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    購(gòu)房陷阱面面觀

    2009-03-30 06:22:56
    名人傳記·財(cái)富人物 2009年11期
    關(guān)鍵詞:樣板房定金購(gòu)房者

    阿 涼

    許多購(gòu)房者可能都有在買房過程中受騙上當(dāng)?shù)母惺芎徒?jīng)歷。為此,律師提醒購(gòu)房者,簽訂購(gòu)房合同前,要核查開發(fā)商所提供信息的真實(shí)性。

    內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或VIP優(yōu)惠

    調(diào)查:出售VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、購(gòu)房有禮、現(xiàn)金返還……商品房銷售的噱頭令人眼花繚亂。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的優(yōu)惠條件,對(duì)于購(gòu)房人來說,有一定的吸引力,但迷戀這些優(yōu)惠就有可能掉進(jìn)開發(fā)商的認(rèn)購(gòu)陷阱。律師提醒:開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前,無論采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或變相內(nèi)部認(rèn)購(gòu)(VIP、優(yōu)惠申請(qǐng))等都屬違規(guī)行為。開發(fā)商采取“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”等方式主要目的在于控制一批潛在的購(gòu)房者,同時(shí)造成該樓盤已奇貨可居的假象。而開發(fā)商也可根據(jù)認(rèn)購(gòu)客戶的情況,調(diào)整銷售價(jià)格。購(gòu)房者表面上看得了便宜,實(shí)際卻有可能買到更高價(jià)格的房屋。同時(shí)自身權(quán)益也得不到任何保障。最終,購(gòu)房者所希望的“優(yōu)惠”不僅得不到兌現(xiàn),還會(huì)付出更多的購(gòu)房款。購(gòu)房者應(yīng)核對(duì)樓盤是否取得商品房預(yù)售許可證,堅(jiān)決不參加任何認(rèn)購(gòu)行為,避免成為抬高自己房屋價(jià)格的抬轎人。

    大定小定多少都收

    調(diào)查:購(gòu)房者只要表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購(gòu)房的意向,銷售人員就會(huì)告訴你這個(gè)戶型就只有幾套了,如果不交付定金可能就賣完了,要求客戶馬上交付定金。如果客戶說沒有帶夠定金,銷售人員就會(huì)要求客戶先交小定,然后要求客戶次日交齊大定。如果購(gòu)房者在約定的時(shí)間內(nèi)未能前來,所付定金就不予退還。

    律師提醒:根據(jù)《擔(dān)保法》第89條規(guī)定,給付定金的一方如果不履行合同,無權(quán)要求對(duì)方返還定金;接受定金的一方不履行合同,則要雙倍返還定金。因此,購(gòu)房者無論繳納小定還是大定都應(yīng)謹(jǐn)慎,不要輕易繳錢而陷于被動(dòng)。同時(shí),根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定,因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

    隨意虛構(gòu)贈(zèng)送面積

    調(diào)查:“33平方米的單身公寓‘變身55平方米的小復(fù)式”、“買一送一”、“兩房變?nèi)俊薄?zèng)送面積成為時(shí)下部分樓盤誘人上鉤的重要營(yíng)銷手段。

    案例:受贈(zèng)送面積吸引,李先生購(gòu)買了某海濱假日雅居的一套房子,但隨后他和其他17名業(yè)主卻聯(lián)合將開發(fā)商告上了法庭。李先生說,海濱假日雅居2007年7月開盤時(shí),開發(fā)商宣稱“贈(zèng)送超大入戶花園,5.7米層高”,樣板房也儼然一個(gè)小復(fù)式。但是,在簽合同的時(shí)候,業(yè)主們被要求在3分鐘內(nèi)簽訂所有合同,并附加一份“委托書”,讓購(gòu)房者委托另一家公司免費(fèi)填平贈(zèng)送的天井面積。但樓盤交付時(shí),業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn),開發(fā)商當(dāng)初承諾贈(zèng)送的面積并未填平,而是一個(gè)從1樓通到19樓的天井。而且,天井實(shí)質(zhì)是開發(fā)商為減少支出土地出讓金,隱瞞政府有關(guān)部門“偷來”的面積。

