樓市專(zhuān)家向左，購(gòu)房者向右

劉欣然　徐琳玲

量?jī)r(jià)齊漲是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的最有力證明，但接下來(lái)呢？基本面能否支撐房?jī)r(jià)持續(xù)反彈？

5月21日凌晨1點(diǎn)，李老先生在睡夢(mèng)中被中介的電話(huà)驚醒?！昂?，就350萬(wàn)，說(shuō)定了，不能變了！我明天一早就來(lái)付定金、簽協(xié)議?！彼焖?、干脆地報(bào)出了價(jià)格。

連續(xù)一周和中介、上家、競(jìng)爭(zhēng)買(mǎi)家斗智斗勇、討價(jià)還價(jià)，李先生最后為女兒敲定了這套上海莘莊地區(qū)的連排別墅。350萬(wàn)的到手價(jià)，如果加上稅金和交易費(fèi)，女兒一家總共要支付360多萬(wàn)的總房款。

今年一二月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖被稱(chēng)為“小陽(yáng)春”，可是“小陽(yáng)春”隨著天氣升溫，勢(shì)頭越來(lái)越猛，現(xiàn)在成了“盛夏”，今年前5個(gè)月幾個(gè)大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的月均成交量幾乎達(dá)到了2007年的月均水平。誰(shuí)都知道，2007年是一個(gè)非?？駸岬哪攴?。這出乎所有人的意料。

與此相對(duì)，專(zhuān)家?guī)缀鯚o(wú)一認(rèn)為這種瘋狂的上漲具有持續(xù)性，“怎么上去的，還怎么下來(lái)，這是鐵律。”社科院研究員馬光遠(yuǎn)說(shuō)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)成了專(zhuān)家向左，購(gòu)房者向右的局面。

買(mǎi)入、買(mǎi)入……

北京的華先生今年3月份簽了合同，在望京地區(qū)買(mǎi)入一套二手房，11600元/平米，總價(jià)125萬(wàn)?；艘粋€(gè)月辦各種手續(xù)，4月底辦過(guò)戶(hù)那天，有人跟他搶這套房子，出價(jià)140萬(wàn)。

上海賣(mài)給老李先生別墅的上家是一對(duì)在中東做生意的夫婦。因?yàn)轱L(fēng)聞上海房地產(chǎn)成交開(kāi)始回暖，趕緊從國(guó)外回來(lái)賣(mài)房子。最初他們?cè)诘禺a(chǎn)中介的掛牌到手價(jià)是338萬(wàn)。讓他們喜出望外的是，房子一掛出，每天來(lái)看的人絡(luò)繹不絕。短短10天內(nèi)，這對(duì)夫婦幾次跳價(jià)，最后開(kāi)到350萬(wàn)的到手價(jià)，“而且，一直不肯收定金。就等著最后更高的報(bào)價(jià)?！?/p>

“這套是這個(gè)別墅區(qū)最好的位置，花園好，交通好，社區(qū)成熟?！睆慕衲昴瓿醯浆F(xiàn)在，他和女兒一共看了10多套閔行莘莊地區(qū)別墅，這套3層外加一個(gè)閣樓、建筑面積共216.7平米的房子，是父女倆目前最滿(mǎn)意的房子?！昂臀覀儞尩娜撕芏啵庖黄鹫剝r(jià)的就有五六個(gè)。幾個(gè)中介還差點(diǎn)打起來(lái)。”

北京的華先生因?yàn)樽约阂I(mǎi)房，在二三月份看了七八個(gè)樓盤(pán)，端午前陪著老家來(lái)的親戚又看了一圈樓盤(pán)，前后一對(duì)比，華先生對(duì)這幾個(gè)月樓市的火爆以及價(jià)格上漲感受深刻。

“青年路那里有個(gè)樓盤(pán)，原來(lái)我看的時(shí)候，1萬(wàn)3，端午節(jié)前我們又去看，1萬(wàn)6，剩下的戶(hù)型很少?！?/p>

