理性回歸比爭(zhēng)論房?jī)r(jià)走勢(shì)更有意義

宋延慶

本來(lái)這場(chǎng)危機(jī)為我們提供了反思和回歸諸多事物本義的機(jī)會(huì)，比如回歸理性，回歸穩(wěn)健，去杠桿，去泡沫，但時(shí)下大家爭(zhēng)來(lái)論去的卻實(shí)屬市場(chǎng)表征的房?jī)r(jià)走勢(shì)。這種無(wú)休止的爭(zhēng)論不僅毫無(wú)結(jié)果，還極有可能使我們陷入對(duì)未來(lái)的迷思中。

“那是最美好的時(shí)代，那是最糟糕的時(shí)代；那是智慧的年頭，那是愚昧的年頭；那是信仰的時(shí)期，那是懷疑的時(shí)期；那是光明的季節(jié)，那是黑暗的季節(jié)；那是希望的春天，那是失望的冬天?！边@是英國(guó)小說(shuō)家、著名記者查理-狄更斯在《雙城記》中的開(kāi)篇之語(yǔ)。這段話似乎也適用于當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的特殊時(shí)期。經(jīng)濟(jì)危機(jī)的突然到來(lái)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入混亂，沒(méi)人能說(shuō)清兩者到底誰(shuí)誘發(fā)了誰(shuí)，也沒(méi)人能說(shuō)清這場(chǎng)危機(jī)還會(huì)歷時(shí)多久，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期還會(huì)歷時(shí)多久。事實(shí)上，在過(guò)去的一年里，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多爭(zhēng)論一一先是爭(zhēng)論房市是否出現(xiàn)拐點(diǎn)，再是爭(zhēng)論政府應(yīng)否救市，現(xiàn)在是爭(zhēng)論市場(chǎng)是否已真正回暖——幾乎沒(méi)有達(dá)成多少共識(shí)，但人們對(duì)一個(gè)巨大的矛盾現(xiàn)象卻達(dá)成了共識(shí)，那就是危機(jī)的本義就意味著危中有機(jī)。如此，我們?yōu)槭裁床煌Ｖ範(fàn)幷?、回歸理性并付諸行動(dòng)呢。

政府由頻頻“亮劍”調(diào)控政策回歸到構(gòu)建完善的產(chǎn)業(yè)制度體系

在過(guò)去所謂的“黃金十年”里，房地產(chǎn)業(yè)恐怕是見(jiàn)證調(diào)控政策最多的一個(gè)產(chǎn)業(yè)了。從1998年的“兩點(diǎn)”(新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn))到“雙控”(控制需求，控制供應(yīng))；又從“一保一控”，到現(xiàn)在的“雙?！薄Ｈ逃H歷其中的業(yè)界資深人士，估計(jì)沒(méi)有多少人認(rèn)可“黃金十年”的提法，期間的經(jīng)歷更像是坐在正在起飛、爬升過(guò)程中的機(jī)艙里：怡然但不自得，刺激卻又無(wú)助，還要不得不承受穿破云層時(shí)的顛簸。

幾乎每次乘坐飛機(jī)時(shí)我都在想，飛機(jī)還能很快進(jìn)入巡航狀態(tài)，但房地產(chǎn)業(yè)何時(shí)能進(jìn)入持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的“巡航狀態(tài)”呢?

房地產(chǎn)業(yè)最缺乏什么?房地產(chǎn)業(yè)之所以出現(xiàn)如此多的問(wèn)題，歸根到底，它最缺乏的是全面、系統(tǒng)、長(zhǎng)效的法制體系，也就是健全、完善的產(chǎn)業(yè)制度環(huán)境，或者是長(zhǎng)效制度安排?！斗康禺a(chǎn)管理法》就是典型例子，即便是業(yè)內(nèi)專家，有幾個(gè)人還能想起有《房地產(chǎn)管理法》，它的有效性早被諸如70／90之類的政策給湮滅了。

構(gòu)建完善的產(chǎn)業(yè)制度體系有利于減輕房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響(反之也有利于對(duì)沖宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)給房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響)，有利于兼顧公平和效率，有利于高效地優(yōu)化社會(huì)配置資源，有利于促使房地產(chǎn)市場(chǎng)主體由機(jī)會(huì)導(dǎo)向，市長(zhǎng)導(dǎo)向、銀行導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向，市場(chǎng)導(dǎo)向、客戶導(dǎo)向，進(jìn)而使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)步入持續(xù)、穩(wěn)健、良性互動(dòng)的健康發(fā)展軌道。其實(shí)這才是真正地踐行科學(xué)發(fā)展觀。

遺憾的是，在過(guò)去的若干年里，我們的主管部門(mén)、相關(guān)部委和各級(jí)政府卻忙于出臺(tái)各類彰顯權(quán)威的調(diào)控政策，這種缺乏統(tǒng)一和始終如一的產(chǎn)業(yè)政策理念的頻頻“亮劍”，使得調(diào)控效果越調(diào)越亂，就像低水平的劍客，一陣亂劍下來(lái)，卻破綻百出；更像“打擺子”，一會(huì)兒冷，一會(huì)兒熱，把人搞得暈頭轉(zhuǎn)向。

更遺憾的是，有些調(diào)控整政策沒(méi)有從整個(gè)產(chǎn)業(yè)政策考慮，其中有太多的部門(mén)利益訴求。甚至是有些政策明顯是矯枉過(guò)正，就像對(duì)待“非典”和“H1N1流感”一樣。為什么我們總不能平和地對(duì)待呢?為什么我們的政策措施總令人詬病呢?

