施行分戶驗(yàn)收,創(chuàng)建精品住宅

楊敬書(shū)

摘要:住宅工程質(zhì)量是百姓關(guān)注的焦點(diǎn),為適應(yīng)業(yè)主需求,工程質(zhì)量監(jiān)督實(shí)行“分戶驗(yàn)收”,有力地促進(jìn)了住宅工程質(zhì)量的提高。文章結(jié)合河北省實(shí)施情況,探討了分戶驗(yàn)收的操作要點(diǎn)及應(yīng)注意事項(xiàng)。

關(guān)鍵詞:住宅工程;工程質(zhì)量;分戶驗(yàn)收

中圖分類號(hào):TV711文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1674-1145(2009)35-0131-02

河北省開(kāi)展住宅工程分戶驗(yàn)收工作最早的是邢臺(tái)地區(qū)和滄州地區(qū),其中邢臺(tái)地區(qū)2006年7月1日就已開(kāi)始,全省普及是從2008年11月1日河北省建設(shè)廳下發(fā)《河北省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收暫行辦法》起。到目前為止已有唐山、衡水、保定、廊坊、邯鄲、邢臺(tái)、滄州七個(gè)地市分戶驗(yàn)收覆蓋率已達(dá)100%,全省平均達(dá)85%。分戶驗(yàn)收在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上,重點(diǎn)對(duì)每戶住宅的觀感質(zhì)量和使用功能進(jìn)行檢查,主要內(nèi)容包括:(1)房屋室內(nèi)空間尺寸;(2)地面、墻面和頂棚面層質(zhì)量;(3)門(mén)窗、護(hù)欄安裝質(zhì)量;(4)室內(nèi)防水工程質(zhì)量;(5)給排水及采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量;(6)室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量。

通過(guò)開(kāi)展住宅分戶驗(yàn)收工作,使住宅工程的觀感質(zhì)量和使用功能有了一定程度的提高,使產(chǎn)權(quán)人有了知情權(quán),減少了投訴,滿意度明顯上升。

一、分戶驗(yàn)收工作程序

我省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作規(guī)定由建設(shè)單位組織、建設(shè)施工、監(jiān)理單位專業(yè)技術(shù)人員按照分戶驗(yàn)收方案,對(duì)每棟住宅逐套、逐項(xiàng)實(shí)施量測(cè),如實(shí)填寫(xiě)《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收檢查記錄表》,并各自簽章。全部驗(yàn)收后將分戶驗(yàn)收資料報(bào)送工程質(zhì)量監(jiān)督站,由監(jiān)督站隨機(jī)抽查不低于總戶數(shù)20%的分戶驗(yàn)收資料,并量測(cè)總戶數(shù)5%,不低于3戶的工程實(shí)體進(jìn)行核實(shí),發(fā)現(xiàn)分戶驗(yàn)收記錄不完整的,分戶驗(yàn)收成員不符合要求或?qū)嶓w抽測(cè)與分戶驗(yàn)收記錄表不符,極差較大的,則認(rèn)為該分戶驗(yàn)收無(wú)效,責(zé)令建設(shè)單位重新組織分戶驗(yàn)收。

二、將分戶驗(yàn)收同處理質(zhì)量投訴、治理質(zhì)量通病相結(jié)合

今年4月1日起《河北省建設(shè)工程質(zhì)量投訴管理辦法》開(kāi)始施行,老百姓“質(zhì)量投訴有門(mén)了”。我們?cè)谌粘１O(jiān)督中,注重收集整理百姓投訴的熱點(diǎn)問(wèn)題,在分戶驗(yàn)收中重點(diǎn)把關(guān)。

1.房間尺寸偏差問(wèn)題,往往在后期維修和賠償問(wèn)題上糾纏不清。要求分戶驗(yàn)收時(shí)測(cè)量人員要認(rèn)真施測(cè),如實(shí)記錄,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,而且要用極差的概念對(duì)房間尺寸進(jìn)行評(píng)定。即同一房間、同一測(cè)項(xiàng)的極差不許超過(guò)允許偏差的絕對(duì)值。例如磚混結(jié)構(gòu)凈高允許偏差為±30㎜,H1實(shí)測(cè)為+16㎜,H2實(shí)測(cè)為-19㎜,雖然兩個(gè)點(diǎn)各自不超標(biāo),但極差為35㎜,也是不符合要求的。對(duì)開(kāi)間的測(cè)量,規(guī)定測(cè)點(diǎn)為距墻角300㎜,高度距地面500㎜(即50線),方便了毛坯房的測(cè)量選點(diǎn)。

2.有防水要求的衛(wèi)生間滲漏問(wèn)題,我們采用砼上翻邊吊模施工,與地面一次性澆注,形成一個(gè)整體的盆狀結(jié)構(gòu),防止積水向外部擴(kuò)散。在住宅工程分戶驗(yàn)收前,所有衛(wèi)生間蓄水24小時(shí),深度>20㎜,檢查抽查戶的樓上樓下是否有滲漏。

3.對(duì)外墻、外窗和屋頂?shù)臐B漏,強(qiáng)調(diào)窗臺(tái)抹灰的內(nèi)高外低,防止窗口下部積水,有效防止向室內(nèi)及窗下墻體的滲漏;在外窗質(zhì)量控制中著重檢查窗框四周是否塞實(shí)海綿棒,打膠密實(shí)程度,中空玻璃是否漏氣、開(kāi)裂,密封膠條的完整性;對(duì)屋頂,則觀察雨后滲漏情況,地面無(wú)滲漏,排水順暢。