“百子灣有個(gè)樓盤(pán)叫美利山，推出時(shí)號(hào)稱(chēng)底價(jià)上市，原來(lái)9500元/平米，現(xiàn)在14000元/平米，我跟售樓的聊，說(shuō)原來(lái)不是9500元/平米嗎？售樓的說(shuō)，9500你要是拿來(lái)有多少我11000元/平米都收走。

“四惠地鐵后面有個(gè)樓盤(pán)，都是小戶(hù)型，精裝修，原來(lái)每平米是18000元-19000元，現(xiàn)在，拋除每平米3000元裝修費(fèi)，一平米也20000多。

量?jī)r(jià)齊漲是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的最有力證明。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，北京共成交商品住宅295.1萬(wàn)平方米，與去年同期相比上漲54.6%。與2008年第四季度相比，環(huán)比上漲29.3%；上海成交281.7萬(wàn)平方米，同比上漲34%，環(huán)比增長(zhǎng)38.4%；深圳成交168.76萬(wàn)平方米，同期飆升了239.42%。

3月份很多城市的成交量，直追樓市黃金時(shí)代2007年的水平：

北京成交商品住宅約155萬(wàn)平方米，幾乎接近2007年160萬(wàn)平方米的月均成交量；新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)82%，與去年同期相比大幅增長(zhǎng)94%。

上海成交商品住宅約150萬(wàn)平方米，幾乎與2007年3月的成交量持平，創(chuàng)出近16個(gè)月來(lái)的新高。

土地市場(chǎng)上，5月份爆出最大新聞，廣渠門(mén)10號(hào)地拍賣(mài)，經(jīng)過(guò)14天的21輪報(bào)價(jià)、89輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，富力地產(chǎn)以10.22億拿下這塊7.25萬(wàn)平米的土地，樓面地價(jià)達(dá)15000元/平方米。這對(duì)本來(lái)就火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，真是鮮花著錦烈火烹油。

房地產(chǎn)的黃金時(shí)代回來(lái)了？

通脹要來(lái)了？

去年因?yàn)闃鞘械兔员粔阂值膭傂孕枨蟊仨氠尫牛墙忉寴鞘谢鸨淖钪苯釉颉?/p>

在北京市朝陽(yáng)稅務(wù)局等候繳稅的時(shí)候，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)排隊(duì)，很多當(dāng)事人在大廳外面閑聊。華先生說(shuō)，感覺(jué)六七成的二手房買(mǎi)家都是自己住，投資的買(mǎi)家也有，“占三四成吧。”

華先生有個(gè)4歲的可愛(ài)女兒，他們一直租房子住。去年房?jī)r(jià)回落開(kāi)始密切關(guān)注市場(chǎng)，今年感覺(jué)價(jià)格降差不多了，也因?yàn)槠惹行枰瑳Q定買(mǎi)。從鄭州來(lái)的親戚則是因?yàn)楹⒆哟髮W(xué)畢業(yè)分在北京工作了，想給孩子買(mǎi)套房。

有媒體報(bào)道，上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀認(rèn)為： “一季度90平米以下的成交量，占到了總成交量的65%到70%左右，作為投資需求，普遍來(lái)說(shuō)是在130平米以上的，才僅僅占到了10%。”

但隨著樓市的持續(xù)火爆，改善性需求和投資需求的買(mǎi)家陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。根據(jù)北京房地產(chǎn)中介我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)，5月兩個(gè)小長(zhǎng)假，端午節(jié)3天小長(zhǎng)假與五一3天小長(zhǎng)假相比，改善性需求占總需求的比例從45%上升到65%，平均單套成交面積從85平米上升到92平米。這說(shuō)明改善性的購(gòu)房，特別是“以小換大”、“以舊換新”的需求正在成為市場(chǎng)的主流。

上海的老李先生今年63，是熟人圈里出名的“炒房達(dá)人”。從2000年，他平均每?jī)赡臧嵋淮渭遥ㄟ^(guò)置換、拆遷補(bǔ)償、買(mǎi)入賣(mài)出，經(jīng)手過(guò)八九套房子。每次搬家，房子搬得越來(lái)越大，地段越來(lái)越好，小區(qū)越來(lái)越高檔。現(xiàn)在，他在徐匯區(qū)100多平米的一套兩室一廳房子和女兒在靜安寺的高檔公寓就是他這些年的輝煌戰(zhàn)果。因?yàn)檫x擇在上海市中心升值最快的地塊，這兩套不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格3年里都翻了幾番。