完善的產(chǎn)業(yè)制度體系應(yīng)包括但不限于法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)等各層級(jí)制度，應(yīng)涉及一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)等各級(jí)市場(chǎng)，應(yīng)兼顧政府、產(chǎn)業(yè)法人單位、消費(fèi)者等各類市場(chǎng)主體和利益相關(guān)者。

好的家規(guī)能調(diào)教出好孩子，好的產(chǎn)業(yè)制度體系也能培養(yǎng)出好的社會(huì)公民，這就是制度的巨大推動(dòng)力。現(xiàn)在，到理性回歸的時(shí)候了。

企業(yè)：由快速擴(kuò)張理性回歸到穩(wěn)健發(fā)展

我們的企業(yè)(此處僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不包括中介經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)，下同)也到了理性回歸的時(shí)候了。

想一想，過(guò)去多年來(lái)，我們經(jīng)歷了一個(gè)怎樣的發(fā)展歷程——估計(jì)有超過(guò)三分之一的企業(yè)都創(chuàng)造了年復(fù)合增長(zhǎng)率30％以上的業(yè)績(jī)，但又有多少企業(yè)擺脫了“快速擴(kuò)張綜合征”呢?很少!

本次危機(jī)，絕不是已有系統(tǒng)的崩潰和修復(fù)，而是新系統(tǒng)的更替和升級(jí)，它宣告了一個(gè)時(shí)代——以美歐主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)秩序結(jié)束了，一個(gè)離不開(kāi)中國(guó)的國(guó)際經(jīng)濟(jì)新秩序終于到來(lái)了。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，過(guò)去一年所經(jīng)歷的痛苦和煎熬，很有可能就是對(duì)過(guò)去供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理、房?jī)r(jià)存在泡沫等諸多不合理的“合理”報(bào)復(fù)，它昭示著“黃金十年”結(jié)束了，一個(gè)回歸理性、回歸穩(wěn)定的市場(chǎng)調(diào)整期到來(lái)了。

在市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)，理性、睿智的企業(yè)應(yīng)至少要實(shí)現(xiàn)四個(gè)轉(zhuǎn)變：

由機(jī)會(huì)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略導(dǎo)向：研究制定并實(shí)施新的戰(zhàn)略規(guī)劃。

由作項(xiàng)目轉(zhuǎn)向作企業(yè)：項(xiàng)目和企業(yè)是點(diǎn)與面的關(guān)系，作項(xiàng)目關(guān)注的是工程、銷售，作企業(yè)關(guān)注的整體業(yè)績(jī)、品牌、制度建設(shè)等可確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的要素體系。

由重點(diǎn)關(guān)注規(guī)模指標(biāo)或絕對(duì)指標(biāo)轉(zhuǎn)向重點(diǎn)關(guān)注相對(duì)指標(biāo)。

由關(guān)注業(yè)務(wù)發(fā)展轉(zhuǎn)向內(nèi)外兼修，強(qiáng)化管理，向管理要效益。

以第三點(diǎn)為例，在今后的企業(yè)發(fā)展中由原來(lái)重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)絕對(duì)指標(biāo)到關(guān)注相對(duì)指標(biāo)，這一點(diǎn)很重要。絕對(duì)指標(biāo)指的是土地儲(chǔ)備量，銷售額，利潤(rùn)總額，年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，開(kāi)竣工量等規(guī)模性指標(biāo)。相對(duì)指標(biāo)包括盈利能力指標(biāo)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)等指標(biāo)，如利潤(rùn)率、資產(chǎn)負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)率等，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)有五類、二十多項(xiàng)。之所以要實(shí)現(xiàn)這個(gè)轉(zhuǎn)變，因?yàn)樵诳深A(yù)見(jiàn)的將來(lái)，對(duì)于絕大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在絕對(duì)指標(biāo)上已經(jīng)是很難追上一線企業(yè)了。但是，我絕對(duì)指標(biāo)不如你，我可以在相對(duì)指標(biāo)上比你強(qiáng)。也就是說(shuō)，我不一定比你大，但我做的比你強(qiáng)、比你好。最重要的是，實(shí)現(xiàn)這個(gè)轉(zhuǎn)變還可促使企業(yè)減少快速擴(kuò)張的欲望和沖動(dòng)，可促使企業(yè)保持一顆平和、健康的心態(tài)，這是作企業(yè)最不可或缺的。

