制造商和零售商，它們都是物流地產(chǎn)賴于生存的客戶，占據(jù)這些節(jié)點，就可以穩(wěn)固市場定位。

仲量聯(lián)行認為，有二十個熱點城市具有物流發(fā)展?jié)摿?，它們將在今后五年?nèi)越來越多地成為物流運營商、物流地產(chǎn)商和投資者關(guān)注的焦點。這二十城市包括上海、北京、天津、廣州、深圳這五個一級物流中心以及大連、青島、蘇州、寧波、廈門這五個二級物流中心和成都、杭州、沈陽等十個新興物流中心。這些物流中心都是“兵家”——物流地產(chǎn)商，如AMB、蓋世理、普洛斯和豐樹的必爭之地，未來幾年內(nèi)，物流地產(chǎn)商必定在這些地區(qū)有一番爭奪。搶占稀缺資源已成為物流地產(chǎn)市場上一個重要的看點。

標(biāo)準(zhǔn)化

標(biāo)準(zhǔn)的物流地產(chǎn)將成為主流需求，物流活動的標(biāo)準(zhǔn)化必然要求物流地產(chǎn)與之相適應(yīng)，只有兩者的相互推動，才能推動整個物流行業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)在，行業(yè)領(lǐng)先的物流地產(chǎn)商紛紛倡導(dǎo)物流地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化必定成為未來倉儲設(shè)施的特點和標(biāo)志。2008年6月，普洛斯聯(lián)手仲量聯(lián)行共同推出了業(yè)內(nèi)首部《中國物流基礎(chǔ)設(shè)施手冊》，詳細介紹了中國標(biāo)準(zhǔn)倉庫的基本技術(shù)指標(biāo)。普洛斯作為高標(biāo)準(zhǔn)物流配送設(shè)施的行業(yè)領(lǐng)先者，在自身業(yè)務(wù)發(fā)展、積極幫助推進物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，也致力于幫助制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，推動物流地產(chǎn)行業(yè)向國際領(lǐng)先的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展與成熟。

西方發(fā)達國家的倉儲設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化比例比較高，法國巴黎的標(biāo)準(zhǔn)型倉庫為3800萬平米；美國洛杉磯的標(biāo)準(zhǔn)型倉庫總面積為5000萬平米。然而，目前中國國內(nèi)的大部分物流倉儲設(shè)施達不到標(biāo)準(zhǔn)化。由于大部分倉庫都是建于上個世紀(jì)七八十年代，設(shè)施狀況符合國際標(biāo)準(zhǔn)的只占2％。在標(biāo)準(zhǔn)化倉庫唱主角的情況下，這部分倉庫的平均利用率只能達到60％-70％，想在這種情況下取得盈利幾乎不太可能。以上海為例，上海市現(xiàn)有倉庫總面積是1300萬平方米，而標(biāo)準(zhǔn)的框架鋼結(jié)構(gòu)單層倉庫只有10％，即300多萬平方米。絕大多數(shù)倉庫都是混凝土結(jié)構(gòu)，其中不乏市郊農(nóng)民為了出租謀利而搭建的簡易房屋。許多倉庫不僅談不上存貯質(zhì)量，甚至連消防設(shè)施也沒有。

目前中國倉庫標(biāo)準(zhǔn)化進行得比較緩慢，甚至可以說滯后。業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)在各地興建的“標(biāo)準(zhǔn)物流倉庫”，也只是滿足了現(xiàn)代物流的基本需要。換言之，就是按照上海的比例，未被滿足的倉庫需求起碼還有九成。盡管現(xiàn)在各地政府大力推行的物流園區(qū)項目，但實際上很難滿足需求。

但是標(biāo)準(zhǔn)的物流地產(chǎn)終究會成為主流需求。因為現(xiàn)在物流的運作講究的是標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)，于此相配合，物流地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化必須同時和物流的運作密切配合。隨著國內(nèi)經(jīng)濟和市場需求的發(fā)展，舊式倉庫將越來越快地被標(biāo)準(zhǔn)化物流設(shè)施所取代。國內(nèi)物流企業(yè)或者倉儲設(shè)施的業(yè)主應(yīng)該順應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化的形勢，積極改造倉儲設(shè)施，達到標(biāo)準(zhǔn)化的要求，以適應(yīng)市場的需要。長期化、柔性化