從去年年底開(kāi)始，繼承了李先生“愛(ài)折騰”基因的女兒就慫恿著父親把市中心的房子賣(mài)了，改去郊區(qū)買(mǎi)別墅。女兒今年31歲，已婚，沒(méi)孩子。夫妻倆目前各自效力于不同的國(guó)際IT巨頭，收入都在兩三萬(wàn)之間?，F(xiàn)在住在靜安寺一高檔小區(qū)。

一開(kāi)始，他很猶豫。買(mǎi)別墅畢竟是筆巨大的開(kāi)支，去年開(kāi)始，他的余錢(qián)都深套在股市里，動(dòng)起來(lái)就是割棺材本了。和上海眾多熱衷理財(cái)?shù)陌傩找粯?，黃先生每天關(guān)注報(bào)紙、電視臺(tái)的各種財(cái)經(jīng)新聞，關(guān)心著股市、房市的一切消息。

“從4月份開(kāi)始，上海房產(chǎn)的每日成交量就上來(lái)了。前兩天最高，每日達(dá)到1200多套。而且，不光是剛性需求的普通住宅，高端的房產(chǎn)，像500萬(wàn)到1000萬(wàn)的房都賣(mài)得很火……”李先生精準(zhǔn)地報(bào)出連續(xù)幾日的成交套數(shù)。女兒反問(wèn)他——“現(xiàn)在還有什么其他更好的投資途徑？”

“現(xiàn)在看來(lái)，通脹是避免不了的。中央4萬(wàn)億花出去了，美國(guó)又在大量印鈔票，人民幣未來(lái)肯定是貶值的。我個(gè)人的想法，年底就可能會(huì)大幅度通脹?！薄拔蚁肓擞窒?，還是不動(dòng)產(chǎn)是最保值的。不管怎么說(shuō)，未來(lái)幾十年，中國(guó)城市化的趨勢(shì)是不變的?！?/p>

讓李先生最后贊同女兒買(mǎi)別墅的另一個(gè)理由是，他認(rèn)為：近郊的別墅跟市中心的高檔住宅一樣，都是稀缺資源，“以后市政府肯定會(huì)嚴(yán)格限定別墅開(kāi)發(fā)。只有像南匯、奉賢這種地方才可能會(huì)有大規(guī)模的別墅區(qū)了。所以，靠近市區(qū)的別墅絕對(duì)是最具投資價(jià)值的?！?/p>

今年政府工作報(bào)告中提出的全年新增人民幣貸款５萬(wàn)億元，前4個(gè)月已經(jīng)完成了全年的任務(wù)。中國(guó)名義上執(zhí)行“適度寬松貨幣政策”，實(shí)際上執(zhí)行的是“非常寬松貨幣政策”。

兩三年后中國(guó)將面臨通脹，幾乎是大部分人共同的擔(dān)憂(yōu)，有人甚至認(rèn)為，今年年底前就可能出現(xiàn)通脹現(xiàn)象。

為了抵御通脹采取的買(mǎi)房行為，在上海、浙江等地更加明顯。不少媒體驚呼：溫州炒房團(tuán)回來(lái)啦！據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)》報(bào)道：“4月份，浙江人占浦東二手房成交的30%，這其中溫州人約占80%，他們主要買(mǎi)高端樓盤(pán)，面積相對(duì)不是很大，看準(zhǔn)了就馬上下單，且?guī)缀醵际?成貸款?！鄙虾５?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)陸家嘴區(qū)域高級(jí)經(jīng)理?xiàng)罾捉榻B，4月份浦東二手房成交額近60億元，根據(jù)以上推算，僅僅一個(gè)月溫州人購(gòu)買(mǎi)浦東二手房就高達(dá)4億多元?！熬拖褓I(mǎi)白菜一樣買(mǎi)房子。”

