從經(jīng)濟結(jié)構(gòu)問題入手 讓政策回歸常態(tài)

張基軍

備受市場關(guān)注的10月份樓市銷售數(shù)據(jù)終于浮出水面。10月份，全國70個大中城市的商品房價格同比漲幅接近4％。前10個月，全國商品房銷售面積達到6.64億平方米，超過去年全年。但同10月環(huán)比成交量明顯下降，降幅超過一成。10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.9％，漲幅比9月擴大1.1個百分點；環(huán)比上漲0.7％，漲幅與9月相同。一線城市房價再次領(lǐng)漲全國。數(shù)據(jù)顯示，10月，廣州一手房價格同比漲幅12.1％，環(huán)比上漲2.1％，領(lǐng)漲全國。深圳以8.9％的同比漲幅位居第三位。在二手房方面，深圳以18.9％的漲幅遙遙領(lǐng)先其他城市。

近日，在國家發(fā)展改革委、國土資源部、環(huán)境保護部三部門召開的“抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”貢第二次部門聯(lián)合信息發(fā)布會上。國土資源部規(guī)劃司司長董祚繼在會上回答記者提問時表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)總體上沒有過剩，否則房價不會上漲，還有那么多人需要房子。從這個情況來看價格還是要上漲的。

董祚繼指出，目前房地產(chǎn)行業(yè)沒有過剩并不等于不需要健康發(fā)展?！拔覀€人覺得現(xiàn)在的問題從土地方面講不是保障性住房和高檔房地產(chǎn)有什么政策。保障性住房采取劃撥土地是很明確的，高檔房地產(chǎn)肯定是走向完全的市場化，招拍掛出讓土地。董祚繼表示，現(xiàn)在的主要問題是，對普通的商品住房，長期的政策應(yīng)該是抑制房地產(chǎn)價格非正常上漲，把正常上漲盡可能的返還給社會。也就是說從長期來看，我國正處于加快發(fā)展的過程中，土地日益稀缺，從這個情況來看價格還是要上漲的，任何人沒有辦法進行抑制。但是應(yīng)該通過稅收的措施，把土地增值返還給社會，這是解決問題最終的目標取向。”

面對全國持續(xù)高漲的房價，難道就是這樣一直“隨行就市”?國內(nèi)很多學(xué)者、專家紛紛支招，認為應(yīng)該從經(jīng)濟結(jié)構(gòu)問題入手，權(quán)衡房地產(chǎn)政策。

目前中國的房地產(chǎn)業(yè)可謂諸侯爭霸。國企、民企、外企，都運作于中。不但傳統(tǒng)的建筑企業(yè)在蓋房子。電力公司、煤炭公司、糧食公司，水利公司、化工公司、外貿(mào)公司、遠洋公司、飛機制造公司，都成立了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些企業(yè)，有天然的、巨大的融資能力，而且融資成本極低?！鞍第I”醣的頻出，就是明證。所有這些企業(yè)，自覺不自覺間，結(jié)成了某種聯(lián)盟，任何降溫房地產(chǎn)的舉措，不管出自什么權(quán)威部門，都會遭到有效的抵抗。這已經(jīng)被十數(shù)年來的博弈所證明。有人說，地價不決定房價，這有道理。只要有人買。一切都不是問題。但是面對鋪天蓋地宣傳的“剛性需求”，即要結(jié)婚的人，總要有新房?？墒沁@些年輕人根本買不起一個大房子，起碼在北京、上海，很難，實際上。這是幾個家庭，幾代人動用多年儲蓄的結(jié)果。如果靠剛性需求，房地產(chǎn)價格不可能一路高歌。背后存在一個實力強大的購買階層。這個階層，就是富裕人群。各種富豪排行榜，“煤老板”，“溫州商人”，經(jīng)濟發(fā)展，確實造就了一批超級富豪?？墒沁@畢竟是其中的一小部分，他們根本沒有能力拉動全國房價。而真正有實力拉動房價的，是部分行業(yè)的高收入群體。

