論促進住房市場健康發(fā)展的策略

智　強

摘要：目前，我國住房領(lǐng)域存在著突出的矛盾和問題，本文針對我國住房市場的現(xiàn)狀，探討了促進我國住房市場健康發(fā)展的策略。

關(guān)鍵詞：住房市場 發(fā)展 策略

0 引言

近年來，全國的房價節(jié)節(jié)上升，遠遠超出一般市民的購買力。不但中低收入階層買不起房，連中等階層也買不起房，現(xiàn)在公認高房價已經(jīng)使80％的民眾買不起房，“住房難”、“房價高”成了突出的民生和社會問題，同時也不利于住房市場的健康發(fā)展。本文針對我國住房市場的現(xiàn)狀，探討了促進我國住房市場健康發(fā)展的策略。

1 加強住房市場的宏觀調(diào)控

1.1 明確住房市場的宏觀調(diào)控目標

政府對住房市場進行調(diào)控的長期目標，應(yīng)是保持住房供求的總量平衡與結(jié)構(gòu)平衡?？紤]到近年來住房價格上漲幅度過大，社會反映強烈的現(xiàn)實情況，政府近期調(diào)控目標應(yīng)重點集中在防止住房價格過快上漲和增加中小戶型的供給方面。

1.2 加強各部門在住房市場調(diào)控中的協(xié)調(diào)

圍繞調(diào)控房價和調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)的近期目標，進一步加強各部門在住房市場調(diào)控方面的協(xié)調(diào)力度，進一步明確各部門調(diào)控的職能分工，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各種調(diào)控政策，防止出現(xiàn)各自為政和政策措施相互矛盾的情況，提高調(diào)控政策的有效性和可操作性。

1.3 增加對保障性住房和普通商品房的用地供應(yīng)

在堅持實行嚴格的耕地保護制度的前提下，改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高用地效率，特別是應(yīng)增加對保障性住房和普通商品房的用地供應(yīng)。

1.4 完善財稅與金融政策，調(diào)控住房需求總量與結(jié)構(gòu)

例如，結(jié)合住房面積和購買性質(zhì)，制定住房消費信貸分類管理制度和差別“首付比例”政策，在首付比例、貸款年限和利率上，對中小戶型、第一套自住房給予適當優(yōu)惠。通過調(diào)整契稅稅率，引導(dǎo)居民對中小戶型的消費，對大戶型和別墅征收高契稅率。同時，加快推進物業(yè)稅改革試點，加大對住房保有環(huán)節(jié)的調(diào)節(jié)力度。還應(yīng)研究鼓勵適度消費的住房消費稅政策。用經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)消費需求，引導(dǎo)居民形成梯度的住房消費模式。

1.5 完善穩(wěn)定住房價格的政策調(diào)控機制

一是清理現(xiàn)有的調(diào)控政策措施，對可能推動住房價格上升的政策措施進行調(diào)整或停止執(zhí)行。二是嚴格執(zhí)行已出臺的相關(guān)稅收調(diào)控政策，建立健全抑制房價上漲的稅收“穩(wěn)定器”機制。三是改革完善相關(guān)稅制，將征稅環(huán)節(jié)從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)化，弱化流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負過高對房價上漲的拉動作用。四是嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)自有資金比例的規(guī)定，明確單一金融機構(gòu)向單一房地產(chǎn)開發(fā)項目的信貸規(guī)模與信貸比例。

1.6 積極引導(dǎo)中低價位、中小套型普通商品住房的供給

地方政府要積極落實建設(shè)規(guī)劃，在土地供給上支持普通商品住房和保障性住房用地。給予開發(fā)企業(yè)相應(yīng)的信貸、利息、稅收方面的優(yōu)惠，引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商積極開發(fā)建設(shè)中小套型、中低價位住房。促進資源消耗低，循環(huán)利用率高和集成度高、功能全、質(zhì)量好的節(jié)能省地型住房的開發(fā)。

2 加快廉租住房制度建設(shè)

2.1 較大幅度地擴大廉租住房制度的覆蓋面。當前，低收入家庭，特別是居住水平在住房保障標準以下的低收入家庭均應(yīng)成為廉租住房制度的覆蓋對象。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，廉租住房制度的覆蓋面還應(yīng)不斷擴大。在強化各級政府住房保障責任和明確保障標準的前提下，具體保障方式應(yīng)允許地方政府根據(jù)各地實際情況自主選擇。建立有利于住房保障制度實施的運作主體。在大中城市，可探索由政府組建非營利性的公營住宅機構(gòu)或特殊企業(yè)，作為政府住房保障的執(zhí)行機構(gòu)，負責廉租住房的建設(shè)、運營和管理。

2.2 從實際出發(fā)確定廉租住房的保障標準。按照循序漸進的原則，可先采用略低的標準，再根據(jù)實際情況相機適當提高。

2.3 完善廉租住房的保障方式。廉租住房制度目前主要有三種具體保障方式：即租金減免、租金補貼和實物配租。其中，租金補貼應(yīng)成為主要保障方式。各地政府也可以根據(jù)實際情況減免租金，或者直接向低收入家庭提供廉租住房。

