房?jī)r(jià)上漲，究竟是誰惹的禍?

葉　檀

房?jī)r(jià)上漲是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的罪魁

房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇起到打擊作用?

郎咸平先生在深圳演講提出，房?jī)r(jià)上漲是銀行資金大量流入虛擬經(jīng)濟(jì)的結(jié)果，無法解決中國經(jīng)濟(jì)兩大頑疾：產(chǎn)能過剩與居民消費(fèi)不足。因此，他將房?jī)r(jià)上漲視作投資環(huán)境惡化的指標(biāo)。從長(zhǎng)期來看。郎成平先生的邏輯沒錯(cuò)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)無法吸納我國瘋狂擴(kuò)張的新增信貸額，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性泡沫，使資金在大宗商品、資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求避風(fēng)港，導(dǎo)致股市與房地產(chǎn)市場(chǎng)先后回暖。從短期來看，郎咸平先生的結(jié)論有些吹毛求疵。在經(jīng)濟(jì)下滑出現(xiàn)不可控風(fēng)險(xiǎn)時(shí)——失業(yè)率上升到預(yù)期的兩倍以上，沿海地區(qū)出口加工業(yè)折損過半——政府重拾房地產(chǎn)與汽車消費(fèi)是不得不如此的救急之舉。隨著一季度房地產(chǎn)與汽車消費(fèi)的回暖，相關(guān)的鋼材、水泥、裝修、家電、成品油等銷售額有所穩(wěn)定，這對(duì)于上下游50個(gè)以上的相關(guān)產(chǎn)業(yè)都是福音。

也許這樣的結(jié)論會(huì)被人指責(zé)是只左右逢源的蝙蝠，但客觀的態(tài)度就是如此，每個(gè)經(jīng)濟(jì)政策都應(yīng)該取得長(zhǎng)期與短期效果的平衡。經(jīng)濟(jì)急速下行期猶如人的大動(dòng)脈被割開，此時(shí)每個(gè)大夫所能做的第一件事就是止血，而后是輸血。房地產(chǎn)既是主要的出血口也是主要的輸血口。因此政府拿房地產(chǎn)作為切入點(diǎn)順理成章。

在2008年四季度房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)下挫、房地產(chǎn)開發(fā)投資凍結(jié)時(shí)，各方心急如焚：一憂內(nèi)需不振導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)下挫；二憂房地產(chǎn)投資不足導(dǎo)致民間投資下降，政府投資獨(dú)木難支；三憂房地產(chǎn)市場(chǎng)下挫引發(fā)銀行壞賬率升高的連鎖反應(yīng)；四憂政府財(cái)稅收入下降過快，影響公共產(chǎn)品的提供。從2009年一季度的數(shù)據(jù)看，所有這些擔(dān)憂全都不是空穴來風(fēng)。

反觀美國也是同樣如此。雖然源自于房地產(chǎn)泡沫的次貸危機(jī)導(dǎo)致全球金融危機(jī)大爆發(fā)，但是，為了讓經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，美國政府花大力氣提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，除了挽救金融機(jī)構(gòu)以外，降息保全房地產(chǎn)抵押品、降低存量房空置率與提升新屋開工數(shù)是重中之重。

短期的救急之舉必須有長(zhǎng)期的考量。為什么我國房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)不動(dòng)需要救急。為什么我國經(jīng)濟(jì)動(dòng)不動(dòng)需要宏觀調(diào)控?在上一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展直到2008年年初，政府財(cái)政收入以30％以上的速度增長(zhǎng)，那時(shí)為什么沒有能夠落實(shí)公益性住房政策?在經(jīng)濟(jì)決策體制中是否出現(xiàn)了強(qiáng)大的力量，阻止我們對(duì)市場(chǎng)作出準(zhǔn)確的判斷與決策?

