上海零售業(yè)郊區(qū)化發(fā)展現(xiàn)狀初探

錢學(xué)敏　姚　瑤

摘要：根據(jù)發(fā)達(dá)國家郊區(qū)化發(fā)展的四個階段，隨著人口和工業(yè)的郊區(qū)化，零售業(yè)也會發(fā)生向郊區(qū)的遷移。上世紀(jì)90年代，上海進(jìn)入了人口郊區(qū)化的加速階段，這一人口分布的變化促使零售業(yè)向郊區(qū)擴(kuò)展。本文以上海為例，通過分析上世紀(jì)90年代中期以來零售業(yè)的分布變化，說明上海市零售業(yè)郊區(qū)化的發(fā)展現(xiàn)狀及其影響因素。

關(guān)鍵詞：郊區(qū)化零售業(yè)人口

一、上海零售商業(yè)的布局變化

根據(jù)現(xiàn)行行政區(qū)劃，將上海市劃分為中心城核心區(qū)(以下簡稱核心區(qū))、中心城邊緣區(qū)(以下簡稱邊緣區(qū))、近郊區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)四個部分。核心區(qū)包括黃浦、靜安、盧灣三區(qū)，這三個區(qū)全部位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，多為解放前建設(shè)的老城區(qū)：邊緣區(qū)包括虹口、徐匯、長寧、普陀、閘北、楊浦五區(qū)，各區(qū)全部或大部分位于內(nèi)外環(huán)線之間，多為解放后建設(shè)的城區(qū)：近郊區(qū)包括浦東、閔行、寶山、嘉定四區(qū)：遠(yuǎn)郊區(qū)包括松江、金山、青浦、南匯、奉賢、崇明六個區(qū)縣。其中，核心區(qū)和邊緣區(qū)合稱為中心城區(qū)。

20世紀(jì)90年代。上海進(jìn)人了人口郊區(qū)化的加速階段，根據(jù)上海市第4次、第5次人口普查數(shù)據(jù)及2005年1％人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)。1990-2000年上海人口共增加321.67萬，但核心區(qū)的人口呈負(fù)增長態(tài)勢，10年間共減少69.2萬人，年均增長率為-4％左右。人口增長速度最快的是近郊區(qū)，10年內(nèi)共增長260.2萬人，年均增長6.45％，邊緣區(qū)人口增長僅次于近郊區(qū)，達(dá)92.6萬人。2000-2005年，由于城市改造減少了流動人口的生活空間，邊緣區(qū)的流動人口在5年內(nèi)減少了29，2萬人，邊緣區(qū)繼核心區(qū)后也出現(xiàn)了人口負(fù)增長的情況。而近郊區(qū)作為中心城區(qū)的動遷基地和中低價房建設(shè)基地最為集中的區(qū)域，人口增長迅速。成為中心城區(qū)外遷人口的最主要集中地。同期。由于地價因素和政府產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，遠(yuǎn)郊區(qū)成為工業(yè)發(fā)展的重地，由此吸引而來的流動人口成為遠(yuǎn)郊區(qū)人口最主要的增量。與此相似的是各地區(qū)社會消費(fèi)品零售總額的變化。2000-2005年上海中心城區(qū)的社會消費(fèi)品零售額的年均增長速度為4.94％，比1995-2000年的年均增長速度降低5.06個百分點(diǎn)。而在郊區(qū)，前者比后者增加了0.42個百分點(diǎn)，其中遠(yuǎn)郊區(qū)的增長速度正逐步加快(表1)。但需要注意的是，雖然1995年以來上海郊區(qū)的零售業(yè)發(fā)展迅速，但與此同時中心城區(qū)的零售業(yè)并未因此出現(xiàn)衰退。從表2可以看出，2002-2005年雖然邊緣區(qū)的社會消費(fèi)品零售額的增長速度較慢，但單位面積的零售總額仍然遠(yuǎn)高于郊區(qū)，而核心區(qū)雖然人口長期呈負(fù)增長狀態(tài)，但單位面積零售額始終遙遙領(lǐng)先于其他地區(qū)。因此，目前上海零售業(yè)郊區(qū)化發(fā)展可以說仍處于萌芽階段。

二、形成上海零售業(yè)郊區(qū)化發(fā)展的主要原因

(一)土地使用制度、住房制度改革及城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所引起的人口鄧區(qū)化

改革開放以前，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，政府主要采取行政劃撥的方法無償分配給用地單位使用，造成土地利用的低效率。1987后隨著外資的進(jìn)入。中國逐步確立了城市土地有償使用制度，使地租規(guī)律和市場機(jī)制在土地利用中發(fā)揮作用，低收益的產(chǎn)業(yè)逐步從中心城區(qū)轉(zhuǎn)移至地租相對較低的郊區(qū)，高收益的產(chǎn)業(yè)逐步向地租較高的中心城區(qū)集聚。與此同時，上海市政府提出“退二進(jìn)三”，進(jìn)一步促進(jìn)了工業(yè)向郊區(qū)的轉(zhuǎn)移，并由此帶來工業(yè)企業(yè)職工遷往郊區(qū)居住。1992年起由于土地大量批租，中心城區(qū)開始建設(shè)與高地價相適應(yīng)的辦公樓宇和高標(biāo)準(zhǔn)住宅。再加上配合市政工程建設(shè)所需的拆遷，使得核心區(qū)內(nèi)原有的居民不得不遷居至邊緣區(qū)或近郊區(qū)。1994年政府開始推行住宅私有化，福利分房的取消增加了人們對自有住宅的需求，進(jìn)一步促使人們遷往房價相對較低的郊區(qū)。人口在地域上呈現(xiàn)出的這種郊區(qū)化的分布態(tài)勢客觀上對商業(yè)資源的配置提出了新的要求。中心城區(qū)常住人口的密度有所下降，但由于商業(yè)歷史悠久，屬于傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)或商業(yè)、居住混合區(qū)，仍是人流密集的區(qū)域，因此付租能力較強(qiáng)的商業(yè)設(shè)施，如目標(biāo)客戶為全市居民乃至來滬游客的大型百貨公司和專業(yè)特色商店為了保證客流，仍將駐扎在交通較為便利的核心區(qū)。而對于付租能力不強(qiáng)，且以周邊居民為主要服務(wù)對象、以銷售日用商品為主的零售業(yè)會跟隨土地價格的變化和居民的遷移向郊區(qū)擴(kuò)散。

