腐敗官員與房市泡沫

吳學(xué)安

據(jù)《南方周末》報道，由浙江省政府秘書長、紹興市原市委書記馮順橋落馬引發(fā)的官場震蕩仍在延續(xù)。日前，原紹興市副市長俞永谷因在出讓土地中巨額受賄被檢察機關(guān)批準(zhǔn)逮捕，成為紹興最新落馬的官員。而馮順橋落馬的直接原因是他打壓一個參與爭地的房地產(chǎn)商，這個地產(chǎn)商出獄后，把馮順橋重大貪污證據(jù)舉報給了中紀(jì)委。而在馮順橋家鄉(xiāng)上虞有3名與之關(guān)系密切的市領(lǐng)導(dǎo)人也因土地交易中的經(jīng)濟問題先后落馬，從而又揭開了一塊房地產(chǎn)市場官商勾結(jié)的黑幕。

一重慶市渝中區(qū)原副區(qū)長王政、渝中區(qū)委原副書記鄭維、沙坪壩原副區(qū)長陳明因收受房地產(chǎn)商巨額賄賂。不久前分別被法院判處死緩、13年、10年有期徒刑。這三名廳級官員在城市開發(fā)中大肆出賣手中權(quán)力。為房地產(chǎn)開發(fā)商、承建商謀取不法利益，受賄總額高達1100多萬元。這件以地生財腐敗案在山城引起不小轟動，其背后的房地產(chǎn)權(quán)錢交易潛規(guī)則昭然若揭。

此前，上海市房地局有6名在職和已退休處級干部遭遇調(diào)查后。已有部分人員由檢察機關(guān)處理。他們涉嫌在此前參與土地出讓的違規(guī)運作。在短短一年中上海直接曝光的房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)腐敗案件不下5起。如浦東新區(qū)原副區(qū)長康慧軍、市房地局原副局長殷國元、市房地局原土地利用與管理處處長朱文錦等人的落馬。均與涉嫌房市腐敗有關(guān)。此間的輿論認為，上海乃至全國房市反腐雷霆彰顯高層強力反腐、力挽房市和諧的決心，并將對今后房地產(chǎn)市場的走向產(chǎn)生深遠影響。

早在2007年4月6日，建設(shè)部、國土資源部等八部門聯(lián)合動員部署，于是年4月起在全國范圍內(nèi)展開樓市專項治理。與以往不同。本次整治行動目標(biāo)直指“房地產(chǎn)行政審批過程中涉及的有關(guān)部門及其工作人員違法違規(guī)行為”，重點在項目立項、土地取得、規(guī)劃審批、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)，懲治違規(guī)審批、濫用權(quán)力、違法不究，以及在行政許可中的索賄受賄等行為。

種種跡象表明。已經(jīng)興起的樓市專項整治行動，將重點打擊房地產(chǎn)官商勾結(jié)。“這是一場極有針對性的整治，矛頭對準(zhǔn)了人們深惡痛絕、房地產(chǎn)領(lǐng)域日益嚴重的官商勾結(jié)、權(quán)錢交易?！庇梅康禺a(chǎn)專家顧海波話說，“人們更愿意將它看作是一場樓市清污，行動”。

伴隨著房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控進入關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)錢交易“潛規(guī)則”成為社會各界關(guān)注的熱點問題。據(jù)統(tǒng)計，在2006年全國建設(shè)系統(tǒng)查處違法違紀(jì)和涉嫌違法違紀(jì)的415人中，建設(shè)行政機關(guān)和具有管理職能部門的工作人員占68％。房地產(chǎn)行業(yè)已成為腐敗現(xiàn)象易發(fā)多發(fā)高發(fā)的重點領(lǐng)域。而打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的官商勾結(jié)可謂眾望所歸。

江蘇省紀(jì)檢系統(tǒng)不久前舉辦的一個反腐教育展讓許多參觀者駐足。其中負責(zé)城建的政府官員與開發(fā)商相互勾結(jié)牟取暴利頻頻落馬的案例格外引人注目，近年來。江蘇省為數(shù)不少的貪官受到查處都與房地產(chǎn)商有關(guān)，如蘇州市原副市長姜人杰、常州市原副市長張東林、南京市政府原副秘書長魏竹琴等人相繼落入法網(wǎng)，其貪腐行為均與房地產(chǎn)有直接關(guān)聯(lián)。從中可以看出房市腐敗不僅讓國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策大打折扣，也吹大了房市泡沫，使購房者背負著沉重的經(jīng)濟負擔(dān)。

