住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)區(qū)位選擇策略研究

孫　艷

摘要:主要對住宅房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)位選擇提出策略及建議,為企業(yè)在投資開發(fā)不同類型項目時提供區(qū)位選擇的參考意見。并且針對不同開發(fā)規(guī)模、不同開發(fā)理念的企業(yè)的不同選址模式進行探討,為不同規(guī)模及理念的開發(fā)商提供選址參考標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)鍵詞:區(qū)位;房地產(chǎn);選擇;開發(fā)

中圖分類號:F293.3文獻標(biāo)識碼:A文章編號:16723198(2009)19002302

隨著城市化的進程和規(guī)劃行為的介入,城市住宅開發(fā)已經(jīng)從初期對城市稀缺土地資源單純競爭的“地段時代”全面進入突顯區(qū)位內(nèi)涵的“板塊時代”。區(qū)位因素由此被置于前所未有的高度。

1區(qū)位的動態(tài)判斷與深層分析

1.1區(qū)位的升值潛力

區(qū)位選擇要對地塊的升值潛力進行分析。城市土地增值的原因可以從宏觀、中觀、微觀3個層次來進行。在宏觀層次上的上地增值成為宏觀級差地租,形成條件是城市天然的優(yōu)越地理位置和國家的宏觀政策。在中觀層次上,城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善,城市人口的增加進而對土地面積需求的增加,地方政府的稅收政策以及其他許多因素都會影響土地的價格水平。在微觀層次上,具體考察城市內(nèi)某一特定區(qū)位的土地價值增值因素可能有:土地使用者對土地進行資金和勞動的投入,地方政府的投入,城市規(guī)劃的作用,土地效益的整體關(guān)聯(lián)使得對某塊土地的開發(fā)利用會對周圍的土地產(chǎn)生影響。

1.2區(qū)位的超前意識

要用超前的意識去選擇地塊,首先好地段、好區(qū)位的概念指的是開發(fā)商超出一般人的眼光,不看一時一地的地段,而是從更大范圍來考察地段的價值,有可能被認為是荒山野嶺的地方,而開發(fā)商認為是最佳的地段。

1.3區(qū)位的可改造性

地塊不可移動這一性質(zhì)僅僅是最基本的特征,但由于地塊的可改造性,會使同一地塊在不同時期的價值表現(xiàn)各異。由于開發(fā)和改造,使地塊顯示動態(tài)的價值走勢,必須是樓宇功能地位和地位相協(xié)調(diào)。

2不同類型住宅的不同的選址要求

2.1公寓區(qū)位的選址要求

(1)選擇在商務(wù)城市或旅游城市開發(fā)。

商務(wù)型的公寓比較適合在商務(wù)型的城市開發(fā),尤其是大城市。因為在這些城市許多國內(nèi)外的商務(wù)客需要短暫居住,對公寓產(chǎn)生較大的需求量。而產(chǎn)權(quán)式酒店公寓在20世紀(jì)70年代興起于美國的一些著名旅游城市和地區(qū),其共同特點是都處于氣候溫和的旅游地區(qū),如夏威夷、加利福地區(qū)、佛羅里達、亞利桑那、澳洲黃金海岸等。這些地區(qū)全年氣候均適合旅游,因而酒店的出租率高,一般年出租率都在40%以上。但在我國,除了濱海城市外,一些大型城市的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓也深受市場歡迎,主要是其8%—10%的年回報率吸引眾多的投資者。

(2)在城市繁華地段,交通便利。

因為公寓的客戶群基本上都是有一定經(jīng)濟實力的人,他們具有暫時居住性和工作便利性的需求特征,因此區(qū)位指向緊靠商業(yè)、金融業(yè)的繁華和交通發(fā)達的市區(qū)。

(3)周邊有良好的商務(wù)服務(wù)氛圍。

公寓大多數(shù)是商住兩用,很多中小型公司都選擇公寓作為自己的注冊地點或辦公地點。一般來說,城市CBD周邊地帶大中小型、高中低檔企業(yè)聚集,商務(wù)氣氛濃郁,便利的交通、優(yōu)越的地理位置、各種配套設(shè)施齊全的生活環(huán)境形成了獨特的商務(wù)環(huán)境。

