夫妻共有不動產(chǎn)項(xiàng)下隱名共有人的保護(hù)

石　丹

摘要：由于婚后所得共同所有制的廣泛適用，登記在夫妻一方名下的不動產(chǎn)，在其成為夫妻共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，另一方的共有權(quán)未能在不動產(chǎn)登記中得以體現(xiàn)，因此，出現(xiàn)了隱名的共有人。由于《婚姻法》上日常家事代理權(quán)的范圍不夠明確，加上《物權(quán)法》上善意取得制度的適用，這種隱名共有權(quán)難以對抗交易第三人。為了解決此困境，一方面，應(yīng)將日常家事限于為家庭生活需求的事務(wù)；另一方面，有必要在不動產(chǎn)登記事項(xiàng)中增加夫妻財(cái)產(chǎn)制類型的備案制度，以解決隱名共有人和相關(guān)權(quán)利人的權(quán)利的失衡問題。

關(guān)鍵詞：隱名共有；日常家事；財(cái)產(chǎn)制登記

中圖分類號：DF55

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

引言

夫妻共有不動產(chǎn)的隱名共有人，指不動產(chǎn)僅登記在夫妻一方名下，根據(jù)婚姻財(cái)產(chǎn)制的相關(guān)規(guī)定取得不動產(chǎn)的共有權(quán)，而該共有權(quán)未在不動產(chǎn)登記薄上予以體現(xiàn)的另一方婚姻當(dāng)事人。因《婚姻法》上夫妻財(cái)產(chǎn)制的對內(nèi)效力與《物權(quán)法》上公示公信原則所保護(hù)的“權(quán)利外觀”間的沖突，物權(quán)登記的所有權(quán)人與夫妻共有不動產(chǎn)權(quán)利人不相吻合，因而造成了隱名共有人的大量出現(xiàn)。

現(xiàn)實(shí)中，隱名共有人的權(quán)利難以得到有效保障。不動產(chǎn)因其涉及重要的生存利益、具有高昂的市場價(jià)格和較大的投資潛力而在夫妻財(cái)產(chǎn)中占有重要地位；同時(shí)，隨著市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步深化，夫妻共有不動產(chǎn)更加廣泛而頻繁地進(jìn)入交易市場，遇到法律對交易安全的保護(hù)，隱名共有人的權(quán)利難免不受沖擊，導(dǎo)致隱名共有人的權(quán)利受到侵害的情況時(shí)有發(fā)生，這是與我國《婚姻法》和《物權(quán)法》的立法意圖相背離的。如何保護(hù)隱名共有人也就成為亟待解決的問

題。

一、 夫妻共有不動產(chǎn)的隱名共有

所謂“隱名共有人”，相對于“登記共有人”，指夫妻共有不動產(chǎn)登記在另一方名下，其共有權(quán)未在登記中予以公示的婚姻當(dāng)事人。筆者認(rèn)為，共有人隱名有多種成因：

(一) 社會觀念上——婚后所得共同所有制符合我國傳統(tǒng)觀念

從家庭財(cái)富角度，夫妻財(cái)產(chǎn)的積累是雙方共同努力和付出的結(jié)果。共同共有強(qiáng)調(diào)夫妻雙方對共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利相等，有利于正確評價(jià)一方的家務(wù)勞動價(jià)值，維護(hù)夫妻間實(shí)質(zhì)平等；從婚姻關(guān)系角度，夫妻雙方基于情感上的信任和忠誠，將共有不動產(chǎn)登記在一方名下，不僅是夫妻情感關(guān)系的正常反映，有時(shí)更是感情關(guān)系的證明；從社會現(xiàn)實(shí)角度，共同共有有利于保護(hù)婚姻中處于經(jīng)濟(jì)弱勢一方的利益；從我國傳統(tǒng)觀念角度，婚后所得共同所有制符合我國傳統(tǒng)觀念中夫妻在經(jīng)濟(jì)利益方面的一致性和同一性。故此，當(dāng)事人和社會公眾對共有權(quán)隱名問題的默示和放任，造成隱名共有人大量出現(xiàn)。

