以圖管房 防患于未然

劉喜喜

應用代表性:房產(chǎn)預售歸市建委管、房產(chǎn)備案與登記歸房產(chǎn)局管的模式,在我國一些城市,特別是中小城市很具代表性。

系統(tǒng)獨特性:濟南市房管局是首批應用基于SOA架構(gòu)的服務(wù)式GIS的機構(gòu),系統(tǒng)的應用使得部門間系統(tǒng)的銜接靈活方便。

盡管房地產(chǎn)行業(yè)在政府利好政策的刺激下開始回暖,但在過去的一年中,不景氣的市場環(huán)境還是給開發(fā)商帶來莫大的經(jīng)濟壓力。為避免資金鏈斷裂,個別不法開發(fā)商不惜鋌而走險、非法套現(xiàn),有的竟干出一套商品房重復出售6次的事情。

外地一房多賣詐騙事件的新聞,讓山東省濟南市房管局提高了警惕。雖然在濟南從未發(fā)生過此類重大的詐騙案件,但是隨著爛尾樓的死灰復燃,部分開發(fā)商經(jīng)營能力的逐步惡化,濟南市房管局繃緊了防范房屋交易詐騙的弦。防止一房多賣,房管局房產(chǎn)登記中心起著核心的監(jiān)督作用。該中心上線了一套基于空間地理信息(GIS)的濟南市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),實現(xiàn)了以圖管房,加強了對一房多賣現(xiàn)象的監(jiān)管力度。

打開部門間的壁壘

建設(shè)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)可以有多條路徑,濟南市房管局為什么偏要選擇基于GIS平臺?這還得從導致一房多賣現(xiàn)象問題的根源說起。

“一房多賣現(xiàn)象產(chǎn)生的根本原因是房產(chǎn)管理各業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間沒有真正實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享,房產(chǎn)信息沒有唯一性,造成房產(chǎn)重復出售或登記。”濟南市房管局房產(chǎn)登記中心副主任杜建剛告訴記者。以濟南市為例,在房屋交易過程中,房產(chǎn)預售歸市建委管,房產(chǎn)備案和登記歸房產(chǎn)局房產(chǎn)登記中心管。在這種情況下,如果不確定房產(chǎn)信息的唯一性,而僅以房產(chǎn)項目名稱為依據(jù)進行預售和備案登記,不法開發(fā)商稍微做做手腳,比如預售時叫溫馨花園,房產(chǎn)登記備案時叫欺詐花園——1套房便變成了2套房,就有了一房多售的空子可鉆。

房產(chǎn)管理的傳統(tǒng)手段是依據(jù)坐落進行管理,坐落變更、來源不一等因素決定了不同業(yè)務(wù)系統(tǒng)或同一業(yè)務(wù)系統(tǒng)中的房產(chǎn)無法確定其唯一性,極易造成一房兩證或者一套房屋存在多種業(yè)務(wù)形態(tài)的弊端。而如果基于GIS平臺匯集房屋的基礎(chǔ)狀況數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù),便能使房屋信息不管在交易流程的哪一個環(huán)節(jié),都能具備唯一性。這種利用GIS空間屬性實現(xiàn)一體化房屋交易管理的方式,在不同的階段都有自己的規(guī)則。

房屋規(guī)劃之初:房產(chǎn)登記中心通過房屋基礎(chǔ)測繪、項目測繪、外業(yè)調(diào)查、查詢房屋檔案、補充測繪數(shù)據(jù)等多種手段搜集房屋基礎(chǔ)狀況信息,建立物理樓盤表,并給每個房屋分配一個像居民身份證號一樣的不可更改的編號。

房屋預售階段:市建委依據(jù)房管局共享的樓盤表信息,監(jiān)督開發(fā)商與買主在網(wǎng)上簽約;或者在后期房管局根據(jù)預售證進行房產(chǎn)交易信息的補錄。但是在這種職能架構(gòu)下,不同部門之間數(shù)據(jù)互通的壁壘出現(xiàn)了。

房屋交易成功:房產(chǎn)登記中心會在物理樓盤表上,基于該房屋唯一的編號,加載備案和交易信息,并予以適當?shù)墓_。公眾可通過濟南數(shù)字房產(chǎn)商務(wù)網(wǎng)查詢新商品房是否可出售等信息,二手房買主可以查詢房屋的抵押查封信息、房改或公房管理信息、賣主是否具有產(chǎn)權(quán)證等信息。這樣,買房者可以避免陷入不法開發(fā)商、中介或賣主企圖一房多售的陷阱。

此外,稅務(wù)部門、銀行部門也可以通過專網(wǎng)登錄濟南市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),核實房屋繳納契稅情況、抵押貸款所需的各種數(shù)據(jù)。

“在以后的每一項業(yè)務(wù)中,均通過系統(tǒng)圍繞樓盤表,自動集成加載有關(guān)房屋預售許可、房屋出售、預售備案、商品房轉(zhuǎn)移、初始登記、存量房轉(zhuǎn)讓、拆遷、物業(yè)維修資金管理等各種信息。這樣,通過樓盤表將分散于不同房產(chǎn)管理部門的房屋信息有機地聯(lián)系在一起,形成了信息齊全一致、權(quán)屬清晰、貫穿始終、覆蓋增量與存量的房屋信息。同時,針對房屋有圖形的特點,對前幾年形成的歷史檔案進行了整理掃描,并對新產(chǎn)生的檔案進行同步掃描,建成可供即時利用的圖、檔信息庫?！倍沤▌偙硎?基于GIS平臺可以保證新舊房屋相關(guān)數(shù)據(jù)盡可能地嚴密、真實和公正。