2.4 改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度。進一步明確經(jīng)濟適用房的保障性質(zhì)和保障對象，使其成為面向低收入家庭的住房保障和援助制度。在面積控制上，必須堅持適度的標準，原則上應(yīng)控制在60平方米左右。同時，借鑒一些城市的探索實踐，將政府對經(jīng)濟適用房建設(shè)的各種優(yōu)惠，量化為貨幣補貼，直接發(fā)放給符合補貼條件的家庭，以“補人頭”為主。還應(yīng)進一步完善經(jīng)濟適用房的“申入”和“退出”機制。

2.5 強化各級政府實施住房保障的責任。建立和完善相關(guān)法規(guī)體系，使住房保障的主體、責任、實施方式、保障標準等問題都能有法可依、有章可循。

2.6 多渠道籌集和解決廉租住房資金。①預(yù)算撥款。將住房保障支出納入國家財政正式年度預(yù)算。具體資金來源可以通過調(diào)整和優(yōu)化公共支出結(jié)構(gòu)，將壓縮基本建設(shè)和行政成本支出的部分資金用于住房保障，以及將每年財政收入增量中的一部分用于住房保障等方式來安排。②土地出讓金。適當提高土地出讓凈收益中用于廉租住房的比例，逐步由目前的5%增加到10%左右。③住房公積金增值收入。按照《住房公積金管理條例》的規(guī)定，落實用于廉租住房建設(shè)的資金。五是吸引社會資金參與。將廉租住房的建設(shè)和經(jīng)營打包成完整的招標項目，由政府提供土地，并對廉租住房建設(shè)和經(jīng)營的適度回報率予以承諾，同時，對廉租住房建設(shè)和經(jīng)營提出明確標準要求，向全社會公開招標，吸引社會資本投入廉租住房建設(shè)和經(jīng)營。

3 完善住房供應(yīng)體系、規(guī)范市場秩序

3.1 完善多層次住房供應(yīng)體系，促進各層級市場協(xié)調(diào)發(fā)展

完善一級市場運行機制，進一步活躍二手房市場。簡化舊房交易手續(xù)和流程，清理相關(guān)稅費，促進存量房的合理流動和配置。下大力培育、規(guī)范住房租賃市場。適當降低個人出租住房的稅收，使大量閑置住房從“地下”轉(zhuǎn)為“地上”；通過開征物業(yè)稅，“擠出”更多的存量住房進入租賃市場；通過信貸和稅收優(yōu)惠政策，鼓勵市場主體投資租賃房市場。利用經(jīng)濟手段，引導(dǎo)住房消費需求向二手房交易市場和租賃市場分流。

3.2 探索多渠道住房供應(yīng)途徑

改變由房地產(chǎn)開發(fā)商單一供應(yīng)的模式，探索多層次住房供應(yīng)渠道，允許城鎮(zhèn)居民自己組織集資建房，鼓勵合作建房。改革目前住房開發(fā)的一系列管理制度和管理體制，使多種供應(yīng)方式得到相應(yīng)的體制和制度支持。

3.3 完善住房市場的法律法規(guī)制度

應(yīng)盡快著手研究和起草《住宅法》，對我國住房市場發(fā)展規(guī)劃、管理機構(gòu)、市場主體和市場運行的監(jiān)督管理，以及住房保障制度等予以法律規(guī)定，作為規(guī)范市場的基礎(chǔ)法律。根據(jù)住房市場的現(xiàn)實情況和需要，對相關(guān)法律法規(guī)的條款加以完善、修改和細化。同時，對急需解決的問題可先以部門規(guī)章或文件的形式及時出臺，規(guī)范市場行為。

3.4 明確各職能部門的市場監(jiān)管職責

既要各司其職，又要相互配合，防止因職能交叉、管理空白出現(xiàn)扯皮推諉現(xiàn)象。要求各部門在職能范圍內(nèi)，突出監(jiān)督管理的重點，保證住房市場有序運行。

3.5 進一步規(guī)范和完善住房預(yù)售制度

提高預(yù)售房的執(zhí)行標準，至少在住房施工進度達到三分之二以上或結(jié)構(gòu)封頂時才允許預(yù)售，并嚴格監(jiān)督管理、按標準執(zhí)行。對弄虛作假、降低執(zhí)行標準的開發(fā)商要嚴肅處理，對管理不力的職能部門要追究失查責任。

3.6 完善相關(guān)的住房統(tǒng)計信息制度

加快建立居民收入水平認定與分類系統(tǒng)，為政府有效推行住房保障制度提供技術(shù)基礎(chǔ)。例如，健全住房產(chǎn)權(quán)認定系統(tǒng)、住房檔案登記制度等。加快推進房地產(chǎn)價值評估體系建設(shè)，為開征物業(yè)稅、實施住房保障制度和差別性調(diào)控政策提供基礎(chǔ)條件；完善住房開發(fā)、建設(shè)、銷售、存量的統(tǒng)計信息系統(tǒng)，并通過政府信息公示制度，使各類市場主體及時了解住房市場運行情況，增強市場的透明度。

3.7 充分利用信用體系提高行業(yè)公信力

進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案體系和個人信用制度。嚴格監(jiān)控有失信行為的房地產(chǎn)企業(yè)及其從業(yè)人員。運用社會懲罰機制，使失信者在獲得公共服務(wù)、銀行貸款等方面喪失便利機會；對失信情節(jié)嚴重者，依法依規(guī)予以披露、曝光和懲處。同時，加強行業(yè)自律，提升整個行業(yè)的社會公信力。

參考文獻：

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