９０００億元保障性住房之路如何走

董　彥

到目前為止，我國尚沒有相關(guān)統(tǒng)一立法，僅有國務(wù)院及相關(guān)部委的一些行政法規(guī)和部門規(guī)章。要建立起完善的全社會保障性住房體系，也許不是單單投入如9000億元這樣大額的資金就能完全解決的。

2008年12月17日，國務(wù)院常務(wù)會議部署了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持住房市場化基本方向，堅(jiān)持對低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)。

而就在此會議的一個(gè)多月前，在國務(wù)院擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施中，“加快建設(shè)保障性安居工程”亦列首位。

國家決策層于2008歲末兩個(gè)月連續(xù)高調(diào)部署保障性住房建設(shè)問題，自然使保障性住房在無數(shù)聚焦的眼眸中走向2009年的舞臺。

保障性住房建設(shè)“急行軍”

保障性住房工作在2008年得到了全面推進(jìn)。中國指數(shù)研究院于2008年初公布的資料顯示，北京、上海、天津、南京等13個(gè)主要城市2008年計(jì)劃新建住房面積共17607.35萬平方米，其中保障性住房面積共4894.06萬平方米，占新建住房面積比例為27.8％。全國大部分城市保障性住房面積占新建住房面積的比例都在10％以上。其中武漢、昆明的比重較大，分別為70.8％和61％。北京計(jì)劃新建保障性住房也在40％以上。

在此基礎(chǔ)上，面對國際金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)帶來的不利影響，我國又于2008年11月確定了擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要措施。按照“出手要快、出拳要重、措施要準(zhǔn)、工作要實(shí)”的精神，高達(dá)9000億元的住房保障投資計(jì)劃快速啟動。

國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長侯淅珉向記者表示，未來3年中，將計(jì)劃通過廉租房解決747萬戶低收入家庭的住房困難，總投入約2150億元；將新建400多萬套經(jīng)濟(jì)適用房，總投資約6000億元；對國有林業(yè)、農(nóng)墾和煤礦棚戶區(qū)的改造和建設(shè)，以及游牧民定居工程和農(nóng)村危房改造也將全面啟動，計(jì)劃投資約1000億元。

總體來看，2009～2011年，9000億元的保障性住房投入，將解決約1300萬戶低收入家庭的住房困難問題。根據(jù)建設(shè)部和民政部2005年的一項(xiàng)調(diào)查，全國人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭有近1000萬戶。他們的安居問題，將在今后的3年內(nèi)迎刃而解。

“加快保障性安居工程的建設(shè)，既是保障民生的需求，也是拉動內(nèi)需的有效手段?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示。平均每年3000億元的規(guī)模相當(dāng)于2007年全國房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額2.5萬億元的12％，全國固定資產(chǎn)投資總額的2.6％，對于上下游鋼鐵、水泥等行業(yè)必定會直接創(chuàng)造新的巨大需求。同時(shí)，渤海證券的一位房地產(chǎn)行業(yè)研究員“提示”記者道，年均3000億元的投資規(guī)模相當(dāng)于2007年全國財(cái)政收入的6％，基本建設(shè)支出的60％，在財(cái)政支出中，似乎還未出現(xiàn)某一項(xiàng)細(xì)分支出占到如此高的比例。

開發(fā)商的福兮?禍兮?

保障性住房作為政府干預(yù)住宅市場的一項(xiàng)重要政策工具，無論是對低收入群體實(shí)施特殊保障，還是對中低收入群體實(shí)施普遍保障，其基本原則就是對市場“拾遺補(bǔ)缺”。

從現(xiàn)實(shí)情況上看，國家大力建設(shè)保障性住房已經(jīng)對在高位運(yùn)行的房價(jià)產(chǎn)生了一定影響。中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立向記者表示，“保障性住房建設(shè)將改變原先市場上供給和需求的態(tài)勢，因此對商品房市場產(chǎn)生影響是毫無疑問的事。”

對此，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始坐不住了。“9000億元投資、近700萬套保障房將對未來普通住宅房價(jià)造成很大的壓力?！盨OHO中國董事長潘石屹表示。他認(rèn)為，如果今后政府每年推出大量的保障房，將打破市場原來的供求關(guān)系，“在成交量和房價(jià)上都會有所反映”。