世界領(lǐng)先的物流地產(chǎn)商都會有其固定的長期合作客戶，并就合作簽訂長期協(xié)議。例如，UPS、DHL、阿迪達斯、歐萊雅、三星、亞馬遜、諾基亞、光明乳業(yè)、TOSHIBA等大型企業(yè)都是普洛斯的長期合作客戶。物流地產(chǎn)運營的成功與否很大程度上取決于需求的穩(wěn)定性和長期性。通過長期協(xié)議，供需雙方可以進行長期化的合作，這樣就可以使需方得到更靈活、更柔性的服務(wù)。

普洛斯在行業(yè)開創(chuàng)了以“客戶為中心”的推動方式，并承諾將運用所積累的豐富經(jīng)驗，不僅為客戶設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化倉庫，更與客戶緊密合作量身定制個性化倉庫。所有這些都是基于一種長期化的合作，如果雙方合作時間短暫，那么，在設(shè)施和方案提供上都會產(chǎn)生一些難以解決的困難。如下圖所示：

事實上，長期合作確實有利于物流地產(chǎn)企業(yè)為它所服務(wù)的制造商、零售商與第三方物流公司提供更好更完整的供應(yīng)鏈解決方案和倉儲設(shè)施。普洛斯正是基于這樣的合作方式，才提供了最佳的倉儲管理模式。

但是在中國本土物流地產(chǎn)商們的合作伙伴中，我們卻很少看到這樣的情況。世邦一魏理仕分析人員表示，在中國發(fā)展物流地產(chǎn)的最大障礙是中國客戶往往和物流地產(chǎn)商簽署短期合作協(xié)議，合作期限不足一年。由于物流地產(chǎn)是一種固定的基礎(chǔ)設(shè)施，不容易也不可以被經(jīng)常改建改造。在這種情況下，物流地產(chǎn)商很難滿足客戶個性化的需要，也不利于提供一整套完善的解決方案，更難以提供柔性化的服務(wù)，物流地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)發(fā)展就會受到阻礙。為了完善和促進物流業(yè)的發(fā)展，這種長期化的合作也應(yīng)該作為一種發(fā)展態(tài)勢保持下去，在此基礎(chǔ)上建立柔性化服務(wù)，物流地產(chǎn)企業(yè)才更有市場競爭力。

節(jié)能環(huán)?；?/p>

物流地產(chǎn)采用節(jié)能環(huán)保新技術(shù)將是大勢所趨，特別

是在環(huán)保問題成為全球性共同關(guān)注并亟待解決問題的時候。因為節(jié)能環(huán)保已經(jīng)成為全世界、全人類的行動綱領(lǐng)，在一些國家，如日本節(jié)能環(huán)保的總體目標(biāo)進一步細化為每一個企業(yè)必須達到的一項項指標(biāo)?？梢哉f，在綠色環(huán)保理念盛行的年代，誰能夠在這方面占得先機，誰就會在競爭日益白熱化的物流業(yè)中獲得更大的支持和市場份額。領(lǐng)先的物流地產(chǎn)商可以說在這方面做足了功課。作為物流地產(chǎn)大亨，普洛斯和蓋世理正在積極推廣節(jié)能環(huán)保新技術(shù)，這就充分反映出物流地產(chǎn)‘綠色化將成為一種歷史潮流。

普洛斯采用了太陽能發(fā)熱板和雨水回收、自然采光等綠色技術(shù)，以實現(xiàn)節(jié)能環(huán)保這一目標(biāo)。普洛斯在全球范圍內(nèi)已完成或正處于開發(fā)階段的光伏項目共約6.1兆瓦。迄今為止，公司已在美國簽署了兩份總面積約7.5萬平方米的屋頂租約以為兩個獨立的安裝項目提供電力，分別是位于加州方塔那(Pontana)的南加州愛迪生電力公司的2.4兆瓦安裝項目和位于俄勒岡州波特蘭通用電氣公司的1.1兆瓦安裝項目。普洛斯在法國、西班牙和德國均擁有太陽能安裝項目。此外，公司還在日本完成了3個總功率為68千瓦的風(fēng)力發(fā)電機安裝項目。

