“公共綠地”上的高爾夫球場(chǎng)

楊正蓮

高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目能夠得以遍地開花的奧秘，其實(shí)來(lái)自于高爾夫球場(chǎng)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目捆綁。

從1984年香港首富李嘉誠(chéng)在廣東中山修建中國(guó)大陸第一家高爾夫球場(chǎng)開始，中國(guó)的高爾夫產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到500多個(gè)高爾夫球場(chǎng)的規(guī)模。在這25年中，高爾夫作為一項(xiàng)貴族運(yùn)動(dòng)，伴隨著中國(guó)富人的增多而逐漸得到推廣。但球場(chǎng)建設(shè)的高峰期，卻在2004年之后，北京三分之二的高爾夫球場(chǎng)，也正在這一階段建成。

但頗具諷刺意味的是，球場(chǎng)數(shù)量激增的這些年份，恰恰是中央政府明令禁止高爾夫球場(chǎng)建設(shè)的年份。

2004年10月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》要求，繼續(xù)停止高檔別墅類房地產(chǎn)、高爾夫球場(chǎng)等用地審批。

此后連續(xù)三年，發(fā)改委和國(guó)土資源部一再發(fā)文，禁止高爾夫球場(chǎng)用地和開發(fā)。禁令主要是控制城市建設(shè)用地的浪費(fèi)和鋪張。但禁令之下，假借“公共利益”之名獲取土地用作商業(yè)開發(fā)不可避免。公共利益，再次成為城市政府謀求土地的一項(xiàng)名號(hào)。

“公共綠地”上建起了高爾夫球場(chǎng)

北京燥熱的夏季，坐落在北京市海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)閩莊路南的北京香山國(guó)際高爾夫球會(huì)，卻顯得一片幽靜和清涼。

“他們從來(lái)不對(duì)外做廣告?！备浇募厩噜l(xiāng)門頭村的村民告訴《中國(guó)新聞周刊》。

讓此地顯得異常幽靜的原因，不僅僅在于其身份介紹的尊貴：球場(chǎng)所在之地，自明朝起便是帝王龍脈所在。也許還因?yàn)?，這個(gè)球場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)，審批立項(xiàng)的功能，并不是高爾夫球場(chǎng)。

這個(gè)占地2800畝的高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目，由北京潤(rùn)地房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司投資興建，在2005年開工建設(shè)。2006年初步建成。

這一項(xiàng)目所在地，本來(lái)審批立項(xiàng)的功能，是一個(gè)綠色體育休閑園。

北京市發(fā)展和改革委員會(huì)網(wǎng)站顯示，2005年9月7日，北京綠色休閑體育園項(xiàng)目獲核準(zhǔn)。建設(shè)內(nèi)容為管理用房及配套設(shè)施。其中，并沒有高爾夫項(xiàng)目。

兩年前，香山國(guó)際高爾夫球會(huì)項(xiàng)目就因?yàn)槲磁冉ǘ幻襟w曝光。北京潤(rùn)地房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司副總經(jīng)理朱森當(dāng)時(shí)向媒體承認(rèn)：“該球場(chǎng)土地屬于四季青鎮(zhèn)，在北京市的總體規(guī)劃上應(yīng)為綠化帶。受政府委托，潤(rùn)地公司投資兩億余元建成了目前這樣一個(gè)以高爾夫球場(chǎng)為主的綠色體育休閑園。該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積60余畝，是指綠地管理用房、配套措施的建筑占地面積。高爾夫球場(chǎng)所占的2700畝地，是包括綠化帶在內(nèi)的總面積?！辈⒈硎荆骸扒驁?chǎng)屬于未批先建，公司將補(bǔ)力相關(guān)手續(xù)?！?/p>

