淡市閃現(xiàn)商鋪商機

陳基強

外資對于上海商鋪投資的熱情不減，商業(yè)市場將成為外資進入上海房地產(chǎn)的熱點領(lǐng)域。

受金融危機影響，國際零售業(yè)巨頭在上海的業(yè)務(wù)擴展放緩，但上海人均收入的不斷增長和刺激消費的政策推行，不斷強化著上海商業(yè)市場的整體地位。上海的商業(yè)市場以其趨勢年輕化、定位國際化和競爭差異化，繼續(xù)著這座城市由商而興的發(fā)展特色。

上?，F(xiàn)有的商業(yè)區(qū)形態(tài)主要分為帶狀、環(huán)狀和塊狀三類。帶狀商業(yè)區(qū)以街道形式表示，如南京路、淮海路、四川路商業(yè)街；環(huán)狀型商業(yè)區(qū)由中心點呈環(huán)狀向外輻射，如徐家匯、五角場商業(yè)區(qū)；塊狀商業(yè)區(qū)呈現(xiàn)出成片分布或街區(qū)分布的形態(tài)，如新天地、豫園商城。

商業(yè)區(qū)的興與衰，地段和人流是關(guān)鍵。在區(qū)位界定上，商業(yè)區(qū)主要分為市中心商業(yè)區(qū)和區(qū)域型商業(yè)區(qū)。市中心以南京路和淮海路最典型，這些區(qū)域成就了國際一線品牌的匯聚之地，最能體現(xiàn)上海盛世繁華，旨在吸引世界級的消費人群，市中心的商鋪租金也在追趕紐約第五大道和香港中環(huán)。區(qū)域型商業(yè)則主要面向某一特定范圍內(nèi)的消費群體，業(yè)態(tài)類型更為“平民化”，通過社區(qū)、學(xué)區(qū)、辦公商業(yè)等形式服務(wù)于周邊人群。同時，隨著上海軌道交通建設(shè)遍地開花，軌交商業(yè)已成為上海商業(yè)市場的一道新風(fēng)景線。

根據(jù)基強聯(lián)行最新的市場分析報告，2008年上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層平均租金為40元/平方米/天，較上年增長39.7%。至2008年底，市場累計吸納量為284萬平方米，累計供應(yīng)量為299萬平方米，空置率略微上調(diào)至5%。商業(yè)市場的租金受到區(qū)位因素的影響較大，如淮海中路、南京路這樣的傳統(tǒng)商圈日租金最貴可達120元/平方米，五角場最貴日租金則為50元/平方米。雖然上海市中心商鋪租金增長明顯，但與香港銅鑼灣282元/平方米/天的高昂租金相比，仍是望塵莫及。于是，南京西路、南京東路、淮海中路、徐家匯、陸家嘴這五大一級商業(yè)區(qū)因其成熟的高端市場格外引人關(guān)注，在各大頂級品牌的追捧下沒有鋪位的空置現(xiàn)象，排隊等待鋪位的人流也可能要延遲12-18個月。

值得注意的是，在國內(nèi)開發(fā)商面臨資金鏈問題時，對外資而言卻不失為一個良機。謹慎之余，國際基金對上海商鋪的收購行為時有發(fā)生，例如黑石集團以9.5億元壓價收購長壽商業(yè)廣場之后，又有意以逾45億元收購位于莘莊的上海仲盛世界商城；南京西路的常春藤運通大廈即將面臨一年內(nèi)的第二次轉(zhuǎn)讓，“荷商”旗下基金有意以約9.37億元購得；同時高富諾也對外透露，已成立一個總額為6億美元的基金，意欲投資中國的購物中心。淡市之際外資對于上海商鋪投資的熱情不減，商業(yè)市場將成為外資進入上海房地產(chǎn)的熱點領(lǐng)域。

外資何以規(guī)避融資瓶頸？因為在外資大型項目收購案背后有著強大的資金后盾——房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。以香港領(lǐng)匯和新加坡凱德置地為例，2005年領(lǐng)匯成為香港第一家上市的REITs，以政府名下總價為28億美元的資產(chǎn)打包，總集資金額逾220億港元。2007年凱德首支中國零售物業(yè)REITs在新加坡上市，將7個資產(chǎn)值達到34億元的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)進行打包，募得資金16.08億元人民幣。雖然目前中國內(nèi)地還沒有REITs這種金融產(chǎn)品，但也漸行漸近。

危機之下，現(xiàn)階段的商鋪投資要異常謹慎。二三十年前的富商大亨們大都在香港、巴黎等頂級商業(yè)區(qū)大舉投資，例如港姐李嘉欣所嫁入的許氏家族，在香港中環(huán)有多處商業(yè)物業(yè)，價值超百億，中國新一代的年輕富豪或可效仿，在上海最繁華的市中心商業(yè)區(qū)進行投資，以實現(xiàn)財富的快速積累，造福兩三代人。懷有投資想法的普通市民，則可選擇市中心商業(yè)或區(qū)域商業(yè)的地下鋪位，如浦東大拇指廣場和程家橋的商鋪。這兩個區(qū)域以成熟的住宅區(qū)和完善的配套設(shè)施為投資關(guān)注點，具有穩(wěn)定的消費群體。

不過，以筆者在香港從事多年地產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)驗，提醒讀者現(xiàn)階段的投資要避開商業(yè)大廈底層的小商鋪，特別是散售商鋪中的小鋪位。（作者為基強聯(lián)行投資管理(中國)有限公司董事總經(jīng)理）■