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    論房地產(chǎn)回暖的虛假性——從融資結(jié)構(gòu)的角度分析

    2009-04-29 00:00:00胡曉晶陳佳潔
    中國經(jīng)貿(mào) 2009年8期

    摘要:本文針對房地產(chǎn)是否回暖問題,從融資結(jié)構(gòu)即銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)投資信托的角度進行分析,并認為房價下降壓力極大,說房市回暖尚為時過早。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)回暖;融資結(jié)構(gòu)

    一、背景介紹

    今年1、2月份,住房成交量同比增長6.1%,僅2月份,北京二手房成交量創(chuàng)13個月來新高,3月前兩周,二手房成交8173套,期房和現(xiàn)房的簽約成交量為6938套。而近日,北京、上海、深圳等城市房地產(chǎn)交易呈現(xiàn)比較活躍狀態(tài),土地成交量也較大回暖,行業(yè)人士認為,按此勢頭,中國的房地產(chǎn)市場似乎已經(jīng)“見底回升”。

    對于這一現(xiàn)象,眾學(xué)者廣泛從需求者的角度分析,認為房地產(chǎn)的回暖極度不符合“1號法則”——即民眾收入流決定整體房價走向”。筆者認為,房市回暖與民眾對房價預(yù)期相關(guān),房價是否見底,民眾觀望態(tài)度是否已經(jīng)終結(jié),更應(yīng)該從供給者也即房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)方面加以考慮。

    二、房地產(chǎn)市場融資結(jié)構(gòu)分析

    目前,我國土地購置與房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有四個方面,銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)投資信托。

    1.銀行貸款

    銀行貸款, 是房地產(chǎn)最原始的融資模式,同時也是我國房地產(chǎn)融資的主要渠道,更是中小開發(fā)企業(yè)賴以生存的命門所在。據(jù)統(tǒng)計顯示,我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比例在70%以上,2008年年底,國家從民生角度出發(fā)為了調(diào)控過高房價,控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險,采取了房貸新政、控制房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模等措施,許多房地產(chǎn)商資金頓緊、捉襟見肘,行業(yè)的發(fā)展面臨資金瓶頸。

    進入2009年,雖然在2008年央行一再降息的基礎(chǔ)上,工行率先推出了房貸7折的利好房地產(chǎn)行業(yè)的政策,但在商業(yè)銀行內(nèi)部,為自保卻一致看淡房地產(chǎn)行業(yè),不敢放貸救市。而據(jù)北京市統(tǒng)計局的統(tǒng)計,截至2008年12月末,北京商品房空置面積達1438.3萬平方米,其中,商品住宅空置面積比上年末增長26.9%。空置一年以內(nèi)的商品住宅面積占住宅空置面積的64%,比上年提高7個百分點,在購買力不足的情況下,房價下降壓力還很大,說房市回暖尚為時過早。

    2.股權(quán)融資

    目前部分實力雄厚的房地產(chǎn)上市公司在資本市場上采取了多元化的融資方式,通過增發(fā)、配股、等股票流通方式以及發(fā)行可轉(zhuǎn)債方式在證券市場募集資金。已經(jīng)部分改善了以往融資渠道單一、過分依賴銀行貸款的現(xiàn)象。這也有利于化解金融風(fēng)險, 降低企業(yè)融資成本, 改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。

    但是, 房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難,因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè),資金流不連續(xù), 呈現(xiàn)周期性的大進大出的狀況,難以達到上市要求,通常只有實力較大的房地產(chǎn)公司才可能上市。此外,現(xiàn)階段中國股票的市場正處于變革與規(guī)范的非常時期,導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過證券市場直接融資的不穩(wěn)定因素較多、難度頗大,借股權(quán)進行融資在短期不會湊效,房地產(chǎn)企業(yè)資金漏洞不會有所減小。

    3.債券融資

    對于開發(fā)周期長、投資額度大的房地產(chǎn)企業(yè),發(fā)行債券是一種較好的選擇。在2006年以前,房地產(chǎn)債券融資在近幾年房地產(chǎn)企業(yè)全部資金中所占比重呈下降趨勢,在2006 年融資構(gòu)成中債券融資所占比例更是微乎其微。2007年8月14日,中國證監(jiān)會正式頒布實施《公司債券發(fā)行試點辦法》,中國公司債券發(fā)行工作的正式啟動。2007年9月30日,中國人民銀行頒布《公司債券在銀行間債券市場發(fā)行、交易流通和登記托管有關(guān)事宜公告》,規(guī)定公司債券可在銀行間債券市場發(fā)行流通和托管,公司債融資細則得到進一步完善。

    但由于國家對發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格、利率管制政策、企業(yè)債券信用評級系統(tǒng)尚未形成、長期債券面臨較大的利率風(fēng)險, 欠缺避險工具等原因,我國的房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行規(guī)模很小。

    4.房地產(chǎn)投資信托(REITs)

    它是一種以信托計劃或房地產(chǎn)上市公司為投資實體,以其發(fā)行的受益憑證匯集市場投資者的資金,再由專業(yè)機構(gòu)進行打理,并向投資者派發(fā)收益的一種信托基金制度。其核心就是將分散資金集合起來集體運作,這種融資方式既可以獲得稅收優(yōu)惠提高對投資者的回報,又是以股權(quán)形式的投資不會增加房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負擔(dān)。

    但是,REITs產(chǎn)品在內(nèi)地經(jīng)過多年探索仍不成功,央行在2008年4月發(fā)布的《2007年中國金融市場發(fā)展報告》中即指出,要加快金融市場產(chǎn)品創(chuàng)新,擇機推出房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品,但此后并無實質(zhì)性進展。即使該基金今年能夠推出,其對當(dāng)下對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接作用很有限。此外由于該基金主要涵蓋的是商業(yè)地產(chǎn),對于那些主要以住宅類開發(fā)為主的企業(yè)來說,作用可能會更小。

    三、總結(jié)

    縱觀房地產(chǎn)企業(yè)融資全局,銀行信貸長期內(nèi)仍將是房地產(chǎn)融資的主要工具,多元化融資模式的構(gòu)想是解決目前房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)單一的有效途徑,在新的融資結(jié)構(gòu)未呈現(xiàn),銀行面臨較大風(fēng)險,中國的房地產(chǎn)企業(yè)走出目前的融資困境尚需時日。

    現(xiàn)在總體形勢沒有改觀,人民收入沒有增長,人們持幣觀望一切,房地產(chǎn)商還在資金緊缺的困境中掙扎,供需分析都傾向于從根本上調(diào)整放假,也就是病根未除,而外部環(huán)境還在惡化,怎么可能會回暖呢, “回暖”說固然激蕩人心,但真正的調(diào)整、觸底是在何處,現(xiàn)在任何一種斷言,都為時尚早。

    參考文獻:

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    [2]易憲容:房價的博弈[J]. 中國市場, 2008,(33).

    [3]張 吉:淺議我國房地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀及多元化融資趨勢[J]. 現(xiàn)代商業(yè), 2008,(17).

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