博客堂

編者按：用盡多年積蓄、甚至貸款購買的商品房在70年的產(chǎn)權(quán)到期后命運(yùn)會(huì)如何呢?近期，全國很多媒體都在熱議《土地管理法》征求意見稿申的一條新規(guī)，即，住宅70年大限到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”，該說法替換了原來表述明確的“無償自動(dòng)續(xù)期”，這無疑給人們留下了巨大的遐想空間。且看本期各方觀點(diǎn)爭鋒。

有償續(xù)期是最可行的變革路徑

關(guān)鍵詞：70年有償續(xù)期最可行

近日公布的《土地管理法》征求意見稿中，住宅70年大限到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動(dòng)續(xù)期”。很多專家分析，這是給有償續(xù)期留下一個(gè)活口，是一種制度上的倒退。不過，國土資源部官員表態(tài)稱，住宅滿70年是否有償續(xù)期并無定論?！坝袃斃m(xù)期”的推測也與制定《土地管理法》(征求意見稿)相關(guān)條款的初衷不一致。

其實(shí)對這個(gè)問題我們應(yīng)當(dāng)更加現(xiàn)實(shí)地來看待。

但凡買房子的人都知道住宅“70年產(chǎn)權(quán)”的概念。其實(shí)嚴(yán)格說來，這種說法是不準(zhǔn)確的，按照《物權(quán)法》，你買的房子擁有永久產(chǎn)權(quán)，這是毫無疑問的，問題在于房子下面的土地，按照《中華人民共和國憲法》，那是屬于國家的，你只不過是向國家租了70年，擁有70年的使用權(quán)。

問題就在于住宅和土地是不可分離的，你的房子不可能飄在半空中。住宅的永久產(chǎn)權(quán)和土地的“有限產(chǎn)權(quán)”是明明白白擺在人們面前的現(xiàn)實(shí)矛盾，按照現(xiàn)有法律，理論上，如果你的房子能夠幸存到70年后的話，國家是有權(quán)把土地收回，然后讓你把自己擁有“永久產(chǎn)權(quán)”的房子搬走的。這是很荒誕的場景，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中不可能出現(xiàn)，但這個(gè)矛盾遲早要解決。而解決辦法只有兩種：一是國家把你趕走，然后按照房子的建筑成本給你一些補(bǔ)償；二是你繼續(xù)住在你的房子里，但需要國家繼續(xù)承認(rèn)你對腳下的這片土地的使用權(quán)，也就是說變相承認(rèn)你對土地的私有產(chǎn)權(quán)。

很顯然，后一種辦法是最現(xiàn)實(shí)的、最有可能性的辦法，也是在現(xiàn)行憲法當(dāng)中城市土地仍是國有的前提下使社會(huì)動(dòng)蕩可能性最小的路徑，而后一種辦法有收費(fèi)續(xù)期和無償續(xù)期兩種方式，其中無償自動(dòng)續(xù)期相當(dāng)于完全承認(rèn)土地私有，實(shí)質(zhì)上是突破了“土地國有”這條紅線，這在現(xiàn)有意識形態(tài)背景下是很難做到的。而“有償續(xù)期”相對“無償續(xù)期”而言，是在確保人們對住宅土地的長期使用權(quán)不受到侵犯的同時(shí)，也維持了對土地國有這個(gè)事實(shí)的尊重，同時(shí)也維護(hù)了政府對土地增值收益的索取權(quán)，而拋開姓社姓資的桎梏，從實(shí)際的制度演進(jìn)角度來看，“有償續(xù)期”相對70年的有限期使用權(quán)來說，其實(shí)已經(jīng)算是巨大的進(jìn)步了，相信也是現(xiàn)有制度框架下最大限度的妥協(xié)了。

私有產(chǎn)權(quán)是市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，也是300年來從歐洲、美國到日本、東亞這一系列先后脫離貧困、走向富裕的國家和地區(qū)的財(cái)富從地底下蓬勃而出的秘密所在。秘魯著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家德·素托在其一時(shí)洛陽紙貴的著作《資本的秘密》當(dāng)中通過大量調(diào)查產(chǎn)生的數(shù)據(jù)和案例，令人信服地證明了發(fā)達(dá)國家之所以發(fā)達(dá)的秘密，就是因?yàn)榉蓪λ接挟a(chǎn)權(quán)的明確保護(hù)，讓個(gè)人的資產(chǎn)能夠通過轉(zhuǎn)讓、抵押等形式成為資本，成為資本主義蓬勃發(fā)展的源源不斷的財(cái)富之源；而窮國之所以貧困，往往因?yàn)樗接挟a(chǎn)權(quán)的模糊不清，人們對房屋和土地的所有權(quán)并沒有被法律明確和清晰地承認(rèn)，因而很難變成可以呼風(fēng)喚雨的資本，窮人們只好坐在金山上討飯。毫無疑問，明確私有產(chǎn)權(quán)并進(jìn)行嚴(yán)格保護(hù)是一條通往繁榮的道路，也是我們的土地制度變革和所有制變革所必然要走的一條道路。