2.2住宅區(qū)位的選址要求

如按照戶型面積分類,可分為大中小戶型三類住宅。大戶型住宅選址沒有明顯的區(qū)域傾向,在市中心或城市郊區(qū)都有大戶型產(chǎn)品。但由于大戶型多提供給高端客戶,價格也比較高,因此這些項目一般處于不可復(fù)制性的地段或具備稀缺景觀資源的地段。而中小戶型的目標(biāo)客戶是以年輕的創(chuàng)業(yè)者為主的,這批客戶短期內(nèi)不會有車,他們一般選擇離市內(nèi)上班比較方便的地段購房,或者是交通便捷的地鐵輕軌沿線。因此中小戶型選址需具備幾個條件:一是項目最好位于市區(qū)或城市邊緣(為老年人開發(fā)的中小戶型項目可在郊區(qū));二是要擁有完善的配套設(shè)施;三是需要交通便利;四是項目地處成熟社區(qū),生活便利。

2.3別墅區(qū)位的選址要求

(1)環(huán)境資源的稀缺性。

得天獨厚的自然環(huán)境,具稀缺性的景觀資源,是最基本的條件。有山、有水、油樹,鳥語花香,是修身養(yǎng)性、度假休閑、居家生活之處,總體上是一流的環(huán)境地段。

(2)交通的便利性。

別墅的買家都是有車一族,在市內(nèi)辦公,公務(wù)較忙,時間觀念強烈,而且經(jīng)常出差,因此直通市內(nèi)或機場的一級公路或快速干線、城市輕軌絕對是別墅的強力賣點,而且車程宜在30分鐘之內(nèi)。

(3)人文資源的優(yōu)良性。

人文資源指居住的人文氛圍,除去旅游度假區(qū)以外,任何遠離城區(qū)的“野山僻嶺”都可能是別墅的“禁地”,即便風(fēng)景也不錯。因為居住講究生活的氛圍,周邊不能太荒涼,更不能有破敗景觀(如垃圾場等)。具備鄉(xiāng)土文化,或是山水文化,并能融于建筑文化之中,這樣才能最終形成別墅社區(qū)生活的居住文化。

3不同開發(fā)規(guī)模的企業(yè)的不同選址傾向

3.1大型開發(fā)企業(yè)的選址傾向

一些大型開發(fā)企業(yè)除了為營利在優(yōu)勢地段進行開發(fā)外,還必須保持一種廣泛的、專業(yè)化的公司組織形式和維護自身的“品牌效應(yīng)”,因此往往通過搜尋和競標(biāo)獲取并累積合適的土地,建立自己的“土地銀行”。這些用以儲備的土地通常是低價的、大規(guī)模的,因此也就是多位于郊區(qū),而且由于大型開發(fā)企業(yè)具有信息來源的優(yōu)勢,這些土地多處在根據(jù)城市規(guī)劃己經(jīng)確定的城市主要空間拓展方向上。

3.2中型開發(fā)企業(yè)的選址傾向

中型開發(fā)企業(yè)一般很難承擔(dān)或不愿承擔(dān)土地風(fēng)險,這主要是由于他們一方面不能很容易地獲取相關(guān)信息,從而難以確保開發(fā)成功,也難以承受大面積土地長期開發(fā)建設(shè)所帶來的資金壓力;另一方面中型開發(fā)企業(yè)通常只追求利潤最大化,因此更傾向于在市中心的熱點區(qū)位開發(fā)高容積率住宅,或者針對最高端市場需求在具有自然環(huán)境優(yōu)勢的郊區(qū)建設(shè)低密度別墅區(qū)。

3.3小型開發(fā)企業(yè)的選址傾向

小型的開發(fā)企業(yè)則依托自身可利用的各種資源力圖搜尋市場空隙,因而沒有特別固定的投資區(qū)位傾向,而是在更小的地塊上進行填充式建設(shè)。當(dāng)然為了獲得市場認可,這些小型開發(fā)的區(qū)位還是多數(shù)選擇在業(yè)已建立起良好社會聲譽的“板塊”中。在中國還有一種特殊情況,大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有一些可利用的“關(guān)系”資源,在土地協(xié)議出讓中,土地可以通過“關(guān)系”而以低于市場平均價格水平的地價成交,從而在開發(fā)完成后獲得超額利潤,因此這種開發(fā)行為的區(qū)位選擇空間指身性沒有明顯的規(guī)律特征可言。

4不同開發(fā)理念的企業(yè)的不同選址標(biāo)準(zhǔn)

4.1近郊開發(fā)理念

近郊開發(fā)的選址應(yīng)該定位在城市的“發(fā)展區(qū)”?！鞍l(fā)展區(qū)”是指因城市空間擴張而處于動態(tài)發(fā)展的一些地區(qū),因其特殊的區(qū)位環(huán)境,發(fā)展區(qū)的土地價格會隨著周邊環(huán)境、設(shè)施的改善而快速變化,而且項目本身開發(fā)的成功也將提升自身的區(qū)位價值。在城市發(fā)展區(qū)進行建設(shè)的規(guī)模一般相對較大,有利于實現(xiàn)規(guī)模效益,土地開發(fā)的成本較建成區(qū)也低得多,同時還具有一定的自然環(huán)境優(yōu)勢。具體選址依據(jù)可參考以下幾點:

(1)在宏觀區(qū)位上優(yōu)先選擇大都市型城市。

大都市型的城市如北京、上海、天津、沈陽等,因這些城市都具有如下特點:城市中心區(qū)人口密度高、環(huán)境差,而副中心區(qū)的發(fā)展較為迅速,各項配套設(shè)施齊全,大多數(shù)現(xiàn)代高科技產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)均選擇此處;另外,城市總體經(jīng)濟水平處于全國前列,居民收入與生活水準(zhǔn)也比較高,具有一定的購買力,特別是在副中心區(qū)有一批具有中等收入的知識型白領(lǐng)階層,這個階層比較容易接受一些新的生活方式。

(2)選擇處于城市未來空間發(fā)展方向上的地塊。

這些由于基礎(chǔ)設(shè)施還不完善,區(qū)位條件較差,使得地價很低。政府為了鼓勵啟動項目的實施,往往給予開發(fā)企業(yè)一些優(yōu)惠地價政策,所以開發(fā)企業(yè)在確認未來良好發(fā)展前景的情況下,有可能會以極低的土地價格得到新區(qū)的開發(fā)權(quán)。雖然自建配套設(shè)施會使非地價成本有所上升,但如果開發(fā)產(chǎn)品的市場競爭力強,價格有可能會高于市場一般郊區(qū)住宅的平均價格,不僅彌補了建造成本的增加,利潤總額也相當(dāng)可觀。

(3)具備一定的交通可達性。

項目地塊位于城郊結(jié)合部,車程在城市副中心區(qū)大約l0km半徑內(nèi),且盡量與捷運系統(tǒng)相關(guān)聯(lián),如地鐵、輕軌、快速交通環(huán)路以及放射性道路,以滿足項目至城市中心區(qū)、副中心區(qū)的交通可達性,一般應(yīng)控制在20分鐘車程范圍內(nèi)。

(4)靠近自然環(huán)境優(yōu)越的地方。

項目地塊應(yīng)具備優(yōu)良環(huán)境質(zhì)量,如空氣潔凈度高,水質(zhì)良好,噪音度低。以水資源為例,對于許多大城市而言,水己成為一種重要的自然景觀資源,也是城市空間發(fā)展中越來越稀缺的、被競相追逐的環(huán)境資源。

4.2舊廠開發(fā)理念

舊廠改造,其明顯優(yōu)點是地價相對便宜,拆遷方便,減少了開發(fā)過程中煩瑣的談判工作,加快產(chǎn)品的推出速度,將利于在市場營銷上把握主動。企業(yè)在起步伊始往往要尋找一條獨特的、適合自身發(fā)展的道路。對于搞房地產(chǎn)這樣一個系統(tǒng)集成度相當(dāng)高的行業(yè)而言,成本控制對于小企業(yè)尤其重要。在整個房地產(chǎn)產(chǎn)品鏈中,土地及開發(fā)成本如能得到控制無疑是一種優(yōu)勢競爭力。舊廠開發(fā)選址依據(jù)可參考以下幾點:

(1)優(yōu)先選擇城市化水平比較高的一二線城市。

目前在我國很多一線及省會城市都處于城市化高速發(fā)展期,許多舊廠房需要搬遷,相對三、四線城市來說,開發(fā)商獲得這種舊廠地塊機會也就更多。其外,隨著這些城市版塊的增大,工薪階層對交通方便、配套完善的項目需求也更大,這可以避免郊區(qū)化住宅的許多弊病。

(2)要用發(fā)展的眼光選擇舊廠地塊,并順應(yīng)城市發(fā)展方向。

開發(fā)商在選擇舊廠地塊時,應(yīng)用發(fā)展的眼光去看,正確評估改造的成本和開發(fā)的可行性,并且該地塊還應(yīng)位于城市發(fā)展方向上。

(3)地塊選擇城郊結(jié)合部,交通方便,配套相對完善。

在選址時,一般選擇位于城郊結(jié)合部或是老城區(qū)的舊廠,并且這些地塊要擁有比較方便的交通環(huán)境,尤其是要有完善的公共交通工具,方便工薪階層的出行需求。其外是地塊周邊的生活行政配套要比較完善,可減少項目在配套方面的投入。

參考文獻

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