“鳥(niǎo)巢”利益煬

羅科

后奧運(yùn)時(shí)期，“鳥(niǎo)巢”的商業(yè)化運(yùn)作在熱望憧憬與經(jīng)營(yíng)慘淡中糾結(jié)，而隨著“國(guó)進(jìn)民退”，其是否能呈現(xiàn)應(yīng)有的輝煌？

“十一”之后，國(guó)家體育場(chǎng)（俗稱“鳥(niǎo)巢”）或許能減輕它的些許寂寞。

一個(gè)能夠?yàn)槿蚵糜涡袠I(yè)提供持續(xù)、全方位服務(wù)的展覽交易中心——“北京國(guó)際旅游匯”敲定在“十一”期間進(jìn)駐“鳥(niǎo)巢”0層南側(cè)，進(jìn)行2.3萬(wàn)平方米的布局。

“這個(gè)世界旅游交易中心明年建成后，不是每年只開(kāi)四五天，而是一年365天都在‘鳥(niǎo)巢開(kāi)放活動(dòng)?！北本﹪?guó)際旅游匯專家顧問(wèn)王興斌說(shuō)。

自去年北京奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后一年來(lái)，在“鳥(niǎo)巢”舉辦的商業(yè)活動(dòng)只有寥寥三場(chǎng)，2009年5月1日成龍北京演唱會(huì)、2009年6月30日“英倫組合”和2009年8月8日意大利超級(jí)杯。

據(jù)了解，這三場(chǎng)演出和比賽活動(dòng)，加起來(lái)“鳥(niǎo)巢”所獲出租費(fèi)不到1000萬(wàn)元。

“人家美國(guó)體育場(chǎng)館一年有300天都有活動(dòng)，不是比賽就是演出。”北京市體育場(chǎng)館協(xié)會(huì)外聯(lián)部部長(zhǎng)姚紅生感慨。

“鳥(niǎo)巢”的空寂，猶如巨石壓頂，使得大股東北京市國(guó)資委和經(jīng)營(yíng)方中信集團(tuán)聯(lián)合體之間產(chǎn)生絲絲裂隙。

“鳥(niǎo)巢”缺陷

后奧運(yùn)時(shí)期的“鳥(niǎo)巢”，有三種經(jīng)營(yíng)方式：大型演出、比賽；餐飲、住宿、購(gòu)物；觀光旅游。

一度擁有“鳥(niǎo)巢”30年經(jīng)營(yíng)權(quán)的是由中國(guó)中信集團(tuán)公司、北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司、國(guó)安岳強(qiáng)有限公司（中信在香港的子公司）、金州控股集團(tuán)有限公司（美國(guó)）4家企業(yè)組成的中信集團(tuán)聯(lián)合體。

根據(jù)中信聯(lián)合體當(dāng)初設(shè)想，觀光旅游只是輔助收入，一天有一兩千人就不錯(cuò)了。主要收入來(lái)源是舉辦演出和比賽，并帶動(dòng)“鳥(niǎo)巢”的餐飲、住宿、購(gòu)物。

華麗的“鳥(niǎo)巢”本沒(méi)有理由比工人體育場(chǎng)前景差。距離“鳥(niǎo)巢”10多公里之外的工人體育場(chǎng)周末活動(dòng)不斷，并配有聚餐的茉莉餐廳和唐會(huì)，也有夜店Coco Banana和Mix等。每當(dāng)夜幕降臨，這里也成了時(shí)尚匯聚地。

但作為國(guó)家體育場(chǎng)的“鳥(niǎo)巢”，自設(shè)計(jì)始，政治邏輯就戰(zhàn)勝了商業(yè)邏輯。而奇特的建筑結(jié)構(gòu)和奧運(yùn)開(kāi)幕式的輝煌更使得“鳥(niǎo)巢”成為中國(guó)人心目中的標(biāo)志性建筑和民族象征。

由于國(guó)家形象和高昂的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用雙重門(mén)檻，“鳥(niǎo)巢”陷入“小活動(dòng)不配，大活動(dòng)太少”的空懸境地。