(二) 直接原因——《婚姻法》賦予的共有權(quán)未在不動產(chǎn)登記中得以公示

從法律規(guī)定角度，保護(hù)隱名共有人的關(guān)鍵在于《婚姻法》所賦予隱名共有人的共有權(quán)是否能得到《物權(quán)法》的認(rèn)可以及受保護(hù)程度。

《婚姻法》賦予隱名共有人以共有權(quán)。夫妻間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，是婚姻共同生活不可或缺的物質(zhì)基礎(chǔ)和保障，而夫妻財(cái)產(chǎn)制就是《婚姻法》對以配偶身份為基礎(chǔ)的夫妻間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整。我國的夫妻財(cái)產(chǎn)制分為法定財(cái)產(chǎn)制(注： 《婚姻法》第17條：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有： （一）工資、獎(jiǎng)金；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；（三）知識產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或贈與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。)和約定財(cái)產(chǎn)制(注：《婚姻法》第19條：夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第17條、第18條的規(guī)定。)，后者具有優(yōu)先效力。無論在何種財(cái)產(chǎn)制下，都可能產(chǎn)生夫妻共有不動產(chǎn)。然而，我國《物權(quán)法》第9條(注： 我國的《物權(quán)法》第9條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。)規(guī)定，不動產(chǎn)的所有權(quán)的設(shè)立必須進(jìn)行不動產(chǎn)登記，否則不發(fā)生法律效力。

一方面，在《婚姻法》中夫妻財(cái)產(chǎn)制僅規(guī)定夫妻共有不動產(chǎn)的對內(nèi)效力；另一方面，《物權(quán)法》對不動產(chǎn)所實(shí)行登記生效主義，不經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。由此，出現(xiàn)了共有人從《婚姻法》中獲得的共有權(quán)無法在《物權(quán)法》的不動產(chǎn)登記中得以公示的情況。

(三) 深層原因——《婚姻法》與《物權(quán)法》立法理念的差異

1. 《婚姻法》側(cè)重夫妻經(jīng)濟(jì)共同體的理念

對內(nèi)而言，夫妻關(guān)系的身份性和倫理性，使得共同共有在我國現(xiàn)階段成為夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基本形態(tài)。由于身份上和生活上的緊密關(guān)系，夫妻雙方在經(jīng)濟(jì)上放棄全部或者部分財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，使得在共有財(cái)產(chǎn)上共同創(chuàng)造新的財(cái)富成為合理和必然；對外而言，夫妻往往作為或被視為一個(gè)經(jīng)濟(jì)共同體參與市場交易，而交易第三人信賴夫妻身份和感情上的緊密關(guān)系，又進(jìn)而相信夫妻一方在一定范圍內(nèi)具有代表夫妻共同體(注： 本文中此處討論的是登記共有人作為夫妻共同體的代理人處分“共有”不動產(chǎn)的情況，但依據(jù)日常家事代理權(quán)制度，登記共有人可以代理另一方和夫妻共同體處分另一方或者共有的財(cái)產(chǎn)。)交易的權(quán)利。在日常家事范圍內(nèi)，登記共有人處分共有不動產(chǎn)的行為有效，故此，隱名共有人須承擔(dān)喪失共有權(quán)的法律后果。

2. 《物權(quán)法》側(cè)重保護(hù)交易安全的理念

《物權(quán)法》的價(jià)值在于規(guī)范物的歸屬和利用，而在物的靜態(tài)歸屬和動態(tài)交易中，則更強(qiáng)調(diào)保護(hù)交易安全。立法者考量在于，因轉(zhuǎn)讓人的無權(quán)處分使交易無效，受讓人須返還財(cái)產(chǎn)，這推翻了已經(jīng)形成財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系；更嚴(yán)重的是，受讓人對權(quán)利外觀的不信任會影響交易的數(shù)量、成本和速度。故此，《物權(quán)法》對信任權(quán)利外觀而為交易行為的善意第三人給予保護(hù)。