早在2004年初。江蘇省紀(jì)委根據(jù)群眾來信對蘇州市副市長姜人杰腐敗問題進行立案調(diào)查，是年8月江蘇省紀(jì)委最終查明姜人杰任蘇州市副市長期間，利用分管城建的職務(wù)之便，不僅大肆受賄，而且伙同其子在變更土地用途過程中，非法斂財，數(shù)額特別巨大。姜人杰腐敗案有一個突出特點。就是老子管城建，兒子搞開發(fā)。如姜人杰指使蘇州某國企老板挪用巨款。充當(dāng)其子開辦私人公司的注冊資金。而姜人杰的兒子開辦公司時，從某大學(xué)工商系畢業(yè)才一年。同時，姜人杰還利用職權(quán)。將蘇州一塊工業(yè)用地變更為房地產(chǎn)用地。并將這塊地交給其子的公司拍賣。

常州市原副市長張東林腐敗案極具典型性，其主因是被房產(chǎn)商所控制，不能自拔。張東林在近幾年審批房地產(chǎn)開發(fā)項目等過程中。被查出索取和收受17名房產(chǎn)商賄賂270余萬元，涉及具體樓盤近30個，有的房產(chǎn)商每開發(fā)一個樓盤都要向他行賄。為收買張東林，某開發(fā)商費盡心機地開了一家酒店。專門應(yīng)承他的個人宴請，幾乎不對外營業(yè)。為讓張東林能與情人浪漫幽會。開發(fā)商送給他的兩個情婦價值54.6萬元和25.8萬元的住宅各一套，不僅裝修奢華。并配有高檔家電。另一個開發(fā)商送給他的兒子38萬元購房款，張東林得知后。只是若無其事地說了聲“我知道了”，

那么，開發(fā)商為何如此仰賴一個負責(zé)城建的政府官員呢?是因為看中這些政府要員手中的土地審批大權(quán)，比如在常州一段時期房地產(chǎn)商們都深諳“誰和張東林的關(guān)系鐵，誰就會成為主流房地產(chǎn)企業(yè)”的道理。的確，受賄后的張東林為開發(fā)商提供的服務(wù)可謂是細致入微：確保審批項目順利過關(guān)，減免土地出讓金，為國有房地產(chǎn)企業(yè)核減虧損，為開發(fā)商協(xié)調(diào)各種關(guān)系，以審批代替土地招投標(biāo)等等，權(quán)力所及，無所不包。

南京市政府原副秘書長魏竹琴貪腐案的情況與張東林一案極其相似。據(jù)紀(jì)檢部門證實，魏竹琴在用地協(xié)調(diào)、規(guī)劃審批、規(guī)費減免、項目立項及承接上，千方百計為開發(fā)商謀利，大肆收受錢財。其隨身攜帶的他人贈送的各種消費卡就達數(shù)10。

其實類似的套路，并非江蘇貪官所獨有。官商勾結(jié)，謀取私利早已成為不少地方一些貪官們的拿手好戲。如湖南郴州市原市委書記李大倫主政郴州7年。郴州市許多工程的背后都有李大倫與房地產(chǎn)商勾結(jié)的影子。2006年6月以來，相繼落馬的天津市政法委副書記李寶金、安徽省副省長何閩旭、郴州市副市長雷淵利等一大批貪官。都有與房地產(chǎn)商狼狽為奸的劣跡。

新華社曾報道，有記者到山東省監(jiān)獄，與2005年震驚全國的青島房地產(chǎn)腐敗大案主角之一，青島市原市長助理、原嶗山區(qū)委書記王雁進行對話。王雁說，“我剛到嶗山區(qū)工作時，感到地價過低。結(jié)果，通過凍結(jié)土地批租等方案，不到三個月。嶗山區(qū)的土地價格就大幅上漲，城鄉(xiāng)接合部沿海一線的地價漲幅達到100％至150％?！睆闹锌梢钥闯?。作為地方官員，要想在任期內(nèi)干出看得見的業(yè)績。抓城市改造、房地產(chǎn)開發(fā)是最快捷的途徑。而一些腐敗分子在政績、人情和謀利心態(tài)的驅(qū)動下。很容易被別有用心的人所俘獲，與開發(fā)商結(jié)成利益集團。

