房地產(chǎn)業(yè)：困境、癥結(jié)及對策

郭慶漢

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)陷入了進(jìn)退維谷的尷尬境地，高高在上的房價(jià)是其根本原因，而不合理的土地出讓制度則是房價(jià)高企的癥結(jié)所在。當(dāng)前又是改革土地出讓制度的重要契機(jī)。改革土地出讓制度，使房價(jià)與消費(fèi)者有支付能力的需求相適應(yīng)，是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的根本保證。

一、進(jìn)退維谷：房地產(chǎn)業(yè)遭遇尷尬

隨著金融海嘯的撲面而來，我國房地產(chǎn)業(yè)首先陷于了進(jìn)退維谷的尷尬困境。盡管房價(jià)一降再降，盡管從中央到地方政府出臺(tái)了一系列的救房市措施，市場卻毫不買帳。房屋銷售一落千丈，據(jù)報(bào)道，我國15個(gè)主要城市10月份銷量同比下降49%；房屋空置率不斷提高，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為需1－2年方可消化；土地出讓一再流拍。蕭條的房市毫不遜色于一泄千里的股市。

房市的蕭條引起了各方的高度關(guān)注。從政府角度說，首先，房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要手段。一方面，近年來經(jīng)濟(jì)高速增長中，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展功不可沒；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用巨大，與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的行業(yè)達(dá)數(shù)十個(gè)，有專家測算，每一單位建筑業(yè)需求的增長可增加國民經(jīng)濟(jì)總需求2.03個(gè)單位。房地產(chǎn)業(yè)的蕭條必然對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。其次，房地產(chǎn)業(yè)是財(cái)政收入的重要來源。一方面，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的稅收是財(cái)政收入的重要組成部分；另一方面，巨額的土地出讓金成為政府的一筆重要收入。房地產(chǎn)業(yè)的蕭條必然對政府的財(cái)政收入產(chǎn)生重要影響。再次，房地產(chǎn)業(yè)是就業(yè)的重要渠道。一方面，建筑業(yè)本身就是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的建材、裝修、家俱等不少行業(yè)均為勞動(dòng)密集型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的蕭條必然對就業(yè)市場產(chǎn)生重要影響。從開發(fā)商角度看，房地產(chǎn)的暴利源于近十來年土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格的輪番上漲。幾年前較低土地價(jià)格成本開發(fā)出的房產(chǎn)按今天高企土地價(jià)格基礎(chǔ)上形成的房價(jià)銷售，自然缸盈缽滿。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已一去不返。近一年來房價(jià)的回落已使不少開發(fā)商利潤驟減，如果進(jìn)一步大幅降價(jià)，不少開發(fā)商將面臨虧損的邊緣。但如果挺住價(jià)格，由于銷售疲軟，空置率不斷提高，巨大的資金成本等也是開發(fā)商難以承愛的，時(shí)間拖得越長，成本越高，最終結(jié)果對不少開發(fā)商仍是死路一條。從銀行角度看，房地產(chǎn)業(yè)是貸款大戶，房地產(chǎn)業(yè)的蕭條直接威脅到銀行貸款的安全，美國的次貸危機(jī)就是從房地產(chǎn)業(yè)開始的。因而銀行收緊了房地產(chǎn)業(yè)的貸款，加劇了房地產(chǎn)業(yè)的資金緊張狀況。從消費(fèi)者角度看，我國當(dāng)前正處于城市化的高峰，蕭條的房地產(chǎn)業(yè)顯然不能滿足城市化進(jìn)程中巨大的住房需求。

二、房價(jià)高企：房地產(chǎn)業(yè)困境的根本原因

通常認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的困境是金融海嘯導(dǎo)致的結(jié)果。實(shí)際上金融海嘯無非是一個(gè)誘因，并非房地產(chǎn)業(yè)困境的根本原因。房地產(chǎn)業(yè)困境的根本原因在于高企的房價(jià)。既使沒有金融海嘯，我國房地產(chǎn)業(yè)陷入困境也是遲早的事，而且時(shí)間拖得越長，困境越深。