    律師提醒:天下沒有免費(fèi)的午餐。開發(fā)商本身就是追逐利潤(rùn)最大化的人,沒有理由平白無故贈(zèng)送面積給業(yè)主。購(gòu)房者在購(gòu)買新房時(shí),在開發(fā)商的誘人廣告面前要頭腦清醒,簽訂合同時(shí),一定要細(xì)看合同條款,涉及贈(zèng)送面積,要弄清楚該贈(zèng)送的面積是否合法,是否與規(guī)劃相符,如果變更了規(guī)劃,是否辦理了相應(yīng)的變更手續(xù)。開發(fā)商要購(gòu)房者簽訂委托書,購(gòu)房者一定要仔細(xì)審閱委托書的內(nèi)容是否合法,否則,贈(zèng)送的面積可能是“違章搭建”,存在被拆除或者其他不利法律后果的隱患。

    無中生有引人入彀

    案例:日前,某樓盤5位業(yè)主將某開發(fā)商告上了法庭。原因是業(yè)主們發(fā)現(xiàn)當(dāng)初開發(fā)商賣房的時(shí)候建設(shè)的漂亮花園到了交房時(shí)竟然消失,地上停車場(chǎng)又被開發(fā)商擅自更改為綠地。在開發(fā)商售樓廣告上,原是市政用地的樓盤南邊區(qū)域,被開發(fā)商描述成樓盤的花園:亭臺(tái)樓閣、小橋流水、露天咖啡廣場(chǎng)……多位業(yè)主向記者反映,2004年該樓盤銷售期間,他們主要是看中了該樓盤的花園環(huán)境幽美,交通便利等優(yōu)勢(shì)。業(yè)主們查閱規(guī)劃局的檔案后才發(fā)現(xiàn),售樓書上所顯示的綠化帶原來是市政公共用地,根本不在該樓盤的建設(shè)范圍內(nèi)。

    律師提醒:“為了防止開發(fā)商擅改規(guī)劃導(dǎo)致交樓時(shí)貨不對(duì)板,業(yè)主在收樓時(shí)要仔細(xì)查看物業(yè)公共部分與規(guī)劃文件和設(shè)計(jì)圖紙是否相符。”開發(fā)商在交樓時(shí),都應(yīng)按相關(guān)規(guī)定把樓盤的竣工驗(yàn)收文件及圖紙、用地及工程規(guī)劃許可證等進(jìn)行公示,業(yè)主要仔細(xì)對(duì)照實(shí)際與上述文件、圖紙要求是否相符,尤其是公共部分的規(guī)劃,譬如該案例中的地面停車場(chǎng)是否建有等。如果不符,業(yè)主暫不要收樓,可咨詢法律專業(yè)人士,根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重程度,對(duì)開發(fā)商起訴要求退房、賠償違約金、恢復(fù)原狀,或向規(guī)劃主管部門投訴,追究其行政責(zé)任。

    制造現(xiàn)場(chǎng)熱銷假象

    調(diào)查:在銷售現(xiàn)場(chǎng),開發(fā)商總是營(yíng)造出銷售興旺的氣氛,也會(huì)經(jīng)常在售樓中心的房源公示欄上打出“售完”的字樣,或者在銷售業(yè)績(jī)示意圖上標(biāo)出大面積的已售單元,讓購(gòu)房者覺得已經(jīng)沒有多少套房屋,讓購(gòu)房者產(chǎn)生緊張感,在沒考慮清楚的情況下,一沖動(dòng),就簽了合同,交了錢。

    律師提醒:樓盤房源的信息可以在國(guó)土部門的網(wǎng)站上查詢。同時(shí),開發(fā)商在現(xiàn)場(chǎng)提供的銷售消息應(yīng)當(dāng)真實(shí)準(zhǔn)確。如提供虛假信息導(dǎo)致購(gòu)房者做出與其真實(shí)意愿相悖的行為。購(gòu)房者可以根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定來申請(qǐng)撤銷該行為,并要求開發(fā)商賠償損失。購(gòu)房者在銷售現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)保持清醒,謹(jǐn)慎抉擇。