善意取得與隱名共有權(quán)的沖突反映了《婚姻法》和《物權(quán)法》不同的立法理念。二者差異體現(xiàn)在：在法律主體上，《婚姻法》上的“人”是具有身份性的婚姻關(guān)系主體，而《物權(quán)法》上的“人”被高度抽象了；在調(diào)整對象上，《婚姻法》沒有明確的財(cái)產(chǎn)公示制度，共有狀態(tài)具有秘密性和相對性；而《物權(quán)法》有嚴(yán)格的不動產(chǎn)登記制度，權(quán)利歸屬具有公開性和排他性；在價(jià)值取向上，《婚姻法》注重夫妻經(jīng)濟(jì)地位平等和實(shí)質(zhì)公平，而《物權(quán)法》注重保護(hù)資源的有效利用和流通；在立法重點(diǎn)上，《婚姻法》著重對夫妻財(cái)產(chǎn)的靜態(tài)認(rèn)可，而物權(quán)法強(qiáng)調(diào)對交易效率的動態(tài)關(guān)注。由于以上差異，隱名共有人和善意第三人的利益均衡一直是被關(guān)注的焦點(diǎn)。

(四) 比較法角度——婚后所得共同所有制的普遍采用

從比較法的角度來看，在我國的法定財(cái)產(chǎn)制（即婚后所得共同所有制）下，除非法律另有規(guī)定，婚姻存續(xù)期間一方所得或雙方共同所得的收入和財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同所有。若共有收入和財(cái)產(chǎn)因形態(tài)轉(zhuǎn)化成為不動產(chǎn)，登記在一方名下，仍屬夫妻共有。然而，婚后所得共同所有制在世界范圍內(nèi)屬于少數(shù)，大多數(shù)國家和地區(qū)均以分別財(cái)產(chǎn)制為基礎(chǔ)構(gòu)建法定夫妻財(cái)產(chǎn)制，將共有不動產(chǎn)登記在一方名下的情況并不多見。故此，在我國保護(hù)隱名共有人更具緊迫性。

婚后所得共有財(cái)產(chǎn)制作為婚姻當(dāng)事人所普遍采取的財(cái)產(chǎn)制度，造成了我國隱名共有人的大量存在，而其作為法定財(cái)產(chǎn)制的狀況還將在一定時(shí)期內(nèi)存在，故此，隱名共有人的保護(hù)問題頗有研究之必要。

二、 隱名共有人所面臨的困境

一般說來，隱名共有人的共有權(quán)由《婚姻法》所賦予，不經(jīng)公示只有對內(nèi)效力。此靜態(tài)的權(quán)利，一旦進(jìn)入交易領(lǐng)域，勢必遭受相關(guān)法律制度的挑戰(zhàn)。這種共有權(quán)，在與日常家事代理權(quán)、善意取得賦予第三人的權(quán)利相沖突時(shí)，往往難以得到有力保護(hù)，當(dāng)事人間權(quán)益保護(hù)出現(xiàn)不均衡的局面。

(一)濫用日常家事代理權(quán)對隱名共有權(quán)的侵害

日常家事代理權(quán)，作為配偶權(quán)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是指配偶一方代表雙方所為法律行為，配偶雙方對該行為承擔(dān)共同連帶責(zé)任。(注：對于日常事務(wù)代理的內(nèi)涵，學(xué)術(shù)界有較多探討。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，其是指配偶一方在與第三人就家庭日常事務(wù)為一定法律行為時(shí)，享有代理對方的權(quán)利，配偶一方的行為視為配偶雙方共同的意思表示，雙方對代理行為后果承擔(dān)連帶責(zé)任。見史浩明：《論夫妻日常家事代理權(quán)》，載《政治與法律》2005年第3期。筆者認(rèn)為，日常事務(wù)代理權(quán)這項(xiàng)制度的立法目的在于強(qiáng)調(diào)的并非是該法律行為可否被視為雙方共同的意思表示，而在于規(guī)定在另一方未做意思表示或者做出相反意思而第三人不知時(shí)，夫妻一方為法律行為處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)的有權(quán)性，夫妻雙方承擔(dān)責(zé)任的連帶性。)我國《婚姻法》在第17條第2款規(guī)定：“夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)?！比粼摋l規(guī)定還使學(xué)者對共有財(cái)產(chǎn)的平等處分權(quán)是否包括日常家事代理權(quán)存有疑義，那么《婚姻法司法解釋（一）》第17條使得日常家事代理權(quán)得以確定。它規(guī)定：“婚姻法第十七條關(guān)于‘夫妻對夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！痹撍痉ń忉尭鶕?jù)行為是否為日常生活需要的目的，對夫妻一方處分共有財(cái)產(chǎn)的行為區(qū)別對待，同時(shí)，更強(qiáng)調(diào)維護(hù)善意第三人的利益。

