房地產(chǎn)業(yè)，再次體驗(yàn)春天的氣息

王　強(qiáng)

究竟什么是品牌?在我看來，品牌即口碑，口碑即心碑。品牌不是廣告打出來的，不是貼標(biāo)語貼出來的，不是自己說出來的，而是矗立在客戶心里的。

2007年2月13日美國新世紀(jì)金融公司(New Century Finance)發(fā)出2006年第四季度盈利預(yù)警，美國抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)開始浮出水面。隨后，美國的“兩房”出現(xiàn)危機(jī)，雷曼兄弟申請(qǐng)破產(chǎn)、美林銀行被收購、美國最大的保險(xiǎn)公司AIG瀕臨破產(chǎn)而被注資拯救，至此由房地產(chǎn)次級(jí)貸款引發(fā)的信用風(fēng)險(xiǎn)最終演變成一場金融危機(jī)。而后這場金融危機(jī)開始席卷全球，2007年10月經(jīng)過了10年瘋狂漲價(jià)的我國房地產(chǎn)市場也嘎然而止。至此我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了冬天。

進(jìn)入到2009年，被壓制了1年多的我國消費(fèi)者購房剛性需求開始抬頭。據(jù)09年第一季度的統(tǒng)計(jì)，一線城市中北京共成交現(xiàn)房商品住宅5442套，成交面積為71.5萬平方米。環(huán)比2008年四季度，分別上漲了32.9％和30.5％。上海樓市共成交商品住宅281.7萬平方米，與去年一季度同比上漲34％，而較去年第四季度的成交量環(huán)比增長38.4％。廣州和深圳的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了成交量上漲，價(jià)格回升的情況。作為二線城市房地產(chǎn)市場的“風(fēng)向標(biāo)”的成都樓市，繼2月份交易量大幅增長之后，3月份的成都樓市成交量更是飄紅，僅城區(qū)交易量就達(dá)到了15249套。

如今的全球經(jīng)濟(jì)仍然處于一個(gè)低迷期，房地產(chǎn)市場更是一蹶不振。而我國的房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)了交易量和房價(jià)均上升的局面。是否可以說我國的樓市已經(jīng)回暖了呢?

土地市場分析

房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)展就要建房，建房就需要土地，所以對(duì)于土地的需求可以看出我國目前房地產(chǎn)業(yè)的走勢。上圖是我國10個(gè)主要城市的3、4月份土地成交量，從圖中可以看出，除南京外9個(gè)城市的土地成交量都有所上升。表明我國對(duì)土地的需求正在回暖。

商品住宅市場分析

商品住宅是我國房地產(chǎn)中最主要組成部分。圖1是我國l到4月商品房住宅成交量圖，從圖中可以看出10個(gè)城市商品房成交量都在穩(wěn)步的提升。圖2是可售面積圖，可以看出這10個(gè)城市的房屋可銷售面積都在逐月減少，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn)得到了一定的緩解。

國房景氣指數(shù)分析

國房景氣指數(shù)，是全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)的簡稱，由房地產(chǎn)開發(fā)投資、本年資金來源、土地開發(fā)面積、房屋施工面積、商品房空置面積和商品房平均銷售價(jià)格6個(gè)分類指數(shù)構(gòu)成。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)快報(bào)數(shù)據(jù)，確定基期后，分別計(jì)算出6個(gè)分類指數(shù)，再加權(quán)計(jì)算出國房景氣指數(shù)，是全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合發(fā)展水平的客觀反映。國房景氣指數(shù)以100為臨界值，指數(shù)值高于100為景氣空間，低于100則為不景氣空間，它由國家統(tǒng)計(jì)局按月計(jì)算并對(duì)外發(fā)布。