對于房價(jià)是否過高歷來有不同的看法。認(rèn)為不高的人一是認(rèn)為我國處在城市化的高峰期，住房需求巨大，殊不知潛在需求與有支付能力的需要顯然不是一回事，有支付能力的需求才是支撐供給與價(jià)格的保證。二是認(rèn)為新興國家在經(jīng)濟(jì)高速增長期，由于住房需求和收入的快速增長往往會(huì)導(dǎo)致房價(jià)稍高。殊不知我國盡管三十年來經(jīng)濟(jì)高速增長，但落到老百姓口袋中的卻十分有限，例如有專家指出，我國東南沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已不低于世界中等發(fā)達(dá)國家，但勞動(dòng)者的收入僅為中等發(fā)達(dá)國家的幾分之一甚至十幾分之一。同時(shí)我們的房價(jià)已不是稍高，而是大大高于勞動(dòng)者有支付能力的需求。

之所以說房價(jià)過高，首先，是房價(jià)和收入之比過高，根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)一般在家庭年均收入的3－6倍，而我國在10倍以上，甚至數(shù)十倍。其次，我國房價(jià)水平不低于不少西方發(fā)達(dá)國家，而我們收入?yún)s僅為人家的幾分之一乃至幾十分之一。再次，目前二個(gè)大學(xué)生僅靠自己的收入難以買起一處住房。好在我國幾十年計(jì)劃生育的實(shí)行，城鎮(zhèn)大量家庭僅一個(gè)小孩，目前城鎮(zhèn)年輕人購房主要依靠家庭的支助。而城鎮(zhèn)化過程中大量農(nóng)村遷入城鎮(zhèn)的卻難有家庭的支助，對他們中的絕大多數(shù)而言，現(xiàn)行的房價(jià)只能是可望而不可及。

三、地產(chǎn)制度：房價(jià)過高的癥結(jié)所在

我國當(dāng)前的房價(jià)明顯脫離消費(fèi)者有支付能力的需求是一個(gè)不爭的事實(shí)。有人認(rèn)為房價(jià)過高是開發(fā)商心太黑，實(shí)際上房價(jià)并非由開發(fā)商單方?jīng)Q定，開發(fā)商只不過是近年來投資對了領(lǐng)域賺取了地價(jià)、房價(jià)輪番上漲的超額利潤；有人認(rèn)為是房屋開發(fā)中環(huán)節(jié)過多，貪官污吏拿黑錢所致，實(shí)際上近年來管理環(huán)節(jié)不斷規(guī)范，盡管仍有腐敗，但顯然不是房價(jià)過高的主要原因。房價(jià)過高的癥結(jié)在于我們當(dāng)前的土地出讓制度。

政府壟斷的土地出讓制度推高了地價(jià)。我國城鎮(zhèn)土地名義上是全民所有，實(shí)際上是政府所有。根據(jù)1989年財(cái)政部頒發(fā)的《國有土地使用權(quán)有償出讓收入管理暫行實(shí)施辦法》，土地出讓收入中大約30%上交中央財(cái)政，其余部分盡管名目各異，都為地方政府控制，使得土地收益權(quán)主要成為地方政府所有。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，土地成為各地政府手中最容易實(shí)現(xiàn)收益的資源。加之我國人多地少，土地緊張，使得地方政府在利益驅(qū)使下通過“饑餓式供地”等方式抬高土地出讓價(jià)格。尤其是2004年，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定國有土地必須以招拍掛方式出讓以來，土地出讓價(jià)格連創(chuàng)新高，各地地王不斷涌現(xiàn)，成都剛創(chuàng)出樓面地價(jià)16500元/m2的地王，廣州又出現(xiàn)樓面地價(jià)18729元/m2，上海地區(qū)更是創(chuàng)出了樓面地價(jià)67000元/m2的天價(jià)。據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)，2004－2007年，國內(nèi)土地出讓金高達(dá)3萬億元，國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，不少地方土地出讓金凈收入占到政府預(yù)算外收入的60%以上。