日常家事代理權(quán)制度的主要目的在于“保護(hù)無過失第三人的利益，并保障交易的動態(tài)安全”［1］。無論是否隱名，對夫妻雙方的共有權(quán)均有一定限制。而登記共有人處分共有不動產(chǎn)是否屬日常家事代理的范圍，決定了該行為是否有效以及隱名共有人是否應(yīng)承擔(dān)法律后果。我國立法對此未有明確規(guī)定，如果交易第三人明知登記共有人處分夫妻共有不動產(chǎn)，是否仍可以主張適用該制度使登記共有人的處分行為有效。故此，此制度易被濫用，成為借“日常生活需要”之名擅自處分共有不動產(chǎn)的登記權(quán)利人的根據(jù)，隱名共有人的權(quán)利極易因此受到侵害。

(二)善意取得制度下隱名共有權(quán)難以對抗交易第三人

《物權(quán)法》相關(guān)制度是否能對《婚姻法》上的夫妻共有不動產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行限制，這取決于二間之間哪部法律應(yīng)予優(yōu)先適用。

由于《物權(quán)法》和《婚姻法》屬于同一位階的法律，在法律體系中沒有優(yōu)位和劣位的關(guān)系，應(yīng)按照法律沖突的解決方法，“應(yīng)視具體情形，分別依‘后法優(yōu)于前法或‘特別法優(yōu)于普通法原則處理之?！保?］《物權(quán)法》為新法自不待言，主張優(yōu)先適用《物權(quán)法》和優(yōu)先適用《婚姻法》的觀點(diǎn)卻在學(xué)界討論中皆而有之。其根本對立在于，《物權(quán)法》和《婚姻法》究竟孰為特別法，進(jìn)而得依“特殊優(yōu)于一般”原則而被優(yōu)先適用。

筆者認(rèn)為，籠統(tǒng)地回答《婚姻法》或者《物權(quán)法》哪一部為特別法都是值得商榷的?！痘橐龇ā芬?guī)定的是“哪些屬于共有財(cái)產(chǎn)”，側(cè)重的是共有財(cái)產(chǎn)的首次取得問題，解決的是權(quán)利的靜態(tài)歸屬，重在其對內(nèi)效力；《物權(quán)法》規(guī)定的是“怎么才具有物權(quán)效力”，側(cè)重的是物權(quán)變動形式問題，關(guān)注的是交易的動態(tài)安全，重在其對外效力；因此，由于登記共有人處分共有不動產(chǎn)的問題涉及到了交易第三人，即登記在一方名下的共有不動產(chǎn)的對外效力的問題，所以說，善意取得制度應(yīng)該予以優(yōu)先適用，隱名共有人的權(quán)利受到其限制也就不言自明了。

根據(jù)《物權(quán)法》第106條(注：

《物權(quán)法》第106條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。)，善意取得的適用范圍包括了動產(chǎn)和不動產(chǎn)。登記共有人為處分行為時(shí)，只要第三人基于登記的國家信用，信賴其所有權(quán)的外觀為交易行為，并且進(jìn)行了不動產(chǎn)的變更登記，那么該行為就會發(fā)生物權(quán)效力，第三人即可取得不動產(chǎn)的所有權(quán)。如此，隱名共有人會因難以舉證第三人 “惡意”而使其維權(quán)之路相當(dāng)艱難，《物權(quán)法》上的善意取得制度對夫妻共有不動產(chǎn)的隱名共有人的保護(hù)甚為不利。

善意取得制度由隱名共有人來證明第三人之惡意。在這種舉證責(zé)任分配下，隱名共有人很難提供有效力證明，使其交易行為歸于無效。下面根據(jù)第三人知情程度來分情況討論。在一種情況下，登記共有人在擅自處分共有不動產(chǎn)，不會在買賣合同上書面告知第三人不動產(chǎn)為共有并且存在隱名共有人的事實(shí)，而法律對第三人的注意義務(wù)僅限于對不動產(chǎn)登記的查閱，因此，只要有權(quán)利登記的外觀，第三人完全可以放任自己的交易行為；在另一種情況下，交易第三人即使在交易時(shí)知道隱名共有人的存在，因?yàn)橛械靡孕刨嚨牟粍赢a(chǎn)登記，而交易第三人的知情又未在書面文件上予以體現(xiàn)，因此，隱名共有人很難對此進(jìn)行證明。

