化解中國(guó)房地產(chǎn)困局

時(shí)寒冰

2008年12月21日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。

2008年，注定成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的多事之秋。從房地產(chǎn)調(diào)控到拯救樓市，在一年內(nèi)經(jīng)歷了兩個(gè)完全不同的階段，如此之快的變換，是前所未有的。買房愛國(guó)、降價(jià)售房處罰，發(fā)生在2008年年尾的這些充滿戲劇性的口號(hào)和事件，猶如一種預(yù)言的符號(hào)，流露出某種信息。2009年，房?jī)r(jià)將走向何方?房地產(chǎn)困局怎樣才能解開?太多疑問的答案，成為許多人的期待。

高房?jī)r(jià)困局

翻閱過大量國(guó)家的資料后，還沒有發(fā)現(xiàn)哪一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)問題，像當(dāng)下的中國(guó)這樣，如此牽動(dòng)人心，如此令人憂慮。

衣食住行是生活的必需品，而在中國(guó)，在某種程度上，住房已經(jīng)成為一種“崇拜物”。許多人談戀愛，已經(jīng)不再是單純地尋求愛情，還有房子，他們希望愛情背后立著一棟像樣的房子，如果房子特別優(yōu)秀，哪怕人不那么優(yōu)秀，哪怕缺少愛情的內(nèi)涵，也能在角逐中勝出。當(dāng)人們攙扶著房子走人婚禮的殿堂，我們不能不感嘆，房子在頑強(qiáng)地改變?nèi)藗兊纳睢?/p>

不少大學(xué)生，渴望的不再是實(shí)現(xiàn)某個(gè)理想，而是擁有一套房子。房子取代理想成為終極目標(biāo)的一個(gè)重要組成部分。

在鋼筋水泥的叢林中迷失的不僅是愛情和理想，還有企業(yè)的價(jià)值觀。遍數(shù)各個(gè)行業(yè)，能夠像房地產(chǎn)這樣帶來(lái)暴利的，即使說不上絕無(wú)僅有，也可謂鳳毛麟角。于是，不少企業(yè)放下自己的業(yè)務(wù)，投身到房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)當(dāng)中去。那些沒有能力做房地產(chǎn)開發(fā)的小企業(yè)家，則停下自己的業(yè)務(wù)，將資金大量投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域炒房。

當(dāng)房子被提升到“崇拜物”的地位，我們不能不承認(rèn)一個(gè)現(xiàn)實(shí)：一個(gè)民族，正在住房問題中迷失或沉淪。

房子為何成了“崇拜物”?最簡(jiǎn)單的答案就是：房?jī)r(jià)太高了。高房?jī)r(jià)挾持了愛情，挾持了年輕人的理想，也挾持了許多人的生活——“房奴”二字便是最恰如其分的寫照。

房?jī)r(jià)為什么高?最簡(jiǎn)單的答案是壟斷。在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，存在兩大根深蒂固的壟斷：一是地方政府對(duì)土地的壟斷。二是開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷(當(dāng)然包括對(duì)房屋開發(fā)的壟斷)。前一個(gè)壟斷使得權(quán)力成為唯一的地價(jià)主導(dǎo)者，導(dǎo)致地價(jià)不斷上漲，后一個(gè)壟斷則賦予了開發(fā)商強(qiáng)大的房屋定價(jià)權(quán)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲。當(dāng)然，這是從割裂的角度來(lái)看的。事實(shí)上，房?jī)r(jià)在壟斷下的上漲，乃是兩種壟斷的結(jié)合，即房?jī)r(jià)上漲本身與政府壟斷下的地價(jià)的上漲是有著最直接關(guān)系的。

兩種壟斷的結(jié)合，一不留神就演化成了官商勾結(jié)，而且，這種壟斷逐漸得到了強(qiáng)化。1998年，中國(guó)發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(簡(jiǎn)稱23號(hào)文)，明確“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”，城市80％以上的家庭由政府向他們供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，但是，2003年8月12日，由原建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱18號(hào)文)，把經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”換成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。住房供應(yīng)從此基本落入了開發(fā)商手中。開發(fā)商壟斷市場(chǎng)的局面被加強(qiáng)。

