螺螄灣拆遷風(fēng)波始末

王維博

“最后半天甩貨了——”11月30日晚7點，昆明螺螄灣商業(yè)片區(qū)將近一公里的街面人頭攢動，因為聽說要拆遷，數(shù)萬名市民趕來掃貨。

按照昆明市西山區(qū)政府的通知要求，這家西南地區(qū)最大的小商品批發(fā)市場將于當(dāng)晚24時關(guān)閉，近萬名商戶將搬往郊區(qū)一個新開發(fā)的商貿(mào)城二次“創(chuàng)業(yè)”。

6點鐘不到，SS歲的服裝店老板余成就拉下了店鋪的卷簾門。作為老商戶，余成1980年代就從浙江來到昆明，見證了螺螄灣發(fā)展的每一個階段。

“昆明，我們走了，”余成抬頭看看墻壁上畫著的一個哭泣的臉。“貨等兩天再運走。”余成嘆了口氣，租金已經(jīng)退了，至于將來，他還沒有打算。

堵路風(fēng)波

與當(dāng)下的無奈不同，10天前的11月21日，余成曾和數(shù)百商戶一塊上訪過，甚至堵路“反對”。

21日一大早，余成正在忙著上貨。門外，昆明的第一場雪毫無聲息地落了下來。

8點多，店外開始有商戶為搬遷的事要去上訪，十分鐘后，余成加入了上訪隊伍中。

螺螄灣日用商品批發(fā)市場位于云南省昆明市環(huán)城南路雙龍橋畔，于1989年9月建成，相繼進行了三次大的擴建和改造。現(xiàn)在是西南地區(qū)最大、年銷售額過百億的小商品批發(fā)市場，有商戶10000余戶，從業(yè)人員近10萬人。為了“提升城市形象”，今年8月，昆明市市委、市政府做出決定，于今年11月30日正式關(guān)閉螺螄灣商業(yè)市場，并在年內(nèi)完成市場整體搬遷工作，將現(xiàn)有的商戶遷至遠在20公里之外的新建螺螄灣國際商貿(mào)城中。

“很多租戶都和業(yè)主簽訂了10年、20年的租賃合同，有的都是層層轉(zhuǎn)包而來的鋪面，突然拆遷商戶損失太大，因此很多人不滿?！庇喑烧f。此前一天，余成曾和200余名經(jīng)營戶一起，向省人大信訪處遞交了三份有330余名經(jīng)營戶集體簽名不愿搬遷的材料。

出了市場，商戶們前往云南省人大上訪。行進過程中，有人開始推路邊的鐵皮圍欄?！斑@是政府為了關(guān)閉市場不讓我們進貨搞起來的，推倒它?！庇喑陕牭饺巳褐杏腥似鸷?，不久，路邊數(shù)百米的圍欄像多米諾牌一樣被推倒。

事后，昆明市公安局召開新聞通報會稱，21日上午，約100余名不愿搬遷的商戶聚集到云紡家樂福門口，散發(fā)傳單，煽動抵制關(guān)閉市場。隨即，現(xiàn)場圍觀人員增至1000余人，并向環(huán)城南路擴散，在雙龍橋十字路口，商戶將四個方向交通堵斷，砸毀南壩路口施工隔離欄，并將3輛出警警車圍堵在路中。這是少數(shù)不愿搬遷商戶聚眾鬧事，曾方已將24名涉嫌聚眾擾亂社會公共秩序并帶頭組織煽動的人員帶離現(xiàn)場審查。

一萬商戶與26個業(yè)主的博弈

在螺螄灣，絕大部分商戶靠租公司的門面做生意，人們習(xí)慣于把這些擁有出租房子的老板叫“業(yè)主”。近20年的發(fā)展中，商戶和業(yè)主都曾是螺螄灣的開拓者。

余成和朱林敏，前者是螺螄灣的最早的個體戶之一，后者則是螺螄灣最大的業(yè)主、云南新瑞安投資控股有限公司董事長。

朱林敏說，1990年，螺螄灣市場建立第二年，他就從浙江來到昆明做生意。來昆明的第二天，他在螺螄灣市場租下一個攤位，開始了經(jīng)商生涯。

當(dāng)時，螺螄灣只是一條露天的馬路市場，一個攤位只一平方左右。俗稱“一米攤”。賣了幾個月小百貨后，頭腦聰明的朱林敏開始轉(zhuǎn)做化妝品。到L993年，年輕的朱林敏賺到了人生中第一個一百萬，成了螺螄灣的“化妝品大王”。