香山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，并非唯一一家建在綠化帶內(nèi)的球場(chǎng)。在北京加快綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)、“引資建綠”的政策背景下，自稱占地2700畝的北京萬(wàn)柳高爾夫俱樂(lè)部，其所占地塊的規(guī)劃項(xiàng)目，原本是向社會(huì)免費(fèi)開放的萬(wàn)柳體育公園。而位于朝陽(yáng)區(qū)的鴻華高爾夫球場(chǎng)，也是在當(dāng)?shù)卣浴敖ㄔO(shè)綠化隔離地區(qū)”名義強(qiáng)拆之后建設(shè)而成。

清華大學(xué)建筑學(xué)院博士彭劍波，歷經(jīng)兩年對(duì)北京市的高爾夫球場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研之后得出結(jié)論：高爾夫正式球場(chǎng)和高爾夫練習(xí)場(chǎng)的建設(shè)，侵占了北京市大量的綠化隔離地區(qū)。

中國(guó)高爾夫球協(xié)會(huì)場(chǎng)地管理委員會(huì)副主任韓烈保此前披露的一組數(shù)據(jù)表明，涉及原有綠地(包括公園、植物園、綠化隔離帶等)改建的球場(chǎng)，占球場(chǎng)總數(shù)量的14.29％。

2006年10月21日，在《京津冀地區(qū)城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃研究二期報(bào)告》發(fā)布會(huì)上，兩院院士吳良鏞教授曾建議，應(yīng)將建在綠化隔離帶的高爾夫球場(chǎng)，恢復(fù)為公共綠地。

綠化隔離地區(qū)是北京城市總體規(guī)劃的有機(jī)組成部分，是指城市中心地區(qū)與10個(gè)邊緣集團(tuán)之間以及各個(gè)邊緣集團(tuán)之間的綠化地帶，涉及朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山、昌平、大興六個(gè)區(qū)的26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和4個(gè)農(nóng)場(chǎng)，旨在實(shí)現(xiàn)“綠化達(dá)標(biāo)、環(huán)境優(yōu)美、秩序良好、經(jīng)濟(jì)繁榮、農(nóng)民致富”的總目標(biāo)，并要求“不得搞房地產(chǎn)開發(fā)和任何工業(yè)項(xiàng)目”。

“首先是地方政府違規(guī)”

明令禁止之下，高爾夫球場(chǎng)為什么能夠蓬勃發(fā)展?

香山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)在2007年遭媒體曝光之后，據(jù)說(shuō)有關(guān)政府部門介入了調(diào)查。而附近門頭村村民湛士勤告訴《中國(guó)新聞周刊》：“高爾夫球場(chǎng)在2007年遭媒體曝光后，至今仍在運(yùn)營(yíng)?！?/p>

2009年7月17日下午兩點(diǎn)左右，《中國(guó)新聞周刊》記者來(lái)到香山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)的北側(cè)正門，卻被保安攔下，并被告知：“了解入會(huì)信息，要先撥打前臺(tái)電話咨詢。”就在記者離開的剎那，另外兩輛奔馳車長(zhǎng)驅(qū)直入。

2008年4月8日，北京市環(huán)境保護(hù)局的一份信訪事項(xiàng)答復(fù)意見書稱：“我市的高爾夫球場(chǎng)建設(shè)控制一直是市發(fā)改委牽頭，在國(guó)家和市里有關(guān)要求下，我局從2000年后未再對(duì)高爾夫球場(chǎng)進(jìn)行過(guò)審批，‘綠色體育休閑園沒有向我局申報(bào)‘環(huán)評(píng)，也沒有取得環(huán)保部門批準(zhǔn)?！?/p>

而海淀區(qū)城管監(jiān)察大隊(duì)在2008年9月27日的一份信訪問(wèn)題回復(fù)中表示：“關(guān)于四季青門頭村地區(qū)有違法高爾夫球場(chǎng)問(wèn)題，海淀城管大隊(duì)經(jīng)查，高爾夫球場(chǎng)已取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，有《規(guī)劃意見書》?！边@份意見書同時(shí)認(rèn)為，此問(wèn)題應(yīng)該由規(guī)劃部門查處。

