玩轉(zhuǎn)房貸理財(cái)

張　澍

對絕大多數(shù)人來說，買房置業(yè)不僅是人生的頭等大事，同樣是人生的頭等支出。很多人白天圍著老板轉(zhuǎn)，晚上圍著老婆轉(zhuǎn)，而一輩子都要圍著房子轉(zhuǎn)。非但不能玩轉(zhuǎn)房貸理財(cái)，反而是被房子玩得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。于是，因現(xiàn)實(shí)負(fù)擔(dān)導(dǎo)致了種種心理負(fù)擔(dān)，或猶疑、或保守、或憤怒——多種類型的態(tài)度對應(yīng)著多個(gè)常見的問題。

如果房奴不可避免，那就要巧用房貸讓自己露出笑臉；如果房貸可以多選。那就要從中挑出最適合自己的，而不要“亂花漸欲迷人眼”。從理財(cái)?shù)慕嵌戎v，所有資產(chǎn)都可以通過經(jīng)營管理來取得回報(bào)，房貸當(dāng)然也不例外，很多時(shí)候，一個(gè)恰當(dāng)?shù)倪x擇可以為你節(jié)省大筆費(fèi)用，甚至解決人生不同時(shí)段的眼前難題?；蛟S目前，你也是正處在這種種困惑類型之中的一員，而我們現(xiàn)在要告訴你的，正是玩轉(zhuǎn)房貸理財(cái)，買房并非“生命不能承受之重”。

1猶疑型

Question銀行推出的房貸產(chǎn)品很多，搞不清哪一種適合我，是不是大同小異選哪個(gè)都差不多啊?或者組合起來同時(shí)使用會(huì)不會(huì)更好?

Answer說的沒錯(cuò)，銀行推出的房貸產(chǎn)品，確實(shí)有很多是大同小異的，但如果因?yàn)檫@樣就進(jìn)行盲人摸象式的選擇，無疑是對自己的不負(fù)責(zé)任。我們知道，高手打臺球講究球路走位，低手則是“各眼兒注意”，同樣，選擇房貸產(chǎn)品也是要講究個(gè)人“球路”的，你必須從自己的收入情況，自身的資質(zhì)情況，還有房產(chǎn)的性質(zhì)和年限出發(fā)來進(jìn)行選擇。而根據(jù)這三個(gè)條件，你的選擇面實(shí)際已經(jīng)比較窄了，這個(gè)時(shí)候基本上就能夠鎖定適合你的產(chǎn)品了。至于組合起來使用，現(xiàn)在來說只有公積金和商貸的組合，其他的產(chǎn)品組合，可以選擇循環(huán)授信(是指自然人以其所購住房作最高額抵押向銀行申請個(gè)人授信額度，在不超過授信有效期限和可用額度的條件下，被授信人可問銀行多次申請具有明確消費(fèi)用途的個(gè)人貸款，授信額度可循環(huán)多次使用)，但須注意的是，循環(huán)授信付出的利息比較高，并不一定適合所有自住型消費(fèi)者。所以還要根據(jù)收入比來看，挑選最適合自己，最輕松的還款方式。既能買得起房子，又不影響自己的生活質(zhì)量，這是每個(gè)人都愿意選擇的。

2沖動(dòng)型

Question我現(xiàn)在手頭有了一些富裕資金，干脆提前還貸得了?？墒牵F(xiàn)在是不是好時(shí)機(jī)?

Auswer捂緊際的錢包，千萬別沖動(dòng)!可以明確地講，現(xiàn)在肯定不是選擇提前還貸的好時(shí)機(jī)，因?yàn)樽罱鼛啄暌詠?，利率是第一次大幅降低，相信在后面的五年甚至十年中，利息肯定是上行，再降的比率很低，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)現(xiàn)在正在一個(gè)復(fù)蘇期，在利息最低的時(shí)候把款還了顯然不夠聰明。除了那些資金充裕到無需理財(cái)?shù)耐顿Y者，大部分貸款人在經(jīng)濟(jì)低潮期的時(shí)候，更應(yīng)該選擇一些具備升值空間的理財(cái)產(chǎn)品，不但可以抵消目前房利率所帶來的利息支出，而且還能有所益。

3意外型

Question我已有兩處房產(chǎn)，收入豐厚，現(xiàn)芷打算投資第三處住房。本來輕輕松松沒有什么負(fù)擔(dān)，可以現(xiàn)在公司出了點(diǎn)問題，需要一筆資金周轉(zhuǎn)，這種情況下我該選擇哪種房貸?

Answer首先恭喜你，在大多數(shù)^還在為第—套房子拼搏的時(shí)候，你已經(jīng)成為了令人羨慕的多房族，當(dāng)然，高品質(zhì)生活中也難免會(huì)出現(xiàn)應(yīng)急支出，這個(gè)時(shí)候如果堅(jiān)持不改變自己的投資方式的話，建議你就要通過選擇銀行產(chǎn)品來做文章。第一個(gè)是付最低的首付，第二是根據(jù)自己的年齡和房屋的年齡，把年限做最長。第三是要選擇等額本息這種最低的還款方式，如果做到了這三點(diǎn)，那么你在投資房子的時(shí)候，用去的資金是最少的，而你在日常的還款中，也是付出最少的，你的負(fù)擔(dān)當(dāng)然就是最低的，這樣的話，基本上就能省下這筆資金來去應(yīng)急了。

4顧家型

Question老婆懷孕了，家里的收入可能在這段時(shí)間會(huì)有所減少，而且孩子出生后，又會(huì)面臨不小的開支，怎么樣減小月供壓力呢?