嘗到甜頭之后，朱林敏開始投資商鋪，“市場旁邊有一個勞動服務(wù)公司，有好多店面，養(yǎng)了70多個人，但因為租金貴，經(jīng)營不下去。我就去找他們談，讓他們把店面給我，我支付職工的工資?！弊詈螅炝置粽f服了這家企業(yè)的負責(zé)人，承包了整幢辦公樓，簡單裝修之后，朱林敏將這些鋪面轉(zhuǎn)租給其他商戶，從中賺取租金差價。

商戶賺到了錢，市面自然也就越來越紅火。到了1995年年底，螺螄灣商品市場比初建的時候擴大了五倍多，個體經(jīng)營戶近6000戶，在里面做生意的人達到了1.3萬人。據(jù)資料記載：當(dāng)時每天上市的商品價值超過了800萬元人民幣，每天的交易額超過200萬元。

1997年，朱林敏組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，開始并購螺螄灣的商場，至2009年，朱林敏已成為擁有4000多間商鋪的商業(yè)區(qū)內(nèi)最大的“業(yè)主”。

與朱林敏的發(fā)家不同，同樣由浙入滇的余成身上有著更多普通螺螄灣商戶的影子。早在1983年，29歲的余成就從義烏來到昆明“淘金”。起初幾年，余成幾乎每月都要去福建等地進貨，當(dāng)年從昆明到廈門沒有直達火車，途中需經(jīng)江西中轉(zhuǎn)，一個單趟就要三四天。有時回來時還要隨貨車押運，由于路途遙遠，路上經(jīng)常遇到劫匪。

起初，商鋪的租金很低，很多業(yè)主即使有鋪面出租，也往往兼做生意，房東經(jīng)常會和租戶一起去外出打貨、甚至互相幫忙帶貨。

直到1993年，螺螄灣成立第四交易區(qū)，原先的鐵皮柜改威了一兩層的鋪子，商戶的經(jīng)營也由小百貨、服裝等發(fā)展到鞋類、家用電器、化妝品、建材、鐘表等十幾個門類，余威等早期創(chuàng)業(yè)的商戶們才由最初一年收入幾萬元錢，發(fā)展到幾十萬元。

隨著商戶越來越多，朱林敏這樣的有錢業(yè)主開始組建公司開發(fā)市場，經(jīng)過幾輪股權(quán)轉(zhuǎn)讓，朱林敏等26家業(yè)主最終掌握了螺螄灣及附近的云紡片區(qū)90％以上的商鋪產(chǎn)權(quán)，而螺螄灣市場也從最早幾十個攤位發(fā)展到1萬多個，從業(yè)人員達10萬人，交易額超百億元。

業(yè)主和商戶利益開始失衡

正當(dāng)商戶們?yōu)槲磥碥P躇滿志的時候，一場不可預(yù)期的變故悄然而至。

2009年2月17日，西山區(qū)政府召開了《螺螄灣商業(yè)片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)升級改造暨螺螄灣中央商務(wù)區(qū)(二級CBD)建設(shè)》新聞發(fā)布會，昆明市政府公布了螺螄灣商業(yè)區(qū)內(nèi)原有批零兼營、低端銷售和倉儲業(yè)態(tài)必須全部搬遷轉(zhuǎn)移到三環(huán)以外，不再回遷，原地建設(shè)中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃。

與之相對應(yīng)，2008年9月，只有一個競拍人的拍賣會上。昆明市政府從浙江引資而來的云南中豪置業(yè)有限責(zé)任公司以79967.536萬元的價格“竟得”了昆明市宏仁片區(qū)面積為860畝的7塊土地。當(dāng)月，總投資320億的新螺螄灣國際商貿(mào)城項目在宏仁片區(qū)正式啟動。

消息一出，商戶嘩然。

由于原螺螄灣市場的不斷壯大、升值，商鋪轉(zhuǎn)讓費也不斷上漲?！叭绻疬w。2003年螺螄灣12平米的空鋪轉(zhuǎn)讓費是30萬元，到2008年8月，螺螄灣一間5.9平方米的空鋪，轉(zhuǎn)讓費就高達65萬元。”余成說。

數(shù)名轉(zhuǎn)租的商戶稱，他們都明白攤位、商鋪轉(zhuǎn)讓費在法律上是不受保護的，但在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成一種“潛規(guī)則”。一旦拆遷，業(yè)主能退的只有租金。少則幾萬多則幾十萬的轉(zhuǎn)讓費就打了水漂。

西山區(qū)商務(wù)局局長保文勝坦稱，螺螄灣改造的升值空間巨大，“拆遷及土地評估大概是100個億，加上后期建設(shè)，總投資大約200個億，將來的產(chǎn)值將會翻番，達到400億”。

