保利躊躇地產(chǎn)新政

《目錄》首次明確給出商品住宅用地的宗地出讓面積上限:小城市(鎮(zhèn))7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃

中國(guó)政府開(kāi)始限定商品住宅用地的最大出讓面積，此舉被確信是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，尤其是國(guó)資背景開(kāi)發(fā)商的瘋狂圈地行為。

今年以來(lái)，眾多國(guó)有企業(yè)借助信貸放寬和“4萬(wàn)億”的推動(dòng)投身房地產(chǎn)行業(yè)，一時(shí)間各地土地市場(chǎng)輪番上演“國(guó)進(jìn)民退”的景象。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》調(diào)查，截至2009年11月18日，保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(下稱(chēng)保利地產(chǎn)，600048.SH)、中海地產(chǎn)集團(tuán)(下稱(chēng)中海地產(chǎn))等18家國(guó)資房企(即房地產(chǎn)央企和國(guó)企的總稱(chēng))，共擁有土地儲(chǔ)備超過(guò)2.8億平方米，這一數(shù)字已超過(guò)中國(guó)2008年全年2.76億平方米的土地開(kāi)發(fā)量。其中以綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)為首的十家大型國(guó)資集團(tuán)的土地儲(chǔ)備量，均在千萬(wàn)平方米以上。

11月10日，保利地產(chǎn)發(fā)布了10月下旬最新獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目公告。公告顯示，從10月21日至30日短短十天，保利地產(chǎn)分別在沈陽(yáng)、上海、成都和佛山四城市購(gòu)地，新增建筑面積158.6平方米。

同一天，國(guó)土資源部印發(fā)了《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》(下稱(chēng)《目錄》)?！赌夸洝分校槍?duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限:小城市(鎮(zhèn))7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃(1公頃=1萬(wàn)平方米)?！赌夸洝纷杂“l(fā)當(dāng)日?qǐng)?zhí)行。

343億鎖定“圈地冠軍”

“1月份到5月份拿地不多，接下來(lái)有什么規(guī)劃嗎?”6月中旬，在武漢投資交流會(huì)上，有人這樣向保利地產(chǎn)發(fā)問(wèn)。當(dāng)時(shí)保利地產(chǎn)除了5月份拍下北京郊區(qū)密云一塊居住用地外，在土地市場(chǎng)上再無(wú)表現(xiàn)。面對(duì)提問(wèn)，該公司高層人士稱(chēng)“年內(nèi)準(zhǔn)備用80億元到100億元拿地”。

如今看來(lái)，這樣的回答是過(guò)于保守了。從6月開(kāi)始，保利地產(chǎn)便掀起了圈地狂潮，且讓多個(gè)城市的“地王”都打上了“保利制造”的標(biāo)簽。

6月25日，保利地產(chǎn)憑借微弱優(yōu)勢(shì)(1000萬(wàn)元)力壓萬(wàn)科，以38.1億元的高價(jià)奪得由五塊地組成的重慶鴻恩寺地塊，創(chuàng)下了2007年10月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整以來(lái)，土地總成交價(jià)的新高;7月6日，保利地產(chǎn)斬獲北京大興黃村地塊，也造就了該區(qū)域的單價(jià)“地王”。隨后，成都、蘇州和南京等多個(gè)城市的年度“地王”也被保利地產(chǎn)摘得。

“地王”一詞已成為2009年度熱門(mén)詞，央企地產(chǎn)公司亦成為土地市場(chǎng)的“寵兒”。在保利地產(chǎn)奪得重慶鴻恩寺地塊后三天的6月26日，成都中澤置業(yè)以19.6億元競(jìng)得了朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊，15217元/平方米的樓面地價(jià)刷新了北京的單價(jià)紀(jì)錄。又過(guò)了四天后的6月30日，北京廣渠路15號(hào)地以40.6億元的價(jià)格被中化方興奪走，超過(guò)1.6萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng)造了北京地價(jià)新紀(jì)錄。9月10日，中國(guó)新“地王”誕生:中海地產(chǎn)70億元拿下上海長(zhǎng)風(fēng)地塊。 11月20日，大龍地產(chǎn)以50.5億元獲得北京土地市場(chǎng)總價(jià)和樓面價(jià)雙料“地王”。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，4月到11月間，北京、廣州等重點(diǎn)城市刷新歷史單價(jià)和總價(jià)紀(jì)錄的 “地王”有16塊之多。其中，國(guó)資房企的“瘋狂”更是無(wú)人能敵，所涉土地款合計(jì)超過(guò)400億元。