一場(chǎng)“鳥(niǎo)巢”球賽最低出租費(fèi)200萬(wàn)元，如果賣不出5萬(wàn)張門(mén)票根本就沒(méi)有收益，用一場(chǎng)賠一場(chǎng)。北京國(guó)安每場(chǎng)吸引的球迷不過(guò)—萬(wàn)多人，而地方隊(duì)將國(guó)家體育場(chǎng)作為主場(chǎng)，在有關(guān)方面看來(lái)顯然不夠規(guī)格。

結(jié)果，原本計(jì)劃入主“鳥(niǎo)巢”征戰(zhàn)2009年中超聯(lián)賽的北京國(guó)安隊(duì)望而卻步，“鳥(niǎo)巢”由此失去了一個(gè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)體育賽事的資源。

據(jù)有關(guān)方面評(píng)估，真正適合在“鳥(niǎo)巢”舉行的大型賽事活動(dòng)每年最多10場(chǎng)。

沒(méi)有頻繁的大型演出和比賽，餐飲、購(gòu)物企業(yè)難以入駐。為宏大政治形象而服務(wù)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)更是排斥商業(yè)固有的規(guī)律。

“鳥(niǎo)巢”是為賽后商業(yè)運(yùn)營(yíng)留下了夠大的空間，包括用于酒店建設(shè)的12901平方米，餐飲的13500平方米，以及超市和精品賣場(chǎng)2.3萬(wàn)平方米，還有2336平方米面積用于俱樂(lè)部。

但北京高策房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)李國(guó)平認(rèn)為，“鳥(niǎo)巢”留給商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)域普遍位于地基部分，不僅采光極差，而且由于“鳥(niǎo)巢”沒(méi)有為餐飲服務(wù)單獨(dú)設(shè)計(jì)入口，無(wú)法讓那些沒(méi)有購(gòu)買門(mén)票的游人進(jìn)入體育場(chǎng)進(jìn)餐。

2008年10月，“鳥(niǎo)巢”開(kāi)始對(duì)公眾開(kāi)放，肯德基是首批進(jìn)駐位于“鳥(niǎo)巢”三樓餐飲區(qū)的食品企業(yè)。但肯德基很快就因?yàn)槭杖脒€不夠支付場(chǎng)租和人工費(fèi)用而撤出。

零售巨頭家樂(lè)福也曾有意在“鳥(niǎo)巢”南側(cè)基座下的近2萬(wàn)平方米商業(yè)場(chǎng)地里租下一塊，結(jié)果很快否決。其中一大問(wèn)題是交通。按照家樂(lè)福選址的交通標(biāo)準(zhǔn)，場(chǎng)址必須離居民區(qū)5分鐘以內(nèi)路程，“鳥(niǎo)巢”周邊不僅沒(méi)有居民區(qū)，即使距離“鳥(niǎo)巢”最近的8號(hào)線地鐵口也有1000米。

中信聯(lián)合體在“鳥(niǎo)巢”設(shè)計(jì)建造時(shí)，就曾向奧組委等部門(mén)不斷提出意見(jiàn)。中信聯(lián)合體體育場(chǎng)運(yùn)營(yíng)有限公司副總經(jīng)理張恒利表示，當(dāng)時(shí)意圖就是最小限度地滿足奧運(yùn)會(huì)的需求，最大限度考慮將來(lái)運(yùn)營(yíng)的需求。結(jié)果提出的500多個(gè)意見(jiàn)，400多個(gè)被否。

如今進(jìn)駐“鳥(niǎo)巢”的商業(yè)機(jī)構(gòu)只剩下了一家賣飲料零食的商戶，就是這家經(jīng)營(yíng)慘淡的商家，還由于在“英倫組合”演唱會(huì)上賣出了10元一杯的礦泉水，正面臨整改。