“拆遷之后，螺螄灣片區(qū)的商業(yè)價值將超過千億?！崩ッ魇幸晃坏禺a(chǎn)人士稱，原螺螄灣市場地處昆明城一環(huán)與二環(huán)之間，現(xiàn)在該地塊的參考評估價已達到350，d至430萬

元每畝，“螺螄灣的地塊大約800畝，僅土地凈增值一項就達3億左右。加上產(chǎn)值及潛在的品牌價值，該地塊的綜合價值將超過1000億?！?/p>

事實上，早在2003年，日漸強大的業(yè)主們便開始謀求拆遷升值。昆明市市協(xié)調(diào)小組辦公室主任、市商務(wù)局黨組書記王光中透露，當(dāng)年朱林敏等20多個業(yè)主單位曾自發(fā)做過一個規(guī)劃，但由于種種原因沒有獲批，主要是考慮到拆遷之后，上萬個商戶的“下家”沒有著落。正是2008年昆明新螺螄灣國際商貿(mào)城項目的開工，給了政府一個承接商戶的平臺，政府這才決心拆遷。

但朱林敏依然成功在握。11月底，昆明市政府已授權(quán)朱林敏于2005年組建的云南新瑞安投資控股有限公司(簡稱新瑞安)作為發(fā)起人，整合一個更大的“螺螄灣投資發(fā)展股份有限公司”(簡稱螺螄灣投資公司)，對拆遷后即將在原址興建的“中央商務(wù)區(qū)”進行先期投資。

據(jù)了解，新成立的螺螄灣投資公司注冊資金一個億，不僅包括數(shù)家有上市公司背景的公司，還包括當(dāng)前螺螄灣片區(qū)的大部分業(yè)主。

11月30日“大限”

10月15日，西山區(qū)人民政府發(fā)出《昆明市西山區(qū)人民政府關(guān)于螺螄灣商業(yè)片區(qū)市場關(guān)閉有關(guān)問題的公告》，公告稱，政府將于11月30日關(guān)閉螺螄灣商業(yè)片區(qū)市場(含云紡商業(yè)區(qū))。同時要求業(yè)主在2009年11月15日前解除與經(jīng)營戶的租賃合同。

與業(yè)主們的期待不同，商戶們對政府定下的搬遷“大限”懷有忌憚。

“政府想讓我們搬到新螺螄灣去，就是想要幫中豪置業(yè)把市場做起來?！庇喑山榻B，早在2005年，云南中豪置業(yè)有限責(zé)任公司就曾在江蘇宿遷投資建過宿遷-義烏國際商貿(mào)城，此后該公司又被昆明市政府招商引資到昆明興建商貿(mào)城。

“中國商業(yè)聯(lián)合會去年才授予昆明螺螄灣市場四星級‘中國品牌市場稱號，憑什么政府一句話就拿我們的損失去給開發(fā)商再造一個金蛋?”商戶的另一個顧慮是，新建的螺螄灣國際商貿(mào)城遠在20公里之外的郊區(qū)，交通、物流、倉儲都不方便。即使搬過去，也需要相當(dāng)長的時間才能聚集人氣。

昆明市協(xié)調(diào)小組辦公室主任、市商務(wù)局黨組書記王光中說，按政府的規(guī)劃，老螺螄灣和新螺螄灣的推進是步調(diào)一致的，按商貿(mào)行業(yè)的規(guī)律，同城同區(qū)域內(nèi)不宜同時存在業(yè)態(tài)相同的商城，因此政府希望關(guān)閉后的商戶都能搬到新螺螄灣經(jīng)營。而且“11月30日關(guān)閉市場是經(jīng)過‘聽證的?！?/p>

但這樣的聽證受到了商戶的質(zhì)疑。

8月1s日，昆明市西山區(qū)政府召開螺螄灣中央商務(wù)區(qū)(二級CBD)建設(shè)及經(jīng)營戶搬遷關(guān)閉市場聽證會。余成和數(shù)百名商戶前往聽證會現(xiàn)場，想目睹一下是哪26個人能代表螺螄灣l萬商戶的利益。

剛走到西山區(qū)政府門口就被攔住，警察封鎖了政府門口的道路。余成將手里的礦泉水瓶扔向政府大門，人群中有人開始喊著“聽證無效”口號。

余成等人的反對并沒有奏效，8月16日，官方公告稱，經(jīng)過公開報名，依法確定了26名代表，其中包括云紡集團的黨委書記、職工和其他企業(yè)職工代表4人；經(jīng)營戶代表8人；當(dāng)?shù)鼐用翊?人；村民代表1人；其余聽證代表則涵蓋昆明市及西山區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、交通、交警、消防等部門的相關(guān)人員以及人大代表和政協(xié)委員?！皶稀?6名聽證代表中大多數(shù)贊成提升改造。”