(二)居民出行方式

在美國，隨著人口及產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化的逐步深入，郊區(qū)零售業(yè)發(fā)展迅速。由于郊區(qū)人口密度低，消費(fèi)者多自駕汽車購物，加上地價便宜，美國郊區(qū)的零售業(yè)以占地面積很大的購物中心(shopping Mall)為主。這類購物中心兼具購物和休閑娛樂的功能，且連接高速公路，附帶大量停車位，非常符合美國人的出行方式，因而能夠吸引到周邊乃至全市的居民，加速了零售業(yè)的郊區(qū)化。與美國相比，上海的私人汽車擁有量還很小。人們出行主要依賴于公共交通。這樣的出行方式一方面進(jìn)一步促進(jìn)了上海中心城區(qū)。尤其是核心區(qū)的商業(yè)建設(shè)：另一方面阻礙了零售業(yè)向郊區(qū)的擴(kuò)張。上海目前63％的市級商業(yè)區(qū)集中在核心區(qū)。核心區(qū)建設(shè)于解放前，商業(yè)歷史悠久，公共交通發(fā)達(dá)。方便的公共交通和商業(yè)區(qū)內(nèi)“一站式”購物消費(fèi)體驗(yàn)使核心區(qū)的零售網(wǎng)點(diǎn)不僅能夠吸引全市的居民。還能吸引來滬的游客，促使有資本實(shí)力的商家紛紛在該區(qū)域落腳。另一方面，在目前上海郊區(qū)的公共交通設(shè)施尚不完善的情況下，這種出行方式使得現(xiàn)階段上海郊區(qū)零售業(yè)的主要客源為周邊居民或中心城區(qū)少量的有車一族。阻礙了近郊區(qū)較高級別商業(yè)中心的建設(shè)，造成大型超市成為郊區(qū)社區(qū)商業(yè)的中心商業(yè)設(shè)施。

(三)消費(fèi)者的購物行為

耶茨(M.Yeates)和加納(B.Garner)認(rèn)為消費(fèi)者購物有三種方式：(1)單一目的的購物出行，指為取得一種貨物或服務(wù)到達(dá)一家商店的購物行為；(2)多目的購物出行，指為購買多種貨物而到達(dá)幾家商店或幾個商業(yè)中心的購物行為；(3)聯(lián)合目的的購物出行，指購物并結(jié)合其它目的的出行，如上下班途中的購物，娛樂時的購物等。上海市民比較注重距離、價格和商品質(zhì)量。其中距離。即購物的便利性為首要考慮因素。上海居民目前出行方式中頻率最高的是單一目的的購物出行和聯(lián)合目的的購物出行，主要的消費(fèi)場所是住宅區(qū)周邊及上下班途中的普通超市，出行方式以步行、自行車等為主。接下來是多目的購物出行，消費(fèi)場所是商品種類齊全、價格優(yōu)惠，且具有班車服務(wù)的大型超市，出行方式以自行車和公交車(短途)為主。百貨店及大型購物中心購物的頻率最低，出行方式以軌道交通和公交車為主。這樣的購物習(xí)慣促使零售商在住宅用地較多的郊區(qū)開設(shè)服務(wù)周邊的普通超市、大型超市以及服務(wù)本區(qū)的百貨店，這在一定程度上促進(jìn)了零售業(yè)向郊區(qū)的擴(kuò)散。

三、結(jié)論

20世紀(jì)90年代以來，隨著土地使用制度、住房制度的改革和上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海的人口由中心城區(qū)逐步向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。人口郊區(qū)化促進(jìn)了郊區(qū)人口的聚集，提高了郊區(qū)各區(qū)縣人口密度，使以日用品銷售為主的零售業(yè)態(tài)出現(xiàn)明顯的郊區(qū)化傾向。但市區(qū)級商業(yè)中心仍然主要聚集在中心城區(qū)，這一方面緣于中心城區(qū)尤其是核心城區(qū)商業(yè)發(fā)展起步較早、人口流動量及人口密度較大：另一方面也受到了消費(fèi)者出行方式和購物行為的影響。因此雖然郊區(qū)，尤其是近郊區(qū)隨著人口郊區(qū)化成為零售業(yè)發(fā)展最快的地區(qū)，但是中心城區(qū)的零售業(yè)總體依然保持著良好的增長勢頭，并未出現(xiàn)明顯的衰退。綜上所述，目前上海零售業(yè)郊區(qū)化尚處于萌芽階段，但隨著私人汽車擁有量的增多，軌道交通向近郊區(qū)乃至遠(yuǎn)郊區(qū)的進(jìn)一步延伸，相信上海的零售業(yè)郊區(qū)化將日趨明顯。