試論房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料管理及運用

粱書玉

摘要：隨著社會的進步、經(jīng)濟的發(fā)展，房屋權(quán)屬檔案的利用率日趨頻繁。房屋權(quán)屬檔案管理部門，在做好房屋權(quán)屬電子檔案信息化的同時，還要重視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)戶藉原始資料的管理，為日后的各項工作打下堅實的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料管理運用

1房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料管理的內(nèi)容和作用

房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料的管理，是房地產(chǎn)管理機關(guān)為掌握房產(chǎn)權(quán)屬形成及演變過程等情況，按照國家《檔案法》、《物權(quán)法》規(guī)定，依照法律法規(guī)行使的一定的行政管理程序，對客觀反映房地產(chǎn)位置、產(chǎn)權(quán)歸屬和變化過程中所積累的產(chǎn)權(quán)檔案、地籍圖、賬、冊、表、卡以及其他資料實施的管理。

1．1房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料管理的內(nèi)容

1．1．1圖，即房地產(chǎn)地籍平面圖。房地產(chǎn)地籍平面圖，也稱房屋平面圖。它是專為房屋所有權(quán)登記和管理而測繪的專用圖紙，一般反映各類房屋的關(guān)系位置、產(chǎn)權(quán)經(jīng)界、房屋結(jié)構(gòu)、層數(shù)、街門牌，并對每戶房地產(chǎn)編立固定號碼，用以聯(lián)系圖與圖、檔、卡、冊等各項產(chǎn)權(quán)資料。房地產(chǎn)平面圖也是測繪制作分戶平面圖、制作房屋所有權(quán)證附圖的重要依據(jù)之一。

1．1．2檔，即房地產(chǎn)權(quán)檔案。房地產(chǎn)權(quán)檔案，是通過開展產(chǎn)權(quán)登記，辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移、買賣和房屋增減變更登記，以及進行產(chǎn)權(quán)清理等手段，把各種產(chǎn)權(quán)證件、證明、各種產(chǎn)權(quán)文件等收集起來，用科學(xué)的方法，加以整理分類裝訂而成。房地產(chǎn)權(quán)檔案，簡稱房地產(chǎn)檔案，它主要反映房屋所有人和房屋及用地情況，即客觀現(xiàn)實狀況，就是權(quán)利人在申請房屋所有權(quán)登記時，權(quán)利人為證明物權(quán)歸屬為辦證機構(gòu)提供的權(quán)屬證明和其他必要材料，如填制的各種表格：“申請書”、“墻界表”、“勘丈表”等。正是由于產(chǎn)權(quán)檔案的原始性、不可替代性、無可置疑性，使產(chǎn)權(quán)檔案成為審查和確認產(chǎn)權(quán)、處理產(chǎn)權(quán)糾紛極其重要的法律憑證和重要依據(jù)。

建檔的方法，一般是把房屋所有權(quán)登記收取的申請書、墻界表、證件、證明、收據(jù)、存根，以及分戶平面圖等原始登記材料，全部按其產(chǎn)生的先后順序，結(jié)合相互間的聯(lián)系，編寫序號、目錄、封面、封底、裝訂成卷。裝訂好的檔案，要統(tǒng)一按照順序，上架排列，專柜專人保管。

1．1．3卡，房地產(chǎn)卡片也叫房屋卡片。它是按照房屋所有權(quán)登記申請書中的所有權(quán)人的情況、房屋狀況、產(chǎn)權(quán)來源等扼要情況摘錄而成的。

1．1．4收集。所謂收集，就是要把所有權(quán)人的基本歷史面貌，具備法律效力和有保存價值的房產(chǎn)交易證件，私產(chǎn)經(jīng)辦發(fā)照證件，如準建證、投資工程許可證、宅基地許可證、建設(shè)規(guī)劃證，買賣、受贈的，交換、繼承、放棄、具結(jié)書、退還、判決，自留房、國家改造房、公房出售、單位出售、商品房出售等證件一并收齊，以備后來查用。