業(yè)內(nèi)人士透露，一些公務(wù)人員與開發(fā)商投桃報李，發(fā)房地產(chǎn)橫財?shù)耐緩街饕腥N：一是在位時利用職權(quán)及人際關(guān)系，在土地出讓、房屋銷售審批等方面為開發(fā)商牟利；離任或下海后再到這家房地產(chǎn)公司謀取要職，收獲先前播種的收成；有的干脆以親屬等名義直接獲取一定的股份。二是利用職務(wù)之便，以親屬、朋友的名義。從開發(fā)商處打折購房，轉(zhuǎn)手出售。折扣高低視權(quán)力大小而定，所謂親屬、朋友事實上就是代理人。三是替開發(fā)商抬轎子造勢，忽悠消費者，自己收取不菲的出場費。甚至一些不法房地產(chǎn)商還充當(dāng)為官員賣官鬻爵的金主。如在紹興市委組織部原副部長王金良、蔣永舟賣官受賄案中，直接行賄者一半以上

是企業(yè)的老板。這些金主。大多是房地產(chǎn)開發(fā)商。他們積極為買官者充當(dāng)掮客，上下活動。

二“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一大任務(wù)是反腐敗!”不少有識之士都認為，腐敗存在于房地產(chǎn)市場的眾多環(huán)節(jié)，比如土地批租、土地融資，甚至灰色收入投資等。官商勾結(jié)擾亂了房地產(chǎn)市場操作的公平性，也打破了市場經(jīng)濟規(guī)律下的資源配置有效性。房市腐敗頻發(fā)與制度設(shè)計和行業(yè)特點不無關(guān)聯(lián)。

就目前房地產(chǎn)市場來看，從土地出讓、項目審批、銀行貸款到銷售環(huán)節(jié)，每環(huán)節(jié)都有可能給官商勾結(jié)、行賄受賄提供方便，而不法房地產(chǎn)開發(fā)商最終要將行賄成本計入房價。從而導(dǎo)致房價飛漲，使居民的基本居住需求得不到保障。

南京一位大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的總經(jīng)理曾坦言：“如果權(quán)力都在陽光下運行，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目的成本就能降低15％?！蹦敲?，房地產(chǎn)項目的灰色成本是如何入賬的呢?據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，除了虛支招待費、管理費消化一小部分外。再就是攤到建筑安裝成本上，因這一環(huán)節(jié)稅費相對低，所以開發(fā)商們屢試不爽。當(dāng)然，這些灰色成本最后都是要購房者來埋單的。以江蘇常州市原副市長張東林受賄270多萬元一案為例。如果要攤到1000套房子上。每戶要承擔(dān)2700元；如果是500套房子，每戶要承擔(dān)5400元。

業(yè)內(nèi)人透露，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，要辦齊“五證”，蓋好20多個公章，這些環(huán)節(jié)除了涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)等主管部門，還需經(jīng)過房管、工商、稅收、建設(shè)、交通、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、消防、地質(zhì)勘探、園林、人防等眾多機構(gòu)的審批或備案。江蘇一名開發(fā)商坦言：“部門林立，表面上環(huán)環(huán)相扣。但卻很不透明、很不規(guī)范。如果我們不一個個上門去燒香，當(dāng)官的就會拖，樓盤開發(fā)是資金密集型的，哪個環(huán)節(jié)都拖不起啊?！庇秩?，工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，價格會直線飆升。而土地用途變更的權(quán)力掌握在負責(zé)土地規(guī)劃的領(lǐng)導(dǎo)人手中，實際決定權(quán)就在分管副市長或副秘書長手中。其中的制度監(jiān)管缺陷，很容易成為開發(fā)商集中攻關(guān)和負責(zé)城建的官員權(quán)力尋租的環(huán)節(jié)。

容積率是指在建筑區(qū)劃內(nèi)總建筑面積與用地面積的比值。在開發(fā)商眼里容積率簡直就是點石成金的魔術(shù)棒。因為容積率越高，可供其銷售的面積就多，獲利也越大。于是。哪怕是為提高0.5個百分點，開發(fā)商也會不惜血本地攻關(guān)。原重慶渝中區(qū)副區(qū)長王政在規(guī)劃部門任職時，一名開發(fā)商通過向其行賄手段，將某項目的容積率提高2個百分點。一下子就獲利1000多萬元，開發(fā)商為此先后送上感謝費100萬元。