高房?jī)r(jià)的另兩個(gè)強(qiáng)大的推動(dòng)力是銀行和炒房者。由于房?jī)r(jià)近幾年只漲不跌，幾乎所有的銀行都視房貸為最優(yōu)質(zhì)的貸款，爭(zhēng)相擴(kuò)大客源，惡性競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是貸款門檻逐漸降低，貸款條件成為可以輕易逾越的擺設(shè)。銀行最大的優(yōu)勢(shì)是資金，而資金作為推動(dòng)價(jià)格上漲的強(qiáng)大動(dòng)力，在中國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)若干年的上漲中，發(fā)揮了難以替代的作用。

還不僅如此。開發(fā)商與銀行的攜手，成為另一個(gè)牢不可破的鏈條，所不同的是，這種“攜手”并非對(duì)等的，它更有利于開發(fā)商。典型的就屬假按揭，開發(fā)商通過與銀行職員的勾結(jié)，高估房?jī)r(jià)，制造假按揭，提前套現(xiàn)，由于風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)轉(zhuǎn)嫁給了銀行，開發(fā)商高枕無(wú)憂地坐等房?jī)r(jià)上漲。開發(fā)商通過銀行，間接地綁架了政府，因?yàn)樵诔袚?dān)了開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁而來(lái)的幾乎全部風(fēng)險(xiǎn)后，政府必須小心翼翼地維持高房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)下跌給國(guó)營(yíng)銀行可能帶來(lái)的損失。

如果說，銀行在房?jī)r(jià)上漲過程中提供了資金支持的話，那么，炒房者則在房?jī)r(jià)上漲過程中，提供了人氣支持。炒房者的介入，擠壓了真正的房屋需求者可以選擇的余地，制造并強(qiáng)化了房源緊張的虛假現(xiàn)象，而這種供應(yīng)緊張的現(xiàn)象是開發(fā)商求之不得的，在房?jī)r(jià)步入快速上漲軌道中的時(shí)候，開發(fā)商也主動(dòng)囤積房屋，延緩銷售進(jìn)度，進(jìn)一步強(qiáng)化供不應(yīng)求的狀況。再加上整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不透明的，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各個(gè)既得利益主體，通過對(duì)信息的壟斷，散布虛假的信息，制造羊群效應(yīng)，使購(gòu)房者始終處于一種緊張和不安的狀態(tài)中。

簡(jiǎn)單來(lái)說，這就是推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的根源。

財(cái)權(quán)與事權(quán)的脫節(jié)

地方政府對(duì)待房?jī)r(jià)的態(tài)度是明確而且堅(jiān)定的，那就是推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

早在2006年6月，在國(guó)家先后出臺(tái)國(guó)八條、國(guó)十五條等相關(guān)政策對(duì)房市進(jìn)行強(qiáng)力調(diào)控之際，京市朝陽(yáng)區(qū)的一名政府官員說：“敢于拉動(dòng)房?jī)r(jià)是負(fù)責(zé)任的一種做法……房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在已成為重要的稅源和財(cái)政收入來(lái)源，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供的支持很大?！?/p>

2008年10月22日，浙江省委常委、杭州市委書記王國(guó)平表示：“一旦杭州樓市大落、房?jī)r(jià)大跌……最終受害的還是老百姓?！?008年12月10日，時(shí)任南京市江寧區(qū)房管局局長(zhǎng)的周久耕表示，將聯(lián)合物價(jià)部門，對(duì)個(gè)別低于成本價(jià)銷售的樓盤、房?jī)r(jià)“假摔”愚弄消費(fèi)者的樓盤進(jìn)行查處，原話是“查處惡意降價(jià)樓盤”。2009年1月12日，合肥市規(guī)劃局局長(zhǎng)王愛華更是在當(dāng)?shù)啬畴娨暸_(tái)一直播欄目中極力推銷樓盤，并喊出“買房就是愛國(guó)”的口號(hào)，而合肥市委書記孫金龍則親自掏腰包買下一套80多平方米的高層住宅，以鼓勵(lì)人們買房。

地方政府為何不約而同地力托房?jī)r(jià)?

