國人組團“抄底美國樓市”抄到什么？

伊銘

中國富人組團赴美抄底樓市，美國主流媒體反響甚為熱烈。當(dāng)前美國深陷經(jīng)濟危機泥潭，相當(dāng)一部分美國人陷入債務(wù)危機，中國人卻在此時懷揣大疊現(xiàn)金赴美購房，難免不令美國人驚嘆中國人“太有錢”了。

此外，中美在全球經(jīng)濟危機中的角色轉(zhuǎn)換和利益糾葛撲朔迷離，“抄底團”給外界的觀感似乎是美國衰落了，中國強大了。然而，中國人真的有實力去抄美國的底嗎？

“中國巨富來了”

由于購房團成員多是“腰纏萬貫”，許多聞風(fēng)而動的美國媒體都驚呼“中國巨富來了！”號稱發(fā)行量排名第一的《今日美國報》稱，來自中國的一個特別的旅游團已經(jīng)啟程赴美國，游客們的重點并不是游覽，而是期望以低價購買美國的房子；美聯(lián)社則稱，中國巨富人群幾年來都在美國購置房產(chǎn)，但組成購房團赴美確實是新鮮事。美聯(lián)社分析說，2008年，中國的百萬富翁有39萬多，居世界第五，但有錢的中國人在國內(nèi)的投資機會并不多。而到去年12月底美國共有367萬套未售出房屋，大量的空置房于是成為中國富人的投資目標(biāo)。

美西較有影響的《洛杉磯時報》稱，現(xiàn)金充裕的中國旅行團隊乘坐悍馬和林肯領(lǐng)航員穿梭于各個美國社區(qū)尋找為償還貸款而拍賣的房子和其他廉價物產(chǎn)進行購買。

盡管中國的房產(chǎn)市場也出現(xiàn)停滯，但美國房價的下跌幅度要遠(yuǎn)超過中國。許多中國人認(rèn)為美國市場極富吸引力可以作為生活和投資的選擇。

但也有一些媒體對中國人“抄底”的做法表示懷疑。路透社即表示，美國樓市并不會很快到達(dá)底部，需要數(shù)年才能企穩(wěn)；今年房價應(yīng)會再跌10%，2010年甚至?xí)?，房價從高點到低點累計下跌35%。中國人抄底的時機不對。

另有媒體認(rèn)為，“購房團的一些團員可能低估了海外投資的風(fēng)險，因為他們不熟悉美國文化和制度”。由于次貸危機爆發(fā)后，美國住房信貸機構(gòu)已經(jīng)調(diào)高了放貸門檻，外國人申請貸款殊非易事，除非是現(xiàn)金交易。另外，這種“將置業(yè)的快樂建立在失去居所的房主的痛苦之上”的“抄法”，也注定不會形成洶涌之勢。

前赴后繼“觀房”

此次購房團選擇在波士頓、紐約、舊金山和洛杉磯等地考察房源，當(dāng)然經(jīng)過精心謀劃。首先是因為這些城市華人居住比較密集，有著豐富的教育資源。其次是因為這些城市還具有如下特點治安狀況良好優(yōu)秀學(xué)術(shù)機構(gòu)云集、大規(guī)模待售產(chǎn)業(yè)集群、空氣清新、升值潛力較大。

這個團剛剛離境，天津赴美抄底房產(chǎn)旅游團又將接踵而至，據(jù)說這個10人的旅游炒房團在兩個星期的行程中，要去紐約、舊金山、洛杉磯，夏威夷、拉斯維加斯等城市，其中在洛杉磯會作2天的停留，除觀光景點外，還要看位于該城市的中國城及其周邊的30處房產(chǎn)。

