房地產(chǎn)賣方市場依舊占先

涂力磊

市場再次呈現(xiàn)出供銷兩旺的良好局面，短期房地產(chǎn)板塊進(jìn)一步向i的估值壓力在加大。不過，今年和2010年行業(yè)業(yè)績的成長性和穩(wěn)定性會有充分保障。

從10月份的銷售情況來看，似乎節(jié)假日對市場的沖擊有限。市場的消化能力超出了我們之前的預(yù)計(jì)。9月份各地推盤數(shù)量增加的效果，在10月份得到了明顯體現(xiàn)。市場再次呈現(xiàn)出供銷兩旺的良好局面。這一點(diǎn)不僅反映在一線城市，二、三線城市也均有所體現(xiàn)。

房價(jià)和投資方面。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局最新調(diào)查顯示，9月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8％，漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.7％，漲幅比上月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)。

今年以來，9月份是全國房價(jià)數(shù)據(jù)首度環(huán)比上升速度呈現(xiàn)下降的一個(gè)月。前期市場銷售量、價(jià)格成效連續(xù)井噴。在市場有效購買力得到消化之后，房價(jià)的后續(xù)上漲能力有所減弱。不過，在經(jīng)歷2008年大蕭條之后，地產(chǎn)商戰(zhàn)略都相對謹(jǐn)慎。因此，短期房價(jià)繼續(xù)下跌的空間也不大。同比數(shù)據(jù)方面，2008年后半年房價(jià)一直呈現(xiàn)低迷趨勢，因此，今年9月份后，房價(jià)同比數(shù)據(jù)應(yīng)該繼續(xù)呈現(xiàn)上升態(tài)勢。

在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，1月份至9月份房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到25250億元，同比增長17.7％。在前期去庫存戰(zhàn)略收到明顯效果后，開發(fā)商的項(xiàng)目投資熱情回升。

成交方面。從銷售形式來看，9月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售27531億元，同比增長幅度達(dá)到73.4％。當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售金額4067.26億元，較8月份仍然有所增長。雖然，國家統(tǒng)計(jì)局暫時(shí)沒有公布10月相關(guān)數(shù)據(jù)，但從我們統(tǒng)計(jì)的情況來看，10月份銷售量并沒有受到節(jié)假日等因素的影響，呈現(xiàn)繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢。

2009年前3個(gè)季度實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售面積達(dá)到58371.02萬平方米，相比去年同期的40320.76萬平方米，上升了44.76％。從銷售金額來看，2009年前3季度累計(jì)銷售金額達(dá)到27531億元，相比去年同期的15，878.53億元，增長了73.4％。

另外一個(gè)比較關(guān)鍵的數(shù)據(jù)——銷竣比為1.74，基本達(dá)到了我們前期所測算的房價(jià)穩(wěn)定臨界值1.78。從數(shù)據(jù)上看，目前房價(jià)將到達(dá)一個(gè)平穩(wěn)區(qū)間。此外，由于前期市場銷售火爆，開發(fā)商庫存被明顯消化。目前開發(fā)商處于資金充足，土地慢慢補(bǔ)充，而存貨繼續(xù)釋放的有利局面。因此，短期內(nèi)市場消化量的波動，對開發(fā)商新開盤價(jià)格影響有限。

由于銷售連續(xù)擴(kuò)大，且銷售形勢保持良好，目前A股地產(chǎn)板塊上市公司每股預(yù)收帳款達(dá)到歷史新高。2009年、2010年行業(yè)業(yè)績的成長性和穩(wěn)定性，將會有充分保障。

截至10月30日，A股市場平均靜態(tài)市盈率在29.6倍左右，而房地產(chǎn)板塊的市盈率在38.75倍左右。在經(jīng)歷上月小幅反彈之后，目前板塊進(jìn)一步向上的估值壓力在不斷加大?？紤]到目前銷售形勢和未來業(yè)績預(yù)期的提高，短期內(nèi)維持對板塊的“推薦”評級。