高房?jī)r(jià)就是地方政府的命根子。1994年分稅制改革后，中央財(cái)政收入迅速增加，地方財(cái)政所占比例快速萎縮，而中央政府和地方政府的事權(quán)劃分并不清楚，造成上下級(jí)政府間事權(quán)相互交叉，混淆不清。由于地方財(cái)政缺口大，地方政府不得不嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)業(yè)。而在分稅制改革的同時(shí)，中國(guó)規(guī)定土地出讓金全部歸地方所有，由此導(dǎo)致的結(jié)果不難想象，地方通過瘋狂賣地，通過大力扶持房地產(chǎn)業(yè)，來(lái)彌補(bǔ)資金缺口。在全國(guó)不少地方，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的稅收與來(lái)自建筑業(yè)的稅收占到了地稅總稅收的2／3，一些地方政府的賣地收入甚至占到財(cái)政收入的60％，成為名副其實(shí)的土地財(cái)政。

周久耕的話充分說明了地方政府的這一現(xiàn)實(shí)困境。周久耕說：目前江寧多數(shù)樓盤是在2006年、2007年拿的土地，樓面地價(jià)都在2800元～3200元／平方米之間，加上建安、財(cái)務(wù)以及營(yíng)銷等各類成本，5500元／平方米左右應(yīng)該是個(gè)保本價(jià)。現(xiàn)在售價(jià)不到5000

元／平方米，就意味著開發(fā)商貼錢給老百姓蓋房子。根據(jù)周久耕所說的數(shù)據(jù)，土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中的成本，已經(jīng)占到60％，如果再加上相關(guān)稅費(fèi)收入及腐敗給地方官員帶來(lái)的隱性收入，地方政府維護(hù)高房?jī)r(jià)的動(dòng)力不言自明。

為了彌補(bǔ)資金缺口，地方政府除了維護(hù)高房?jī)r(jià)，還大肆違法出讓土地。國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)顯示，2004年至2006年，全國(guó)違法占用耕地面積占新增建設(shè)用地占用耕地總面積的平均比例為17.02％。2007年9月15日至2008年1月15日，全國(guó)土地執(zhí)法百日行動(dòng)共清查三類土地違法案件3.17萬(wàn)件，涉及土地336.4萬(wàn)畝。由于土地出讓金悉數(shù)歸地方財(cái)政，并且，土地出讓金以非稅收入的形式游離于預(yù)算之外，使得地方政府不僅盡享土地出讓金帶來(lái)的豐厚收益，在支配這筆龐大資金的時(shí)候也不受相關(guān)法律的約束。

這同樣與財(cái)權(quán)與事權(quán)不對(duì)等有關(guān)，鑒于地方政府的困境，有關(guān)部門在處理地方政府的違法案件時(shí)也常常給予一定的理解。因此，截至目前，土地違法只有1％的人被黨政紀(jì)查處，0.1％的人被追究刑事責(zé)任。

解決中國(guó)的高房?jī)r(jià)問題，不能不解決高地價(jià)的問題。地價(jià)中的巨大泡沫是房?jī)r(jià)泡沫的一個(gè)重要根源，而要擠壓泡沫，就必須從根源上解決問題，如果不能解決地方資金不足的問題，地方政府的賣地沖動(dòng)就不可能被抑制，地方政府與開發(fā)商聯(lián)手推高房?jī)r(jià)的利益鏈條也不可能被打破。

高房?jī)r(jià)已經(jīng)走到盡頭

盡管地方政府極力維護(hù)，但是，透支嚴(yán)重的高房?jī)r(jià)在經(jīng)歷2008年搖搖欲墜般的震蕩后，已經(jīng)無(wú)法維持。

供需決定房?jī)r(jià)走勢(shì)。中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨的困境是，供應(yīng)迅速增大，而購(gòu)買力嚴(yán)重不足。以北京為例，其房地產(chǎn)投資迅猛增長(zhǎng)，從2001年到2007年，北京市投資保持房地產(chǎn)開發(fā)投資比重過半的格局。2008年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資比重仍然高達(dá)49.8％。房屋供應(yīng)量持續(xù)增大。來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月15日，北京尚未銷售的新建商品房加上現(xiàn)房，還有35.7745萬(wàn)套房子沒有銷售出去，其中住宅15.1664萬(wàn)套，而北京市上半年總共才賣出3.9萬(wàn)套住房。