    樣板房被悄悄放大

    調(diào)查:一些開發(fā)商為了使空間看上去更加通透、視覺舒適,往往使用高亮度照明,并打通一些墻體,做成開放型廚房或透明式衛(wèi)生間,這對(duì)于實(shí)際居住來說都是不實(shí)用的。一些開發(fā)商為了讓樣板間看上去更寬敞,會(huì)將樣板間做得比實(shí)際房間面積大一些。而購(gòu)房者不可能看樣板間時(shí)找開發(fā)商要建筑圖紙,并拿尺自己丈量。

    案例:張女士說到她最近買的一套房,“樣板間裝修做得細(xì)致極了,可交房時(shí)一看自己買的房子就沒那么好,很多材料都是劣質(zhì)的,地磚有裂的不說,臥室地板顏色也不均,衛(wèi)生間臺(tái)盆和廚房櫥柜接縫里的膩?zhàn)痈嗄ǖ美锍鐾膺M(jìn),裝修費(fèi)花得真不值”。

    律師提醒:現(xiàn)在售樓樣板房通常有兩種,一種是設(shè)置在售樓部附近的樣板房區(qū),而另一種則設(shè)置在樓盤的現(xiàn)場(chǎng)。設(shè)在樓盤現(xiàn)場(chǎng)的樣板房失真的可能性較小一些,而設(shè)在售樓部附近樣板房區(qū)的就有“放大房”的可能性存在。同時(shí),應(yīng)該對(duì)自己看中的“意向房”進(jìn)行實(shí)地考察,仔細(xì)查看一下自己有心購(gòu)買的意向房。由于沒有經(jīng)過粉飾,墻體、梁、柱的裂縫在這個(gè)時(shí)候都很容易被發(fā)現(xiàn),此外,消費(fèi)者還可以觀察門窗的質(zhì)量,并重點(diǎn)查看有無滲水。對(duì)于買頂層住宅和最低層住宅的業(yè)主,最好是下雨天去考察,對(duì)滲水問題和排水不暢的問題,可以及早發(fā)現(xiàn)。

    包裝虛幻核心賣點(diǎn)

    調(diào)查:90%以上的購(gòu)房者對(duì)樓盤的第一印象來自售樓廣告。開發(fā)商經(jīng)常會(huì)通過廣告全方位包裝樓盤核心賣點(diǎn)信息,如“奢華生活”、“品質(zhì)人生”、“尊貴選擇”等等吸引消費(fèi)者。

    案例:陳先生被某樓盤一則短信廣告打動(dòng),廣告稱,該樓盤為成熟社區(qū),擁有皇家園林、豪華會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、商店、郵局、健身中心、多功能游泳池等,配套設(shè)施一應(yīng)俱全。盡管該樓盤價(jià)格比周邊樓盤高出不少,但陳先生羨慕其完美的居家環(huán)境,還是與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同。今年收樓時(shí),陳先生發(fā)現(xiàn)該小區(qū)除了幼兒園、商店、郵局之外,其他配套設(shè)施都沒有,廣告中的“皇家園林”也僅是普通綠化……

    律師提醒:根據(jù)有關(guān)規(guī)定,商品房的銷售廣告和宣傳資料一般情況下下為要約邀請(qǐng),沒有法律約束力,只有在規(guī)劃范圍內(nèi)的具體明確的說明和允諾并且對(duì)合同的訂立以及價(jià)格的確定有重大影響的,才視為要約。因此,對(duì)于那些模糊的廣告詞不要當(dāng)真,不要為這些廣告所描述的“未來生活”所迷惑,多關(guān)注地點(diǎn)、交通、望到質(zhì)量等。購(gòu)房人要仔細(xì)查看預(yù)售合同附件中的小區(qū)總平面圖。不但要進(jìn)行實(shí)地考察,還應(yīng)該到規(guī)劃部門了解樓盤所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃和周邊配套。購(gòu)房人還可以要求將其廣告許諾中核心賣點(diǎn)寫進(jìn)合同。對(duì)于平面圖內(nèi)含糊不清的部分,應(yīng)該要求標(biāo)注上文字無蓋章確認(rèn)。

    (編輯零度)

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