事實上，著名的“溫州炒房團”最近也一直磨刀霍霍，準(zhǔn)備進軍美國樓市。其他一些機構(gòu)亦在籌辦前往美國的樓市“考察”活動。其中，既有地方性的企業(yè)、協(xié)會、房產(chǎn)中介，也有嗅到商機的美國投資機構(gòu)。例如由佛羅里達(dá)州的亞特蘭國際集團和密歇根州的威漢發(fā)展公司合資創(chuàng)辦的亞特蘭威漢投資咨詢公司日前剛完成了一個上海赴美越洋看房團活動。19名企業(yè)高管、中小企業(yè)主等私人投資者在14天內(nèi)考察了7個城市的15個房地產(chǎn)項目。雖然規(guī)模不大，但顯然主辦方已嘗到甜頭。

然而，購房絕非像一般購物那樣簡單，其風(fēng)險也絕非如此走馬觀花所能察覺。分析人士認(rèn)為，中國人貿(mào)然前往美國購房置地恐怕“兇多吉少”。外國人在美國購房并不存在法律上的障礙，稅費成本也不算太高，但養(yǎng)房的后期費用比國內(nèi)高得多。在美國養(yǎng)一幢房子不但要支付物業(yè)管理費。每年還要交納數(shù)目不小的房地產(chǎn)稅。美國的法律同中國差別很大，購房者如果不了解美國當(dāng)?shù)氐氖袌觥⒎?、?guī)則，將會是后患無窮。例如在產(chǎn)權(quán)過戶時買賣雙方各自需要分擔(dān)的費用、需要簽定的法律文件、貸款的費用及手續(xù)等，每一個州都不一樣，如果沒有專業(yè)人士的指導(dǎo)，便很難完成法定作業(yè)程康。

如果出于投資目的，當(dāng)然要分析可能實現(xiàn)的經(jīng)濟效益和可能遇到的風(fēng)險損失，對這兩方面的分析本身就需要掌握大量的當(dāng)?shù)匦畔?，如果出于兒女來美國留學(xué)的需要，就要重點了解當(dāng)?shù)貙W(xué)校的教育質(zhì)量、周圍的環(huán)境、文化生活和社會治安；如果出于自住的需要，就應(yīng)全面考慮社區(qū)的文化生活水平、種族構(gòu)成、治安情況、氣候環(huán)境、醫(yī)療水平等方面的情況。從這個層面看，此次抄底團空手而歸也在情理之中。與其說是炒房團，還不如說是個“赴美觀房團”更為確切。

抄底隱藏風(fēng)險

幾乎所有權(quán)威機構(gòu)的研究報告都表明。美國房地產(chǎn)市場目前遠(yuǎn)未見底，美國的強力貨幣政策，似乎并沒有促進美國人對房地產(chǎn)市場的信心問題。

在美國房產(chǎn)跌幅最大的地方，要么是過去積累的泡沫過大，如加州；要么是比較偏遠(yuǎn)，如佛羅里達(dá)州，要么是經(jīng)濟急劇衰退，例如底特律市。由于汽車滯銷，相關(guān)工廠倒閉，作為汽車城的底特律幾乎成為一座空城，1000美金一棟的房子比比皆是，但是毫無投資價值。一些大都會地區(qū)，如紐約、洛杉磯以及舊金山，則房價跌幅較小。一些“精英社區(qū)”，如所謂的高尚區(qū)、富人區(qū)或者著名高等學(xué)府或高中所在的學(xué)區(qū)基本上未見跌落跡象。著名的斯坦福大學(xué)所在的城市2008年進行了城鎮(zhèn)擴建，經(jīng)濟也持續(xù)發(fā)展，結(jié)果房價非但沒跌，還小有漲幅，成為去年全美房價最高的四大地區(qū)之一。

再如紐約曼哈頓的公園大道和第五大道等地段的中小型公寓，近年來—直在上漲。即使是現(xiàn)在的經(jīng)濟危機時期，許多公寓的價格仍然逆市上漲，或者保持較小的跌幅。也就是說，在目前的狀況下，價格跌幅越大的房屋，越說明它沒有投資價值。隔行如隔山，中國“炒客”在國家體制、市場規(guī)則、經(jīng)濟規(guī)律、消費習(xí)慣都有著天壤之別的美國炒房，要當(dāng)心“偷雞不成蝕把米”。