Answer這是一種常見的特殊情況，如果你有一些儲蓄的話，可以拿出一部分來提前還款，因?yàn)樘崆斑€款是還本金，本金是最容易降低你的月供的，也是最犬幅度降低你的月供的，這樣會(huì)使你的月供壓力變得很小，另外，如果你沒有選擇還款最少的還款方式，就到銀行去申請，把月供的方式改成等額本息，這是最低的一種方式。還有就是可以選擇移動(dòng)組合房貸。還款期內(nèi)，借款人可以根據(jù)家庭收入情況隨時(shí)調(diào)整還款方式。有能力時(shí)多還，壓力大時(shí)少還。與等額本息方式相比，移動(dòng)組合房貸還可能節(jié)省一部分利息支出。不過，由于還款總期限是固定的，因此如果還款數(shù)額較低的月份越多，后期還款壓力就會(huì)越大。

5保守型

Question聽說信用卡最“輝煌”的“戰(zhàn)績”就是制造了一大批信用不良的人，甚至影響到貨款成本，那我從不刷卡消費(fèi)，應(yīng)該能爭取到更好的貸款吧?

Auswer我想先問你一個(gè)問題，如果讓你去借錢給一個(gè)陌生人的話，你會(huì)怎么考慮?沒錯(cuò)，想降低風(fēng)險(xiǎn)的話，肯定借給他越少越好!那么換言之，你沒有通過銀行進(jìn)行過信用消費(fèi)，那么對于銀行來說你就是一個(gè)陌生人，銀行不了解你這個(gè)人，所以對你的調(diào)查是嚴(yán)格的，給你的貸款也不是最高的。信用消費(fèi)如果形成不良，肯定會(huì)影響貸款；如果你經(jīng)常消費(fèi)，按時(shí)還款，提高了自己在銀行的信譽(yù)度，你就會(huì)拿到最好、最優(yōu)惠的貸款。

6后悔型

Question我2003年購買了一處地段較好的房子，當(dāng)時(shí)價(jià)格為90萬元左右，選擇了20年期的等額本息還款方式，算起來在利息上掏了很多“冤枉”錢，現(xiàn)在我能不能重新選擇更合算的還款方式?

Auswer這個(gè)問題我深有同感，我個(gè)人也在前段時(shí)間變換了自己的還款方式，因?yàn)槲乙郧盀榱斯?jié)省資金，也選擇了等額本息這種最低的還款方式，后來感覺也是掏利息太多，就轉(zhuǎn)成了等額本金，這樣從整體三十年的貸款來算就能省不少錢。而在銀行來說，變換還款方式的手續(xù)其實(shí)是很簡單的。

7憤怒型

Question房價(jià)太高了，不買就是最好的對抗方式!

Auswer這是不理性的對抗方式，實(shí)際上不管是房市還是其他的投資，都沒有最好的方式，只有最佳的時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)機(jī)是根據(jù)自己而言的，該買房的還是要買房，我不認(rèn)為消費(fèi)者一定是跟著房市的價(jià)格來走，就目前來講，明在確實(shí)不算是買島的最佳時(shí)期，最佳時(shí)機(jī)應(yīng)該是在春節(jié)前，那段時(shí)期買房，房價(jià)應(yīng)該是最低的，但是目前各方面顯示來看，經(jīng)濟(jì)并不一定是真正到底了，后面肯還會(huì)有買房比較好的時(shí)期，只是難說比前面更佳。還有一點(diǎn)就是，其實(shí)所謂房奴的概念有失偏頓，我們總認(rèn)為買基金和股票是理財(cái)，貸款更多的是當(dāng)成支出，而實(shí)際上大家應(yīng)該把貸款當(dāng)成理財(cái)方式，拿著銀行的錢應(yīng)該是何樂而不為的，別覺得很可怕，或因此產(chǎn)生憤怒等不良情緒。

8接力型

Questino兩代人能不能接力供房?什么情況下比較適合?

Answer這個(gè)是可以的，有的銀行在去年就推出過這種產(chǎn)品，但因?yàn)檫@種產(chǎn)品在市場上形不成批量，所以消費(fèi)者很難聽到具體的聲音這種供房方式基本上是對聽有還款方式的一種補(bǔ)充，也是為了減輕借款人的負(fù)擔(dān)，比如說銀行一般在借移入65歲以后就不再給貨款了，但是如果說我已經(jīng)55歲了，我的小孩還有兩三年才能上班，這個(gè)時(shí)候我為了減輕還款負(fù)擔(dān)，父子兩人可以去做一個(gè)接力貸貸五年之后，由下一代來接著供這個(gè)房子，這是完全可以在明有的產(chǎn)品下做到的。