集體土地整村拆遷模式之探討

許 柯

摘要本文從分析一般拆遷模式的弊端開始,提出整村拆遷對(duì)城市近郊區(qū)集體土地拆遷的新思路,可以有效解決拆遷戶的利益訴求、歷史遺留問題、避免二次拆遷、有利于村集體經(jīng)濟(jì)的整體協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞整村;和諧;拆遷;發(fā)展

中圖分類號(hào)DF45文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編號(hào)1673-9671-(2009)112-0095-01

都說征地、拆遷是“天下第一難”,而集體土地的拆遷又是難中之難。隨著各個(gè)城市的城市化推進(jìn),很多項(xiàng)目常由于拆遷進(jìn)度原因?qū)е鹿こ滩荒苋缙趯?shí)施,故如何破解拆遷難就成為城市建設(shè)者須解決的問題。目前,杭州鐵路東站樞紐地區(qū)整村拆遷的實(shí)踐給我們以新的啟發(fā),也帶來許多思考。

1一般拆遷模式之弊端

1)拆遷結(jié)束時(shí)間不確定。一方面,拆遷的小部分農(nóng)戶的回遷安置地點(diǎn)往往就在需拆遷的地塊內(nèi),拆遷結(jié)束時(shí)間無法確定,導(dǎo)致回遷時(shí)間也無法確定,村民心里沒底。另一方面,杭州市近郊區(qū)農(nóng)戶大部分都靠出租房屋為生,原來房屋結(jié)構(gòu)都是有利于出租的。據(jù)調(diào)查,杭州市火車東站附近農(nóng)戶每年的出租收入少的也有約10萬,多的有30-40萬。一旦拆遷,至少在回遷前收入主要來源就沒有了,而拆遷戶要求的租金損失補(bǔ)償無法可依。拆遷戶間互相攀比意識(shí)很強(qiáng),拆遷中的阻力很大,拆遷結(jié)束時(shí)間無法控制。

2)村里的歷史遺留問題難以根本解決。歷年來不同的項(xiàng)目單位在村里征地和拆遷較多,累積了不少歷史遺留問題。這些問題涉及村與原征地單位、村與村、組與組,甚至村、組與村民之間,溯及時(shí)間長,牽涉面廣,十分復(fù)雜。村里只好讓后面的項(xiàng)目單位來解決以前的遺留問題,但前面問題的經(jīng)常是解決不了或只能解決部分,新項(xiàng)目完成后又會(huì)產(chǎn)生新的問題。

3)難以避免二次拆遷。由于以前項(xiàng)目單位征地只是涉及村里的一小塊土地,地塊上的拆遷戶需要安置到本村的其它土地上。如果安置的土地上還有別的拆遷戶,就需征地單位再設(shè)法把這些拆遷戶拆遷,騰出地方建造安置房,以供這兩批拆遷戶回遷之用。但如今后遇到另外項(xiàng)目征地需要,回遷安置房有可能再次被拆遷。而再次拆遷,拆遷的難度與費(fèi)用可能都會(huì)增大。

4)村集體經(jīng)濟(jì)難以得到規(guī)模發(fā)展。杭州市對(duì)撤村建居村實(shí)行留用地管理政策,留用地是以撤村建居村可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的農(nóng)用地(不含林地)的10%的比例確定,留用地建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)先核發(fā)留用地指標(biāo)。也就是說村只有等最后一塊征地完成后才能使用全部留用地指標(biāo)的土地,由集體統(tǒng)一開發(fā)規(guī)模經(jīng)營。因此以前村里對(duì)村里部分征地是很有意見的,因?yàn)榇謇镆l(fā)展集體經(jīng)濟(jì)只能使用已完成征地所得到的留用地指標(biāo)。剩下的留用地指標(biāo)不知何時(shí)能通過完成征地得到,使村集體經(jīng)濟(jì)得到規(guī)模發(fā)展。

2整村拆遷的優(yōu)勢(shì)

