危局下的房地產(chǎn)亂象

秦　磊

在樓市并未調(diào)整到位之時(shí)，通過救市吸引民眾入“甕”，其結(jié)果只能是進(jìn)一步抑制主要消費(fèi)人群的購(gòu)買力，損害到擴(kuò)大內(nèi)需的根本戰(zhàn)略。

身處當(dāng)前這場(chǎng)危機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)集中國(guó)各方面矛盾和最具爭(zhēng)議的行業(yè)亂象橫生：先是在此前備受關(guān)注的十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中，未獲一席之地；而后2月份相關(guān)數(shù)據(jù)繼續(xù)慘淡，曾經(jīng)緊密的地方政府與地產(chǎn)商同盟似乎也露出了罅隙；但進(jìn)入3月樓市卻意外回暖，儼然呈現(xiàn)一派“復(fù)蘇”跡象。

或許是房地產(chǎn)業(yè)太過敏感，近期有關(guān)該行業(yè)的官方“利好”信號(hào)亦屢屢被誤讀。從全國(guó)人大常委會(huì)前副委員長(zhǎng)成思危澄清“房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入十大振興規(guī)劃”，到銀監(jiān)會(huì)主席劉明康澄清“政府松綁二套房貸”，日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥又被迫出面澄清“房產(chǎn)新政‘十一后出臺(tái)”不屬實(shí)。而期許中的“房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃”，政策面卻始終未有動(dòng)作。

從慘淡到“復(fù)蘇”

據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月10日公布的調(diào)查結(jié)果，2月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格連續(xù)第三個(gè)月下跌，同比下降1.2％，降幅較1月份的0.9％和去年12月份的0.4％有所擴(kuò)大。環(huán)比下降0.2％，為連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌。其中，深圳、廣州新建住房銷售價(jià)格同比跌幅分別為16.3％和8.9％。

盡管中國(guó)政府在去年10月份推出了一系列措施，包括稅項(xiàng)減免、降低首付成數(shù)及首次購(gòu)房貸款利率等，來提振一度繁盛而現(xiàn)在幾近崩潰的房地產(chǎn)市場(chǎng)。但受過去一年房屋供給過剩壓力影響，房?jī)r(jià)可能將延續(xù)下行走勢(shì)。國(guó)信證券分析稱，預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)將在目前基礎(chǔ)上繼續(xù)回落5％；而北京和上海等大城市的郊區(qū)房?jī)r(jià)將承受更大的降價(jià)壓力。

東興證券研究報(bào)告顯示，去年房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入與2007年相比減少5000多億元。去年商品房銷售面積和銷售金額從2007年同比增長(zhǎng)25.67％和44.34％掉頭向下，分別降至同比增長(zhǎng)-18.51％和-18.69％，出現(xiàn)較嚴(yán)重的滯銷。而截至去年底，商品房竣工面積58502萬平方米，基本與2007年的58236萬平方米持平。如此，去年底商品房存貨相比2007年增加了近20％，1億平方米左右。

銷售萎縮成為導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)下降的最大因素。從已發(fā)布的20余家房地產(chǎn)上市公司2008年年報(bào)來看，業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯分化，8家房企包括萬科地產(chǎn)、泛海建設(shè)、世茂股份等均出現(xiàn)了業(yè)績(jī)負(fù)增長(zhǎng)，其中，業(yè)界龍頭萬科地產(chǎn)凈利潤(rùn)下跌16.7％。同時(shí)，交易量的下降使得房企庫(kù)存增多，加上土地儲(chǔ)備可能增加，資金鏈壓力加劇。有12家房企資產(chǎn)負(fù)債水平高于50％，包括保利地產(chǎn)等3家房企資產(chǎn)負(fù)債率在70％的警戒線之上。其中，保利地產(chǎn)截至去年底的凈負(fù)債率高達(dá)110.37％。

商品房銷售的低迷并導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資由高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榈驮鲩L(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，截至去年底，房地產(chǎn)開發(fā)投資全年累計(jì)金額為30580億元，同比增長(zhǎng)20.97％，但去年初卻高達(dá)32.9％，相比增長(zhǎng)回落了1/3以上。今年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2398億元，僅增長(zhǎng)了1.0％。企業(yè)購(gòu)置土地和開發(fā)土地也在不斷減少。截至去年底，全年購(gòu)置土地面積36785萬平方米，同比增長(zhǎng)-9.42％；開發(fā)土地面積26033萬平方米，同比增長(zhǎng)-3.12％。

