我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)存在的問題及治理

郭海濱

摘要：以廈門市為例，本文深入分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際面臨的現(xiàn)狀和自身發(fā)展過程中所存在的突出問題，并提出了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā) 治理

隨著城市化和現(xiàn)代化步伐加快，人民物質(zhì)生活水平逐步提高，在“樂業(yè)”的同時(shí)對(duì)“安居”有了更高更多的要求。加入WTO后，國(guó)外實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步進(jìn)軍國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)帶來前所未有的競(jìng)爭(zhēng)壓力，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局正在發(fā)生明顯變化。在這種背景下深入分析發(fā)現(xiàn)，廈門市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的問題，已成為制約廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大課題。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利潤(rùn)率高于其他大多數(shù)行業(yè)的利潤(rùn)率，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，土地出讓的零碎性的較小的開發(fā)規(guī)模以及政府管理的缺失也導(dǎo)致其進(jìn)入壁壘較低，這導(dǎo)致了中國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量過多。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)3萬(wàn)多家，占房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的80%多。但是，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模還比較少，大多數(shù)是小公司或者項(xiàng)目公司，缺少大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，即使是規(guī)模較大的開發(fā)公司，也存在資本少、市場(chǎng)份額小的問題。許多開發(fā)企業(yè)只是在見縫插針式地零星建房，根本不具備規(guī)模開發(fā)的能力。廈門市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情況更不容樂觀，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在廈門市近480家房地產(chǎn)開發(fā)公司中，具有資質(zhì)的企業(yè)共有280家，僅只占58%，其中具有一、二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)只有32家。也就說，有相當(dāng)部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是沒有資質(zhì)的，大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)更是少得可憐。截止2009年3月，廈門房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)土地的只有186家，取得可開發(fā)土地總量是244.25萬(wàn)平方米，平均每家只有1.3萬(wàn)平方米。

2.核心競(jìng)爭(zhēng)力較弱

核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程是形成的不易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手效仿的能帶來超額利潤(rùn)的獨(dú)特的資源、知識(shí)和能力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是其不同技術(shù)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)的技能的有機(jī)結(jié)合，是其在特定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中競(jìng)爭(zhēng)能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的結(jié)合，是企業(yè)成長(zhǎng)最有力、最主要的驅(qū)動(dòng)力。在核心競(jìng)爭(zhēng)力上，目前廈門房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國(guó)外同行相比存在著很大的差距。廈門房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起步較晚，其基礎(chǔ)較差，經(jīng)營(yíng)水平參差不齊，對(duì)核心競(jìng)爭(zhēng)力的還處于探索階段。盡管一些開發(fā)企業(yè)擁有數(shù)量可觀的物力資源、財(cái)力資源或政策優(yōu)勢(shì)，屬于重量級(jí)的企業(yè)，但是他們還沒有制定出一種具有核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的資源組合和發(fā)展戰(zhàn)略，真正找到一條適合自己的發(fā)展道路，至今還沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能豪言掌控了市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。由此導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的產(chǎn)品同質(zhì)化、結(jié)構(gòu)不合理以及市場(chǎng)呆滯等問題。

3.自有開發(fā)資金不足，負(fù)債率高

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，需要大量的開發(fā)資本。目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金嚴(yán)重不足，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資金不足1000萬(wàn)元，最高也不過幾十億元。廈門房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資金略高一點(diǎn)，1450萬(wàn)元，雖然最高的有9.41億元，但最低的僅400萬(wàn)元，其本身并不有開發(fā)項(xiàng)目所需的巨額投資。與國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒幾十億上百億美元的自有資金相比，差距太大。

目前，企業(yè)所需資金主要是靠向銀行貸款解決。我國(guó)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率多數(shù)在70%以上，有的高達(dá)80%，自有資金短缺必然使企業(yè)成本增加，盈利下降。2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措，7168.8億元，其中銀行貸款和預(yù)收款分別占30.6%和30.1%,而企業(yè)自有資金和個(gè)人貸款分別占16.9%和16.1%。銀行信貸資金及商品房預(yù)售款已成為整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的主要資金來源，一旦開發(fā)項(xiàng)目銷售不暢，將引發(fā)連鎖反應(yīng)，隱含著巨大的信貸和金融風(fēng)險(xiǎn)。

4.房市由原來的賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化

從有關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，一方面是市場(chǎng)的供應(yīng)加大，受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生顯著變化，而消費(fèi)者普遍持幣待購(gòu)心理嚴(yán)重，投資和投機(jī)行為得到有效遏制，局部地區(qū)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)象，并且空置率不斷加大。以廈門為例，2007年售出面積不及新開工一半，全市6萬(wàn)套房屋等待買主，一方面是購(gòu)房意愿的下滑，另一方面是新房進(jìn)入步伐的加快，2007年交易情況顯示預(yù)售量、登記備案量遠(yuǎn)大于交易量備案量，而在2006年以前，則是交易量遠(yuǎn)大于預(yù)售備案量，雖然影響因素很多，但明顯說明了房地產(chǎn)市場(chǎng)已由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，當(dāng)前產(chǎn)品品質(zhì)提升，市場(chǎng)的細(xì)分將成為開發(fā)商研究市場(chǎng)的重要課題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展對(duì)策

