城市價(jià)值與房?jī)r(jià)新論

中國(guó)正處于快速城市化和城市現(xiàn)代化雙重過程融為一體的重要發(fā)展階段，絕大部分城市都處于活力四射的成長(zhǎng)青春期，城市價(jià)值必然全面長(zhǎng)期增長(zhǎng)，由此決定了城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、波浪式向上是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的長(zhǎng)期趨勢(shì)

在應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的過程中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)剛剛企穩(wěn)，房?jī)r(jià)又超乎尋常上漲，原因何在?學(xué)者、官員和媒體紛紛探究。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，影響房?jī)r(jià)的有供求關(guān)系、土地價(jià)格、通脹預(yù)期、居民收入水平、經(jīng)濟(jì)政策等多種因素，但最根本因素是城市價(jià)值。城市價(jià)值決定城市總體房?jī)r(jià)，城市價(jià)值轉(zhuǎn)移是房?jī)r(jià)形成的特殊規(guī)律，是科學(xué)分析判斷房?jī)r(jià)水平及其趨勢(shì)的重要方法和依據(jù)。

價(jià)值決定價(jià)格，住房?jī)r(jià)值決定住房?jī)r(jià)格，住房?jī)r(jià)格受諸因素影響始終圍繞住房?jī)r(jià)值而波動(dòng)，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。住房是特殊商品。住房特殊性表現(xiàn)在許多方面，最基本的表現(xiàn)是住房的價(jià)值與其他商品價(jià)值明顯不同，除凝結(jié)在具體商品住房中的抽象人類勞動(dòng)外，住房?jī)r(jià)值更重要的是來源于城市價(jià)值轉(zhuǎn)移。城市價(jià)值是滿足居民生活需要的城市自然稟賦和凝結(jié)在城市中的一般人類勞動(dòng)總和。換言之，城市規(guī)劃、保護(hù)、管理、建設(shè)和發(fā)展諸方面的有效累積投資形成城市價(jià)值。城市價(jià)值向住房?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)化，直接影響存量房?jī)r(jià)格，通過改變供求關(guān)系和土地價(jià)格間接影響新商品房?jī)r(jià)格;新商品房與存量房?jī)r(jià)格相互影響，形成城市總體房?jī)r(jià)及其運(yùn)行趨勢(shì)。城市價(jià)值成為決定城市總體房?jī)r(jià)及其運(yùn)行趨勢(shì)的最根本因素，是價(jià)值規(guī)律在房地產(chǎn)領(lǐng)域的客觀反映或必然表現(xiàn)。

中國(guó)房?jī)r(jià)上漲是城市價(jià)值增長(zhǎng)的直接體現(xiàn)。改革開放三十年，中國(guó)社會(huì)財(cái)富和現(xiàn)代化水平集中體現(xiàn)在城市，城市建設(shè)和發(fā)展取得了令人驚嘆的巨大成就，特別是一批區(qū)域性中心城市，投入巨資擴(kuò)大城市規(guī)模，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，建設(shè)交通、通訊、供電、供水、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施和教育、文化、衛(wèi)生、體育等公共服務(wù)設(shè)施，保護(hù)改善歷史文化遺產(chǎn)和自然生態(tài)環(huán)境，彰顯城市特色，增強(qiáng)城市功能，提高城市品質(zhì)和管理水平，城市價(jià)值大幅提升，這是中國(guó)住房商品化改革之后城市房?jī)r(jià)上漲的根本原因和客觀基礎(chǔ)。如果沒有城市建設(shè)和發(fā)展的突飛猛進(jìn)，新世紀(jì)以來中國(guó)城市房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲是不可能的，任何人為炒作只能短期炒高房?jī)r(jià)或炒高個(gè)別樓盤價(jià)格，而不可能長(zhǎng)期炒高一個(gè)城市的總體房?jī)r(jià)，更不可能長(zhǎng)期炒高全國(guó)城市的房?jī)r(jià)。在國(guó)際金融危機(jī)的重創(chuàng)之下，有人預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)大幅下降，但在“保增長(zhǎng)，促內(nèi)需”政策的刺激下，中國(guó)城市建設(shè)和發(fā)展持續(xù)加速，投資力度加大，而城市價(jià)值上升周期并未逆轉(zhuǎn)，這就是中國(guó)房?jī)r(jià)在戰(zhàn)勝危機(jī)過程中短暫回落之后率先企穩(wěn)回升的奧秘所在。

城市價(jià)值具有多元化統(tǒng)一性和漸進(jìn)累積性特征，是城市規(guī)模、空間結(jié)構(gòu)、功能、品質(zhì)諸要素的統(tǒng)一，是自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、科教文化、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)諸方面價(jià)值的統(tǒng)一，是共性價(jià)值與個(gè)性價(jià)值的統(tǒng)一，是有形價(jià)值與無形價(jià)值的統(tǒng)一，是歷史價(jià)值、現(xiàn)實(shí)價(jià)值與未來預(yù)期價(jià)值的統(tǒng)一。中國(guó)正處于快速城市化和城市現(xiàn)代化雙重過程融為一體的重要發(fā)展階段，絕大部分城市都處于活力四射的成長(zhǎng)青春期，城市價(jià)值必然全面長(zhǎng)期增長(zhǎng)，由此決定了城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、波浪式向上是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的長(zhǎng)期趨勢(shì)。在此基礎(chǔ)上，在未來相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)中國(guó)城市價(jià)值與房?jī)r(jià)必將形成一個(gè)正相關(guān)循環(huán)過程:公共財(cái)政—投資城市規(guī)劃、保護(hù)、管理、建設(shè)和發(fā)展—城市價(jià)值提升—房地產(chǎn)價(jià)格上漲—財(cái)政收入增加，由此循環(huán)往復(fù)。這一過程不僅推動(dòng)中國(guó)城市和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，而且是經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)較快發(fā)展的內(nèi)在重要?jiǎng)恿χ弧?/p>

城市價(jià)值與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在不均衡性，城市建設(shè)和發(fā)展會(huì)快速提升城市價(jià)值，但拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展往往需要一定的周期，尤其是在特定的發(fā)展時(shí)期，大規(guī)模投資城市建設(shè)，城市價(jià)值會(huì)跳躍式提升，經(jīng)濟(jì)發(fā)展則相對(duì)滯后，由此決定了市民收入水平以及有效購房能力與房?jī)r(jià)水平難以保持一致，這就導(dǎo)致了房?jī)r(jià)持續(xù)走高或在高位堅(jiān)挺運(yùn)行而普通市民或工薪階層購房困難狀況的普遍出現(xiàn)。高房?jī)r(jià)與大眾購房難并存，是當(dāng)前乃至今后一個(gè)很長(zhǎng)時(shí)期具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所面臨的基本矛盾，是中國(guó)城市發(fā)展和全面小康社會(huì)建設(shè)所急需解決的突出矛盾之一，應(yīng)引起高度關(guān)注。