國房景氣指數(shù)是反映房地產(chǎn)市場景氣變化趨勢和程度的綜合指數(shù)，是房地產(chǎn)市場是否回暖的重要指標(biāo)。上圖是我國08年1月至09年4月的國房景氣指數(shù)圖和國房景氣環(huán)比指數(shù)圖，從中我們可以看出景氣指數(shù)從08年1月一直是下降趨勢，并且在08年10月景氣指數(shù)下跌到了100以下，也就是說進(jìn)入到了房地產(chǎn)的不景氣時(shí)期。但是從09年2月開始下降的趨勢就開始減緩，并且在4月份還略有上升，同時(shí)環(huán)比指數(shù)經(jīng)過震蕩下跌后也在2月開始強(qiáng)勁反彈，在4月甚至達(dá)到了正值0.02％。

土地需求的上升說明房地產(chǎn)商看好樓市的未來前景，房屋的可銷售面積下降說明以往開發(fā)的積壓住房得以銷售，房產(chǎn)商的資金回流，其經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)下降同時(shí)也有資金可以開發(fā)新的房地產(chǎn)。商品住宅的成交量上升則說明市場的需求回暖，人們在逐漸恢復(fù)購房信心。雖然按照國房景氣指數(shù)我國仍然處于房地產(chǎn)不景氣時(shí)期，但是明顯可以看出其下降趨勢的抑制，網(wǎng)此，可以預(yù)測我國樓市已經(jīng)開始回暖。但這種回暖會(huì)一直持續(xù)下去嗎?

國家大力扶持房地產(chǎn)行業(yè)

國務(wù)院總理溫家寶在全國人大二次會(huì)議的政府報(bào)告中指出，09年我們的GDP目標(biāo)是8％，城鎮(zhèn)新增就業(yè)900萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.6％以內(nèi)。目前全球經(jīng)濟(jì)低迷，而我國是一個(gè)外貿(mào)依存度高達(dá)80％的外向型出口國，據(jù)統(tǒng)計(jì)以往經(jīng)濟(jì)40％的增長來源于出口，而現(xiàn)在我們最大的三大貿(mào)易伙伴美國、日本、歐洲的經(jīng)濟(jì)部出現(xiàn)了負(fù)增長，造成中國出口急速下降。在這樣的環(huán)境下，我們現(xiàn)在如何才能達(dá)提出的目標(biāo)呢?答案只有一個(gè)：提振內(nèi)需。

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，被稱為國家經(jīng)濟(jì)的晴雨表。據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)直接間接可帶動(dòng)建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工等60多個(gè)部門和行業(yè)的發(fā)展，每年拉動(dòng)GDP增長近2個(gè)百分點(diǎn)?？梢哉f房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分和經(jīng)濟(jì)增長的不可替代的拉動(dòng)力量。因此，國家要完成GDP和失業(yè)率的目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是重中之重，正因?yàn)槿绱藝覍覍页雠_(tái)支持房地產(chǎn)業(yè)的政策。

1998年以來的十年間，房地產(chǎn)已經(jīng)高速發(fā)展了10年。因此，2008年以前對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的政策是緊縮銀根、提高稅收征管力度。但是隨著美國金融危機(jī)爆發(fā)以后，中國也一改以往信貸緊縮的政策，開始全力介入房地產(chǎn)救實(shí)行動(dòng)，包括財(cái)政部降低住房交易稅費(fèi)、央行08年5次降息、四萬億救市計(jì)劃中的住房計(jì)劃和9千億保障房計(jì)劃，都代表著中國要發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的決心。

在這些政策中，信貸政策無疑是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的最重要政策，其效果也是很明顯的。根據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)計(jì)，今年1季度人民幣貸款增加4.58萬億元，逼近全年信貸額度5萬億元的下限，由于實(shí)物產(chǎn)品受到世界金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，在較長時(shí)期難以改變產(chǎn)能過剩、產(chǎn)品供過于求的格局。貨幣投放很難流向這個(gè)領(lǐng)域。貨幣大規(guī)模投放引起的流動(dòng)性增加，并沒有在消費(fèi)品和大宗商品領(lǐng)域引起過度需求。而房地產(chǎn)業(yè)明顯受益于擴(kuò)張性貨幣政策的利好影響，一方面解決了資金短缺的問題，另一方面增加了消費(fèi)者購買房屋的需求。