蓋世理提供倉儲設(shè)施的理念是提供‘可持續(xù)”的配送空問，主要是指其倉儲注重環(huán)保和太陽能設(shè)施，包括開發(fā)嚴(yán)格的環(huán)境管理系統(tǒng)，在所有項目中應(yīng)用高效環(huán)保材料和技術(shù)等。值得關(guān)注的是蓋世理2008年可持續(xù)報告。報告中，蓋世理明確提出在2010年前實現(xiàn)領(lǐng)先持續(xù)性戰(zhàn)略，而碳益(CarbonPositive)是該項戰(zhàn)略的核心。新的報告展示了蓋世理在全球開發(fā)最尖端配送空問的解決方案。報告中，蓋世理計劃在2010年前完成以下目標(biāo)：在能源方面，所有開發(fā)項目中35％的項目將實現(xiàn)碳益，全球項目的碳排放總量減少35％；在廢物方面：全球項目中50％的建筑實現(xiàn)廢物再利用或再循環(huán)；在水資源方面，全球項目中70％的建筑百分之百完全重新使用雨水；在生物多樣性及居住環(huán)境方面，全球項目中70％的場所能改善生物多樣性及居住環(huán)境；在污染物方面，在建設(shè)中采用不破壞人類和生態(tài)環(huán)境材料。

舉例來講，蓋世理開發(fā)的沃爾瑪天津配送中心采用了多項先進的可持續(xù)性措施及標(biāo)準(zhǔn)，包括減少二氧化碳的排放、減少能源和水的消耗、使用可回收利用材料等，節(jié)省運營成本的同時使配送更加環(huán)保。配送中心全部采用T5節(jié)能燈，比普通燈節(jié)約約20％至30％的能源。倉庫利用自然采光、節(jié)能取暖，并安裝空調(diào)熱能循環(huán)利用系統(tǒng)。另外，配送中心利用可再生能源節(jié)能降耗，例如安裝20平方米太陽能采光板，兩臺10千瓦風(fēng)力發(fā)電機，每年可發(fā)電約7300千瓦時。配送中心還配備了十套太陽能熱水器，每天可提供1.7噸熱水，每年可節(jié)省25550度電。通過這些節(jié)能設(shè)施，沃爾瑪天津配送中心每年可減少31噸二氧化碳的排放，相當(dāng)于一個普通家庭138個月的排放量。蓋世理正按照自己的計劃朝著自己“節(jié)能環(huán)?！钡哪繕?biāo)穩(wěn)步邁進。

但是，由于目前中國并沒有對環(huán)保倉庫提供特別的政策優(yōu)惠，所以中國環(huán)保型倉庫的發(fā)展還處在一種滯后的狀態(tài)。國內(nèi)各大物流地產(chǎn)商對此認識還非常不足，在這一方面落在國際物流地產(chǎn)商的后面。但是作為一種歷史趨勢，國內(nèi)物流地產(chǎn)商必須迎頭趕上，才能樹立良好的公眾形象，在市場上站穩(wěn)腳跟。

這些趨勢是我國國內(nèi)的物流地產(chǎn)企業(yè)需要緊密關(guān)注的，因為誰能在這些方面做得更好，才能吸引客戶，才能在市場競爭中獲得良好的發(fā)展空間。當(dāng)前情況下，國內(nèi)物流地產(chǎn)企業(yè)和國際物流地產(chǎn)巨頭還存在相當(dāng)大的差距，怎么樣縮小差距就擺在我們面前。正因為我們的差距存在，我們才更應(yīng)該努力在這些方面做得更好，以在市場中占有自己應(yīng)有的份額。