瘋狂營(yíng)銷

2009年6月30日，北京，宋祖英鳥(niǎo)巢演唱會(huì)舉行。

“鳥(niǎo)巢”的業(yè)主不是北京奧組委，而是中信集團(tuán)聯(lián)合體和北京市國(guó)資委，在“鳥(niǎo)巢”總計(jì)近35億元的投資中，中信聯(lián)合體出資15億元，占比42%，北京市國(guó)資委出資比例58%，達(dá)20億元。

奧運(yùn)會(huì)期間“鳥(niǎo)巢”是租給奧組委使用。奧運(yùn)會(huì)后30年內(nèi)，中信集團(tuán)聯(lián)合體擁有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)?！傍B(niǎo)巢”如果有盈利，政府不參與分紅：如果出現(xiàn)虧損，政府也不補(bǔ)貼。30年后，中信集團(tuán)聯(lián)合體要保證把一個(gè)設(shè)施完好、能夠舉辦國(guó)際A級(jí)賽事的體育場(chǎng)移交給政府。

“鳥(niǎo)巢”建筑面積25.8萬(wàn)平方米，場(chǎng)內(nèi)觀眾坐席約為9.1萬(wàn)個(gè)，日常維護(hù)人員上百人。這里每天的基本運(yùn)營(yíng)消耗超過(guò)20萬(wàn)元。

在中信聯(lián)合體30年的運(yùn)營(yíng)期限內(nèi)，算上改造、折舊以及維護(hù)等多項(xiàng)費(fèi)用，累計(jì)投資將達(dá)30多億元。再加上建造“鳥(niǎo)巢”時(shí)投資的十幾億，也就是要用30年的時(shí)間收回接近45億元的成本。

這45億元平攤到每年，“鳥(niǎo)巢”在人力、維護(hù)和貸款利息等成本方面年均需要投入1.5億元，再平均到每天就是41萬(wàn)元。

這是一個(gè)“蒙特利爾陷阱”。1976年，加拿大蒙特利爾舉辦第21屆奧運(yùn)會(huì)，由于場(chǎng)館建設(shè)的大幅超支，蒙特利爾市民為此背負(fù)了20多年的債務(wù)。之后，悉尼澳大利亞體育場(chǎng)在2003-2004年度虧損2400萬(wàn)澳元，雅典在奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后的一年中為維護(hù)場(chǎng)館花費(fèi)1億歐元。

為躲過(guò)“蒙特利爾陷阱”，中信聯(lián)合體全方位挖掘“鳥(niǎo)巢”的每一份收入，以求快速回本。

首先，是參觀門(mén)票不菲，每人50元。

其次，在“鳥(niǎo)巢”舉辦一場(chǎng)活動(dòng)，最低一級(jí)的出租費(fèi)是200萬(wàn)元。“鳥(niǎo)巢”一間面積為60平方米的包廂租用30年，要價(jià)800萬(wàn)元，這還是友情價(jià)。

觀眾進(jìn)“鳥(niǎo)巢”須安檢，隨身攜帶的瓶裝水皆被沒(méi)收?？诳手荒苋ァ傍B(niǎo)巢”內(nèi)的商店買水喝，一紙杯礦泉水10元錢。

當(dāng)然，“鳥(niǎo)巢”最可來(lái)錢的是冠名權(quán)出售阿迪達(dá)斯，一度競(jìng)標(biāo)價(jià)是每年7000萬(wàn)元，30年總價(jià)就是21億元。如果得以實(shí)現(xiàn)，“鳥(niǎo)巢”名稱就成為“阿迪達(dá)斯國(guó)家體育場(chǎng)”。

但這個(gè)經(jīng)營(yíng)方心儀的合同，被有關(guān)部門(mén)基于國(guó)家形象的考慮而干預(yù)擱淺。

“一個(gè)國(guó)家體育場(chǎng)怎么可以冠名呢？”北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)魏紀(jì)中說(shuō)。

中信聯(lián)合體很無(wú)奈。按當(dāng)年中信聯(lián)合體跟有關(guān)方面簽訂的“鳥(niǎo)巢”的建設(shè)和開(kāi)發(fā)合同文本，寫(xiě)明可以進(jìn)行冠名權(quán)運(yùn)作。