1．1．5整理。(1)分類準確。在立卷之前，要把案卷弄清楚，公產(chǎn)即單位產(chǎn)，私產(chǎn)這種檔案要分類而立，不能混淆，一定要力求準確。(2)案卷組成。卷內(nèi)材料要按照時間的先后順序，排列要有條理、系統(tǒng)，保持材料之間的歷史聯(lián)系，使卷內(nèi)材料形成一個有機的整體。如在1958年，我國社會主義改造時期的改造后房產(chǎn)排列，租賃合同排在第一，1958年的申請，排在第二，即在1958年個人積極要求參加社會主義改造，自己要求將個人房產(chǎn)交給國家管理的申請排在第二位：其次1965年到1968年國家對這些房產(chǎn)進行清理、清退，這些清理、清退表就排在第三位，依次類推。在檔案立卷中要求努力做到準確、完整并反映其動態(tài)變化，動態(tài)變化就是指產(chǎn)籍資料隨著產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移變更、房屋土地的變化情況，經(jīng)常進行異動變更注銷，隨時反映已經(jīng)變化了的產(chǎn)權(quán)情況和房地產(chǎn)情況，使之符合現(xiàn)狀。(3)編寫張?zhí)?。卷?nèi)文件排列完畢后，應(yīng)去掉文件上一切金屬物，然后編上張?zhí)枺潭ㄎ恢?，無論單、雙面書寫、筒字頁、折疊頁、大小頁、文件處理單、變動傳票、收據(jù)都應(yīng)一張編一個號。編號位置，左側(cè)裝訂，編在文件、證件右上角；右側(cè)裝訂編在文件、證件的左上角；上邊裝訂，編在文件下邊中間，照片、圖紙編在背后。目前，我們安陽市房產(chǎn)檔案的裝訂是采用上邊裝訂，編號位置是編在文件的右下角。(4)填寫好封面、目錄、備考表。房產(chǎn)檔案一旦立卷完畢，必須填寫好封面、卷內(nèi)目錄、備考表。卷內(nèi)目錄，項目要填全，證書號碼、證件名稱、件數(shù)、起止頁數(shù)、原件、復(fù)印件、手抄件要寫清。卷內(nèi)備考表，要把公、私產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)單位寫清楚，變動時間注明變動原因，變動更改后的名次，立卷入都應(yīng)填寫在卷內(nèi)備考表上。填寫完畢后，將其放在卷尾。(5)裝訂結(jié)實，整齊美觀。目前，房產(chǎn)檔案采用兩孔單繩裝訂，兩孔之間保持11公分距離、線要拉緊、裝訂結(jié)實、不能掉頁，上下底邊要對齊。

1．2房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料管理的作用房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理，是城市管理的一項重要內(nèi)容，又是房產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作，它在房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟中有著重要的作用。房地產(chǎn)行政管理包含產(chǎn)權(quán)管理、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)市場管理、住宅建設(shè)管理、行業(yè)管理等，其中產(chǎn)籍管理是主要內(nèi)容之一，它滲透于其他各項管理工作之中，與之相互依存，緊密聯(lián)系。為保護房屋所有人的合法權(quán)益不受侵害，平時在對產(chǎn)權(quán)管理過程中逐步形成的、完善的產(chǎn)籍資料就是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)。如若管理不善，就會重蹈覆轍，造成產(chǎn)籍不明、產(chǎn)權(quán)不清，這勢必會使房地產(chǎn)管理工作陷入混亂。

由此可見，產(chǎn)籍管理是否完善與科學(xué)，直接影響到房地產(chǎn)管理工作的好壞，還關(guān)系到房產(chǎn)行政管理整個體系的正常運轉(zhuǎn)和國家職能的履行，

做好房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理工作，不僅對房地產(chǎn)業(yè)，而且對于國家社會主義現(xiàn)代化建設(shè)和社會的穩(wěn)定發(fā)展，發(fā)揮著重要作用，主要體現(xiàn)在以下三個方面。

1．2．1有利于加強社會主義法制建設(shè)?，F(xiàn)階段，我國是以房產(chǎn)所有權(quán)為主體，多種房產(chǎn)所有權(quán)并存的多層次產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。如全民產(chǎn)、集體產(chǎn)、軍產(chǎn)、股份產(chǎn)、私產(chǎn)、房改產(chǎn)等。完善的產(chǎn)籍管理能準確地認定不同層次的房屋權(quán)屬，維護憲法和法律，保護所有人權(quán)益，還可為司法部門、行政機關(guān)解決房地產(chǎn)糾紛提供證據(jù)，從而為減少房屋糾紛、保障社會穩(wěn)定創(chuàng)造了必要條件。

1．2．2有利于加強城市建設(shè)和管理，推進深入改革。產(chǎn)籍管理做好了，可以提供城鎮(zhèn)房屋的歷史改革與現(xiàn)實情況，全面反映房產(chǎn)國力。為政府制定經(jīng)濟發(fā)展計劃提供各項數(shù)據(jù)，為開展房產(chǎn)經(jīng)濟預(yù)測、決策和解決當前房地產(chǎn)管理中的問題，如改革住房制度，推行房屋商品化，廉租住房制度，經(jīng)濟適用房分配制度，房地產(chǎn)經(jīng)營等提供依據(jù)和有效的管理服務(wù)。

1．2．3有利于研究和規(guī)劃城市市政工程建設(shè)?？茖W(xué)的產(chǎn)籍管理能夠做到情況明、底數(shù)清，為進行房地產(chǎn)理論、政策研究提供基礎(chǔ)資料，可以充分發(fā)揮行政管理的組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督作用。如1998年安陽市文峰中路擴建工程。在它的初始階段，即政策、理論研究階段，安陽市房產(chǎn)檔案館從一個側(cè)面，向道路擴建指揮部提供了最基礎(chǔ)的房產(chǎn)資料，為道路的擴建理論研