4.對(duì)于現(xiàn)澆模版開(kāi)裂問(wèn)題,必須在主體施工階段事前控制,在預(yù)拌砼的生產(chǎn)、澆注、養(yǎng)護(hù)過(guò)程中嚴(yán)格按現(xiàn)澆板抗裂施工方案操作,嚴(yán)禁對(duì)砼擅自加水,做好砼的坍落度測(cè)量,砼澆注后初凝前用木抹子搓一遍,終凝前再用鐵抹子壓光,或者澆注后及時(shí)加蓋塑料薄膜,控制砼水分的蒸發(fā);在鋼筋工程中,重點(diǎn)檢查負(fù)彎矩筋被踩下,間距、位置不正確等易造成砼開(kāi)裂的問(wèn)題,有效減輕了后期分戶驗(yàn)收及維修的工作量。

5.給排水工程質(zhì)量:給水管道、閥門(mén)、水嘴等無(wú)滲漏。排水管灌水后管道及接口無(wú)滲漏;管道坡向正確、無(wú)倒坡;地漏水封高度不得小于50毫米或設(shè)置存水彎;伸縮節(jié)設(shè)置必須符合設(shè)計(jì)或規(guī)范要求;在立管上應(yīng)每隔一層設(shè)置一個(gè)檢查口,但在最底層和有衛(wèi)生器具的最高層必須設(shè)置。

6.電器工程安裝質(zhì)量:漏電保護(hù)裝置動(dòng)作靈活可靠,動(dòng)作電流不大于30MA,動(dòng)作時(shí)間不大于0.1S;接線整齊,回路編號(hào)齊全,標(biāo)識(shí)正確;接地連接可靠;開(kāi)關(guān)、插座面板應(yīng)緊貼墻面,安裝牢固;相位正確。其他驗(yàn)收內(nèi)容包括煙道表面無(wú)裂縫,出屋面高度符合規(guī)范要求;空調(diào)孔、板位置和大小正確,排水坡向正確。

三、在實(shí)施中存在的主要質(zhì)量問(wèn)題

1.外窗淋水實(shí)驗(yàn)未強(qiáng)制要求,門(mén)窗滲漏結(jié)露,受相應(yīng)氣候、季節(jié)影響,有可能造成部分滲漏問(wèn)題未被發(fā)現(xiàn)。天長(zhǎng)日久聚氨酯材料裂后滲漏,但檢驗(yàn)時(shí)沒(méi)問(wèn)題。窗口安裝不對(duì)口,鋸墻筋現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

2.物業(yè)是否該參與:建設(shè)、監(jiān)理、施工單位是責(zé)任主體,已選定物業(yè)公司的,物業(yè)公司相關(guān)人員可以參加分戶驗(yàn)收,否則物業(yè)不需參加,使分戶驗(yàn)收責(zé)任主體更加明確。

3.毛坯房的室內(nèi)空間尺寸問(wèn)題:檢查中以開(kāi)間、進(jìn)深、凈高的極差值為依據(jù),對(duì)戶內(nèi)所有房間“室內(nèi)空間尺寸”全數(shù)檢查,室內(nèi)方正,邊角順直,強(qiáng)度過(guò)硬。將測(cè)量數(shù)值標(biāo)注在各房間墻角處。

4.針對(duì)“經(jīng)返修或加固處理,雖然改變外形尺寸,但仍能滿足安全使用要求的情況”。吳松勤教授在《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)解釋中強(qiáng)調(diào),這種情況實(shí)際是工程質(zhì)量達(dá)不到驗(yàn)收規(guī)范的合格規(guī)定,應(yīng)算在不合格的工程范圍。

5.公共部位和公用設(shè)施質(zhì)量,目前尚未納入分戶驗(yàn)收。其中樓梯、樓梯凈寬、平臺(tái)寬、扶手、防護(hù)欄桿、電梯門(mén)凈寬、機(jī)動(dòng)車(chē)道凈高、車(chē)庫(kù)凈高、地下室底板、頂板等,也需引起重視。

民之安居,任重道遠(yuǎn)。分戶驗(yàn)收使業(yè)主得到了一份書(shū)面質(zhì)量承諾,手中多了一份維護(hù)自主權(quán)益的憑證,使所購(gòu)房子的質(zhì)量變得相對(duì)更加透明,業(yè)主有了知情權(quán),否決權(quán),減少了投訴;分戶驗(yàn)收給開(kāi)發(fā)商加了一道“緊箍咒”,房屋交工前對(duì)每戶的細(xì)致檢查,矛盾、隱患得到有效化解,質(zhì)量問(wèn)題得到及時(shí)處理;增強(qiáng)了業(yè)主對(duì)企業(yè)的信任,在社會(huì)上樹(shù)立了良好的口碑。今后,在分戶驗(yàn)收中一定做到參加人員專業(yè)化、檢測(cè)資料格式化、檢查結(jié)果公開(kāi)化,力求達(dá)到制度科學(xué)、程序合理、客觀真實(shí)、操作簡(jiǎn)明、作用明顯的效果,讓百姓舒舒心心住好房,開(kāi)開(kāi)心心做業(yè)主。為建設(shè)宜居宜業(yè)宜游,富庶文明和諧的河北而努力。

參考文獻(xiàn)

[1]河北省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收暫行辦法.2008年11月1日

[2]建設(shè)部.建設(shè)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)(GB 50300-2001).

[3]秦皇島市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收實(shí)施細(xì)則.秦皇島市建設(shè)局[2008]239號(hào).