易居中國研究院根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析認(rèn)為，2006、2007年兩年，全國住房年均成交量在500～60萬套之間。如果不考慮廉租房的影響，未來三年經(jīng)濟(jì)適用房加國有農(nóng)、林、礦區(qū)棚戶改造總量為620萬套，平均每年供應(yīng)200萬套。那么，經(jīng)濟(jì)適用房和改造房占住房成交的比重依然將達(dá)到40％左右，減去原來10％的市場份額，經(jīng)濟(jì)適用房和改造房將分流商品住房市場30％的份額。

具體來說，對于土地儲備較為豐富的城市來說，一旦保障性住房實(shí)際供應(yīng)量增加，一方面會緩解樓市供需矛盾，加大商品房市場的競爭壓力，擠壓商品房的空間；另一方面，保障性住房增加，將會減少商品房市場需求，降低樓市上漲預(yù)期。但對于像北京、深圳、上海這樣土地資源越來越緊缺的城市而言，商品房的需求仍然很大，但可用于商品房建設(shè)的土地卻越來越少，加之以后會有更多的土地被指定為保障性住房用地，導(dǎo)致商品房用地減少，開發(fā)商之間的爭奪將可能更加激烈。

當(dāng)然，“硬幣是有兩面的”。保障性住房對于開發(fā)商而言也存在積極和消極的雙重影響.積極方面主要在于：有利于樹立企業(yè)良好的品牌形象，培養(yǎng)潛在客戶等；消極的一面在于，保障性住宅建設(shè)項(xiàng)目的利潤空間顯然不如商品住宅項(xiàng)目大。

“但可以預(yù)計(jì)，今后一些有實(shí)力的大企業(yè)，肯定會更多地涉足保障性住宅建設(shè)，同時(shí)也不會放松原有商品住宅的開發(fā)建設(shè)?！敝行沤ㄍ兜姆康禺a(chǎn)分析師劉云向記者表示。

法令與資金同樣重要

社會保障是通過國家立法建立和實(shí)施的，住房保障問題是一個(gè)關(guān)系國計(jì)民生和社會穩(wěn)定的重大問題。發(fā)達(dá)國家的任何住房保障形式、措施都用法律加以規(guī)范，使得各個(gè)國家的保障性住房制度具有非常明顯的剛性。

德國在1950年就頒布了《住宅建設(shè)法》，推出了“社會住房計(jì)劃”。1956年，聯(lián)邦德國為了對自有住宅進(jìn)行扶持和鼓勵(lì)而制定了《建筑法》。1965年又出臺《住房補(bǔ)貼法》，對不足以租賃住房的低收入家庭進(jìn)行補(bǔ)貼。此外，德國還制定了《住宅促進(jìn)法》和《節(jié)能法》以及各州政府制定的住宅建設(shè)法規(guī)，對德國住房保障政策進(jìn)行了拓展和補(bǔ)充。

新加坡獨(dú)立較晚，人口相對較多，而國土面積狹小，建房成本非常昂貴，一般家庭無力解決住房問題。因此，新加坡政府在1960年頒布《建房與發(fā)展法令》，1964年，新加坡政府又推出“居者有其屋”計(jì)劃，鼓勵(lì)中低收入家庭購買公共組屋。此外，新加坡的住房公積金制度非常完善，在新加坡，不論是國家興建住宅還是個(gè)人購買住宅，資金主要來源于中央公積金。公積金投資于各種政府公債，這些公債，隨時(shí)可以給建屋發(fā)展局提供融資，建屋發(fā)展局利用這些資金替民眾建造住宅，再賣給國民。

世界上任何國家的保障性住房制度都很難用“完美”來形容，而是隨著社會經(jīng)濟(jì)條件的變化，各國在不斷調(diào)整本國保障性住房制度的措施和立法。

我國的社會保障性住房制度無論從制度建設(shè)上還是從立法上與發(fā)達(dá)國家相比都相對落后，存在社會保障性住房制度保障主體界定模糊、主體收入線劃分不合理；社會保障性住房建設(shè)資金及房源缺乏、退出機(jī)制不完善等問題。到目前為止，我國尚沒有相關(guān)統(tǒng)一立法，僅有國務(wù)院及相關(guān)部委的一些行政法規(guī)和部門規(guī)章。相對于法律，規(guī)章的保障力度較弱，穩(wěn)定性也不強(qiáng)。因此，從法律上完善保障性住房制度，把我國社會保障性住房的各項(xiàng)制度和措施用法律的形式固定下來，也是解決我國低收入群體住房問題的關(guān)鍵所在。

要建立起完善的全社會保障性住房體系，也許不是單單投入如90004L元這樣大額的資金就能完全解決的。保障性住房體系短時(shí)期內(nèi)完不成構(gòu)建，而是一項(xiàng)長期且全方位的工作。