究、政策研究、提供了有力的依據(jù)。

2建立健全產(chǎn)籍管理制度

房地產(chǎn)產(chǎn)籍是城市建設(shè)的重要基礎(chǔ)資料，只有反映實況的準確完整的基礎(chǔ)資料，才具有真實的使用價值。為此，必須采用有效的措施，健全基礎(chǔ)資料，保持與實況相一致，發(fā)揮產(chǎn)籍資料應(yīng)有的作用。

2．1建立健全產(chǎn)籍管理法規(guī)。通過制定和頒布城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理和行政法規(guī)，來行使政府的管理職能，對整個城市的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理實施有效的指導(dǎo)和監(jiān)督作用。

2．2建立健全產(chǎn)籍保管和查閱、借調(diào)制度。這是產(chǎn)籍管理工作的基本要求。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。特別是在改革開放的進程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，已日益顯示出其旺盛的活力和重要作用。建設(shè)一個文明、整潔、優(yōu)美多功能的社會主義現(xiàn)代化城市，為城市人民生產(chǎn)、生活創(chuàng)造一個良好的工作和生活環(huán)境，是我們中心工作的根本任務(wù)。因為房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展城市房地產(chǎn)業(yè)，不僅可以為城市經(jīng)濟發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ)，而且是改善群眾居住條件的基本途徑，同時，它也為國家開辟了重要財源。所以，城鎮(zhèn)房屋管理建設(shè)是管理好城市的重要有機組成部分，房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理又是房產(chǎn)行政管理的重要內(nèi)容。它除了體現(xiàn)國家政權(quán)組成部分作用外，還具有鮮明的行業(yè)特點，即為城市建設(shè)和人民生活服務(wù)。

3產(chǎn)籍資料的運用

城鎮(zhèn)和各類房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，是城市建設(shè)的基礎(chǔ)和國民經(jīng)濟發(fā)展的重要依據(jù)，如果沒有嚴格的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，就無法貫徹執(zhí)行國家和省市頒布的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和政策。也就無法建立正常的房產(chǎn)行政管理秩序。

實現(xiàn)面向全社會的服務(wù)，實行房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍全方位的行政管理。堅持依法行政的原則，科學(xué)地審查、確認產(chǎn)權(quán)歸屬，依法保護產(chǎn)權(quán)所有者的合法權(quán)益，使房屋產(chǎn)籍管理做到有章可循、有法可依。這對于加強社會主義法制，維護安定團結(jié)，建設(shè)和管理好城市，具有十分重要的意義。

房屋是人們從事生產(chǎn)和生活的基本要素，在我國社會主義初級階段多種所有制并存的情況下，我國《憲法》、《物權(quán)法》及《民法通則》等法律都規(guī)定了國家保護公民的、集體的及個人所有的房屋。管理好全社會的房產(chǎn)，充分發(fā)揮它的經(jīng)濟效益、社會效益，維護權(quán)利人的合法權(quán)益，是城市人民政府和房產(chǎn)管理行政機關(guān)的重要職責。

隨著我國治理經(jīng)濟環(huán)境、整頓經(jīng)濟秩序和進一步深化改革，社會上各種經(jīng)濟組織、機關(guān)團體和個人占有房屋的所有權(quán)，以及商品房進入流通領(lǐng)域，形成城鎮(zhèn)房屋多種所有制并存的局面。公民之間、法人之間、公民和法人之間各種涉及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)的經(jīng)濟民事法律行為，如房屋的買賣交易、轉(zhuǎn)讓、交換、贈與、繼承、分析、租賃、典押、破產(chǎn)拍賣、租賃承包等房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變更日趨頻繁，隨著城市的規(guī)劃、改造和建設(shè)，房屋的新建、拆遷，改建、擴建等情況不斷發(fā)生，房屋的狀況變化極為普遍，產(chǎn)籍管理和任務(wù)也將日趨繁重，但它也將發(fā)揮出極其重要的作用。不論每一幢房屋所有權(quán)和建筑狀況如何變化，房屋從形成到滅失，都有它自身的運動規(guī)律，從投資到開發(fā)建設(shè)，再到進入流通領(lǐng)域，轉(zhuǎn)移、變更、養(yǎng)護、維修、滅失最基本的就是房屋所有權(quán)的管理，也是房地產(chǎn)管理的最基本的內(nèi)容，貫穿所有這一切都離不了產(chǎn)籍的運用。

只有管好房，才能貫徹“謀政、搞活、服務(wù)”的基本方針，才能為城市生產(chǎn)、建設(shè)服務(wù)好。