中國的行業(yè)收入差距，以及階層收入差距，近十年來呈現(xiàn)不斷擴大趨勢。部分行業(yè)，利用壟斷地位，獲得大量利益，卻沒有集中于國家財政，而是變成了各種名目的內(nèi)部福利，包括住房，這是高房價的最大推手。

中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，目前中國的房地產(chǎn)市場根本就不存在所謂的“剛性需求”，也不存在居民的錢太多來推高房價，今年房地產(chǎn)市場能夠迅速繁榮或量價齊漲是因為這些人過度地使用具有公共性質(zhì)的商業(yè)銀行體系，通過銀行體系的高杠桿在炒作國內(nèi)住房。如果說，這些住房炒作者不能夠利用銀行的金融杠桿，今年房地產(chǎn)市場要出現(xiàn)這種所謂的繁榮是不可能的。也就是說，今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮最大的推動力就是政府的房地產(chǎn)救市政策。

易憲容說，2008年9月的美國金融危機救了中國的房地產(chǎn)市場。因為，盡管在2008年中國經(jīng)濟是出現(xiàn)了一些問題，但是中國金融體系沒有出現(xiàn)危機，中國經(jīng)濟也沒有出現(xiàn)危機。但是，在美國金融危機之后，政府出臺比美國更為強勁的救市政策，而這些救市政策是對房地產(chǎn)市場強勢的全面優(yōu)惠政策，特別是全世界最為優(yōu)惠的信貸優(yōu)惠政策，讓中國的個人住房按揭貸款優(yōu)惠利率降到比美國還要低的水平。僅這一種個人住房按揭貸款優(yōu)惠政策就足以把國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格推高。還有，促進國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整一個重要的因素是商業(yè)銀行。2009年并非國內(nèi)銀行業(yè)大豐收的一年。因為信貸政策的轉(zhuǎn)移機制，巨大的利益轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府手上了。這種以犧牲存款人利益及商業(yè)銀行利益的信貸政策是不可持續(xù)的。從最近的一些信息來看，商業(yè)銀行已經(jīng)意識到其問題的嚴重性并開始改變這種狀態(tài)?？梢哉f，個人住房按揭貸款恢復(fù)到現(xiàn)有規(guī)定將是2010年基本態(tài)勢，其中最為重要的是優(yōu)惠利率政策從特別應(yīng)急政策恢復(fù)到常態(tài)。

十多年前開始的城市住房制度改革。與房改配套的政策，還有經(jīng)濟適用房、廉租房等。最初經(jīng)濟適用房很紅火，因為地價便宜，優(yōu)惠多多，地段也好，開發(fā)商有錢可賺，后來無利可圖。開發(fā)商熱情就慢慢降溫了。北京市今年幾塊經(jīng)濟適用房的地塊拍賣，幾無開發(fā)商響應(yīng)。經(jīng)濟適用房最大的弊端是，所有的政府部門加起來，都難以根除申請者的信息造假以及其后的牟利，而且為一些部門自留了很大的尋租空間。

商品房，只是有中國特色的一種說法。住房不單是商品，還是資產(chǎn)，是可以像金融資產(chǎn)一樣炒作的對象。這也是理解房價不可忽視的方面。

北京航空航天大學(xué)金融研究中心王福重主任認為，現(xiàn)在實在是已到了非得以公平促發(fā)展不可的時候。房地產(chǎn)有無泡沫?何時破裂?都不是真問題。我們必須著手的任務(wù)是：改革財政體制，讓地方政府從房地產(chǎn)利益鏈條中脫身；打破壟斷，遏制過高收入階層的不合理形成；打擊腐敗；允許現(xiàn)有的存量房屋上市交易，擴大有效供給；大力從速建設(shè)廉租房，減少經(jīng)濟適用房。

