被透支的地帶

陶良諸

地鐵開發(fā)的熱潮過早推高了房價(jià)，而到了地鐵真正開通時(shí)，房價(jià)漲幅很可能趨緩。

“從現(xiàn)在起到2015年，北京將力爭每年開通一條新線，2010年北京地下鐵路運(yùn)營總里程將達(dá)到300公里，2015年達(dá)到561公里。”北京新一輪的軌道交通建設(shè)熱潮成為一道無形的催化劑。從地鐵規(guī)劃方案公布那一刻起，我們聽到的便是隨之上漲周邊房價(jià)……

火車一響，黃金萬兩

2000年，中國第一條城市輕軌——上海明珠線開通，當(dāng)年沿線房價(jià)上漲20％；2004年，武漢輕軌一期開通運(yùn)營，年內(nèi)沿線最高漲幅140％；2006年，重慶輕軌2號線開通，大渡口房價(jià)半年上漲34％；2007年，北京多條地鐵線得到政府確認(rèn)，沿線樓盤“漲聲一片”，有部分沿線樓盤價(jià)格漲幅超過60％。

的確，在很多購房者的眼里，交通是選房的最重要的一環(huán)。許多購房者除了看重出行方便外，對房子未來的升值潛力也給予了“厚望”。在開發(fā)商的鼓吹下，地鐵、輕軌附近的房價(jià)都找到了漲價(jià)的借口，購房者也默默接受了經(jīng)過調(diào)漲后的價(jià)格。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，軌道交通對城市面貌的改變以及對房地產(chǎn)市場的影響是顯而易見的。世界上能贏利的地鐵都是與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來。地鐵所經(jīng)之地，土地價(jià)格便大幅上漲；其次，地鐵也使其沿線出口處的商鋪成為黃金口岸。早年李嘉誠在香港放手一搏，奪得中環(huán)、金鐘兩站地鐵周邊的地產(chǎn)，使長江實(shí)業(yè)一飛沖天，一時(shí)傳為佳話。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，紐約、倫敦、東京以及香港、上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業(yè)價(jià)格平均高于同片區(qū)、同等素質(zhì)物業(yè)30％以上；并且，上海、廣州、香港等地的地鐵沿線商鋪出租率高達(dá)100％。

“軌道經(jīng)濟(jì)”已透支

在還沒有享受到他們帶來的便捷的時(shí)候，沿途或周邊各個(gè)樓盤價(jià)格已經(jīng)漲起來了。提早的炒作和漲價(jià)，是否在透支著房價(jià)?

位于北京朝陽北路的合生橄欖季項(xiàng)目銷售均價(jià)從6號線地鐵規(guī)劃公布前的18500元／平方米，目前已調(diào)整至22000元／平方米；而同區(qū)域的星河灣目前均價(jià)已達(dá)到37000元／平方米，而今年5月在網(wǎng)上公布的均價(jià)還保持在29000元／平方米。

中原地產(chǎn)機(jī)構(gòu)三級市場副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，其沿線在售項(xiàng)目已經(jīng)較其他區(qū)域高出很多，軌道交通的利好已經(jīng)在近一年來被開發(fā)商通過過度宣傳“預(yù)支”，而某些樓盤的升值潛力現(xiàn)在已被“透支”。

實(shí)際上，這些規(guī)劃都是幾年以后的事情，這些規(guī)劃的第一個(gè)也是最大的作用，莫過于對現(xiàn)時(shí)房價(jià)的影響了。從地鐵規(guī)劃出來，到地鐵動工興建乃至地鐵施工階段，規(guī)劃中的地鐵沿線樓盤價(jià)格會有比較大的漲幅；而到了地鐵真正開通，其房價(jià)的上漲反而趨緩，在上海就存在著這種情況。“這主要是因?yàn)橥ǖ罔F這一消息的利好效應(yīng)，已經(jīng)在地鐵還沒有開通前就提前釋放出來，所以真正地鐵通到那里，房價(jià)漲勢也變平緩了。”而那些覺得“地鐵一到，房價(jià)就漲”的人多少有些一廂情愿，因?yàn)楸姸嗌糍u家，對地鐵房產(chǎn)的期望值過于高了，在二手市場上“出手很重”，反而導(dǎo)致這樣一個(gè)結(jié)果：掛牌價(jià)高高在上，成交量廖廖無幾。換句話來說，這種靠一條軌道激活一大片區(qū)域的情形已很難重現(xiàn)。