中國30年的改革開放也是一個(gè)從完全的公有產(chǎn)權(quán)社會(huì)到對私有產(chǎn)權(quán)的保護(hù)逐漸清晰、明確的社會(huì)的演變過程，包括農(nóng)村土地承包制、城市土地使用權(quán)與所有權(quán)分離、城市土地使用權(quán)上市交易的一系列改革，整個(gè)過程都是在現(xiàn)有制度框架下的漸進(jìn)變革和突破的過程，這種漸進(jìn)變革的好處可以在現(xiàn)有制度框架下進(jìn)行，不必進(jìn)行翻天覆地的改造，不會(huì)因?yàn)榧みM(jìn)的變革對原有的社會(huì)肌理和社會(huì)生態(tài)造成毀滅性的破壞，從而保持整個(gè)社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，避免社會(huì)動(dòng)蕩。

從某種意義上來說，中國的土地變革走的正是這樣一種不觸動(dòng)“根本制度”的前提下實(shí)質(zhì)上的土地產(chǎn)權(quán)明晰到個(gè)人的變革模式。無論是英國的歷史還是中國的歷史都證明，這種漸進(jìn)的土地變革是最有效的。從這種意義上來說，“有償續(xù)期”相對于“無償續(xù)期”，對原有的制度框架沖擊最小，所招致的體制內(nèi)的反對也最小，可以說是最可行的一種變革路徑，對此我們應(yīng)當(dāng)樂觀其成。

70年后我還得再為我的房子繳多少錢

關(guān)鍵詞：專家民意

如果這消息屬實(shí)的話，而且最后人大審議的結(jié)果也認(rèn)可這個(gè)修訂稿，那么，幾十午后，中國土地上凡是買了房子的城市居民，全體都成了變相的租房戶，那些付出畢生積蓄為兒孫買了房子的人，那些淪為房奴依然為供房而掙扎的人，會(huì)驚愕地發(fā)現(xiàn)，他們的苦日子到了兒孫輩的時(shí)候，并沒有完結(jié)，依然得為自己的房產(chǎn)付費(fèi)。專家說，今后續(xù)期付費(fèi)還是不付費(fèi)、付多少，把權(quán)力留給了政府。而在北京，已經(jīng)有按1300元／平方米價(jià)格續(xù)期的說法流傳，但僅限于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，官方始終未予證實(shí)。

當(dāng)然，按照中國現(xiàn)有的土地制度，這樣的規(guī)定，其實(shí)完全符合法律。但問題是，這樣的土地制度，至少在人民住房問題上，顯示出極度的荒唐。人民是國家的主體，可人民卻得為自己購買的房屋的那一點(diǎn)點(diǎn)的土地，永遠(yuǎn)地向國家付費(fèi)。具體地說，是向政府付費(fèi)。政府憑什么有這樣的權(quán)力?這樣的權(quán)力足神授還是天授?反正不會(huì)是人民授予的。政府拿了這些錢。是要做什么呢?是按道理提供相關(guān)的公共服務(wù)嗎?房子又不是政府蓋的，而且政府已經(jīng)從開發(fā)商那里(最終還是業(yè)主付的費(fèi))收取了高額的土地使用費(fèi)。房產(chǎn)周圍土地，也一并交過費(fèi)了，而且小區(qū)的公共設(shè)施，都是居民付費(fèi)使用的，憑什么要業(yè)主無休無止地付費(fèi)?