世界上任何國家都不可能做到人人擁有房產(chǎn)，但是，人人都應(yīng)享有居住權(quán)，這是政府的責任。

王福重認為，武漢經(jīng)濟適用房搖號事件，不過冰山一角。結(jié)果就是，住經(jīng)濟適用房的人，不是最初政策指向的“夾心層”(不太窮，但又買不起商品房)，而是高收入階層。其實，夾心層，不是政府最需要關(guān)心的，廉租房，才是政府唯一應(yīng)有作為的領(lǐng)域，因為關(guān)乎最窮的人。廉租房沒有產(chǎn)權(quán)。不能出售獲益，可以有效打擊經(jīng)濟適用房的貓膩。但是，直到現(xiàn)在，有關(guān)部門對建造廉租房積極性不高。道理很簡單：沒有利益空間，比不了經(jīng)濟適用房。

我們可以看到，目前美國的聯(lián)邦基準利率為0.25％，其個人住房按揭貸款利率為5.3％，而且美國對借款人采取利率差異化，即不同信用者其貸款利率是不一樣的。比如說，對于優(yōu)級信用者，其個人住房按揭貸款利率是5％，那么次級信用者的住房按揭貸款利

率就可能達到9％(一般加權(quán)相差4％)。這種對借款人利率的差異性不僅可以降低商業(yè)銀行的信貸風險，也可以將一些風險過高的住房投資者及消費者排排斥在市場之外。但是，在中國，其基準利率(比如一年期存款利率為2.25％，一年期貸款利率為5.31％)比美國要高，而個人住房按揭貸款優(yōu)惠利率為4.158％，而且借款人利率完全一樣沒有差異化。這里有什么問題呢?可以看到，美國的基準利率低，但個人按揭貸款利率要比中國的高，而中國基準利率比美國要高，但其個人按揭貸款利率要比美國低。

易憲容預(yù)計未來中央政府對房地產(chǎn)政策的權(quán)衡主要表現(xiàn)為以下幾個方面。一是如何保證房地產(chǎn)市場是一個消費為主導(dǎo)的市場。這方面不僅體現(xiàn)在如何加大保障性住房的建設(shè)的力度，加大對保障性住房的9000億元的投入，而且在于如何抑制房地產(chǎn)市場炒作過度。當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格飆升過快的原因，根本就在于住房投資比重過高，少數(shù)人住房持有量過高。而且這種現(xiàn)象有兩方面的根本原因，一方面是住房的稅收政策出了問題?？v觀全世界所有的有房地產(chǎn)市場的國家，哪一個國家的住房投資不征稅?只有中國例外。另一方面是住房的信貸政策，投資住房可以享受優(yōu)惠信貸政策，這豈不是讓全國其他人來補貼這些投資者?因此，要保證房地產(chǎn)成為以消費為主導(dǎo)的市場，這個十七大報告的基本精神，在近期內(nèi)會被落實在政策內(nèi)。二是如何保證房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)泡沫及促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。三是通過房地產(chǎn)市場促進社會財富分配公平，建立和諧社會。

地方政府也是房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)者。在現(xiàn)有的財政體制下，地方政府收入十分有限。來自土地一級的收入，是其不可或缺的組成部分?！暗赝酢?，在一定意義上，可以看作是房企在向地方政府“地王”帽。除了開發(fā)房地產(chǎn)，離不開地方支持外，房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅費，如營業(yè)稅、契稅等，都是地方政府可以調(diào)節(jié)的。

有學(xué)者比較了世界多個城市的房價，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格是有周期性的。有統(tǒng)計學(xué)者計算過，上世紀90年代之前，美國的房屋價格，變化并不大?？墒牵仨氈赋?，多數(shù)商品或者資產(chǎn)的價格，都有周期性，即回歸的特征。

易憲容強調(diào)，2008年9月以來的住房按揭貸款已經(jīng)到放任自由的態(tài)勢，它是導(dǎo)致今年房價快速飆升的根源。如果這種政策不調(diào)整，房地產(chǎn)泡沫會進一步吹大。在世界歷史上，任何房地產(chǎn)市場泡沫總是會破滅的，而房地產(chǎn)泡沫破滅的最終結(jié)果是銀行危機及金融危機爆發(fā)。為了避免房地產(chǎn)泡沫吹大，過度寬松的個人住房按揭貸款不可持續(xù)，調(diào)整也是必然的。