地方政府到底在高爾夫違規(guī)建設(shè)中扮演了怎樣的角色?目前尚欠缺具體個(gè)案的翔實(shí)證據(jù)。然而，仍然有一些跡象值得深思。

在2007年的新聞報(bào)道中，香山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)的開發(fā)商、潤(rùn)地公司法人代表張坤曾經(jīng)向媒體強(qiáng)調(diào)，他們公司是在四季青鎮(zhèn)政府委托下，才出資建設(shè)這樣一個(gè)并不賺錢的項(xiàng)目的，“北京市有40多家高爾夫球場(chǎng)，大多都是使用綠色休閑園的名目報(bào)批，而且大多是未批先建?！睆埨ふf(shuō)。

地方政府的默許顯然不再是秘密。北京林業(yè)大學(xué)高爾夫教育與研究中心主任韓烈保就認(rèn)為：“就中國(guó)現(xiàn)存的500多個(gè)球場(chǎng)而言，沒有任何一個(gè)球場(chǎng)不是經(jīng)過(guò)審批的，區(qū)別是市、縣還是鎮(zhèn)批準(zhǔn)的，如果說(shuō)違規(guī)，首先是地方政府違規(guī)。”

清華大學(xué)博士彭劍波的調(diào)查顯示，在北京，就有政府部門及下屬開發(fā)公司直接參與球場(chǎng)開發(fā)。

“貴族運(yùn)動(dòng)”的財(cái)富效應(yīng)

高爾夫運(yùn)動(dòng)迄今已有500多年的歷史，因綠色、氧氣、陽(yáng)光、散步為主要特點(diǎn)而快速發(fā)展成為國(guó)際化的“貴族運(yùn)動(dòng)”。

有調(diào)查顯示，目前能夠消費(fèi)高爾夫的人群，月收入大都在5萬(wàn)元以上。在目前普遍以吸收會(huì)員為主的運(yùn)營(yíng)模式中，個(gè)人會(huì)籍費(fèi)一般都在幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)元人民幣。

然而，業(yè)界卻普遍認(rèn)為，單靠純粹經(jīng)營(yíng)高爾夫球場(chǎng)基本不可能盈利。

一位不愿意透露姓名的北京某高爾夫球場(chǎng)老板告訴記者，建設(shè)一座18洞標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)，需要購(gòu)買土地1200畝，加上建設(shè)費(fèi)和球場(chǎng)維護(hù)費(fèi)等，差不多需要投入3億元人民幣，高達(dá)23％的稅費(fèi)更是擠壓了其盈利空間。

據(jù)這位高爾夫球場(chǎng)老板介紹，按北京市目前的平均消費(fèi)價(jià)格看，打一次球每人的花費(fèi)在600元左右，一年必須接納4萬(wàn)人次才能收支平衡。但這項(xiàng)“貴族運(yùn)動(dòng)”，在中國(guó)卻尚未普及到這種程度。

高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目能夠得以遍地開花的奧秘，其實(shí)來(lái)自于高爾夫球場(chǎng)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目捆綁。一旦某地產(chǎn)項(xiàng)目周圍有了高爾夫球場(chǎng)，附近的房地產(chǎn)項(xiàng)目便可迅速升值，土地財(cái)富的效應(yīng)也將迅速放大。

清華大學(xué)博士彭劍波的調(diào)研結(jié)果顯示，別墅區(qū)與高爾夫正式球場(chǎng)的共生系數(shù)為0.11，也就是說(shuō)，一畝高爾夫正式球場(chǎng)用地配套開發(fā)了0.11畝高檔居住區(qū)，“北京市目前6721公頃的高爾夫正式球場(chǎng)用地，伴生大約開發(fā)了739.31公頃的高檔居住區(qū)?！迸韯Σǜ嬖V《中國(guó)新聞周刊》。