一個(gè)公認(rèn)的結(jié)論是，我國房地產(chǎn)價(jià)格過高已經(jīng)影響到了商務(wù)成本，已經(jīng)擠壓到了其他消費(fèi)需求，資本市場(chǎng)內(nèi)幕交易百出的畸形發(fā)展導(dǎo)致我國貧富差距進(jìn)一步拉大。

始于2004年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，出臺(tái)的政策起到了火上澆油的效果，央行每次小幅加息都被視作通脹的信號(hào)，地方政府高價(jià)拍地樂此不疲，房地產(chǎn)因此更有上漲動(dòng)力。那時(shí)真正有效的滅火之舉是啟動(dòng)大規(guī)模的公益型住房建設(shè)，政府可以因此成為房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的空頭方，撲滅房地產(chǎn)市場(chǎng)的大火，同時(shí)也可以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)抑制內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)頑疾，為中國經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展卸下最大的炸藥包。

很可惜，直到2008年第四季度，經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)明顯，有關(guān)部門才在搶救房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，實(shí)質(zhì)啟動(dòng)保障性住房戰(zhàn)略。2008年12月17日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展措施，二套房貸松綁、營業(yè)稅擴(kuò)大減免范圍、提供房地產(chǎn)并購重組金融服務(wù)等市場(chǎng)期待已久的政策赫然在列，還包括三年解決1000萬戶低收入和棚戶區(qū)居民住房問題；允許住房公積金閑置資金用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)；加大部分開發(fā)項(xiàng)目的信貸支持；以及取消城市房地產(chǎn)稅等。

按照逆周期調(diào)控的規(guī)律，經(jīng)濟(jì)急速下行期政府應(yīng)該做的不是啟動(dòng)保障性住房，而是降息、增加貸款，幫助企業(yè)度過危機(jī)。但政府在降稅做多房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，以保障性住房充當(dāng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的大空頭。到目前為止，有關(guān)部門在房地產(chǎn)市場(chǎng)所做的基本上是火上加油、雪中減炭的工作。

我們不能說政府拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)是錯(cuò)誤的，但我們能夠說，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的判斷基本是錯(cuò)誤的。

為今之計(jì)，為了提振內(nèi)需，政府只有沿著公益性與商品住房平衡的道路走下去，這樣才能在長(zhǎng)遠(yuǎn)收到提振內(nèi)需、改善結(jié)構(gòu)之效，而不能因?yàn)槎唐趬毫?，再次將公益性住房拋諸腦后。

深圳房?jī)r(jià)大漲不是溫州炒房團(tuán)的功勞

溫州炒房團(tuán)幾成過街老鼠，因此他們只能低調(diào)再低調(diào)。近日《南方都市報(bào)》采訪在深圳的溫州炒房團(tuán)，揭開了一角面紗。

溫州炒房團(tuán)被認(rèn)為撬動(dòng)了房?jī)r(jià)，是高房?jī)r(jià)的罪魁之一。這個(gè)理由說不通，投資者服從于市場(chǎng)預(yù)期，越是精明的投資者市場(chǎng)預(yù)期越是準(zhǔn)確，如果說罪魁，那就是市場(chǎng)預(yù)期。無論是投資者還是中間商，都不過是經(jīng)濟(jì)與貨幣政策預(yù)期的產(chǎn)物，就像流通不是罪，投資也不是罪。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2009年5月份全國二手房銷售價(jià)格同比上漲0.9％。與4月相比，二手住宅銷售價(jià)格上漲的城市有46個(gè)。國家統(tǒng)計(jì)局相對(duì)保守的數(shù)據(jù)尚且如此，其他實(shí)體調(diào)查更顯示房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的泛濫。根據(jù)中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查，投資客而不是自住客明顯增加，深圳已經(jīng)達(dá)到20％左右，上海、北京等地大同小異。如果投資比例達(dá)到40％以上，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)將達(dá)到歷史泡沫峰值。目前商品房成交量已經(jīng)達(dá)到2007年的高位，按照目前的趨勢(shì)，庫存化將在今年提前結(jié)束。中信證券最新研究報(bào)告將下半年中國房地產(chǎn)維持“強(qiáng)于大市”的投資評(píng)級(jí)。

