酒店地產(chǎn)的非理性繁榮

李　潔

美國總統(tǒng)布什喜歡北京烤鴨，喜歡很多具有中國元素的小玩意兒。作為奧運(yùn)會期間布什在北京的“家”，北京金茂威斯汀大飯店曾為接待布什做足了文章。金茂集團(tuán)投資管理部總經(jīng)理張志超回憶9個(gè)月前接待布什的細(xì)節(jié)時(shí)，仍流露出些許自豪的表情。彼時(shí)，金茂威斯汀酒店剛剛開業(yè)2個(gè)月，布什家族是其接待的所有客人中最有名氣的。

2009年5月，中國的酒店早已從奧運(yùn)狂歡盛宴中走出。受大洋彼岸經(jīng)濟(jì)危機(jī)等多方因素的影響，酒店生意清冷了許多。

目前金茂威斯汀入住率差強(qiáng)人意地維持在平均40％～50％左右，雖然比其他一些豪華酒店高，張志超對此并不滿意。

“說酒店業(yè)處于全行業(yè)的虧損狀態(tài)一點(diǎn)也不夸張。”張志超說。一個(gè)嚴(yán)峻的事實(shí)是：由于日常經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金已不能滿足酒店自身營運(yùn)的需要，更多國際豪華酒店的業(yè)主將不得不依據(jù)其和國際酒店管理公司簽訂的《管理合同》，向營運(yùn)中的酒店補(bǔ)充營運(yùn)資金，借以保持酒店在國際酒店管理公司認(rèn)為合理的狀態(tài)下運(yùn)營。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)和供應(yīng)過量的雙重影響下。中國酒店業(yè)在這個(gè)春夏之交的時(shí)節(jié)迎來了一個(gè)尷尬的局面。部分進(jìn)入豪華酒店業(yè)的地產(chǎn)商，也面臨忍痛轉(zhuǎn)讓的決定。

“駭人”的數(shù)據(jù)

在華爾街流傳著這樣一句話：危機(jī)是一頭兇暴的恐龍，總是比我們想像的來得要慢，但是其勢頭往往來得比我們想像的要猛烈得多?，F(xiàn)實(shí)有時(shí)比預(yù)期還糟糕。

10％的出租率!

這是任何酒店難以想像和接受的，但2008年這個(gè)數(shù)字在許多酒店的報(bào)表上每月都出現(xiàn)。進(jìn)入2009年，這樣的數(shù)字已在更多的酒店報(bào)表上出現(xiàn)。令酒店管理者們頭疼的是，一個(gè)季度前制定的業(yè)務(wù)計(jì)劃，一個(gè)季度后卻發(fā)現(xiàn)難以完成。

一位不愿透露姓名的國企高管講述了奧運(yùn)會前的經(jīng)歷：奧運(yùn)會前，絕大多數(shù)酒店都不愿意和奧組委簽約。奧組委雖然能帶來充足的客源，但會限定價(jià)格。業(yè)主們認(rèn)為這無法最大限度地實(shí)現(xiàn)盈利。奧運(yùn)會開始后，酒店業(yè)主們才發(fā)現(xiàn)，幸虧當(dāng)時(shí)和奧組委簽約。受金融危機(jī)影響，入境散客大大減少，奧運(yùn)期間那些沒簽約的五星級酒店，有些入住率僅為30％左右，和業(yè)主們的預(yù)期相去甚遠(yuǎn)。

奧運(yùn)會更像是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。奧運(yùn)會后，酒店經(jīng)營狀況更為糟糕。中糧集團(tuán)酒店事業(yè)部副總經(jīng)理陳敏認(rèn)為北京酒店“空置率”正處于歷史高位?！?007年、2008年開業(yè)的酒店是歷史年份的一倍有余。目前的存量足夠三年間消化?！标惷粽f。統(tǒng)計(jì)顯示，去年在北京有126家酒店開業(yè)，增加客房2.9萬間。

為了吸引顧客，不少酒店開始促銷，較為有代表性的例子是東莞現(xiàn)象。

雖然標(biāo)準(zhǔn)房掛牌價(jià)大部分在1000元以上，但折后標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格在200—800多元之間不等，其中銀蜥酉店豪華單人房折后只需330元，樟木頭三正半山酒店348元，素來是東莞五星級酒店風(fēng)向標(biāo)的厚街喜來登酒店標(biāo)準(zhǔn)間也推出五折低價(jià)，未簽約客戶830元。

自1996年至今，東莞星級酒店業(yè)就以其獨(dú)特形式創(chuàng)造了中國酒店業(yè)發(fā)展史上獨(dú)特的“東莞現(xiàn)象”，一個(gè)僅有2645平方公里、由33個(gè)鎮(zhèn)組成的城市，卻集中了高達(dá)250億元酒店業(yè)投資，形成了中國最集中、條件最好、規(guī)模最大的酒店產(chǎn)業(yè)集群，五星級酒店數(shù)量僅次于北京和上海。

