房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金鏈管理

尤　佳

提要在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中,項(xiàng)目耗費(fèi)資金量巨大,嚴(yán)格加強(qiáng)資金管理和提高資金使用效率也就成了房地產(chǎn)企業(yè)管理工作必須解決的問題。本文從房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀入手,結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn),提出改善意見。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;資金鏈

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)菑捻?xiàng)目融資開始,經(jīng)過項(xiàng)目開發(fā)及交付使用,再到銷售回款,然后支付外部融資成本的一個(gè)循環(huán)反復(fù)的過程。在目前銀行惜貸背景下,如果企業(yè)自有資金已使用,沒有銷售回款或新資金流入,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金鏈極易斷裂,從而給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。所以,在項(xiàng)目開發(fā)過程中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)努力保持資金鏈的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理現(xiàn)狀

1、融資渠道狹窄。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目資金來源主要來自企業(yè)自有資金、銀行貸款、購房者訂金及預(yù)付款等。另外,銀行為購房者提供按揭貸款,所以現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌措的主要來源還是銀行貸款。

2、銀行貸款要求提高,經(jīng)營狀況差的企業(yè)籌措資金難度提高。在目前銀行擁有大量存款,但惜貸的情況下,為保證貸款及時(shí)回收,商業(yè)貸款的要求勢(shì)必會(huì)提高。而業(yè)績(jī)不佳的企業(yè)在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)情況下,達(dá)不到規(guī)定的要求時(shí),融資依然很難。

3、在項(xiàng)目開發(fā)過程中,資金使用計(jì)劃性不強(qiáng)。項(xiàng)目成本管理水平低,導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)際成本超出計(jì)劃成本;開發(fā)過程中不可預(yù)見因素導(dǎo)致的變更事項(xiàng),也增加了資金的浪費(fèi);而變更事項(xiàng)的反復(fù)會(huì)造成工期的拖延,從而造成資金的重復(fù)浪費(fèi)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的改善

1、重視開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。企業(yè)應(yīng)將資金管理提前到項(xiàng)目可行性研究階段,通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)背景、規(guī)模、功能和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析,初步確定投資成本,根據(jù)投資成本確定資金使用量。首先,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的背景情況進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查,以確保投資回收;其次,企業(yè)在深入調(diào)查和掌握各類資料的基礎(chǔ)上,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析,并作出客觀的預(yù)測(cè);再次,企業(yè)要對(duì)開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗(yàn)收等階段安排好開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度。大型開發(fā)項(xiàng)目由于建設(shè)期長(zhǎng)和投資額大,需要進(jìn)行分期開發(fā),對(duì)各期的開發(fā)內(nèi)容作出統(tǒng)籌安排;另外,企業(yè)要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用進(jìn)行初步估算,力爭(zhēng)和未來開發(fā)事實(shí)相符,提高評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性;最后,企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目投資估算和項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案,并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大,必須在投資前做好對(duì)資金的安排,通過不同的方式籌措資金,減少籌資成本,保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

2、企業(yè)要拓寬自身融資渠道。目前,銀行貸款仍是企業(yè)的主要融資方式。但受金融危機(jī)影響,銀行惜貸,房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道日益狹窄。所以,企業(yè)必須拓寬融資渠道,才能滿足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。如果企業(yè)融資繼續(xù)依賴銀行,也會(huì)給銀行帶來金融風(fēng)險(xiǎn)。所以,拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道也就有了現(xiàn)實(shí)意義。企業(yè)融資方式應(yīng)當(dāng)向上市融資、債券融資、信托投資等方向發(fā)展。企業(yè)應(yīng)對(duì)各種融資方式的資金成本及融資條件進(jìn)行綜合分析,盡量選擇償還周期長(zhǎng),資金成本低的融資渠道。企業(yè)不應(yīng)局限于一種融資方式,要建立多元化的融資模式,以最大限度地減少融資風(fēng)險(xiǎn)。

(1)上市融資:分直接上市和間接上市。直接上市融資額大,且籌集到的資金作為注冊(cè)資本永久使用,沒有固定還款期限。但融資門檻高,間接上市就是指非上市公司收購業(yè)績(jī)差、籌資能力弱的上市公司,剝離被收購上市公司不良資產(chǎn),注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),形成新的主營業(yè)務(wù),實(shí)現(xiàn)公司間接上市的目的。