而在這場(chǎng)聲勢(shì)浩大的奪地大戰(zhàn)中，保利地產(chǎn)可以和“瘋狂”二字畫(huà)上等號(hào)。

《財(cái)經(jīng)》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至11月18日，保利地產(chǎn)在2009年共斥資342.9億元購(gòu)得36宗地塊，新增建筑面積972萬(wàn)平方米，是目前新增建筑面積和購(gòu)地金額最多的房企。其中，新增的972萬(wàn)平方米建筑面積已接近萬(wàn)科、恒大、綠地和碧桂園四家房企新增土地之和。

對(duì)于保利地產(chǎn)今年土地儲(chǔ)備驟增的原因，其董秘辦主任黃海11月20日接受《財(cái)經(jīng)》電話(huà)采訪時(shí)給出的解釋是:“保利拿地?cái)?shù)量都在逐年增加，這跟之前激進(jìn)的拿地戰(zhàn)略是一致的。今年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)特別好，拿地?cái)?shù)量也相應(yīng)增加?！?/p>

同時(shí)，黃海表示:“目前土地儲(chǔ)備量至少夠保利2-3年開(kāi)發(fā)之用?！?/p>

大地塊之爭(zhēng)

加速拿地讓保利地產(chǎn)等企業(yè)迅速成長(zhǎng)，但囤積地王絕非毫無(wú)負(fù)擔(dān)。

“在信貸放量和救市政策刺激下形成的土地新泡沫，將令土地存貨進(jìn)一步擴(kuò)大。新一輪土地?zé)岢钡谋澈?，可能是一個(gè)還沒(méi)來(lái)得及化解、卻被人為因素再次催生的更大的泡沫?！?中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰說(shuō)。

8月，廣州市房管局宣布將對(duì)轄區(qū)27塊“圍而不建”的土地進(jìn)行處罰，其中就包括拿地已滿(mǎn)兩年的保利金沙洲地王。舊地王尚未開(kāi)工，當(dāng)7月16日金沙洲再推新地塊時(shí)，保利地產(chǎn)又將其中一塊建筑面積達(dá)15萬(wàn)平方米的土地收入囊中。

“因?yàn)橛幸粔K地的拆遷工作沒(méi)有完成，跟政府進(jìn)行了交涉，才導(dǎo)致兩地塊一直沒(méi)有動(dòng)工?！睂?duì)于地王的“圍而不建”，黃海如此解釋。

至此，保利地產(chǎn)在金沙洲共有五幅地塊，總建筑面積接近76萬(wàn)平方米，是區(qū)域內(nèi)最大的“地主”。此后廣州市國(guó)土局也“網(wǎng)開(kāi)一面”，對(duì)保利地產(chǎn)“違約行為”做出“暫緩處理”的決定。黃海卻稱(chēng):“至于‘暫緩決定’，沒(méi)有收到政府相關(guān)文件?！?/p>

除了這樣一塊“拼湊”出的地王，保利地產(chǎn)今年更多則是一次性購(gòu)入巨幅地塊。在其今年已經(jīng)拿到的土地項(xiàng)目中，有六個(gè)地塊最大建筑面積在50萬(wàn)平方米以上。

“要保證市場(chǎng)占有率，大地塊還是要拿的?！?月18日，保利地產(chǎn)雖然參加了廣州南華西地塊的拍賣(mài)會(huì)，卻并未出手。該公司副總經(jīng)理余英稱(chēng)，這塊總建筑面積4.6萬(wàn)平方米的地塊太小。10月，保利在金沙洲的兩塊地王開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)。

靠爭(zhēng)奪大地塊來(lái)“保持市場(chǎng)占有率”的做法，對(duì)保利地產(chǎn)而言行之有效。但有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心這將形成壟斷。