從上述分析可知，由于《婚姻法》、《物權(quán)法》相關(guān)制度的創(chuàng)設(shè)，使得隱名共有人的權(quán)利受得相關(guān)權(quán)利人的不當(dāng)侵害，如此一來，隱名共有人的保護(hù)就成為了一個(gè)亟待解決的問題。

三、 隱名共有人的保護(hù)問題

我國的法律條文在表述上過于模糊，在現(xiàn)實(shí)操作中難以細(xì)化，造成可操作的空間過大，一旦相關(guān)當(dāng)事人的濫用權(quán)利，隱名共有人的權(quán)利就會受到不當(dāng)限制，造成法律對隱名共有人疏于保護(hù)的現(xiàn)象，而這恰恰是背離立法初衷的；因此，如何加強(qiáng)對隱名共有人保護(hù)就成為了當(dāng)務(wù)之急。

（一） 在現(xiàn)有法律框架內(nèi)加強(qiáng)對隱名共有人保護(hù)

1．《婚姻法》下限制“日常家事”的范圍

有關(guān)“日常事務(wù)”的范圍，各個(gè)國家和地區(qū)的立法的表述不盡相同?！度鹗棵穹ǖ洹窂?qiáng)調(diào)“婚姻共同生活”(注：參見《瑞士民法典》第166條。)，法國強(qiáng)調(diào)“維持家庭日常生活與教育子女”(注：參見《法國民法典》第220條。)，德國強(qiáng)調(diào)“家庭生活需求”(注：

參見《德國民法典》第1357條。德國民法典. 鄭沖，賈紅梅，譯.北京:法律出版社,1999:301-302.)，而日本、我國臺灣地區(qū)則沒有在立法上明確日常事務(wù)的范圍［3］。(注：

參見《日本民法典》第761條。)

從理論上講，日常家事應(yīng)該限于為家庭生活需求的事務(wù)，否則，對該制度框架內(nèi)不適用日常家事代理制度而使夫妻雙方對一方的處分行為的后果承擔(dān)責(zé)任。有學(xué)者建議，可以考慮借鑒《埃塞俄比亞民法典》的作法，先對日常事務(wù)進(jìn)行較抽象的原則性規(guī)定，同時(shí)對不屬于日常事務(wù)的情況作出除外性規(guī)定。進(jìn)一步來講，對是否將用于生存需要以外的不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為作出排除。

2．《物權(quán)法》下完善不動產(chǎn)登記的審查制度

物權(quán)公示，特別是不動產(chǎn)登記之核心功能在于公示所有權(quán)的歸屬的狀態(tài)，并為不動產(chǎn)進(jìn)入交易市場的提供信息平臺。登記之所以具有公信力，就是因?yàn)槠浣柚怯浬系膰倚庞?，這種信用一方面來自于登記機(jī)關(guān)對登記事項(xiàng)的實(shí)質(zhì)審查的程序，另一方面來自于真實(shí)物權(quán)與登記物權(quán)在絕大多數(shù)情況下一致的事實(shí)狀態(tài)。由于不動產(chǎn)關(guān)乎交易秩序與交易安全等社會公益，因此，登記有關(guān)法律作出了強(qiáng)行性規(guī)定，而并非根據(jù)意思自治的原則，交由當(dāng)事人自己決定。

不動產(chǎn)公示制度的完善，一方面，有賴于夫妻雙方對自己的權(quán)利的重視和對對方權(quán)利的尊重；另一方面，有賴于登記機(jī)關(guān)作為公權(quán)力的積極和正當(dāng)?shù)慕槿?；否則，夫妻一方若利用在經(jīng)濟(jì)、信息等方面的強(qiáng)勢地位將共有不動產(chǎn)登記于自己名下，而登記機(jī)關(guān)又不履行法定職責(zé)，不僅隱名共有人的權(quán)利將受到侵害，登記的公信力也會受到減損，甚至喪失殆盡；因此，應(yīng)該完善我國的不動產(chǎn)登記制度，讓登記機(jī)關(guān)成為保障隱名共有人的防線。