以香山國(guó)際高爾夫球會(huì)為例，在該球場(chǎng)的西側(cè)，一路之隔就是“御墅臨楓”小區(qū)，開發(fā)商同樣是潤(rùn)地房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司。御墅臨楓占地21.88萬(wàn)平米，建筑面積25萬(wàn)平米，目前在售聯(lián)排別墅30套左右，均價(jià)達(dá)30000元～38000元／平方米。而該樓盤在高爾夫球場(chǎng)尚未建成的2005年，平均售價(jià)僅為8000元／平方米。焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)提供的該樓盤二手房目前參考價(jià)為44821元／平方米，若以2005年的均價(jià)計(jì)算，該樓盤升值近4倍。

同時(shí)，對(duì)于依賴土地財(cái)政的地方政府來(lái)說(shuō)，依靠高爾夫球場(chǎng)帶動(dòng)周邊的地產(chǎn)價(jià)值，不僅能夠獲取更高的土地收益，更有利于招商引資。

在這種共同利益下，對(duì)于農(nóng)村用地的國(guó)家征收、征用得以在地方政府推動(dòng)下強(qiáng)力推進(jìn)。而被拆遷戶，卻無(wú)議價(jià)余地，甚至產(chǎn)權(quán)難保。

北京市海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)門頭村，從2000年12月27日起就被北京市納入綠化隔離地區(qū)。原處于綠化隔離帶地區(qū)的11個(gè)自然村和十幾家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因此需要全部搬遷。該村土地經(jīng)評(píng)估確認(rèn)，基準(zhǔn)地價(jià)為2500元／平方米，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)為800／平方米，從2005年開始拆遷。如今，緊鄰門頭村的“御墅臨楓”樓盤，每平米已近4萬(wàn)元。

門頭村村民湛士勤在當(dāng)?shù)負(fù)碛挟a(chǎn)權(quán)私房。他認(rèn)為補(bǔ)償款太少，一直不肯搬家，“要搬也可以，那就用產(chǎn)權(quán)來(lái)置換。”然而，湛士勤得到的信息卻是，住進(jìn)回遷房好幾年的鄰居們至今尚未見到相關(guān)證件，“也就是說(shuō)那房子是違法的，什么證件都沒有!萬(wàn)一房子出了問(wèn)題我找誰(shuí)?”

湛士勤看到的房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議顯示，涉及產(chǎn)權(quán)的款項(xiàng)中，只有要求村民在同意搬遷并領(lǐng)取補(bǔ)償款之后、要將原住房產(chǎn)權(quán)證明或使用證明上交、并由對(duì)方統(tǒng)一注銷的說(shuō)明，而并無(wú)承諾辦理新搬回遷房的產(chǎn)權(quán)表述。

如今，湛士勤的疑慮已經(jīng)超越了自家產(chǎn)權(quán)房本身，他開始懷疑政府以綠化之名要求拆遷的真實(shí)目的。

“既然是綠化，為什么要砍掉果樹?砍了果樹再建球場(chǎng)就算建設(shè)綠化隔離帶了么?”走在閩莊路上，望著高爾夫球場(chǎng)所在的方向，湛士勤念念不忘當(dāng)年的蘋果樹、桃樹和櫻桃樹。

高爾夫球場(chǎng)低調(diào)的圍墻里面，有湛士勤關(guān)于門頭村600畝果蔬地的美好回憶。然而這位在當(dāng)?shù)厣盍藢⒔?0年的北京漢子，如今卻沒了踏上那塊土地的資格——他沒有月收入5萬(wàn)元以上的顯赫背景——他家有幾間用作澡堂的平房，曾經(jīng)帶來(lái)過(guò)租金5萬(wàn)元的年收入。

湛家澡堂已經(jīng)因?yàn)橹茉獍徇w而停業(yè)，幾間磚瓦平房岌岌可危，偌大的村子就只剩11家還在原地孤零零地?fù)沃Ｕ渴壳趯で笏痉ň葷?jì)多年，眼下仍然看不到出路：“說(shuō)不準(zhǔn)哪一天就被強(qiáng)拆了?！?/p>