今年以來，萬科、富力、恒大、珠江地產(chǎn)等紛紛開展了新一輪的降價(jià)。剛剛開盤的廣州富力金禧A3棟，登記客戶可以獲得9.1折的優(yōu)惠。在2月，恒大地產(chǎn)廣州多個(gè)樓盤紛紛新裝上市，以“成本價(jià)”推向市場(chǎng)，與2007年最高峰價(jià)格相比最大降價(jià)幅度近五成。珠江地產(chǎn)也宣布，2月28日和3月1日兩天，在全國(guó)范圍促銷。

就在3月10日萬科地產(chǎn)發(fā)布2008年年報(bào)時(shí)，曾于2007年底成功預(yù)言房地產(chǎn)業(yè)拐點(diǎn)的王石和他的管理團(tuán)隊(duì)，用一封4000多字的信致100萬名股東稱：樓市底部無法預(yù)測(cè)。萬科已將今年新開工面積計(jì)劃較去年實(shí)際完成數(shù)下調(diào)23％至403萬平方米，即使在近兩個(gè)月公司銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)連續(xù)大幅回暖時(shí)，依然沒有改變其謹(jǐn)慎態(tài)度。萬科還計(jì)劃減少購(gòu)地，并計(jì)提12億元樓盤跌價(jià)準(zhǔn)備。

不過，進(jìn)入3月以后，包括北京、上海、廣州和深圳在內(nèi)的各大城市房地產(chǎn)交易量卻都意外出現(xiàn)了明顯回升。以上海為例，數(shù)據(jù)顯示，3月份商品住宅成交量回到2007年10月份的市場(chǎng)高峰水平，全市共成交商品住宅32.38萬平方米，環(huán)比大幅上升38.3％。這是上海樓市自2007年底受到宏觀調(diào)控下滑以來近70周的新高。

隨著成交回升態(tài)勢(shì)，立即有開發(fā)商上調(diào)價(jià)格。上海的大華錦繡華城、慧芝湖花園等，廣州的光大花園、江南苑等，深圳的諾德假日花園、溪山美地園等，以及北京、常州、貴陽、重慶等區(qū)域均先后出現(xiàn)漲價(jià)樓盤，漲價(jià)幅度從1.9％-10％甚至20％不等。

分析表示，一兩個(gè)月的成交迅速放量并不能說明樓市已經(jīng)回暖，房地產(chǎn)商趁著成交回暖提價(jià)增加利潤(rùn)，過于注重短期利益，有可能損失中長(zhǎng)期利益，提前結(jié)束是次行情。

更有專家指，樓市目前的“復(fù)蘇”只是假象。經(jīng)濟(jì)學(xué)者時(shí)寒冰認(rèn)為，目前樓市的火爆表象很大程度上是由假按揭造成的。開發(fā)商通過假按揭，從銀行提前變現(xiàn)利潤(rùn)，由于房?jī)r(jià)估值越高，套取的資金越多，開發(fā)商自然傾向于提高價(jià)格。這正是房?jī)r(jià)與房屋成交量同步上升的根本原因。

地產(chǎn)商掐架地方政府

在事實(shí)的危局之下，原本緊密的地方政府與地產(chǎn)商同盟似乎也出現(xiàn)了罅隙。

在中國(guó)政協(xié)會(huì)議上，全國(guó)工商聯(lián)遞交了一份名為《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的書面發(fā)言，其稱下屬房地產(chǎn)商會(huì)去年就全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分（即土地成本＋總稅收）所占比例為49.42％。其中，三個(gè)一線城市中，上海的開發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高，達(dá)64.5％；北京為48.28％；廣州為46.94％。對(duì)此，上海市市長(zhǎng)韓正回應(yīng)，“數(shù)據(jù)有誤，沒有那么高”。后來有知情人士透露，上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局正在組織文件和測(cè)算相關(guān)數(shù)據(jù)，可能在不久后通過“公開澄清”的方式來回應(yīng)全國(guó)工商聯(lián)發(fā)言稿的數(shù)據(jù)。然而，正當(dāng)坊間對(duì)上海市政府將拿出怎樣的數(shù)據(jù)滿懷期待時(shí)，上海市政府新聞辦3月23日表態(tài)，上海市政府不會(huì)就此專門準(zhǔn)備數(shù)據(jù)回應(yīng)全國(guó)工商聯(lián)發(fā)言稿。