1.加快房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制轉(zhuǎn)換，增強(qiáng)自身實(shí)力

首先應(yīng)加快房地產(chǎn)企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的進(jìn)程，徹底實(shí)現(xiàn)政企分開、政資分開、政事分開。政府主管部門要?jiǎng)澢逍姓毮芎推髽I(yè)經(jīng)營(yíng)職能的界限政府著重宏觀調(diào)控和必要的行政管理，不干預(yù)企業(yè)的具體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。其次，應(yīng)把過于分散、競(jìng)爭(zhēng)力較弱的眾多房地產(chǎn)小企業(yè)，通過兼并、重組、入股等方式組建成實(shí)力較強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。

2.拓寬開發(fā)企業(yè)的融資渠道

資金是房地產(chǎn)開發(fā)的首要因素，如何通過多渠道的融資活動(dòng)來滿足開發(fā)對(duì)資金的需求，是開發(fā)企業(yè)所面臨的一個(gè)迫切需要解決的問題。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿(mào)組織和金融市場(chǎng)多元化的機(jī)會(huì)尋求銀行以外的融資渠道，例如可以通過企業(yè)債券、重組上市、信托基金、股權(quán)投資、房地產(chǎn)基金等形式來進(jìn)行融資。其中企業(yè)債券具有發(fā)行程序簡(jiǎn)捷、投資期限長(zhǎng)、利率比銀行貸款低許多等優(yōu)勢(shì)。上市是一種理想的融資渠道，通過資本市場(chǎng)融資或再融資，可從容化解央行“121文件”的影響，緩解來自房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需要壓力，萬(wàn)科、天鴻、金針等房地產(chǎn)商都通過上市，聚集了大量資金。隨著融資渠道多元化的發(fā)展趨勢(shì)，信托融資方式也走向了房地產(chǎn)業(yè)，以其方式靈活等優(yōu)勢(shì)獲得迅速發(fā)展。房地產(chǎn)信托是信托工具在房地產(chǎn)業(yè)的重要應(yīng)用，是具有創(chuàng)新性的金融工具之一，拓寬了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道。

3.注重品牌建設(shè)

房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)既是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必由之路，又是企業(yè)短期迅速膨脹、克敵制勝的營(yíng)銷法寶。中小發(fā)展商實(shí)施房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略應(yīng)特別重視以下幾個(gè)方面：

首先，要有一個(gè)準(zhǔn)確、鮮明、獨(dú)特的概念定位。如果房地產(chǎn)品牌定位不符合目標(biāo)顧客群的購(gòu)買動(dòng)機(jī)，沒有一致的聯(lián)系或沒有在這種聯(lián)系中取得排它性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就難以贏得顧客的青睞。其次，房地產(chǎn)品牌策劃要以向顧客提供超值產(chǎn)品為基礎(chǔ)。所謂超值產(chǎn)品，是使顧客總受益價(jià)值大于顧客總付出，而給顧客帶來盈余或剩余價(jià)值(即消費(fèi)者剩余)。

4.加強(qiáng)人才培養(yǎng)，提高企業(yè)整體素質(zhì)

決定企業(yè)發(fā)展與存亡最關(guān)鍵的是人才和管理者，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將提高員工素質(zhì)列入企業(yè)發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃中。人力資源招聘和市場(chǎng)對(duì)接，招聘之前必須評(píng)估公司的人才現(xiàn)狀，掌握內(nèi)外部的人力資源信息，制定科學(xué)合理的人力資源規(guī)劃。對(duì)新招聘的一般員工，在上崗前先進(jìn)行企業(yè)精神、價(jià)值觀、經(jīng)營(yíng)理念等企業(yè)文化的培訓(xùn)。以薪酬調(diào)節(jié)手段來提升員工的自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)感，從而激發(fā)其工作積極性、提高工作效率，而不僅僅把薪酬簡(jiǎn)單地看作支付工作報(bào)酬。根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)設(shè)立正規(guī)的人力資源部，提高人力資源部門自身素質(zhì)，建立規(guī)范的人力資源管理體系，使企業(yè)人力資源管理工作逐步走上法制化的軌道。在人才培養(yǎng)上，通過不斷的、多樣化的培訓(xùn)提離員工的崗位技能和素質(zhì)，滿足企業(yè)發(fā)展需要。◆

參考文獻(xiàn)：

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