房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題及其對策

王 榕

摘要:作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真必然會嚴(yán)重危害國家和個人的利益。文章首先通過對房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題的成因分析,歸納了其對利益相關(guān)者影響,進(jìn)而提出了相應(yīng)的改善建議和對策。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);會計(jì)信息質(zhì)量;會計(jì)準(zhǔn)則

中圖分類號:F231文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1674-1145(2009)35-0180-02

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的我國房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前繁榮,對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率不斷增大。但是,由于種種原因,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在較為嚴(yán)重的會計(jì)信息失真現(xiàn)象,如部分企業(yè)隱瞞利潤以偷漏營業(yè)稅,虛構(gòu)交易以騙取銀行信用,曲解行業(yè)特殊性以掩蓋核算隨意性,不選用統(tǒng)一會計(jì)制度以使得會計(jì)信息缺乏可比性等諸多問題。由于國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的制定、房地產(chǎn)業(yè)稅收的征繳和上市房地產(chǎn)公司利益相關(guān)者的投資決策離不開正確的會計(jì)信息,因而房地產(chǎn)會計(jì)信息的各種質(zhì)量問題必然會對國家和個人的利益造成嚴(yán)重危害。有鑒于此,如何通過宏觀決策和微觀管理以規(guī)范和提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量,就成為我國理論界和實(shí)務(wù)界研究的熱點(diǎn)。綜上所述,本文將通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題的成因以及危害的分析,探討其完善和提高的對策。

一、房地產(chǎn)業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題的成因

房地產(chǎn)業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量低下問題的成因,既有企業(yè)內(nèi)部利益的因素,也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素,具體而言包括以下幾點(diǎn):

(一)財(cái)務(wù)舞弊導(dǎo)致會計(jì)信息缺乏真實(shí)可靠性

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般具有開發(fā)周期長、支出項(xiàng)目多、資金用量大、負(fù)債率高等特點(diǎn),且由于工程結(jié)構(gòu)的原因,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中還存在大量的隱蔽工程,使得內(nèi)部工藝和原材料往往難以清晰辨認(rèn),這些都為開發(fā)商運(yùn)用混淆成本界限、虛列業(yè)務(wù)、虛增成本費(fèi)用、隱匿收入、不正確披露或有負(fù)債等各種財(cái)務(wù)舞弊手段提供了廣大空間,從而使得其達(dá)到通過提供存在各種質(zhì)量問題的會計(jì)信息以謀求私利的目的。

(二)濫用會計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)致會計(jì)信息質(zhì)量不高

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,使得我國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制財(cái)務(wù)報(bào)告時對某些會計(jì)事項(xiàng)自主選擇處理方法,使得企業(yè)管理者可以根據(jù)個人判斷和觀點(diǎn)在會計(jì)準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)自由調(diào)整賬面盈余。例如,在配比原則方面,由于公共配套設(shè)施建設(shè)同土地開發(fā)同步往往不同步進(jìn)行,導(dǎo)致企業(yè)預(yù)提的公共設(shè)施配套工程費(fèi)用與實(shí)際發(fā)生數(shù)常常存在較大差異,使得企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不能及時反映企業(yè)當(dāng)期的真實(shí)經(jīng)營情況,從而為企業(yè)操控利潤提供了巨大空間。

(三)隨意確認(rèn)會計(jì)事項(xiàng)導(dǎo)致會計(jì)信息失真

由于現(xiàn)行的《企業(yè)會計(jì)制度》缺乏對房地產(chǎn)等特殊行業(yè)會計(jì)實(shí)務(wù)的詳細(xì)指引準(zhǔn)則和制度,使得企業(yè)對會計(jì)項(xiàng)目的確認(rèn)存在很大的隨意性,例如:在收入確認(rèn)方面,有的開發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認(rèn),有的在收訖房屋銷售款后確認(rèn),有的在辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以確認(rèn),有的則視收益情況隨意確認(rèn),不同的確認(rèn)方法顯然會對企業(yè)當(dāng)期利潤產(chǎn)生很大影響,從而導(dǎo)致企業(yè)會計(jì)信息嚴(yán)重失真。

(四)外部監(jiān)管不到位導(dǎo)致會計(jì)信息質(zhì)量缺乏公信力

由于房地開發(fā)一般需要經(jīng)過土地、城建、工商、稅務(wù)、房管等多個政府部門,使得各類開發(fā)信息過于分散難以得到共享,從而無法對開發(fā)商進(jìn)行有效監(jiān)管,促使其利用利用虛假會計(jì)信息牟取私利。此外,由于相關(guān)法律體系的不完善,使得同巨額利潤相比,開發(fā)商虛假會計(jì)的違法成本相對較低,一般就是補(bǔ)足稅款、繳納少量的罰款和滯納金,懲治力度的不足也從側(cè)面助漲了其虛假會計(jì)信息的主動性。

二、會計(jì)信息質(zhì)量低下對利益相關(guān)者的危害分析

通過以上分析可以看出,企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量低下既有客觀原因,也有主觀因素,因而會對企業(yè)的利益相關(guān)者造成不同程度的影響,表現(xiàn)在:

(一)會計(jì)信息質(zhì)量低下對債權(quán)人的危害

與企業(yè)股東不同,企業(yè)債權(quán)人并不參與分享企業(yè)高速成長而形成的高收益,其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而,作為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大和最主要債權(quán)人的銀行,其在進(jìn)行信貸決策時,最關(guān)心的問題就是企業(yè)能否按期償還貸款和本金。進(jìn)而言之,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)信息的是否符合穩(wěn)健性原則和可比性原則,就成為保護(hù)債券人利益的關(guān)鍵,這意味著企業(yè)的凈資產(chǎn)因盡可能統(tǒng)一會計(jì)準(zhǔn)則,并扣除未來所面臨的損失,而不包括未來可能的收益。顯然,目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨意確認(rèn)會計(jì)事項(xiàng)、濫用會計(jì)準(zhǔn)則等行為所導(dǎo)致的會計(jì)信息質(zhì)量低下將給銀行等債權(quán)人造成巨大的決策風(fēng)險和信貸風(fēng)險。