(1) 加強(qiáng)初次登記時(shí)的實(shí)質(zhì)審查的力度

《物權(quán)法》第12條(注：《物權(quán)法》第12條規(guī)定：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。)對于登記機(jī)關(guān)實(shí)質(zhì)審查職責(zé)已經(jīng)有規(guī)定，而建設(shè)部2008年1月22日發(fā)布的《房屋登記管理辦法》第18條則細(xì)化了其審查職責(zé)，它規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請登記材料，并根據(jù)不同登記申請就申請登記事項(xiàng)是否是申請人的真實(shí)意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢問申請人”。這樣一來，法律上對夫妻雙方的意思自治作出了一定限制，即使一方同意或者放任將不動產(chǎn)登記于另一方名下，由于實(shí)行嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)審查制度，登記機(jī)關(guān)在初始登記時(shí)就應(yīng)該對房屋的共有情況進(jìn)行審查并依照實(shí)際情況進(jìn)行登記。

(2) 變更登記時(shí)實(shí)務(wù)中事后的補(bǔ)救辦法

長期以來，由于登記機(jī)關(guān)和當(dāng)事人對隱名共有問題的重視力度不夠，已經(jīng)造成了大量隱名共有人的產(chǎn)生。為了避免出現(xiàn)隱名共有人權(quán)利受侵害的情況，登記機(jī)關(guān)通常會采取一種事后補(bǔ)救辦法，那就是只要登記所有權(quán)人為已婚人士，在將不動產(chǎn)所有權(quán)變更到第三人名下時(shí)，要求必須有登記所有權(quán)人配偶的同意。這樣，凡房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)等等習(xí)慣做法。

此種作法在一定程度上有效地保障了隱有共有人的權(quán)利，將初始登記時(shí)的登記審查并據(jù)實(shí)登記的環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到了變更登記之時(shí)，然而，這種做法卻加重了審查的成本。從登記機(jī)關(guān)來講，該做法有一個(gè)前提：只要登記所有權(quán)人為已婚人士，那么推定該不動產(chǎn)是共有財(cái)產(chǎn)，所有權(quán)變動必須經(jīng)過其配偶同意；如果不是，必須有相關(guān)證明。這樣一來，在初始登記時(shí)已被登記機(jī)關(guān)認(rèn)定為夫妻個(gè)人所有的不動產(chǎn)，因?yàn)樵谧兏怯洉r(shí) “共有”的推定，它們將受到第二次實(shí)質(zhì)審查。從第三人角度來講，其注意義務(wù)本來僅限于對不動產(chǎn)登記的查詢義務(wù)，如果在變更登記時(shí)還要進(jìn)行再次的實(shí)質(zhì)審查，那么，不動產(chǎn)交易的效率將大為降低，進(jìn)而造成第三人的交易成本的普遍增加。

（二） 在不動產(chǎn)登記中增設(shè)夫妻財(cái)產(chǎn)制類型備案制度

筆者建議，在進(jìn)行私有不動產(chǎn)初始登記時(shí)，除了應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行實(shí)質(zhì)審查制度外，還應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記中對已婚人士的夫妻財(cái)產(chǎn)制進(jìn)行備案并予以公示，以從根本上解決隱名共有人和相關(guān)權(quán)利人間利益的失衡問題。

筆者對這種登記制度的具體設(shè)計(jì)如下：

(1) 在登記事項(xiàng)方面，在現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記中載明所有權(quán)人的結(jié)婚時(shí)間、夫妻財(cái)產(chǎn)制的類型、該項(xiàng)不動產(chǎn)共有類型（共同共有或者個(gè)人所有）；

(2) 在登記機(jī)關(guān)方面，仍由現(xiàn)在物權(quán)法上的不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查并對其備案；