全國(guó)工商聯(lián)的發(fā)言提出，“土地財(cái)政”讓政府成了房產(chǎn)開發(fā)最大的受益者——在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，政府所得部分是剛性的。這使得近年來房?jī)r(jià)居高不下，從而相對(duì)降低了公眾的購(gòu)買力。并建議改革房地產(chǎn)稅收制度，整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅；改革“價(jià)高者得”的土地招拍掛制度，變?yōu)榫C合考慮土地競(jìng)標(biāo)者的投標(biāo)方案，尤其是將綠色建筑等指標(biāo)納入其中。

近年來，房?jī)r(jià)暴漲，民眾不堪重負(fù)，房地產(chǎn)商在民眾心中的形象江河日下。顯然，全國(guó)工商聯(lián)的發(fā)言試圖為房地產(chǎn)商解圍。大量網(wǎng)民也認(rèn)為，房地產(chǎn)商會(huì)試圖通過公開房?jī)r(jià)成本的方式，擺脫行業(yè)的暴利陰影，轉(zhuǎn)嫁矛盾。

這亦被視為地價(jià)和房?jī)r(jià)爭(zhēng)論的繼續(xù)。早在2004年，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)等人就提出，房?jī)r(jià)畸高，根源在地價(jià)飆升。作為商品房的上游材料，土地的需求是必需的，而政府壟斷了它的供應(yīng)，并且利用招拍掛大幅提高地價(jià)。2007年，“地王”不斷被刷新。北京、上海等城市拍出的有些地價(jià)，每平方米就接近萬元，房?jī)r(jià)自然不會(huì)低于此數(shù)。

不過，地價(jià)和房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論在有關(guān)部門的聲明中逐漸銷聲匿跡，再加上當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，地方政府和開發(fā)商都賺了個(gè)缽滿盆滿，如何分肥雖然重要，但也相安無事。如今眼看房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)日增，政府在公眾壓力和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估下也不敢貿(mào)然“振興”，全國(guó)工商聯(lián)于此時(shí)公布房地產(chǎn)成本的報(bào)告被認(rèn)為意味深長(zhǎng)。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)委會(huì)主任王玉清介紹，“這是房地產(chǎn)行業(yè)的提案第一次進(jìn)入政協(xié)提案，這充分說明房地產(chǎn)行業(yè)的確碰到了很大的問題，各方都很重視?！比珖?guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)鐘彬則解釋，該發(fā)言并非轉(zhuǎn)嫁矛盾或刺激地方政府，而是希望擺數(shù)據(jù)、講問題，各方共同尋求制度的突破口。但全國(guó)工商聯(lián)副主席王健林對(duì)此并不樂觀，“呼吁可以，但是執(zhí)行起來很難，不現(xiàn)實(shí)?！?/p>

3月11日，十一屆全國(guó)人大二次會(huì)議新聞中心舉行“住房保障問題”專題采訪，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱“住建部”）副部長(zhǎng)齊驥對(duì)此表態(tài)說，目前商品房成本中土地成本確實(shí)占了大部分。

值得房地產(chǎn)商“欣慰”的還有，此前的3月3日，已經(jīng)經(jīng)歷樓市深幅回調(diào)的廣東發(fā)布了15條新政，包括公積金上浮10萬-20萬元、年限延長(zhǎng)到30年、直系親屬共享公積金；港澳臺(tái)居民在廣東省境內(nèi)購(gòu)買住房，執(zhí)行內(nèi)地居民同等政策；去年買下的土地出讓金繳納時(shí)間可延長(zhǎng)2年，鼓勵(lì)銀行向房企放貸、支持境外上市房企發(fā)行A股、拓寬融資渠道；重提購(gòu)房入戶，增值稅分期繳納。此舉也被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“最徹底”的救市方案。

統(tǒng)計(jì)顯示，在政策出臺(tái)后的一周內(nèi)，廣州就成交了2400多套住宅，成交量比上月同期增加一倍多。對(duì)于威力強(qiáng)大的“粵15條”，房地產(chǎn)商無疑喜出望外，而中央對(duì)此的態(tài)度如何？其他省市會(huì)否跟進(jìn)效仿？都在他們的期待之中。

官方“利好”屢遭誤讀

然而，中央政府在公眾壓力和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估下依然不敢貿(mào)然“振興”。

2月25日，中國(guó)國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議并原則通過有色金屬產(chǎn)業(yè)和物流業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃。備受關(guān)注的十大產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)并未獲得一席之地。