另一方面，相對(duì)于越漲越高的房?jī)r(jià)而言，民眾的購(gòu)買力是嚴(yán)重不足的。曾有開發(fā)商說，他們是為富人建房的。這種說法即使算不上愚蠢，至少也是一種無(wú)知。事實(shí)上，從西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史來(lái)看，中等收入者歷來(lái)都是房屋的購(gòu)買主體。中等收入群體成為決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵，而中國(guó)的中產(chǎn)階層遲遲不能形成。在富人對(duì)住房的消費(fèi)嚴(yán)重飽和(很多富人擁有多套住房)的情況下，中等收入者的縮水，使得中國(guó)房?jī)r(jià)失去了一個(gè)最重要的推動(dòng)力量，高房?jī)r(jià)成了無(wú)本之木、無(wú)源之水。

受次貸危機(jī)影響，許多企業(yè)倒閉，人們的整體收入水平下降，而全國(guó)許多地方的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)像樣調(diào)整，這樣，導(dǎo)致房?jī)r(jià)偏離民眾的實(shí)際購(gòu)買力越來(lái)越遠(yuǎn)，商品房空置面積日益嚴(yán)重。2008年11月25日，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)承認(rèn)：“按目前這種銷售量下滑速度，2008年全國(guó)商品房空置有可能將升至1.5億～2億平方米左右?！庇捎趯?duì)于壟斷過于自信，盡管面臨空置大幅上升的風(fēng)險(xiǎn)，潘石屹、任志強(qiáng)等開發(fā)商，依然喊出了不降價(jià)甚至逆勢(shì)漲價(jià)的口號(hào)。對(duì)于一個(gè)長(zhǎng)期單向運(yùn)行的市場(chǎng)，開發(fā)商作出這種誤判，地方政府難道不是負(fù)有同樣的責(zé)任嗎?

許多地方政府官員聲稱，房?jī)r(jià)的下跌將影響對(duì)57個(gè)行業(yè)的拉動(dòng)作用，這是一種對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)的無(wú)知，或者是一種偷換概念。目前，最大的問題是缺乏成交量，維持高房?jī)r(jià)的結(jié)果是低迷的成交量，這不是更影響經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)嗎?相反，如果開發(fā)商主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)，降低價(jià)格，把房?jī)r(jià)降到與民眾購(gòu)買力相對(duì)接的地步，激活成交量，不是更有利于拉動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展嗎?

許多人只是看到了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)GDP的拉動(dòng)作用，而沒有看到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大蠶食作用。從2003年至今，一線城市的房?jī)r(jià)漲幅普遍在兩到三倍以上。中國(guó)日前的房?jī)r(jià)，只有高收入者能夠坦然承受，而中等收入者和低收入者則不堪重負(fù)。在許多城市，購(gòu)買一套房，相當(dāng)于吞噬掉一個(gè)中等收入家庭數(shù)十年的全部收入，他們哪里還有能力消費(fèi)?

無(wú)論從個(gè)人的購(gòu)買力來(lái)看，還是從中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大局來(lái)看，高房?jī)r(jià)都沒有維持的必要，更何況，缺乏購(gòu)買力支撐的高房?jī)r(jià)根本就不可能維持得了。

經(jīng)濟(jì)規(guī)律是不可違逆的。2008年12月21日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售，此“意見”被業(yè)界稱為“降價(jià)令”。地方政府也開始面對(duì)現(xiàn)實(shí)。據(jù)報(bào)道，1月12日，“北京市市長(zhǎng)郭金龍、市委副書記王安順、副市長(zhǎng)陳剛等人參加各團(tuán)的分組審議時(shí)，不約而同地談到了北京目前的房?jī)r(jià)問題。他們明確表示，政府不會(huì)為高價(jià)房托市……”

2009年，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化與內(nèi)需購(gòu)買力的下降，同時(shí)構(gòu)成了促使房?jī)r(jià)下跌的強(qiáng)勁動(dòng)力。中國(guó)房?jī)r(jià)中巨大的泡沫，將在下跌中逐漸擠壓。問題是，地方政府財(cái)權(quán)事權(quán)不對(duì)稱的狀況必須盡快解決，商品房比重過大的狀況也必須解決，否則，官商勾結(jié)下的房?jī)r(jià)泡沫還會(huì)卷土重來(lái)。還應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，市場(chǎng)化的方式只能解決一部分住房問題，或者說，只能解決高中收入者的問題，中國(guó)大部分民眾的住房問題，仍需要依靠保障性住房來(lái)解決。這牽涉中國(guó)房地產(chǎn)問題的重新定位，但這種調(diào)整已經(jīng)是現(xiàn)實(shí)的迫切需要。