(3) 在登記程序的設(shè)計(jì)方面，所有人在首次進(jìn)行不動產(chǎn)登記之時(shí)，就應(yīng)對其婚姻狀況（包括結(jié)婚登記日期）、夫妻財(cái)產(chǎn)制的類型進(jìn)行備案；除非當(dāng)事人有財(cái)產(chǎn)約定或者證明其為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的形態(tài)轉(zhuǎn)化(注： “單純的財(cái)產(chǎn)形態(tài)變化不導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的轉(zhuǎn)化”的依據(jù)在美國被稱為溯源理論,即“婚姻期間所得財(cái)產(chǎn)應(yīng)推定為婚姻財(cái)產(chǎn),但如配偶一方能夠舉證證明該財(cái)產(chǎn)系以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)的交換所得,法院即可認(rèn)定該財(cái)產(chǎn)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)?！保ㄏ囊魈m：美國現(xiàn)代婚姻制度［M］.北京：中國政法大學(xué)出版社:1999：240-243.）我國現(xiàn)有法律對此并沒有明文規(guī)定,但在司法實(shí)務(wù)中,已經(jīng)得到認(rèn)可。上海市高級人民法院就夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)的收益歸屬問題有以下解答:“當(dāng)事人以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買了房產(chǎn)、股票、債權(quán)、基金、黃金或古董等財(cái)產(chǎn),在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,因市場行情變化拋售后產(chǎn)生的增值部分,由于這些財(cái)產(chǎn)本身僅是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的形態(tài)變化,性質(zhì)上仍為個(gè)人所有之財(cái)產(chǎn),拋售后的增值是基于原物交換價(jià)值的上升所導(dǎo)致,仍應(yīng)依原物所有權(quán)歸屬為個(gè)人?！边@一解答雖然是針對婚前財(cái)產(chǎn)增值的認(rèn)定,但從中當(dāng)然可以推出“財(cái)產(chǎn)形態(tài)變化不導(dǎo)致性質(zhì)變化”這一結(jié)論。參見2004年9月7日上海市高級人民法院《關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋(二)若干問題的解答(一)》，滬高法民一［2004］25號。)，那么結(jié)婚登記日期之后的登記的不動產(chǎn)權(quán)默認(rèn)為法定財(cái)產(chǎn)制下的夫妻共有不動產(chǎn)；

(4) 在登記的效力方面，這種夫妻財(cái)產(chǎn)制的登記，具有備案的效力，如果登記不明或者與事實(shí)不符，那么夫妻間的另行約定對夫妻雙方有效；

(5) 針對已經(jīng)存在的隱名共有問題，可以通過兩種方法解決，其一是在其進(jìn)行變更登記時(shí)對原所有人的婚姻狀況進(jìn)行審查；其二是依靠不動產(chǎn)登記中異議登記制度，為隱名共有人主張權(quán)利提供渠道。

這種設(shè)計(jì)雖然增加了登記的復(fù)雜性，可能會給當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)帶來不便，然而，不動產(chǎn)登記下夫妻財(cái)產(chǎn)制類型的事項(xiàng)的增加，將使夫妻共有不動產(chǎn)因其公示性而具有了對外效力，此時(shí)效率之犧牲最終換得了不動產(chǎn)再次交易時(shí)效率之提高。

此種夫妻財(cái)產(chǎn)制類型備案制度的優(yōu)越性體現(xiàn)在以下幾方面：

第一，銜接物權(quán)法上不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。對夫妻雙方來講，可以避免在不同的機(jī)關(guān)重復(fù)登記的情況；對交易第三人來講，因?yàn)闊o需在不同的機(jī)關(guān)查詢不動產(chǎn)的歸屬情況，消除了不同機(jī)關(guān)登記可能出現(xiàn)不一致的可能，其交易成本不會增加，交易安全不會受到威脅?！痘橐龇ā泛汀段餀?quán)法》的相關(guān)規(guī)定得到了很好的協(xié)調(diào)，使整個(gè)不動產(chǎn)交易在更加真實(shí)與透明的基礎(chǔ)上運(yùn)作，進(jìn)而對提升整個(gè)不動產(chǎn)交易市場的安全與效率將大有助益。

第二，加強(qiáng)了公權(quán)力介入的力度。由于第三人對交易信息了解得不充分，經(jīng)常導(dǎo)致第三人在進(jìn)行所有權(quán)變更登記時(shí)才被告知標(biāo)的物屬于共有財(cái)產(chǎn)。若因隱名共有人不同意而無法完成變更登記，此時(shí)，第三人就無法通過善意取得所有權(quán)方式達(dá)成目的。這種登記實(shí)務(wù)中的漏洞極可能為夫妻雙方所濫用而任意撕毀合同。加強(qiáng)公權(quán)力的介入，一方面有利于對隱名共有人權(quán)利的確認(rèn)，另一方面，有利于對第三人的信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)。