螺螄灣中央商務(wù)區(qū)建設(shè)指揮部指揮長、西山區(qū)區(qū)長蔡德生說，名單都是由商戶及業(yè)主報名，由指揮部篩選出來的。

對11月30日“一刀切”關(guān)閉市場的做法，王光中解釋，政府采取了保護商戶利益的措施，而等商戶與業(yè)主的合同解除后再關(guān)閉市場的做法完全無法操作，“沒有明確的關(guān)閉時間，商戶與業(yè)主之間的合同根本解除不了。”

被“公告”剝奪的權(quán)利

在拆遷改造的背后，政府推手若隱若現(xiàn)。

10月15日，西山區(qū)人民政府發(fā)出的《公告》中稱，由于螺螄灣市場即將于11月30日關(guān)閉，業(yè)主與經(jīng)營戶之間的租賃合同已無法繼續(xù)履行。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，合同雙方當(dāng)事人可以解除合同，合同解除后“雙方當(dāng)事人均不承擔(dān)違約責(zé)任”。

當(dāng)商戶們開始找業(yè)主討要說法的時候，包括新瑞安在內(nèi)的業(yè)主們拿出了這份“公告”?！斑@是政府的拆遷行為，我們也沒有辦法?！敝炝置魺o奈地說。

“一紙政府公告就可以判定當(dāng)事人互不承擔(dān)違約責(zé)任?”余成慒了，“商戶們的權(quán)利在哪里?”

為了推動業(yè)主和商戶盡快解除合同，11月20日，螺螄灣商業(yè)片區(qū)升級改造指揮部再次下發(fā)《緊急通告》：從2009年11月21日起，業(yè)主單位和商戶逐戶簽訂《未到期租賃合同清理方式確認書》。

11月23日，堵路事件過后第三天，螺螄灣商業(yè)片區(qū)升級改造指揮部和云南新瑞安集團控股有限責(zé)任公司再次下發(fā)《公告》，承諾于2010年2月28目前一次性向商戶退還由業(yè)主收取的2009年11月30日后的剩余租金，并由昆明市西山區(qū)螺螄灣中央商務(wù)因二級CBD建設(shè)指揮部、云南新瑞安集團控股有限責(zé)任公司、昆明螺螄灣投資發(fā)展股份有限公司共同擔(dān)保。

頻頻出手的背后，是西山區(qū)政府對螺螄灣改造的迫切。西山區(qū)商務(wù)局局長保文勝說，新的中央CBD建成之后，稅收將會要超過2個億，而此前2008年整個螺螄灣的稅收才7000多萬?！安粌H南接提高政府的財政稅收，而且對改變城市面貌、緩解交通擁堵、消除消防隱患都將發(fā)揮作用。”

“為保護螺螄灣片區(qū)原來業(yè)主的利益，政府規(guī)定螺螄灣拆遷后的改造工程以老業(yè)主為主?！崩ッ魇惺袇f(xié)調(diào)小組辦公室主任、市商務(wù)局黨組書記王光中說，拆遷帶來的土地增值部分收益，政府將全部用于改造該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時對參與改造的老業(yè)主還有減免規(guī)費、稅費等優(yōu)惠政策。

對經(jīng)營戶，王光中認為，支持新螺螄灣的建設(shè)本身就是為了保護商戶的利益，損失較大的“倒租戶”，政府正在幫助他們追討租金?！罢€說服中豪公司免去20個月租金和一年的水電費。僅這一項，中豪公司就損失了6個億?！?/p>

12月1日上午，昆明市舉行螺螄灣市場關(guān)閉工作新聞通報會，西山區(qū)區(qū)長蔡德生宣布，“螺螄灣商業(yè)片區(qū)市場已正式關(guān)閉，截至11月30日晚11點，已有近3000商戶全部搬完，經(jīng)營戶將在12月15日前全部轉(zhuǎn)移完畢。”

12月16日，正是新螺螄灣國際商貿(mào)城開業(yè)的日期。

“政府派出數(shù)十個工作組，逐戶游說商戶搬遷。連市場門口的警車也天天喊廣播讓我們搬，”余威說，1萬多商戶20年才打拼出一個螺螄灣，再要從頭做起，“我還能有幾個20年?”(文中余威系化名)