但也有人認(rèn)為，赴美購房是完全可行的投資行為。其一，根據(jù)美國商務(wù)部經(jīng)濟分析局公布的數(shù)據(jù)，美國2008年的房產(chǎn)價格比2007年下跌了23.6%，回歸到2004年時的水平。而一些熱門的城市，房地產(chǎn)價格更是下降了30%以上。所以美國的房價已經(jīng)經(jīng)歷了比較漫長的下行空間。

其二，美國的居住環(huán)境、社會保障制度以及房市的穩(wěn)定程度等，較之國內(nèi)，不可同日而語，而隨著人民幣對美元的大幅升值，在美國投資的成本也相應(yīng)降低了許多。

其三，中國要想在21世紀(jì)真正崛起，走出去投資是遲早的事。社會資金的流動性是過剩的，對于這些過剩的資金而言，合理合法的赴美投資，也算是一個不錯的出路。

當(dāng)心貪官借機斂財

中國富人組團赴美購房最終會曲終人散，因為中國的房地產(chǎn)市場與美國也相差不多，亦逐步顯現(xiàn)投資價值，除了因為留學(xué)、移民、工作等因素，確實需要在美國置產(chǎn)以外，一般投資者實在沒有必要舍近求遠(yuǎn)。說這些人抄底美國樓市，多少有一些言過其實，因為根本不具規(guī)模。真正的抄底者，是那些數(shù)以百計的不動聲色的中國外逃貪官以及暗地資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的在職官員，他們瞄準(zhǔn)高尚社區(qū)，出手干脆，現(xiàn)金交易，在美國主要華人社區(qū)早已是“聲名遠(yuǎn)播”。

例如紐約長島，是世界著名的豪宅區(qū)，美國前總統(tǒng)羅斯福、肯尼迪家族，中國近代的權(quán)貴世家宋美齡'孔祥熙和許多好萊塢大明星等權(quán)貴人物，都紛紛落戶于此。曾被《福布斯》評出的全美十大豪宅中，第一名和第三名均位于長島，價格分別為7500萬美元和5000萬美元。就是這個房價高得嚇人的地區(qū)據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，近兩年，來長島買房的華人，尤其是來自大陸的人數(shù)以每年2%～4%的速度增加。幾百萬美元的房子，竟用現(xiàn)金一次付清。而中國人的豪宅平時大都大門緊鎖，一打聽才知道，一年中他們最多住兩三次，平時都是空著的。購房者除了民營企業(yè)家、演藝明星，另一部分就是中國外逃貪官及在職官員。

如原浙江省建設(shè)廳副廳長楊秀珠案。早在1996年，楊秀珠就斥資百萬美元通過其親戚朋友買下了紐約曼哈頓中城黃金位置的一座5層大樓。據(jù)說她在外逃期間的主要收入來源，就是依靠該樓出租。

除了紐約州以外，新澤西州、加利福尼亞州是中國貪官逃亡最愛的目的地，他們的到來甚至影響了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的正常發(fā)展。近幾年來，在華人聚居的美國圣蓋博谷，來自中國的巨額購房款比過去增長了四成左右，并且購買的還都是百萬美元以上的豪宅，很多人常常用現(xiàn)金一次付清。這讓該地區(qū)高檔住宅的價格漲了一倍。

貪官之所以將房地產(chǎn)作為投資目標(biāo)，一是便于巨額現(xiàn)金轉(zhuǎn)移，二是購買房產(chǎn)具有一定的私密性，不容易被普通人所覺察，且在全國、全世界范圍內(nèi)都可購買，沒有區(qū)域限制；三是因為房產(chǎn)保值、升值的潛力大，購買后用來出租甚至轉(zhuǎn)手售出，易于產(chǎn)生“錢生錢”的雪球效應(yīng)。

例如2002年，福州市公安局原副局長王振忠為逃避追查，攜情婦郝文外逃美國，花100多萬美元在加州買了一幢別墅。

編輯 王何畏 美編 黃靜