房地產(chǎn)業(yè)目前的回暖是因?yàn)閲乙恢痹诔雠_(tái)一些刺激其市場的政策。而鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的政策或意見到在還沒有停止，一直在陸陸續(xù)續(xù)的出臺(tái)。例如3月18日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提出鼓勵(lì)發(fā)展消費(fèi)信貸，做大做好汽車、住房、家電、教育、旅游等產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)信貸市場。4月15日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費(fèi)，從中可見國家對(duì)于恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)的力度。同時(shí)各地方政府也紛紛出臺(tái)了有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的政策。

可以預(yù)計(jì)未來仍將有房地產(chǎn)行業(yè)的利好政策出臺(tái)，因此房地產(chǎn)行業(yè)仍將繼續(xù)回暖。

未來宏觀經(jīng)濟(jì)情況支持

如果房地產(chǎn)的發(fā)展沒有經(jīng)濟(jì)回暖的支持，其繼續(xù)回暖估計(jì)也就不會(huì)持續(xù)多長時(shí)間。因此經(jīng)濟(jì)形勢會(huì)對(duì)未來房地產(chǎn)市場的走勢有重要影響。

4月份，我國CPI、PPI等物價(jià)指數(shù)和進(jìn)出口增幅等指標(biāo)繼續(xù)下行，經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)仍較為薄弱，CPI、PPI同比雙降，主要是受到鋼鐵、煤炭和原油等大宗商品價(jià)格下跌的影響：出口降幅擴(kuò)大，預(yù)計(jì)未來隨著金融危機(jī)的進(jìn)一步深化，外貿(mào)局勢依然嚴(yán)峻：此外全國發(fā)電量連續(xù)兩月負(fù)增長，這主要是耗電大戶金屬冶煉行業(yè)生產(chǎn)低迷所導(dǎo)致。

但是在政府經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的推動(dòng)下，部分宏觀數(shù)據(jù)指標(biāo)也是發(fā)出了積極信號(hào)：PMI指數(shù)已連續(xù)五個(gè)月回升，固定資產(chǎn)投資持續(xù)高增長，社會(huì)消費(fèi)品零售總額也較上月有所提高，新增貸款投放雖然回落但依然維持在高位，這些積極的指標(biāo)都反映出經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的趨勢。

在這些指標(biāo)中PMI指數(shù)的回升尤為重要。PMI指數(shù)英文全稱為Purchase Management Index，即采購經(jīng)理指數(shù)。PMI是通過對(duì)采購經(jīng)理的月度問卷調(diào)查匯總出來的指數(shù)，反映了經(jīng)濟(jì)的變化趨勢，如果PMI大于50％，表示經(jīng)濟(jì)上升，反之則趨向下降。它是一個(gè)先行的指標(biāo)，與GDP具有高度相關(guān)性，且其轉(zhuǎn)折點(diǎn)往往領(lǐng)先于GDP幾個(gè)月。我國的PMI指數(shù)從2008年12月開始回升，在09年3月沖破了50％以上達(dá)到了52.40％，4月份又有所上升達(dá)到了53.50％。說明我國的宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在雖然仍舊低迷，但是已經(jīng)開始上升了。因此，我們有理由相信經(jīng)濟(jì)高潮的拐點(diǎn)就在不遠(yuǎn)的將來。

根據(jù)上文中可以看出我國的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了復(fù)蘇，房地產(chǎn)的回暖可以刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，同時(shí)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇會(huì)進(jìn)一步的帶來房地產(chǎn)市場的發(fā)展。雖然現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形式不是很樂觀，但是未來經(jīng)濟(jì)的高漲會(huì)刺激房地產(chǎn)的發(fā)展，同時(shí)加上國家政策的大力扶持，可以相信一定會(huì)進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，可以說我國房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬已然過去，春天已經(jīng)來了。