拉高房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的必然產(chǎn)物。一方面為了刺激開發(fā)投資，保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政策基調(diào)仍將維持不變。只要寬松的貨幣預(yù)期維持不變，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)能過剩風(fēng)險(xiǎn)不變，民間資金就不得不四處出擊，尋找投資機(jī)會(huì)，資產(chǎn)泡沫由此而生。目前我國比較暢通的投資渠道一是股市，二是樓市，其他期貨、黃金等市場(chǎng)是少部分專業(yè)投資者的游戲。在股市從去年11月份開始上漲后，樓市于今年二三月份行情啟動(dòng)，開始瘋狂上漲，正是資產(chǎn)泡沫預(yù)期的必然產(chǎn)物。

投資者另一個(gè)預(yù)期是資產(chǎn)泡沫不會(huì)被政策刺破。看看股市吧，只要略有下挫，就有各個(gè)政府部門輪番上陣表示維穩(wěn)意向，中石油、中石化、中國銀行、工商銀行就會(huì)被神秘資金拉升到高位。原因很簡(jiǎn)單，只有資產(chǎn)價(jià)格維持在一定位置才能保持市場(chǎng)信心，才能通過資本市場(chǎng)緩解銀行部門的壓力，才有可能拉動(dòng)民間投資與居民消費(fèi)。

房地產(chǎn)行業(yè)更是不遑多讓。在一些地區(qū)，地方政府收入的40％以上依靠房地產(chǎn)業(yè)，政府相關(guān)部門的小金庫靠房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，建材、鋼鐵、家居、紡織等50多個(gè)行業(yè)依靠房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)，雖然礙于房地產(chǎn)行業(yè)牽涉的民意壓力，有關(guān)部門不會(huì)主動(dòng)表示拉動(dòng)房地產(chǎn)，有時(shí)候甚至?xí)響B(tài)降低房地產(chǎn)熱度。但聽其言不如觀其行，到目前為止，最重要的土地出讓款周期與交易稅費(fèi)優(yōu)惠沒有絲毫收緊跡象，各地方政府敞開懷抱迎接房地產(chǎn)投資與開發(fā)商可謂方興未艾，一些地方政府對(duì)于外資投資房地產(chǎn)行業(yè)早已開閘，還有什么能夠擋得住房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫趨勢(shì)呢?

與其說溫州炒房團(tuán)拉高了房?jī)r(jià)，不如說是精明的溫州炒房團(tuán)看到了市場(chǎng)預(yù)期的變化，感受到了資產(chǎn)泡沫的威力。他們是弄潮兒，卻無法左右大潮何時(shí)出現(xiàn)。真正左右大潮者，是看不見的手。溫州炒房團(tuán)是弄潮兒中最勇敢、最精明的一批人，他們的模式影響著投資客的投資周期、投資模式。

近期深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以大熱，有兩個(gè)與眾不同的因素，一是與其他一線城市相比，廣州、深圳等地房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)處于價(jià)格洼地，在海南地產(chǎn)泡沫破裂后，深圳與廣州等地房?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)類似于上海、杭州這樣的瘋狂上漲期；二是去年上海等地房?jī)r(jià)維持不動(dòng)，深圳等地房地產(chǎn)均價(jià)實(shí)實(shí)在在下挫，目前處于洼地的修補(bǔ)過程。

投資者對(duì)房?jī)r(jià)可以起到推波助瀾的作用，不斷進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者會(huì)讓市場(chǎng)脫離租售比等基本面的約束，在短期之內(nèi)因?yàn)樨?cái)富的示范效應(yīng)促使民間資金源源而人。只要泡沫預(yù)期存在。這個(gè)周期就不會(huì)改變，除非出現(xiàn)加息、加稅等政策打壓現(xiàn)象。環(huán)顧歐、美、日等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，全都由央行逐步而堅(jiān)定地加息開始，而后引發(fā)投資客撤出，交易清淡，市場(chǎng)下行。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律，概奠能外。

把深圳房?jī)r(jià)上漲推給炒房老太，相當(dāng)于把美國次貸危機(jī)原因歸咎于低收入購房者，其實(shí)是無能者的卸責(zé)行為。