(二)會計(jì)信息質(zhì)量低下對政府政策調(diào)控的影響

會計(jì)信息是各種經(jīng)濟(jì)信息的基礎(chǔ),是政府部門制定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的重要依據(jù)。由于會計(jì)信息占了社會經(jīng)濟(jì)信息總量的70%以上,因而企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量的高低直接決定了經(jīng)濟(jì)信息的總體質(zhì)量,從而對政府宏觀調(diào)控等經(jīng)濟(jì)決策的質(zhì)量造成重要影響。但是,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量普遍低下的嚴(yán)峻事實(shí),如隱匿企業(yè)收入、虛增企業(yè)成本等,直接影響了包括稅收政策、貨幣政策在內(nèi)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策,在一定程度上擾亂了整個經(jīng)濟(jì)工作的秩序,阻礙了我國現(xiàn)代化的進(jìn)程。

(三)會計(jì)信息質(zhì)量低下對投資者的誤導(dǎo)

一方面,從客觀上看,由于房地產(chǎn)行業(yè)投入產(chǎn)出具有較強(qiáng)的周期性,表現(xiàn)為不同的會計(jì)期間業(yè)績往往波動較大,如項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)往往業(yè)績不佳,而竣工后則業(yè)績突飛猛進(jìn),因而一般的公司業(yè)績評價指標(biāo),如凈利潤等,無法正確、客觀、全面的放映企業(yè)正式經(jīng)營情況,從而造成會計(jì)信息質(zhì)量低下,對投資者造成誤導(dǎo);另一方面,從主觀上看,企業(yè)管理為了企業(yè)利益,通過隨意確認(rèn)預(yù)提賬款、任意攤銷預(yù)提開發(fā)費(fèi)用、虛列成本支出等方式控制會計(jì)信息披露,或?yàn)槿﹀X,或?yàn)槎壥袌龀醋?或?yàn)楸苊獯髅币约巴耸械?造成企業(yè)會計(jì)信息嚴(yán)重違背客觀性原則,欺騙了投資者等信息使用者。

三、完善房地產(chǎn)會計(jì)核算,提高會計(jì)信息質(zhì)量的對策

(一)建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)規(guī)范體系

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,應(yīng)在我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計(jì)制度》中,針對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)中一些特殊事項(xiàng),如遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則、投資物業(yè)準(zhǔn)則、預(yù)提賬款、開發(fā)費(fèi)用攤銷、會計(jì)期間選擇、或有事項(xiàng)披露等規(guī)定具體的會計(jì)準(zhǔn)則或會計(jì)制度,以規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)會計(jì)核算,從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息中企業(yè)財(cái)務(wù)信息和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。同時,應(yīng)補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則,避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)人員依據(jù)企業(yè)需要,做出不規(guī)范的會計(jì)處理。

(二)改進(jìn)與完善會計(jì)信息的披露制度

提高會計(jì)信息披露的真實(shí)性和可靠性,首先,通過立法建立健全保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)信息真實(shí)可靠的法規(guī)法則,如要求增加會計(jì)信息披露的頻率和范圍,增加非財(cái)務(wù)信息的披露等,做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán);其次,拓寬信息披露渠道,如建立類似“標(biāo)準(zhǔn)普爾”的公司評價體系,使得投資者和債權(quán)人可以通過別的渠道獲取相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)信息,而不必依靠單一的企業(yè)財(cái)務(wù)年報(bào)等;最后,要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表外審制度以及注冊會計(jì)師管理制度,給會計(jì)信息的可靠性提供一個較好的經(jīng)濟(jì)和法律環(huán)境。

(三)加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和違規(guī)懲罰力度

首先,在政府部門中建立健全房地產(chǎn)信息溝通制度,建立跨部門的房地產(chǎn)信息管理中心,定期召開聯(lián)系會議交流房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展的相關(guān)信息,以實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動態(tài)監(jiān)管,杜絕其會計(jì)信息造價的空間;其次,加大對開發(fā)商會計(jì)信息的審查范圍和懲罰力度,提高其會計(jì)信息造假的違法成本。通過采取征收高額罰款、累進(jìn)稅率、社會公示等方式對歪曲會計(jì)信息的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接給予經(jīng)濟(jì)處罰,多渠道督促開發(fā)商自覺守法;最后,對所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取信用評級機(jī)制,以提示信息使用者,不再信任那些提供不實(shí)信息的企業(yè)。

(四)積極培育第三方會計(jì)信息的專業(yè)用戶

國外會計(jì)信息質(zhì)量管理的實(shí)踐證明,依賴信息企業(yè)的內(nèi)部控制和政府外部監(jiān)管是無法有效解決企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量低下的問題,必須有效利用市場需求方的力量進(jìn)行制衡,即培育第三方會計(jì)信息專業(yè)用戶,主要包括:證券公司、證券投資咨詢機(jī)構(gòu)、證券投資基金以及其他機(jī)構(gòu)投資者。他們擁有資金、信息、技術(shù)和研究團(tuán)隊(duì)等方面的優(yōu)勢,相對非專業(yè)用戶而言,其投資決策受會計(jì)信息質(zhì)量的影響較小,在信息市場中扮演著信息分析專家和信息傳播者的雙重角色,通過利用專業(yè)用戶所具有的識別和分析能力,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)信息質(zhì)量進(jìn)行分析和評價,有助于改善投資者被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)信息誤導(dǎo)的程度。

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