不僅“鳥(niǎo)巢”的大名難以拍賣，里面的坐椅冠名權(quán)也不能拍賣。7月31日，坐椅冠名權(quán)拍賣開(kāi)場(chǎng)10分鐘后便宣布停拍。拍賣結(jié)束后，“鳥(niǎo)巢”發(fā)布聲明稱，活動(dòng)相關(guān)方利用“鳥(niǎo)巢”謀取不正當(dāng)商業(yè)利益，涉嫌侵權(quán)，不停止該行為將追究法律責(zé)任。

北京體育大學(xué)體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心主任林顯鵬直言，“鳥(niǎo)巢”如果不賣冠名權(quán)的話，今后很難不賠本。作為中國(guó)第一體育場(chǎng)，它每年放著幾千萬(wàn)元的冠名費(fèi)不要，是沒(méi)有任何道理的。

中信聯(lián)合體還為“鳥(niǎo)巢”設(shè)計(jì)了引入日?qǐng)鲂愫痛笠?guī)模的晚場(chǎng)秀，以此來(lái)改變“鳥(niǎo)巢”參觀缺乏內(nèi)容的情況。之后，中信聯(lián)合體向政府申請(qǐng)?zhí)岣唛T(mén)票價(jià)格，結(jié)果是方案被擱置。

“現(xiàn)在已經(jīng)有很多人反映，作為國(guó)家體育場(chǎng)，‘鳥(niǎo)巢門(mén)票價(jià)格太高了?！眾W組委市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部一位了解內(nèi)情的人士說(shuō)。

就在經(jīng)營(yíng)乏善之時(shí)，中信聯(lián)合體卻坐等迎來(lái)了浩浩蕩蕩的參觀人流。奧運(yùn)結(jié)束后短短幾個(gè)月出人意料地實(shí)現(xiàn)當(dāng)年盈利。

北京市朝陽(yáng)區(qū)旅游局副局長(zhǎng)張福來(lái)對(duì)《鳳凰周刊》說(shuō)，從去年10月到今年5月，“鳥(niǎo)巢”日均有高達(dá)2萬(wàn)人的參觀量，50元的門(mén)票價(jià)格使得“鳥(niǎo)巢”每日僅票房收入就超過(guò)百萬(wàn)元。據(jù)北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司的數(shù)據(jù)，在這個(gè)時(shí)間段，“鳥(niǎo)巢”實(shí)現(xiàn)運(yùn)曹收入2.6億元，其中門(mén)票收入占總收入的七成左右。

但奧運(yùn)概念所帶來(lái)的旅游效應(yīng)正在逝去。魏紀(jì)中表示，現(xiàn)在旅游參觀人數(shù)已大致下降到平均每天五六千人。

以今年上半年日均參觀人數(shù)2萬(wàn)，下半年日均參觀人數(shù)5000計(jì)算，全年門(mén)票收入約2.2億元，加上場(chǎng)地出租費(fèi)，今年收入遠(yuǎn)高于年1.5億元的成本。

隨著旅游收入的迅速下滑，要實(shí)現(xiàn)今后的盈利，中信聯(lián)合體的希望越來(lái)越小。

“公私”風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)換

中信聯(lián)合體一開(kāi)始就想方設(shè)法借助政府把“鳥(niǎo)巢”打造成秀色可餐的“大蛋糕”，結(jié)果卻是變成了“燙手山芋”。

政府對(duì)公共項(xiàng)目的一般招標(biāo)做法，都是采取BOT（建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交）的模式。

而對(duì)于“鳥(niǎo)巢”項(xiàng)目，2003年北京市政府為了降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，在國(guó)內(nèi)首次采用了國(guó)際上流行的PPP（Public-Private Partnerships）模式：政府首先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，然后與中標(biāo)企業(yè)共同投資建設(shè)，并且交由企業(yè)方經(jīng)營(yíng)，最后雙方依照協(xié)議分配項(xiàng)目收益。一定年限之后，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)移交給政府。