溫在今年的中國(guó)政府工作報(bào)告要求，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。其措施包括：爭(zhēng)取用3年時(shí)間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題；選擇有條件的地方進(jìn)行試點(diǎn)，把10％左右的住房公積金閑置資金用于經(jīng)濟(jì)適用房住房建設(shè)；積極發(fā)展公共租賃住房。對(duì)符合條件的第二套普通自住房購(gòu)買者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款的優(yōu)惠政策；對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，按不同年限實(shí)行有區(qū)別的稅收政策。

對(duì)于溫家寶提到的二套房政策，部分媒體將之解讀為了“松綁二套房貸”。3月5日，A股房地產(chǎn)板塊受此消息刺激陡然拉升，大漲3.35％。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康不得不出面澄清，總理原意“說的是自住性、改善性”，政策并未發(fā)生變化。之前的2月26日，他已表示嚴(yán)格實(shí)施二套房政策，積極防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，并認(rèn)為中國(guó)的房貸政策與美國(guó)的做法有很大不同。

事實(shí)上，近期有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的官方“利好”信號(hào)，不止一兩次被誤讀。3月9日，有媒體報(bào)道，住建部副部長(zhǎng)齊驥已明確表示，近期不會(huì)再出臺(tái)房地產(chǎn)救市政策，但一份從消費(fèi)端到開發(fā)建設(shè)端的“積極促進(jìn)措施”已然成型，措施出臺(tái)時(shí)間被定在了“十一”后。兩天后，齊驥就此澄清說，該言論并不屬實(shí)，是媒體聽錯(cuò)了他的講話。

關(guān)于會(huì)否有后續(xù)措施出臺(tái)，齊驥當(dāng)日表示，住建部當(dāng)前主要工作是進(jìn)一步落實(shí)國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的要求和政策的調(diào)整，促進(jìn)各地全面貫徹現(xiàn)有的政策措施。同時(shí)，也會(huì)對(duì)一些地方出現(xiàn)的問題作進(jìn)一步的調(diào)查研究，并進(jìn)行政策上的儲(chǔ)備。對(duì)于期許中的有關(guān)“房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃”的問題，他卻未予正面回應(yīng)。

齊驥還透露，廉租房建設(shè)今年需投入1500億元。他并表示，東部部分城市房?jī)r(jià)超出了一般民眾的支付水平，因此國(guó)務(wù)院去年12月下發(fā)131號(hào)文件，明確提出房地產(chǎn)企業(yè)通過調(diào)整銷售策略，以合理的價(jià)格進(jìn)行促銷。相比之前的猶抱琵琶半遮面，這是主管部門對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)是否合理的一次較為明晰的表態(tài)。

新加坡《聯(lián)合早報(bào)》分析指，中國(guó)官方的謹(jǐn)慎緣于當(dāng)前時(shí)局的微妙：首先，市場(chǎng)底部難探，這導(dǎo)致投資者不敢投資，消費(fèi)者不敢消費(fèi)，市場(chǎng)已處于相對(duì)停滯邊緣；其次，內(nèi)需短期內(nèi)無法有效擴(kuò)大，雖然政府采取了一系列刺激措施，但效果并未充分顯現(xiàn)；第三，失業(yè)人數(shù)持續(xù)增加，給社會(huì)帶來了極大的不安定因素。從本質(zhì)來看，解決上述問題的關(guān)鍵就在于擴(kuò)大需求，包括刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)和開拓國(guó)外新興市場(chǎng)，同時(shí)被提及的還有房地產(chǎn)振興計(jì)劃。

但經(jīng)濟(jì)危機(jī)中樓市瞬間“倒戈”，給實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成了巨大沖擊：其一，套牢產(chǎn)業(yè)資本。樓市繁榮的財(cái)富效應(yīng)使眾多投資者在“寒冬”迅速到來后被套牢，其中包括很多企業(yè)，它們將本應(yīng)用于擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金拿去建樓、炒樓，這意味著它們將陷入資金鏈緊張甚至斷裂；其二，消耗主要消費(fèi)人群的消費(fèi)能力。貸款買房需要具備一份穩(wěn)定且收入可觀的工作，經(jīng)濟(jì)危機(jī)后到處都在裁員，房貸照樣要付，很多人不堪重負(fù)，這種情形下還談何擴(kuò)大內(nèi)需？

此外，還有一個(gè)最基本的問題沒有解決，就是房?jī)r(jià)畸高，顯然中國(guó)政府看到了這點(diǎn)。在樓市并未調(diào)整到位之時(shí)，通過救市吸引民眾入“甕”，其結(jié)果只能是進(jìn)一步抑制主要消費(fèi)人群的購(gòu)買力，損害到擴(kuò)大內(nèi)需的根本戰(zhàn)略。