就算是自住需要，通脹也是支持買(mǎi)房的一個(gè)理由。從事金融服務(wù)業(yè)的華先生認(rèn)為，“大的金融危機(jī)之后都有通脹，歐美和日本的房?jī)r(jià)也是穩(wěn)定曲線(xiàn)向上的，就算有回調(diào)，上漲的大趨勢(shì)也不變?！彼f(shuō) ：“通脹理論現(xiàn)在得到了絕大部分人的認(rèn)可，等到兩三年后通脹起來(lái)了再買(mǎi)，就晚了。”

但是，隨著剛性需求充分釋放而力度趨弱，改善性需求和投資需求是否力道足夠，能夠接過(guò)接力棒，將房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆繼續(xù)下去，這是個(gè)問(wèn)題。

怎么上去，就怎么下來(lái)

“肯定能！”北京的華先生堅(jiān)定地說(shuō)。他詳細(xì)描述了4月底過(guò)戶(hù)那天稅務(wù)局的“盛況”。

“早上4點(diǎn)半我的中介機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就到朝陽(yáng)稅務(wù)局排隊(duì)去了，我自己是7點(diǎn)半到的。到了一看，一共排了4個(gè)隊(duì)，我的經(jīng)紀(jì)人在其中一個(gè)隊(duì)排第四。每個(gè)隊(duì)有100多人，4個(gè)隊(duì)有500人吧。因?yàn)榇髲d小只能排這么多，還有很多人在外面等著，烏泱烏泱的全是人，聽(tīng)保安說(shuō)其實(shí)下午才是人最多的時(shí)候，很多人一等就是一天。”

“需求太強(qiáng)勁了！”華先生感嘆說(shuō)。

對(duì)上海的李先生和他女兒一家來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)冒風(fēng)險(xiǎn)的投資決定。360萬(wàn)左右的房款，要支付136萬(wàn)的首期。李先生把股市里套住的資金全部割肉出來(lái)，搜刮完衣裳口袋里每一分錢(qián)，幫女兒湊足了首期?！拔腋遗畠赫f(shuō)了，你爸現(xiàn)在身邊沒(méi)有一分錢(qián)了，只有等著每月的退休工資。要是忽然有個(gè)大開(kāi)銷(xiāo)，麻煩就大了。以后，你可不要對(duì)你爸不孝順。”

小兩口原本還欠著銀行100多萬(wàn)的房貸，再加上200萬(wàn)新增貸款，以后每個(gè)月共要還2萬(wàn)多的按揭。按夫妻倆的收入，再把靜安的高檔公寓房出租出去，目前看來(lái)每月還貸還不是問(wèn)題，“靜安的房子大概能出租個(gè)13000到14000之間。現(xiàn)在鬧經(jīng)濟(jì)危機(jī)，好多老外都被母公司抽掉回國(guó)了，租金已經(jīng)跌了不少。以前這樣的兩房?jī)蓮d能租到20000/月呢?！?/p>

這依然是個(gè)充滿(mǎn)風(fēng)險(xiǎn)的決定。今年年初，女兒所在的公司開(kāi)始大幅度地裁員，到如今，分批名單還沒(méi)公布完。公司里人心惶惶，“我們部門(mén)被砍掉的可能性最大，每天早上，大家都提心吊膽——說(shuō)不定收到一封人力資源部發(fā)來(lái)的email?！?/p>

也有一些不同的看法。上海一家券商的馮先生冷靜地說(shuō)，房子的價(jià)格增長(zhǎng)脫離居民收入增長(zhǎng)一路狂奔，究竟能跑多遠(yuǎn)，實(shí)在值得懷疑?！胺切枨笮缘膬r(jià)格重估就是泡沫，是泡沫就必然破滅?！?/p>

即便大家都認(rèn)為會(huì)通脹，經(jīng)濟(jì)學(xué)家更看重通脹后央行加息所帶來(lái)的影響。野村證券全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春在其最新發(fā)布的研究報(bào)告中指出，中國(guó)下半年將重現(xiàn)通脹。孫明春表示，隨著基數(shù)效應(yīng)的消退以及一攬子刺激措施的影響逐漸推高生產(chǎn)者價(jià)格，第四季度通脹將上揚(yáng)至年同比2.1%。孫明春認(rèn)為，今年中國(guó)人民銀行沒(méi)有必要再進(jìn)一步降息。預(yù)期中國(guó)人民銀行明年會(huì)加息81基點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠也認(rèn)為，央行放水會(huì)造成明年通脹，屆時(shí)央行加息，房地產(chǎn)和股市將下跌，“泡沫爆掉”。