第三，契合了《婚姻法》項(xiàng)下夫妻財(cái)產(chǎn)制的立法意圖。

《物權(quán)法》與《婚姻法》在隱名共有時(shí)的責(zé)任分配方式是相沖突的。在《物權(quán)法》中，不動產(chǎn)登記具有推定效力，這種推定“在程序法上建立了確定權(quán)利的負(fù)擔(dān)和舉證責(zé)任倒置制度”。①在免除了登記所有權(quán)人證明其為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的舉證責(zé)任的同時(shí)，對提出異議的隱名共有人施加了證明異議不動產(chǎn)為夫妻所共有的舉證責(zé)任。而在《婚姻法》中，只要法定財(cái)產(chǎn)制下的不動產(chǎn)系在婚后取得，就應(yīng)該認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，只有配偶一方能夠舉證證明該不動產(chǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)所轉(zhuǎn)化而來時(shí)，始可認(rèn)定其為個(gè)人所有。在不動產(chǎn)登記中引入《婚姻法》的責(zé)任分配方式，可以使登記所公示的權(quán)利的外觀與實(shí)質(zhì)相符，兩部法律在該問題上沖突也就得到了很好的解決。

第四， 順應(yīng)了未來夫妻財(cái)產(chǎn)制的發(fā)展趨勢。夫妻財(cái)產(chǎn)制的公示制度是大勢所趨，隨著約定財(cái)產(chǎn)制的廣泛適用、法定財(cái)產(chǎn)制類型向分別財(cái)產(chǎn)制發(fā)展的趨勢，夫妻共有不動產(chǎn)乃至夫妻財(cái)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)、登記內(nèi)容和登記程序可以適時(shí)作出調(diào)整和改變。而不動產(chǎn)登記和夫妻財(cái)產(chǎn)制類型登記的結(jié)合是現(xiàn)階段具有可行性的第一步。

結(jié)語：

在本文的設(shè)計(jì)之下，如果夫妻一方或者雙方在進(jìn)行不動產(chǎn)的登記時(shí)，對夫妻財(cái)產(chǎn)制的類型不作說明，會出現(xiàn)婚姻登記日期之后的登記的不動產(chǎn)權(quán)被默認(rèn)為法定財(cái)產(chǎn)制下的夫妻共有不動產(chǎn)，當(dāng)事人可以根據(jù)夫妻財(cái)產(chǎn)約定及相關(guān)證明變更登記。將來，隨著約定財(cái)產(chǎn)制的廣泛適用、法定財(cái)產(chǎn)制類型的變化，這種推定或許會有所改變；但在現(xiàn)階段，基于我國的傳統(tǒng)家庭觀念的影響、約定財(cái)產(chǎn)制未得到普遍采用的現(xiàn)狀，在不動產(chǎn)登記中采取推定法定財(cái)產(chǎn)制的做法在一定時(shí)期內(nèi)是具有合理性的。

參考文獻(xiàn)：

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［2］ 黃茂榮.法學(xué)方法與現(xiàn)代民法［M］.北京:中國政法大學(xué)出版社,2001:171.

［3］ 史尚寬.親屬法論［M］.臺北：榮泰印書館,1980:281.

Study on the protection of the dormant joint ownership

of marital real estate

SHI Dan

(School of Law, Xiamen University, Xiamen 361005, China)

Abstract:

Due to the wide application of the married couple's common income provision, the dormant joint ownership of marital real estate, as a legal right endowed by Marriage Law of PRC, cannot be fully protected against a third party acting in good faith, if its registered owner is only husband or wife. In order to strengthen the protection to this right, the connotation of daily household matters should be clear and definite, meanwhile, the marital property system should be recorded in real estate registration.

Key Words:dormant joint ownership; daily household matters; real estate registration

本文責(zé)任編輯：汪世虎

①弗里德里希.德國物權(quán)法的結(jié)構(gòu)及其原則.可瓦克，孫憲忠，譯.轉(zhuǎn)引自孫憲忠.論物權(quán)法［M］.北京:法律出版社,2001：683.