ＣＩＰ對樓價宏觀調(diào)控的可行性分析

金小明

中圖分類號：F213.3 文獻標識碼：A

內(nèi)容摘要：筆者以平衡工農(nóng)利益、抑制城鄉(xiāng)差距為切入點，研究發(fā)現(xiàn)投資置業(yè)系數(shù)CIP=（0，4]。文章認為CIP的發(fā)現(xiàn)證明房屋均價等于社會月平均工資三倍的經(jīng)驗值是正確的，由CIP建立的樓價調(diào)控公式揭示了近年樓價飆升同GDP十多年的高速增長及累積相關。文章為政府從樓價入手調(diào)控整個宏觀經(jīng)濟提出了原理依據(jù)和測算技術。

關鍵詞：平衡城鄉(xiāng)工農(nóng)利益 投資置業(yè)系數(shù)（CIP） 樓價調(diào)控公式與趨勢測算

筆者在《試建立樓價調(diào)控公式》一文中提出“投資置業(yè)系數(shù)CIP=（0，4]”。該文章指出房地產(chǎn)除成本價外，同時提出購買力牽引而成的與工資掛靠的均價，因而樓價調(diào)控公式是指房地產(chǎn)均價等于投資置業(yè)系數(shù)乘以全社會居民月均工資。這個公式揭示了房地產(chǎn)均價與居民月均收入二者間的比例關系，稱之為投資置業(yè)系數(shù)CIP。在2008年前的經(jīng)濟狀況和政策條件下，投資置業(yè)系數(shù)最大為4，最小自然不得低于0。CIP在房地產(chǎn)、價格理論、宏觀調(diào)控等方面創(chuàng)新了財經(jīng)理論，不僅有助于解決樓價及其規(guī)律理論問題，更為重要的是揭示了土地（以農(nóng)民為代表）與崗位（以工人為代表）之間的自然利益平衡關系集中體現(xiàn)在CIP上的事實，也揭示了宏調(diào)的本質(zhì)是平衡工農(nóng)利益、抑制城鄉(xiāng)差距。

投資置業(yè)系數(shù)CIP=（0，4]的證明

據(jù)樓價調(diào)控公式，CIP=24y÷A÷ζ，樓價BP= CIP×Wa，式中CIP－投資置業(yè)系數(shù)，y－工作年限，A－房屋交易面積，ζ－房貸首付成數(shù)，Wa－人均月收入。由此二式得購買一套建設部規(guī)定的標準套房（90平方）總投資為：A×BP=90（平方）×CIP×Wa =90 CIP Wa（元）

2008年前，銀行按揭貸款購房首付最低為所購房款的30%，即90CIPWa×30%=27CIPWa （元）

設人生平均工作年限不少于30年，則工作早者可用5年支付房款首期，而多數(shù)人由家族墊支或私募相當于5年的收入支付房款首期，余下30年恰是按揭還貸最長期。則 5（年）×12（月）×Wa=60Wa（元），聯(lián)立后二式得27CIPWa=60Wa，所以CIP=60÷27=20÷9=2.222……

據(jù)男女分工差異，不妨設妻收入為夫的0.8倍，則夫妻就業(yè)的投資置業(yè)系數(shù)為CIP=20÷9×(1.0+0.8)=20÷9×1.8=36÷9=4。生存困難者為消除衣食不保的狀況，從未停止過謀求現(xiàn)狀的改變，那就會有力所能及的投資，故CIP下限不為0。

綜上得，CIP=（0，4]。

同時，樓價的精算公式與速算公式可以為：據(jù)樓價調(diào)控公式，BP=24yWa×(1-R)÷A÷ζ，式中R為恩格爾系數(shù)。設商業(yè)銀行貸款月利率r，房屋租金B(yǎng)r，則每平方米房屋月租Br=BP×r。CIP和人均月收入是理論測算樓價的二個因素，房租水平是反映房地產(chǎn)供求狀況的市價因素。不妨取CIP=3，則BP=3×Wa。

基于樓價調(diào)控城鎮(zhèn)居民與鄉(xiāng)村農(nóng)民間關系原理

樓價調(diào)控公式的重要功能是平衡城鎮(zhèn)居民崗位工資與鄉(xiāng)村農(nóng)民土地收益間關系。這里，工資分為最低工資、崗位工資和技術工資。其中崗位工資是就業(yè)時發(fā)生的社會分工工資。政府作為土地所有權人，可按全社會居民年均收入調(diào)控房地產(chǎn)均價。隨著GDP增長，工資必然增長，工資增長基于崗位工資與土地價格平衡來實現(xiàn)。調(diào)高地價可牽引工資增長，這主要調(diào)CIP。CIP公式中交易面積A表明，土地及其建筑面積是CIP的主變量。

另外，CIP基理是購買力價。市場價是以造價為基礎的銷售價。成交價通常屬市場價，上限由富有群體購買力決定而下限由價值支持。房產(chǎn)之成本價由土地增值和造價構成；均價與全社會居民月均工資相關，因土地增值保值而始終為工資3倍左右，準確來說均價由全社會平均購買力決定。均價與造價之差等于土地增值。所以，均價、成本價和成交價因政府調(diào)控土地增值費往往高于房屋造價，從而不能以房屋造價分析樓市價格的高低。樓價調(diào)控公式的本質(zhì)在于房屋均價依據(jù)購買力確定而高于房屋造價，進而有平衡崗位工資與土地價格關系的空間。將土地增值加入建房成本而形成的均價仍然符合市場價隨成本價波動的規(guī)律。依照這個公式政府就可對樓價作出數(shù)量化調(diào)控和趨勢測算。

宏觀調(diào)控可從調(diào)控樓價出發(fā)

房地產(chǎn)問題是全社會關注的熱點和難點問題，樓價趨勢是牽涉小康目標和GDP穩(wěn)步增長的關鍵，更是平衡城鄉(xiāng)工農(nóng)利益的切入點，因而宏觀調(diào)控一定意義上是調(diào)控房地產(chǎn)均價。樓價調(diào)控公式包涵著宏觀調(diào)控的各方面，目標是刺激消費實現(xiàn)高超消費。

綜上，經(jīng)濟危機的本質(zhì)是資金鏈斷裂。直接斷裂是指債權債務不能依法按約及時兌現(xiàn)的金融危機，由經(jīng)貿(mào)交換不公平引發(fā)。間接斷裂是指分配不公造成的貧富懸殊、基于凱恩斯理論的宏調(diào)內(nèi)生累積產(chǎn)消結構失衡二方面形成的生產(chǎn)過剩、產(chǎn)品積壓，致資金難以回攏。公平因素包括實物不公平分配和經(jīng)貿(mào)不公平交易，是引發(fā)資金鏈斷裂，演化出經(jīng)濟危機的根源。為消除實業(yè)經(jīng)濟危機，本文從CIP入手調(diào)整城鄉(xiāng)工農(nóng)差距和貧富差距以解決不公平分配問題。經(jīng)濟危機往往從金融危機開始，而我們可從土地切入調(diào)動資金運作。