“整體開(kāi)發(fā)的地塊越大，越能減少未來(lái)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而形成一種壟斷。”談到保利地產(chǎn)的這種地王戰(zhàn)術(shù)，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h就認(rèn)為，雖然獨(dú)占大體量地塊的做法不是囤地、炒地，但對(duì)中小開(kāi)發(fā)商和整個(gè)行業(yè)都有傷害?！爸劣谠谀玫厣?，保利這樣的上市央企本來(lái)就不是和其他中小房企在同一條起跑線(xiàn)上，優(yōu)勢(shì)太大了?！?/p>

擴(kuò)張之初，保利地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)在其央企背景上。保利地產(chǎn)實(shí)際控制人中國(guó)保利集團(tuán)是國(guó)資委直屬的國(guó)有獨(dú)資公司，資金實(shí)力非同一般。公開(kāi)資料顯示，自2002年股改以來(lái)，保利地產(chǎn)取得了94% 的總資產(chǎn)年均增長(zhǎng)率，114%的銷(xiāo)售額年均增長(zhǎng)率和117%的利潤(rùn)增長(zhǎng)速度。

誰(shuí)的壟斷游戲

10月21日，保利地產(chǎn)擊敗同樣有著央企背景的招商地產(chǎn)，以20.42億元的總價(jià)拿下佛山市東平新城佛(掛)2009-002地塊，溢價(jià)超過(guò)120%。10月30日，保利地產(chǎn)又以13億元總價(jià)拿下東平新城佛(掛)2009-003地塊。而這兩塊地，此前同屬民營(yíng)房企巨頭富力地產(chǎn)名下。

2007年9月，富力地產(chǎn)聯(lián)合深圳鼎力以總價(jià)47.05億元競(jìng)得的東平新城最大綜合性商住地。地塊面積約64萬(wàn)平方米，總建筑面積216.7萬(wàn)平方米，是當(dāng)年當(dāng)之無(wú)愧的“佛山地王”。但今年7月，由于因富力和深圳鼎力未能按期繳交土地出讓金，該地塊被佛山市政府收回，并分割成三塊重新拍賣(mài)。

盡管“佛山地王”的第三部分要12月才會(huì)掛牌，但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，已將前兩塊收入囊中的保利地產(chǎn)是志在必得。

富力退地、保利接手，“佛山地王”的易主也許是今年“國(guó)進(jìn)民退”的最佳寫(xiě)照。

此前富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示，該地塊商業(yè)面積達(dá)70%，在剛剛經(jīng)歷金融海嘯之后，倘若將巨額資金投入其中將比較吃力。而保利地產(chǎn)似乎就沒(méi)有這種顧慮。

“無(wú)論是從融資渠道還是信貸政策來(lái)看，央企獲得的支持力度都更大。”上海北孚地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)劉光東告訴《財(cái)經(jīng)》，上市公司為制造資本市場(chǎng)的熱點(diǎn)，圈地布局的意愿會(huì)更為強(qiáng)烈。這一點(diǎn)，在近期的中海地產(chǎn)身上表現(xiàn)尤為明顯。

7月，中海地產(chǎn)母公司中國(guó)建筑(601668.SH)成功登陸A股，IPO融資額高達(dá)501.6億元。

此后，在上半年還無(wú)地進(jìn)賬的中海地產(chǎn)突然發(fā)力，從8月到10月共投入247億元資金拿下937萬(wàn)平方米土地。其中不乏70億元拿下上海長(zhǎng)風(fēng)地塊、35億元取得沈陽(yáng)車(chē)輛廠71.61萬(wàn)平方米地塊等創(chuàng)紀(jì)錄之舉。

一時(shí)間，中海地產(chǎn)的勢(shì)頭甚至超過(guò)了保利地產(chǎn)。同為央企直屬的兩家公司都有望在年內(nèi)累積拿下超過(guò)千萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

2009年，國(guó)資房企無(wú)疑是土地市場(chǎng)上的主角。除了萬(wàn)科、恒大和綠城等龍頭房企外，其他民企很難在與國(guó)資房企的爭(zhēng)奪中勝出。而核心地塊的拍賣(mài)會(huì)最終往往演變成國(guó)企間的爭(zhēng)奪。