1)拆遷戶人心齊,利益訴求易解決。(1)大家在同一時(shí)間一起拆遷,租金就無法攀比,拆遷雙方的注意力全轉(zhuǎn)向房屋拆遷評(píng)估中,大大減少了工作阻力。(2)由于安置地、拆遷標(biāo)準(zhǔn)全村統(tǒng)一,使村民思想也高度統(tǒng)一。可以在較短的時(shí)間里,使該村所有拆遷戶都簽訂拆遷安置協(xié)議,提前騰空房屋,項(xiàng)目單位把所有的精力投入到安置房的建設(shè)中。(3)由于是全村統(tǒng)一拆遷,村里先行搬遷的拆遷戶也愿意做未搬遷的親戚的思想工作。同時(shí),隨著本村搬遷拆遷戶越來越多,對(duì)處于猶豫狀態(tài)的拆遷戶在心理上的壓力也越來越大,不得不迅速放棄許多不切實(shí)際的要求。

2)村里的歷史遺留問題一并解決。通過大項(xiàng)目的帶動(dòng)整村拆遷,在區(qū)、鎮(zhèn)政府和項(xiàng)目單位的重視下,可以組成專門的隊(duì)伍,一起清理問題的脈絡(luò),分門別類、尋根溯源,用智慧化解矛盾,進(jìn)而最終解決問題。

3)有效避免二次拆遷,減少社會(huì)矛盾產(chǎn)生。整村拆遷是在該村的整體規(guī)劃已經(jīng)確定,征地手續(xù)完成后開始的。項(xiàng)目在取得村里內(nèi)心的認(rèn)可和支持后,全村上下齊心協(xié)力自然會(huì)形成支持拆遷的氛圍,再加上項(xiàng)目單位實(shí)施“先簽約,先騰空,先編號(hào)、先選房”的激勵(lì)措施 , 很快形成拆遷戶奮勇爭先簽約騰空的景象,速度之快也大大出乎項(xiàng)目單位的預(yù)料。

4)有利于村集體經(jīng)濟(jì)整體協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)發(fā)展。整村拆遷是在村里所有地塊都征地完成,留用地指標(biāo)全部落實(shí),地塊位置也經(jīng)過規(guī)劃固定,拆遷完成后村即可開始留用地項(xiàng)目的招商引資工作,村集體經(jīng)濟(jì)通過拆遷可以得到規(guī)模發(fā)展。。

3整村拆遷應(yīng)注意的問題

1)前期手續(xù)要準(zhǔn)備充分。其實(shí)這次東站樞紐涉及x社區(qū)的拆遷,項(xiàng)目單位不止一個(gè),項(xiàng)目手續(xù)辦理進(jìn)度有前有后。關(guān)鍵是各方都相互支持,等手續(xù)齊備后,及時(shí)啟動(dòng)拆遷。正是前期準(zhǔn)備充分,拆遷很順利,提前完成了拆遷工作。相反,如果為了節(jié)約時(shí)間,在手續(xù)未全的情況下倉促進(jìn)行整村拆遷,就有可能增加拆遷的難度和風(fēng)險(xiǎn),也會(huì)因此引發(fā)信訪、行政復(fù)議的增加。一旦動(dòng)遷不成,工作被動(dòng),將會(huì)沖擊征遷工作良好局面,甚至?xí)l(fā)社會(huì)不穩(wěn)定現(xiàn)象。

2)細(xì)節(jié)部分須仔細(xì)把握。由于是整村拆遷,一旦拆遷開始后,房屋的騰空、拆除工作要緊緊跟上。須切實(shí)加強(qiáng)拆房隊(duì)伍的有序管理,已經(jīng)騰空可以拆除的房屋和騰空還未能辦完手續(xù)暫不能拆除的房屋要仔細(xì)辨別。地塊之間不同的拆房隊(duì)伍也要加強(qiáng)溝通,防止誤拆現(xiàn)象發(fā)生,以免引起拆遷雙方的不愉快局面的產(chǎn)生。

參考文獻(xiàn)

[1]李國健.中國被征地農(nóng)民補(bǔ)償安置研究[M].中國海洋大學(xué)出版社,2008.