一些政府官員個人與開發(fā)商結(jié)成的利益集團，是攪亂房市的怪胎。對于這些官員而言，利用權(quán)力為房地產(chǎn)托市、造市，乃是一石雙鳥：既為虛假政績開源，又為個人腐敗引流。盡管國家相繼出臺了一系列試圖為房地產(chǎn)市場降溫的宏觀調(diào)控政策，然而。結(jié)果卻是一次次被化解于無形。房價仍然我行我素，變本加厲地上揚。房地產(chǎn)業(yè)官商勾結(jié)觸目驚心的案例。再次證明了一個事實：在房地產(chǎn)市場虛火的后面，除了以地生財、靠房吃房的畸形政績觀外。還有一只腐敗之手。

值得關(guān)注的是，近年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場中的權(quán)力尋租色彩并沒有被稀釋。在一些地方反而越來越濃。有的開發(fā)商拿到的土地容積率遠遠高于周邊地塊。一個中等項目容積率提高零點幾個百分點會增加數(shù)千萬的銷售額。而在土地出讓環(huán)節(jié)，雖然在2003年實行了招拍掛制度，但“圍標(biāo)”、“陪標(biāo)”現(xiàn)象并不少見，這說明土地在拍賣前早已內(nèi)定了買家。官商勾結(jié)的城建腐敗案顯示。房地產(chǎn)能夠滿足地方官員兩方面的需求，一方面，房價快速上漲帶來的是稅收增長。房地產(chǎn)能提升城市形象；另一方面，一些地方官員通過權(quán)力尋租從中撈取個人私利。這條隱藏的鐵律不打破，房價調(diào)控效果必將大打折扣。

房價畸高畸漲的民情、國憂，抵不過少數(shù)地方官員與開發(fā)商合謀的私利，即使國家調(diào)控頻出重手。也會能夠遭遇架空。權(quán)力介入市場，必然扭曲市場，甚至毀掉市場。假如說，買房在以前被普通民眾稱之為夢想，而這幾年畸高畸漲的房價，則使這種夢想現(xiàn)在變成了妄想，變成了噩夢。很顯然，僅僅依靠經(jīng)濟手段調(diào)控，已不足以扭轉(zhuǎn)房市亂象。在官商勾結(jié)的利益集團合謀下，房市調(diào)控的效力很容易被消解。房市虛火的下面，有官員腐敗的干柴。只有將腐敗的干柴抽掉了，房市虛火才會降溫，調(diào)控力度也才有可能到位。

時下，地方官員主導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的沖動依然非常明顯。因為在與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收中，有75％歸地方政府所有?，F(xiàn)在土地出讓金的30％直接劃入地方財政。而土地出讓價格的高低與房價密切相關(guān)，房價越高，當(dāng)?shù)赝恋嘏馁u價也越高。的確，盡管房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進入第四個年頭，但一個重要例證是，到目前為止，還沒有聽說過有哪個城市的主管官員公開表示要讓房價降下來，可見，房地產(chǎn)市場的矛盾，反映了調(diào)控與反調(diào)控的博弈。用清華大學(xué)社會學(xué)系教授孫立平的話說，這是“目前中國涉及利益面最廣、博弈技巧最純熟、懸念最多、結(jié)局也最撲朔迷離的一場博弈”。

三面對超常規(guī)、跳躍式發(fā)展的房地產(chǎn)市場，一方面是巨大的利益誘惑，一方面是缺乏有效的監(jiān)督管理，以權(quán)謀私、權(quán)錢交易就有了可乘之機。從近年來各地發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域的典型貪腐案件來看。國土、規(guī)化和城建部門的行政審批權(quán)過大、過于集中，尤其是行政權(quán)力的運行不夠公開、透明，缺乏有效的監(jiān)督機制，導(dǎo)致權(quán)力尋租、官商勾結(jié)成為房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的突出問題，

早在2006年2月，中國首次界定的商業(yè)賄賂重災(zāi)區(qū)中，與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)的工程建設(shè)和土地出讓，首當(dāng)其沖。事實證明，在這兩個環(huán)節(jié)中，一些政府官員與開發(fā)商形成了一明一暗、化公為私的謀利模式。在開發(fā)商和政府官員之間，客觀上存在一種共生的尋租現(xiàn)象。開發(fā)商一方面是政府官員的政績推動者，同時又很容易把政府官員拉下馬，成為誘導(dǎo)官員腐敗的麻煩制造者。從經(jīng)濟層面上分析，雙方在攻關(guān)和尋租上一拍即合。容易結(jié)成利益集團。