也正是因?yàn)橛行酆竦馁Y金保障和國(guó)資背景“撐腰”，保利地產(chǎn)等才會(huì)敢于奪取大體量地塊。其中廣州金沙洲地王被“暫緩處理”便是很好的例證。

“如果土地大量集中在央企、國(guó)企手里，地方政府一定是不敢收地的。如果收地，國(guó)有資產(chǎn)流失的罪名沒(méi)人敢擔(dān)?！贬槍?duì)富力地產(chǎn)“佛山地王”被收回，萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖發(fā)表評(píng)論稱(chēng)，大規(guī)模的“國(guó)進(jìn)民退”后將會(huì)使市場(chǎng)交易制度破壞，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)由競(jìng)爭(zhēng)變成壟斷。

新政直指土地壟斷?

“我們中小開(kāi)發(fā)企業(yè)就像在夾縫中生存一般，要想拿到好的土地幾乎不可能?！?當(dāng)代節(jié)能置業(yè)首席執(zhí)行官姜鵬告訴《財(cái)經(jīng)》，“不僅如此，很多國(guó)資房企在購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)地塊時(shí)還能享受極其優(yōu)惠的‘內(nèi)部?jī)r(jià)’甚至‘批發(fā)價(jià)’?！?/p>

因此，對(duì)于保利地產(chǎn)這樣的央企而言，大量購(gòu)進(jìn)土地并非“投機(jī)”，卻更像“如魚(yú)得水”般地?cái)U(kuò)張。

不過(guò)，國(guó)資房企瘋狂圈地、大體量“地王”不斷出現(xiàn)也引起了相關(guān)部門(mén)重視。11月10日國(guó)土資源部印發(fā)了限制商品住宅地塊出讓面積的《目錄》。

“因?yàn)榻衲瓿霈F(xiàn)的“地王”太多了。把大塊土地分割開(kāi)出讓?zhuān)瓤梢越档涂們r(jià)款，同時(shí)也能給中小型房企更多機(jī)會(huì)。”一位國(guó)土資源部不愿透露姓名的官員告訴《財(cái)經(jīng)》，政府出臺(tái)此政策就是針對(duì)圈地行為?！安幌胱屬Y源都集中在少數(shù)幾家大公司手上?！?/p>

如果按照《目錄》中“小城市(鎮(zhèn))7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃”的地塊上限計(jì)算，今年保利地產(chǎn)拿下的“重慶鴻恩寺地塊”“南京馬群大莊6號(hào)地塊”等六塊地都有“超標(biāo)”之嫌。而這六塊體量巨大的“地王”總建筑面積為364.5萬(wàn)平方米，占保利地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備的近四成。

不過(guò)，黃海卻認(rèn)為新政對(duì)保利明年的拿地策略不會(huì)有太大影響?！巴恋氐貕K出讓大小是由政府決定的，但我們拿的卻是滿(mǎn)足保利開(kāi)發(fā)需要的地塊。”

同時(shí)業(yè)內(nèi)人士也表示，由于此次《目錄》中明確規(guī)定了上限的具體數(shù)字，因此面積限制政策有望在各個(gè)地方政府嚴(yán)格執(zhí)行。

而對(duì)于限制地塊面積的新政，也有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為“大城市20公頃”的上限十分寬松，不會(huì)對(duì)保利地產(chǎn)這樣的主流房企產(chǎn)生巨大影響?！?效果)主要是在中小城市。比如海南省很多地區(qū)和自治縣一下就能出讓數(shù)十平方公里的土地。”上述國(guó)土資源部官員表示。

以前述保利地產(chǎn)拿下“佛山地王”為例，盡管該地塊已經(jīng)被分解為三塊較小土地，但志在必得的保利地產(chǎn)還是可以依靠雄厚的資金實(shí)力逐步將其收入囊中。

“限制單宗商品房用地面積能在一定程度上解決大企業(yè)囤地的問(wèn)題?！敝袊?guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，如果是一次性取得大體量地塊，必然會(huì)減慢開(kāi)發(fā)周期，造成土地囤積。而土地被分塊出售后，即便被同一家開(kāi)發(fā)商取得，每塊地都要同步開(kāi)發(fā)。“這對(duì)加快開(kāi)發(fā)速度、防止囤地漲價(jià)還是有打擊作用的?！薄?/p>