馮先生感嘆：“很多人買(mǎi)房子的時(shí)候，不知道加息3個(gè)百分點(diǎn)得支付多少利息。”

謝國(guó)忠說(shuō)：“經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)了之后，中國(guó)的銀行并沒(méi)有受多大影響，還有很多錢(qián)，央行把這些錢(qián)放出來(lái)，炒作資產(chǎn)價(jià)格，短期看沒(méi)有通脹，沒(méi)有什么不好，但是由于出口短期內(nèi)不可能上升，沒(méi)有賺到新錢(qián)，舊錢(qián)是有限的，很快花光，通脹來(lái)了之后央行加息，泡沫必然破滅?！?/p>

針對(duì)今年一季度我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，潘石屹認(rèn)為，股市、房地產(chǎn)市場(chǎng)在大量資金的支持下，出現(xiàn)了回暖的態(tài)勢(shì)。但未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何發(fā)展，最重要的還是取決于全球金融危機(jī)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的演變情況，在這一點(diǎn)上現(xiàn)在還不能過(guò)分樂(lè)觀(guān)。

潘石屹認(rèn)為，貨幣政策寬松，加之政府允許房地產(chǎn)企業(yè)可延期繳納土地出讓金，導(dǎo)致中國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)渡過(guò)“生死劫”。但他同時(shí)認(rèn)為，“過(guò)剩仍然是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流?！?/p>

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為：“在樓市供過(guò)于求的基本面、居民購(gòu)買(mǎi)力、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)不明朗、信貸政策不會(huì)持續(xù)和房地產(chǎn)自身周期等諸多因素主導(dǎo)下，下半年房地產(chǎn)將面臨更嚴(yán)峻的局面，房?jī)r(jià)反彈不會(huì)持續(xù)，直至價(jià)格真正調(diào)整到位。”

易居中國(guó)?決策咨詢(xún)認(rèn)為，5月份北京市的成交量為190萬(wàn)平方米的水平，而4月份的成交量是在206萬(wàn)，雖然兩者差距不是很大，但市場(chǎng)漲幅已經(jīng)明顯放緩，而近期的日成交水平已經(jīng)低于前期平均水平。

他們的研究意見(jiàn)說(shuō)，從目前的成交狀況來(lái)看，在今后的一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)成交量可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的回調(diào)，但今年的市場(chǎng)整體水平應(yīng)該強(qiáng)于去年，而未來(lái)是否能夠持續(xù)前期市場(chǎng)狀態(tài)主要還是看價(jià)格因素，由于市場(chǎng)的熱銷(xiāo)部分項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)一定程度的上漲，整個(gè)市場(chǎng)的成交均價(jià)也出現(xiàn)上漲，這可能對(duì)后期的市場(chǎng)成交有一定的抑制作用。

馬光遠(yuǎn)以“瘋狂”一詞評(píng)價(jià)目前的樓市，他認(rèn)為，“怎么上去的，還會(huì)怎么下來(lái)，這是鐵律?！?/p>

但投資房產(chǎn)的人說(shuō)：“我們也沒(méi)什么理論、數(shù)據(jù)和分析，就是感覺(jué)?！?/p>

心頭盤(pán)算過(guò)無(wú)數(shù)遍利弊得失，李先生做了預(yù)防最壞結(jié)果的方案B。一旦女兒丟了工作，他就賣(mài)掉老兩口在市中心的房子，幫女兒還貸款。

搬去和女兒女婿合住，自然是最壞的打算?！袄蠈?shí)說(shuō)，我們年紀(jì)大的人和他們年輕人很難住在一起。平時(shí)感情再好。時(shí)間久了總會(huì)起矛盾。”李先生無(wú)奈地笑笑，欲言而止?！翱墒俏液髞?lái)想想，我的錢(qián)以后還不是全留給他們的么？”