寅吃卯糧的批租制度助長了土地價(jià)格的上漲。我國的土地出讓并非所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而是一段時(shí)期內(nèi)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，通常是實(shí)行70年的批租，是70年使用權(quán)的租金價(jià)格。這實(shí)際是一種寅吃卯糧的制度。批租制度使70年的使用權(quán)價(jià)格一次收繳，一定程度上推高了土地出讓價(jià)格，同時(shí)這種方式是不可持續(xù)的，一旦大規(guī)模的城市化進(jìn)程放緩，將直接影響到未來政府的地產(chǎn)收入。

不斷推高的地價(jià)使得房價(jià)不斷攀升。本世紀(jì)初武漢秀水公寓推出3900元/m2的房價(jià)，引起市民的一片驚呼，不到10年后的今天，動(dòng)則1萬多元/m2的起步價(jià)卻讓人們習(xí)以為常。顯而易見，地價(jià)驟升是房價(jià)飚升的主要原因，土地出讓制度則是房價(jià)高企的癥結(jié)所在。

四、改革土地出讓制度：實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的根本保證

現(xiàn)行的土地出讓制度存在兩大悖論。第一，與我國的土地所有制相悖。我國憲法和土地法中都明確規(guī)定，城鎮(zhèn)土地為全民所有，但在實(shí)踐中，全民所有的土地演變?yōu)榈胤秸當(dāng)控?cái)?shù)墓ぞ?，以極高的價(jià)格通過房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)為由所有者老百姓買單。第二，與以人為本的科學(xué)發(fā)展觀相悖?，F(xiàn)行的土地出讓制度是一種與民爭利的制度。首先，地方政府壟斷土地交易，從農(nóng)民手里低價(jià)征用，然后轉(zhuǎn)手高價(jià)出讓給開發(fā)商，已是一個(gè)公開的秘密，根據(jù)土地法規(guī)定，政府征用農(nóng)民的土地補(bǔ)償費(fèi)“為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6－10倍”，不過幾千元一畝，而通過招拍掛出讓給開發(fā)商則數(shù)倍、數(shù)10倍與此，農(nóng)民的利益顯然被侵占。其次，建立在高地價(jià)基礎(chǔ)上的高房價(jià)掏空了市民的口袋。有人稱一年來股市的下跌摧毀了我國中產(chǎn)階級的錢袋，而老百姓用于購房的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一年來股市虧空的資金。對于工薪階層來說，購買一處住房往往掏空了一家人多年的積蓄，且不少人背上房貸成為房奴。

現(xiàn)行的土地出讓制度不改變，則高企的房價(jià)難以回落；高企的房價(jià)不回落，房地產(chǎn)業(yè)就難以實(shí)現(xiàn)健康的發(fā)展。當(dāng)前的金融海嘯無非是引發(fā)和在一定程度上加劇了房地產(chǎn)業(yè)的困境，這同時(shí)也為改變土地出讓制度提供了契機(jī)。

首先，要改變地方政府對"土地財(cái)政"的依賴和與民爭利的觀念。一方面應(yīng)調(diào)整中央與地方分稅的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，尤其對于中西部財(cái)政困難的地區(qū)，通過改變分稅和財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，解決困難地區(qū)的財(cái)政狀況。另一方面，改革土地出讓金的分配方式和使用途徑，減緩地方政府對土地財(cái)政的依賴和沖動(dòng)。

其次，改革土地供給模式和住房供給模式。一方面，實(shí)行市場供給與政府供給相結(jié)合的模式，市場供給的對象主要為社會(huì)中的中高收入群體，政府供給的對象為社會(huì)低收入群體的自身住房需求。另一方面，完善安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房的具體實(shí)施辦法，使其福利真正落實(shí)到低收入群體的自用住房上。

再次，改變土地批租制度，開征物業(yè)稅。變多年租金一次收取為逐年收取，這既能減輕消費(fèi)者一次性的投入，又可保證政府相對穩(wěn)定的土地財(cái)政收入。

可喜的是，最近中央政府已出臺(tái)了一系列增加經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)的措施，開征物業(yè)稅也已提上議事日程。抓住當(dāng)前契機(jī)，改革土地出讓制度，將使房地產(chǎn)業(yè)重新納入健康發(fā)展的軌道。