(2)債券融資。企業(yè)按照法定程序發(fā)行企業(yè)債券,約定在一定期限內(nèi)還本付息。房地產(chǎn)債券收益較高,可按期收回本金和利息,有較高安全性,有一定的流動(dòng)性。我國房地產(chǎn)債券發(fā)行處于初級(jí)階段,在發(fā)行規(guī)模、債券發(fā)行程序、債券評(píng)級(jí)等方面有待改進(jìn)。隨著我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展,房地產(chǎn)債券融資的比重有望增加。

(3)房地產(chǎn)投資信托。指信托機(jī)構(gòu)通過制定信托投資計(jì)劃,與投資者(委托人)簽訂信托投資合同,通過發(fā)行信托受益權(quán)證、股票等方式受托投資者的資金,然后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資,并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。不論何種方式,證券化是其主要特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資信托的權(quán)證可在證券交易所進(jìn)行交易,或采取場(chǎng)外直接交易方式,具有較高流動(dòng)性。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,房地產(chǎn)投資信托是能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金,拓寬了企業(yè)融資渠道,這種模式有望成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資模式。

3、項(xiàng)目開發(fā)過程中重視資金使用控制。首先,企業(yè)根據(jù)可行性研究確定資金需求量,進(jìn)而編制年度、季度、月度資金預(yù)算表。其中,資金預(yù)算分資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩部分內(nèi)容。預(yù)算收入是指項(xiàng)目投資所帶來的現(xiàn)金流入額;預(yù)算支出是指項(xiàng)目投資導(dǎo)致的現(xiàn)金流出額。通過編制年度預(yù)算及月度執(zhí)行預(yù)算,企業(yè)年度資本運(yùn)作與日常資金管理工作結(jié)合起來;其次,企業(yè)要加強(qiáng)資金使用動(dòng)態(tài)管理。企業(yè)資金管理部門根據(jù)月度執(zhí)行預(yù)算,對(duì)各部門資金使用狀況進(jìn)行監(jiān)控。企業(yè)根據(jù)各部門資金使用的特點(diǎn),以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)建立指標(biāo)考核體系。資金管理部門根據(jù)各部門預(yù)算的執(zhí)行情況,按月、季、半年及年度進(jìn)行分析與考核,對(duì)預(yù)算編制部門以預(yù)算精度為考核重點(diǎn),對(duì)預(yù)算執(zhí)行部門考核完成情況;最后,在資金預(yù)算執(zhí)行過程中,當(dāng)遇到前提條件發(fā)生變化時(shí),如發(fā)生工程合同變更、工程付款方式變更等新情況時(shí),需要對(duì)資金預(yù)算進(jìn)行調(diào)整或追加。由預(yù)算責(zé)任部門提出申請(qǐng),資金管理部門提出調(diào)整意見,實(shí)行逐項(xiàng)申報(bào)、審批制度。預(yù)算必須是最新調(diào)整過的預(yù)算,及時(shí)跟蹤項(xiàng)目開發(fā)過程情況的變化。

4、加快資金周轉(zhuǎn)速度,提高資金使用效率。(1)項(xiàng)目建設(shè)前,要合理控制工程造價(jià),重視工程預(yù)算的審核管理;(2)在項(xiàng)目建設(shè)階段,企業(yè)在保證工程質(zhì)量和人員安全的前提下控制施工周期,盡量縮短資金在生產(chǎn)階段停留的時(shí)間;根據(jù)工程合同實(shí)行嚴(yán)格的撥付款制度,嚴(yán)格控制工程費(fèi)用支出,提高資金使用效率;(3)項(xiàng)目竣工交付使用階段,根據(jù)工程合同條款規(guī)定,對(duì)項(xiàng)目成本準(zhǔn)確核算,避免不必要的資金流出;(4)銷售階段,企業(yè)要做好銷售工作。銷售部門根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和即時(shí)市場(chǎng)行情及時(shí)確定房地產(chǎn)營銷策略,采取靈活的銷售方式,加快資金回收速度。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)有著資金密集型的特點(diǎn),在當(dāng)今銀行惜貸、融資渠道狹窄的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面需要政府出臺(tái)相關(guān)政策以建立多元化資金籌措體制;另一方面企業(yè)自身也要提高資金管理水平,提高資金使用效率。隨著國內(nèi)金融市場(chǎng)的進(jìn)一步開放,資金將在房地產(chǎn)行業(yè)起著越來越重要的作用。加強(qiáng)資金鏈的穩(wěn)定性,也成為了房地產(chǎn)企業(yè)管理中需要解決的課題。

(作者單位:西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

[1]盧家儀,蔣冀.財(cái)務(wù)管理.北京:清華大學(xué)出版社,2006.

[2]張紅.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué).北京:清華大學(xué)出版社,2005.