這對(duì)中信集團(tuán)來(lái)說(shuō)還不夠。首先說(shuō)服北京市政府將出資比例由51%提升到58%（20億元）。這樣，中信集團(tuán)聯(lián)合體就只需承擔(dān)約15億元的項(xiàng)目建設(shè)投資。

然后，中信集團(tuán)煞費(fèi)苦心引入外資：美國(guó)金州控股。同時(shí)，中信集團(tuán)在香港注冊(cè)子公司國(guó)安岳強(qiáng)，以使項(xiàng)目公司——國(guó)家體育場(chǎng)有限責(zé)任公司享受稅收優(yōu)惠。

之后，國(guó)家體育場(chǎng)這個(gè)“公私合營(yíng)”項(xiàng)目給予私方30年運(yùn)營(yíng)權(quán)，其間盈利，由私方享有。

作為進(jìn)一步的保障，中信集團(tuán)還與北京市政府簽署了一個(gè)兜底條款：北京市發(fā)改委協(xié)調(diào)各部門(mén)幫助中信集團(tuán)聯(lián)合體取得利潤(rùn)。

但去年10月來(lái)中信聯(lián)合體所做的單體項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)，不但瑣碎，難成規(guī)模；而且對(duì)“鳥(niǎo)巢”形象所帶來(lái)的破壞，聚積了社會(huì)輿論的質(zhì)疑。

“鳥(niǎo)巢”巨大的旅游觀光收入，中信聯(lián)合體只是坐享其成。加之，旅游收入的去向不透明，“鳥(niǎo)巢”各種設(shè)施遭損毀。

中信聯(lián)合體與政府的PartnershiP（伙伴關(guān)系）裂變。北京市要收回“鳥(niǎo)巢”經(jīng)營(yíng)權(quán)。

前述奧組委市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部人士透露，政府的心思是，與其讓中信聯(lián)合體把北京的新地標(biāo)弄糟，不如將“鳥(niǎo)巢”經(jīng)營(yíng)權(quán)由“企業(yè)”轉(zhuǎn)為“政府”，進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)性維護(hù)。

而中信聯(lián)合體也乘機(jī)要價(jià)退出。

8月20日，北京市政府與中信聯(lián)合體簽署《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)家體育場(chǎng)運(yùn)營(yíng)維護(hù)管理協(xié)議》。北京市政府持有的58%股份將改為股權(quán)；主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)館，并承擔(dān)虧損和盈利，中信聯(lián)合體放棄30年的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，但永久擁有42%的股權(quán)。

“中信聯(lián)合體拋棄了‘鳥(niǎo)巢高昂的維護(hù)、運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)?！眹?guó)家體育場(chǎng)有限公司副總經(jīng)理張恒利很高興這個(gè)大包袱放下了。

魏紀(jì)中表示，與其他場(chǎng)館相比，“鳥(niǎo)巢”的經(jīng)營(yíng)是最困難的，靠企業(yè)繼續(xù)維持很難，還需要繼續(xù)投入。收歸政府以后，這個(gè)繼續(xù)投入就師出有名。此外，債權(quán)債務(wù)全盤(pán)轉(zhuǎn)接后，原來(lái)貸款部分，轉(zhuǎn)由北京市政府與銀行處理。

北京合力萬(wàn)盛國(guó)際體育發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)王輝覺(jué)得，與公司壟斷下純商業(yè)化運(yùn)作不一樣，政府運(yùn)營(yíng)會(huì)考慮更多的社會(huì)效益，一個(gè)后果是承辦費(fèi)用降低，大家自然會(huì)考慮把更多的精品比賽放在“鳥(niǎo)巢”舉辦。

正是租金的降格，使得“北京國(guó)際旅游匯”選擇常駐“鳥(niǎo)巢”。

“北京國(guó)際旅游匯”在“鳥(niǎo)巢”10年的租金，“低得讓你想象不到”，王興斌神秘地說(shuō)。

編輯 王何畏 美編 虎妹