市場(chǎng)環(huán)境在變，開(kāi)發(fā)模式在變，企業(yè)內(nèi)部的權(quán)變因素也隨時(shí)在變，企業(yè)的管理體系也必須要變。在這個(gè)新的歷史時(shí)期，任何理性、睿智的地產(chǎn)商都應(yīng)該摒棄過(guò)去的開(kāi)發(fā)理念和開(kāi)發(fā)模式，應(yīng)盡快調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)，盡快研究確定新的組織管控模式和權(quán)責(zé)關(guān)系——該授權(quán)的就授權(quán)，該“削藩”的就“削藩”，應(yīng)重新樹(shù)立并推行新開(kāi)發(fā)模式下的業(yè)務(wù)流程體系，應(yīng)積極強(qiáng)化內(nèi)部管理，向管理要效益。當(dāng)然還要積極地進(jìn)行研究創(chuàng)新，以提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)營(yíng)銷能力。通過(guò)內(nèi)外兼修，構(gòu)建企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)率先轉(zhuǎn)型，才是根本之道。

我不是管理至上主義者，也不是懷疑論者，但是當(dāng)你在街上開(kāi)車看見(jiàn)紅燈的時(shí)候，你會(huì)停下來(lái)。你不會(huì)認(rèn)為紅燈試圖限制你的自由，相反你知道它是在保護(hù)你。那么為什么在企業(yè)管理實(shí)踐中不會(huì)有同樣的事情?唯一可能的解釋是：責(zé)任要靠機(jī)制而不是個(gè)人美德來(lái)維系。

如果不能改變風(fēng)的方向，就調(diào)整帆的方向吧。

消費(fèi)者：由超前消費(fèi)理性回歸到逐步改善居住狀況

蘭德咨詢下屬有一家控股的冰淇淋食品公司。2008年，意大利股東來(lái)北京時(shí)，我們談起中國(guó)和歐洲男人的異同。股東講了意大利男人的一、二、三、四：

一是指一個(gè)太太。

二是指兩輛車，一輛是上下班用的小排量轎車，一輛是運(yùn)動(dòng)型車。

三是指三塊手表：一塊是運(yùn)動(dòng)型的，如勞力士；一塊是出席正式場(chǎng)所戴的，如江詩(shī)丹頓；一塊是電子表，功能全，走得準(zhǔn)。

四是指要至少搬四次家。

搞不懂為什么中國(guó)的消費(fèi)者喜歡一步到位地非得買(mǎi)大戶型房子，非得買(mǎi)市區(qū)的房子，這實(shí)在是大可不必。在國(guó)外，住房消費(fèi)支付通常不宜超過(guò)收入的30％，耳聞周圍一些年青人這一比例競(jìng)超過(guò)了50％，這顯然是住房需求的超前消費(fèi)。

住房需求的超前消費(fèi)不僅嚴(yán)重影響正常的生活質(zhì)量，減少旅游、文化等精神層面的消費(fèi)支付，甚至有淪為“房奴”的可能性。還有更重要的一點(diǎn)是，很多初次置業(yè)的消費(fèi)者的購(gòu)房資金相當(dāng)一部分是雙方父母提供的——套房子，三家湊錢(qián)，三十年負(fù)債，何必呢?

健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)是需要不同消費(fèi)梯次構(gòu)成的。同樣，理性的消費(fèi)者是絕不追求住房一步到位的，這也是衡量一個(gè)人、一個(gè)市場(chǎng)是否成熟的表現(xiàn)。如果超出了個(gè)人住房支付能力，刻意追求一步到位，往小的說(shuō)，是面子問(wèn)題，這叫轉(zhuǎn)移或補(bǔ)償心理；往大的說(shuō)，是意識(shí)問(wèn)題，這叫畸形或異化。

回歸理性吧，俗話說(shuō)，退一步海闊天空。

每個(gè)時(shí)代都要有它自己的時(shí)代思想。不是因?yàn)樵缦鹊乃枷氩粚?duì)，而是因?yàn)槊總€(gè)時(shí)代都面對(duì)新的問(wèn)題，產(chǎn)生新的疑問(wèn)，探求新的答案。一方面是新市場(chǎng)形勢(shì)下所產(chǎn)生的新問(wèn)題，一方面是思想多元使人們難辨良莠、難以適從——這在供需都成指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)的今天是不言自明的，因此，我們迫切需要提出新的問(wèn)題并給出新的答案的新思想。

例如，時(shí)下關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的爭(zhēng)論。

我們漸漸不情愿地認(rèn)識(shí)到，在這個(gè)時(shí)代，或許存在太多的爭(zhēng)論、太多的浮躁，而普遍缺乏的是“亂市”中所應(yīng)有的一顆平和的心態(tài)。如果過(guò)分爭(zhēng)論，已不合適宜，且具有誤導(dǎo)性。

這又使我們回到問(wèn)題的原點(diǎn)：新時(shí)代需要全新的時(shí)代觀，現(xiàn)在該是停止?fàn)幷?、回歸理性的時(shí)候了。