在這場“蕭條”中，不僅僅是東莞，幾乎全國各地的酒店都不約而同調(diào)低了價(jià)格?！翱偟糜幸恍┱{(diào)整，來吸引客戶?！睆堉境f。

建設(shè)容易養(yǎng)卻難

許多開發(fā)商在開發(fā)地產(chǎn)的同時(shí)，不僅開發(fā)商業(yè)物業(yè)，也同時(shí)開發(fā)酒店。

陳敏解釋說，酒店和商業(yè)物業(yè)其實(shí)是完全不同的兩個(gè)行業(yè)，復(fù)雜許多。面對不同的客戶，對經(jīng)濟(jì)周期的敏感度不同。一個(gè)五星級酒店房間和服務(wù)人員的比例在1比1.5。和同等面積大小的寫字樓和商鋪相比，酒店單位面積的收入更高，但相比其高運(yùn)營成本，平攤下來的回報(bào)率和商鋪、寫字樓相差不多。

相比投資商鋪和寫字樓，一所同樣面積的酒店，投資額幾乎高于前二者的兩倍。也許一棟寫字樓可以憑借較好的地段獲得長期的租約，而一家酒店卻很可能因?yàn)榧?xì)節(jié)的服務(wù)失去—個(gè)客人。

1995年以前，酒店的投資回報(bào)率非常好。不僅建材成本較低，土地使用政策也有優(yōu)惠，利用外資也非常容易。而2000年以后，酒店投資略顯盲目。在北京，很多業(yè)主都是瞄著奧運(yùn)會做酒店。

同樣的故事還重復(fù)發(fā)生在上海和廣州。上海即將召開的世博會和廣外限口將召開的亞運(yùn)會，是不少酒店業(yè)主們的重要建設(shè)動力。“為了一個(gè)展會而做酒店，實(shí)在太過于盲目了，奧運(yùn)會就是很好的教訓(xùn)?！标惷粽f。

沿海地產(chǎn)集團(tuán)董事長助理張鳴向記者講述了開發(fā)商的遭遇。許多地產(chǎn)商建酒店是不得已而為之，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣笤擁?xiàng)目必須配建酒店。目前二、三線城市對此熱情更高，希望引進(jìn)有實(shí)力的開發(fā)商修建高檔酒店，提升城市形象。作為招商引資的優(yōu)惠條件，可能會附贈一些土地讓開發(fā)商做住宅。也有一些開發(fā)商建酒店是出于提升該地塊住宅價(jià)格的目的。如果住宅銷售情況良好，也許開發(fā)商會放棄建酒店。建酒店容易，養(yǎng)酒店卻頗費(fèi)功夫。

過剩的結(jié)果是收購兼并

在這一輪酒店投資熱潮中，有地方政府推動的因素，也有冒進(jìn)的投資者身影。從業(yè)主的角度來說，陳敏認(rèn)為，酒店建設(shè)應(yīng)該遵循市場規(guī)律，減少人為因素。由市場來判定，究竟是需要怎樣的酒店。同時(shí)，作為行業(yè)協(xié)會，應(yīng)該提供更多及時(shí)、全面的酒店業(yè)的發(fā)展信息。政府應(yīng)該予以更多的投資引導(dǎo)。“一個(gè)地區(qū)酒店數(shù)量是否過剩，問題嚴(yán)重到什么程度?而不是一個(gè)冷冰冰的數(shù)據(jù)?！彼f。

中國旅游研究院副院長戴斌也認(rèn)為，地方政府應(yīng)該加強(qiáng)信息公開和窗口指導(dǎo)。

戴斌認(rèn)為，酒店業(yè)面臨著產(chǎn)能過剩的局面。酒店業(yè)主不要盲目的拔高酒店建造標(biāo)準(zhǔn)，不一定需要引進(jìn)國外知名管理品牌。國際高端需求下降很快，而國內(nèi)旅游呈現(xiàn)較高速度的增長，經(jīng)濟(jì)型酒店依然保持較高的出租率，應(yīng)該多發(fā)展大眾旅游的產(chǎn)品。

酒店階段性的過剩，令酒店業(yè)必將迎來整合時(shí)期。戴斌認(rèn)為，“如果現(xiàn)金充裕，看好中國酒店的未來，明白酒店資產(chǎn)的收益特點(diǎn)，目前正是一個(gè)構(gòu)建優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)組合的良機(jī)，以收購兼并為主要形式的產(chǎn)業(yè)整合將給中國酒店的未來注入活力?！?/p>