二手房交易的支付寶

不過,不同部門之間的互通狀況就沒那么樂觀了。在信息化建設(shè)的進程中,信息技術(shù)從來都不是發(fā)展的瓶頸,數(shù)字房產(chǎn)發(fā)展的真正難點在于部門間的數(shù)據(jù)交互不暢。記者了解到,像濟南這樣預售和登記、備案分屬不同部門管轄的組織架構(gòu)很具有代表性,特別是中國的中小城市?！拔覀兡壳斑€未建立起與建設(shè)、規(guī)劃部門之間的數(shù)據(jù)互訪,不過與稅務(wù)、銀行之間的互聯(lián)互通已經(jīng)做得很不錯了。現(xiàn)階段,涉及部門協(xié)調(diào)的事情,我們會向市里匯報,請求解決?！倍沤▌偨榻B說,“我們的最終理想是建立一個基于地理系統(tǒng)平臺的房產(chǎn)管理和大量跟房產(chǎn)有關(guān)的衍生業(yè)務(wù)所賴以支持的綜合管理平臺?！?/p>

自2007年以來,建設(shè)部召開了多次內(nèi)部會議,主要目的是加強房產(chǎn)管理部門對房產(chǎn)交易資金的監(jiān)管力度。從另一個角度來看,這也是一種杜絕一房多賣現(xiàn)象的手段。在這種背景下,濟南市的二手房交易管理系統(tǒng)上線了。杜建剛介紹說,濟南市的二手房交易監(jiān)管分兩步:開通網(wǎng)上簽約和提供資金監(jiān)管公共服務(wù)。

這意味著所有辦理過戶的二手房交易,都需要在房產(chǎn)登記中心建立網(wǎng)上簽約系統(tǒng)進行審驗簽約,這無疑給買賣房屋的交易雙方提供了安全的保障,從源頭上杜絕了一房多賣。“一房多賣并不是一房兩證,而是不法分子將房子賣給了第一個人之后,重復賣給了其他人。過去老百姓不懂得房產(chǎn)登記的重要性,他們認為買賣協(xié)議已經(jīng)簽署,賣主給了我鑰匙,這房子歸我了,我就應該給賣主錢。這正是犯罪分子最容易鉆空子的地方?！倍沤▌傁Ｍ茏屆癖姵浞至私夥慨a(chǎn)網(wǎng)上簽約和登記備案的重要性。此前,房產(chǎn)登記中心已經(jīng)花了20多萬元在媒體上不斷宣傳,希望百姓能了解房產(chǎn)網(wǎng)上簽約和登記備案的重要性。

其次,房管局的資金監(jiān)管系統(tǒng)起著房屋交易支付寶的作用。也就是說,二手房交易雙方可約定將錢先存入由房管局在銀行開設(shè)的資金監(jiān)管賬戶,由資金監(jiān)管部門卡著錢;等買賣雙方正式完成交易登記之后,資金監(jiān)管部門將錢轉(zhuǎn)入二手房賣主的賬戶。與此同時,房屋的交易、戶主變更等信息便自動更新至統(tǒng)一的房屋市場信息管理平臺上?！斑@個新規(guī)定,能有效地避免買主上一房多賣的當,因此受到老百姓的歡迎。而且,中介公司就算心里不樂意,違反規(guī)定反倒顯得有問題,因此也比較配合?！倍沤▌偙硎?。目前,自愿接受監(jiān)管的二手房交易達總量的20%左右,已有100多家中介、300多家門店加入了這個體系。建設(shè)部也對濟南市提出了表揚。

房產(chǎn)管理部門多,國家的調(diào)控政策變動,給房管系統(tǒng)提出了修改的需求。基于組件的房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)改動不便,很多經(jīng)費比較充足的城市每年要花上千萬元來改動系統(tǒng)。濟南市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)由房管局自己籌款建設(shè),因此他們選擇了基于靈活性更高、耦合性更低、軟件架構(gòu)復用性高的SOA架構(gòu)來建設(shè)房管系統(tǒng)。這樣,與相關(guān)政府部門、金融機構(gòu)、開發(fā)建設(shè)單位之間銜接的技術(shù)問題便得到了較好的解決。當前,濟南市房管局地理信息系統(tǒng)的GIS平臺采用的是SuperMap iServer 系列,業(yè)務(wù)系統(tǒng)構(gòu)建在IBM的SOA核心產(chǎn)品WebSphere Process Server6.1(WPS)之上,利用WPS實現(xiàn)企業(yè)統(tǒng)一門戶,使用Tivoli統(tǒng)一管理用戶信息,使用WAS構(gòu)建網(wǎng)站系統(tǒng),使用IDE作為集成開發(fā)環(huán)境,數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)則統(tǒng)一使用了DB2 9.1。