最令我感興趣的是，原來土地管理法草案的“無償自動(dòng)續(xù)期”為什么會(huì)變，無形之中變成給政府授權(quán)，讓各級政府自由裁量，收不收，收多少，全要看政府高興與否。那么老百姓的權(quán)利呢?如果這樣的草案付諸實(shí)行，那么，只要政府想收費(fèi)，老百姓的房產(chǎn)就變成了搖錢樹，政府搖一搖，不用投一分錢，不要操一點(diǎn)心，銀子就源源不斷地來了。如果不想收了，那么老百姓就得永遠(yuǎn)謝主隆恩。如果政府一屆收費(fèi)，一屆減免，那么老百姓就得隔幾年感謝一次政府。從這種政治經(jīng)濟(jì)效果來看，這樣的修改，真是有水平，誰說我們的政府缺少能人，誰說我們政府的專家沒有才，這樣的草案，不是才高八斗之人怎么能想得出來呢?

在某些專家眼里，人民算什么呢?民意又算什么呢?前兩年全民擔(dān)心自家房子成了空中樓閣，一致聲討的房產(chǎn)70年土地使用權(quán)，在第一個(gè)草案里剛剛得到反映，老百姓的高興勁還沒過去，第二個(gè)草案就翻了案。

表揚(yáng)國土資源部官員

關(guān)鍵詞：表揚(yáng)國土部官員

現(xiàn)在有些官員抑或?qū)＜艺f話根本不考慮人民群眾的感受。舉近來發(fā)生的兩個(gè)例子：一是有位官員宣布，小靈通將在2010或者2011年全部退出。老百姓用得好好的小靈通說讓下線就下線，那可都是老百姓花錢買來的，并不是政府無償配送的，你連一些補(bǔ)償?shù)拇胧┮矝]有，說讓在2011年退出就退出，有這么便宜的事情嗎?二是剛剛實(shí)行了汽車的稅改費(fèi)，老百姓中的有車族還沒來得及高興，有些政府部門的官員和專家馬上就要出臺(tái)什么排污費(fèi)舉措，這個(gè)聲音剛一出現(xiàn)，無怪乎有網(wǎng)民諷刺道，干脆連空氣也收費(fèi)算了，你收取汽車排污費(fèi)的目的，不是為了提高空氣的質(zhì)量嗎?那就是說，空氣質(zhì)量提高了，必然要產(chǎn)生費(fèi)用，所以收取空氣費(fèi)也是合理的，再有一個(gè)就是，“兩會(huì)”期間，有代表提出提高個(gè)人調(diào)節(jié)稅的起征點(diǎn)，馬上就有社科院的專家出面阻止道：目前不適宜提高起征點(diǎn)。依我看，這樣的專家根本就沒有活在人間的煙火里!

為什么要表揚(yáng)國土部的官員呢?因?yàn)樽罱婚g盛傳“滿70年的住宅可能‘有償續(xù)期”的說法，這個(gè)說法經(jīng)所謂“專家”一通胡亂解釋，已經(jīng)在民眾中引起了混亂。而這次，國土資源部的一位官員則表態(tài)說：住宅滿70年是否有償續(xù)期并無定論，“按照國家規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”的表述，并非預(yù)示著國家將出臺(tái)“自動(dòng)續(xù)期”的相關(guān)規(guī)定。這名官員稱，“有償”只是專家的推測，這種推測是不負(fù)責(zé)任的。他接著說：“有償續(xù)期”的推測，也與制定《土地管理法》(征求意見稿)相關(guān)條款的初衷不一致?！锻恋毓芾矸ā?征求意見稿)確實(shí)在國土系統(tǒng)內(nèi)部征詢意見，現(xiàn)在媒體上的有些推測，可能會(huì)誤導(dǎo)公眾?！?/p>

媒體報(bào)道稱，專家認(rèn)為意見稿中刪除“無償”，可能帶來“有償續(xù)期”，這位官員稱，最初修改《土地管理法》，是依據(jù)十七屆三中全會(huì)的精神，也是為了與《物權(quán)法》和其他法律相銜接，他說，《物權(quán)法》中，也只表示“自動(dòng)續(xù)期”?！段餀?quán)法》第149條：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。并無“無償”，但也無“有償”字樣。

這名官員接著說：“征求意見稿只是面向內(nèi)部征求意見，甚至還不是向社會(huì)的公開征求意見稿，更連上報(bào)稿都不算，所以爭論的意義不大?！痹摴賳T表示，“自動(dòng)續(xù)期”規(guī)定何時(shí)出臺(tái)還沒有明確說法，而“按照國家規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”的表述，更非預(yù)示著國家將出臺(tái)“自動(dòng)續(xù)期”的相關(guān)規(guī)定。我覺得，這個(gè)事情還是議論一下好，以提醒官員在制定、專家在解釋關(guān)乎老百姓切身利益的政策時(shí)，一定要考慮到廣大人民群眾的心理感受!