回顧近四年房市調(diào)控歷程，在房產(chǎn)新政啟動前，聽到風(fēng)聲的一些地方官員就堅稱當(dāng)?shù)氐姆績r在合理區(qū)間；調(diào)控開始后，一些地方官員暗中鼓動開發(fā)商，力挺房價；棋到中盤時，又有一些城市急忙打時間差，很快公布某時段房價下跌的數(shù)據(jù)信息，力圖讓調(diào)控見好就收；見調(diào)控連連出招。一些利益集團便不斷釋放出“房價下跌會導(dǎo)致國民經(jīng)濟災(zāi)難性后果”等威脅，借以瞞天過海。擾亂決策。

中國政府對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控至今近四年時間。房價在呈現(xiàn)邊調(diào)邊漲的態(tài)勢之后，終于低下高昂的頭出現(xiàn)下跌。在一些城市甚至呈現(xiàn)出快速下跌趨勢。但此前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在一些城市效果有限，甚至成為一紙空文。一個重要原因是房地產(chǎn)腐敗現(xiàn)象太多。而房地產(chǎn)業(yè)腐敗高發(fā)又與房地產(chǎn)領(lǐng)域的制度缺陷有關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控抵不過少數(shù)地方官員與開發(fā)商合謀的私利。以至于盡管國家房地產(chǎn)調(diào)控頻出重拳，但卻像是打在棉花上難以奏效。圍繞房市一些官員腐敗的警訊，彰顯房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍任重而道遠。

目前，高房價已成為廣大群眾沉重的負擔(dān)，超出了經(jīng)濟發(fā)展階段和社會心理承受能力。房市調(diào)控著力點主要是擰緊土地供應(yīng)和商品房信貸閘門，提高稅率，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，下一步的房市調(diào)控，應(yīng)考慮梳理或再造房地產(chǎn)項目審批和監(jiān)管流程，彌補相關(guān)的制度缺陷，讓每一個環(huán)節(jié)都能陽光運行。

盡管說。作為官商勾結(jié)的副產(chǎn)品之一，房市灰色成本或許并非是房價高企的決定因素，但它無疑助長了房地產(chǎn)領(lǐng)域的尋租行為，如果某些公章成了腐敗的機會，那么落實調(diào)控政策過程中也可能出現(xiàn)下一個腐敗的機會。真正可怕的是每個環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)官商合謀的“復(fù)制效應(yīng)”。因此，有關(guān)專家建議，在今后的房市調(diào)控政策中，應(yīng)考慮明確設(shè)置懲治房市腐敗議題，雖然說，近兩年來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控摻入行政性手段，一直飽受開發(fā)商詬病。但官商勾結(jié)腐敗高發(fā)態(tài)勢顯示，用行政和法律手段反擊房地產(chǎn)腐敗或許是最有效的方法。因為，官商勾結(jié)的利益集團一旦暗中形成，房地產(chǎn)調(diào)控的效力就很容易被消解。

值得關(guān)注的是，在上海。從2006年年中開始，隨著社保案的爆發(fā)。房地產(chǎn)腐敗成為社會最為關(guān)注的話題，一些政府官員因房市腐敗落馬。整個2007年，上海房地產(chǎn)市場籠罩在反腐斗爭氛圍之中。就全國范圍看，自2007年4月起到2008年初，根據(jù)建設(shè)部、國土資源部等八部門作出的部署。所有在建并已進入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目將被全面清理，逐一排查，有投訴舉報的項目更是重點調(diào)查對象。此外，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強制拆遷等行為。也將成整治的靶子。不過。業(yè)內(nèi)人士也提醒。打擊房市官商勾結(jié)不能雷聲大、雨點小，關(guān)鍵還在于執(zhí)行到位。

對于普通消費者來說，他們熱切期待的是，房市專項整治會在一定程度上使得以往習(xí)慣于打入房價的灰色成本有所減少。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)商將非成本性價格，也就是尋租價格計入房價，這是公開的秘密。一旦房地產(chǎn)市場尋租少了，哄抬房價的少了，交易更加公平、公正了。消費者合法權(quán)益就能夠得到維護；對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，良性的秩序?qū)斫】档?、可持續(xù)的發(fā)展。當(dāng)權(quán)力干預(yù)因素減少些，市場化、透明度就會提高些。對于國家來講，房市專項整治既可以促使行政機關(guān)更加依法行政。有利于廉潔政府的建設(shè)，也能因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷稅漏稅成為本次整治的重點，房地產(chǎn)企業(yè)“利多稅寡”的不正常狀況將獲改觀，國家來自房地產(chǎn)業(yè)的稅收有望得到增加。

(責(zé)編：書杰)