一個房地產(chǎn)商的公關黑道

條條蛇都咬人

在外人眼里，我絕對是一個標準的成功企業(yè)家：從事房地產(chǎn)，身家過億，開名車，住豪宅，人前風光無限，吃鮑魚燕窩的頻率跟老百姓吃油條豆?jié){差不多。而我在有些人面前裝孫子的另一面呢?不說，人家不知道，說了，人家可能不信，信了，人家會咒你活該。所以，悶的時候我就到侄子唐啟的茶樓坐會兒。

我喜歡這個叫唐啟的侄子，不僅因為他是我大哥的兒子。當年他跟著我做房地產(chǎn)生意，無論家人還是外人看來都是風光無限，后來他卻要退出。他做事周全可靠，他的走，猶如廢了我一條手臂。雖然很生氣，但我還是同意了。他升茶樓掙的銀子，比起當年在我身邊差遠了，但他樂在其中。

說起我干的房地產(chǎn)這一行，大家都知道必須跟政府官員打交道，但卻不清楚里邊的名堂。國土局、規(guī)劃局、城建局、稅務局、房管局、同林局、消防、銀行……條條蛇都咬人!關系不到位，不管哪個主管部門里級別多低的小科員，只要他說個“忙”字，你就得乖乖等著。這個“等”可不是上哪兒找個座兒等一小會兒，而是極可能“白云千載空悠悠”。當然有時他也會多說幾個字：“你那個事我們正研究呢，先回吧?！蹦憔椭肋@事黃了。

必須得有“關系”，這“關系”還必須到位。哪怕就是辦一件正常的報批，如果你與主管部門的關系密切，上午送去，下午就能批下來。沒“關系”，或“關系”不過硬，你就得按規(guī)矩到窗口排隊。誰不知道在房地產(chǎn)界，時間就是金錢就是利潤，按正常的7個或15個工作日批下來，各個環(huán)節(jié)都排上這么十天半月的，光貸款利息就夠你受的。

于是，“公關”成了我們必不可少的“功課”。

吃飯是最基礎環(huán)節(jié)。那一回請一個姓李的處長吃飯，當時侄子唐啟剛跟我，我讓他點了瓶800多元的紅酒。他說叔，貴了點吧?我說往高點整，舍不得孩子套不著狼。李處長一來，我拿眼一掃其全身行頭，便斷定這是個吃人嘴不軟、拿人手不短的主兒。

李處長一坐下，第一個動作就是把酒拎過來，掂了掂，慢悠悠地說：“老唐啊，紅酒不上2000元，根本就沒喝頭?！蔽乙慌哪X門兒，趕緊自我檢討?！袄钐幷f得對，我的疏忽?！碧茊⒌难劬Χ贾绷?，我趕緊對他一眨眼。他反應也挺快，立馬讓服務員拿酒品單來重點。

那天，李處長喝得不僅開心，還意猶未盡，他要洗腳，我們當然得陪著。那天我特別累，上下眼皮直打架，還得硬撐著陪他一通神侃，國內(nèi)的，國際的，本市的，市外的，在朝的，在野的……

等李處長睡著了，我們才瞇了會兒眼。誰知道他醒來一看表：“怎么還不到11點?”說話聽聲，鑼鼓聽音，不等他開口，我主動提出來點夜宵，他自然笑納。

等到我和侄子把他送走，都快兩點了。我倆睡眼模糊地站在馬路牙子上，回公司還是回家?都覺得沒有力氣也沒有必要回家了，第二天還有那么多事要辦，那么多關要過……那天，我睡沙發(fā)，唐啟在硬邦邦的辦公桌上枕幾本雜志將就著。我們幾乎是在頭一放平的一瞬間就睡死了過去。

動物兇猛

其實，像李處長這人，還根本算不上刁的。

大部分的官員在口味上有個人偏好，如果安排得不好，他們吃喝得不痛快，最后的結果很可能就是肉包子打狗。比如國家明文禁止獵食野生動物，但有的官員就偏偏好這一口。他也不明說，而是暗示你打聽揣摩，投其所好，并巧妙安排。在城市里提供野味的餐館都很隱蔽，點菜也有行規(guī)，不會說這個要多少，那種要幾個，只說“給我配1500元一桌的菜”，或者“2000元一桌的菜”。大家都懂，這就是不同的規(guī)格、檔次。就像買賣牲畜那樣，在衣袖籠子里掐手指。

無論怎樣小心翼翼伺候著，有人一樣會挑剔：“怎么這么點菜，太不會吃了嘛，服務員，來兩盤老鼠肉(即穿山甲)?！本湍蒙洗蝸碚f吧，那個銀行的信貸科長一句話就在賬單上增加了1000多元。即使心里在罵娘，可我還得賠笑臉，“就是就是，還是領導會吃會生活。”

隨著關系的熟悉，一些官員會毫不避諱地把自己的情人小秘帶來。飯桌上，牌桌上，KTV包房里，摟摟抱抱，丑態(tài)畢露。如果不是親眼所見你根本不會相信，其中的某某幾個小時前，還正襟危坐地在市里主席臺上作報告，講公務員行為規(guī)范。

我已經(jīng)習慣了，我這張臉早已被磨成什么表情都沒有的二皮臉了。但這并不意味著我的心也麻木了。

每次吃野味時，侄子唐啟從來不下筷子，頂多吃點鍋邊菜，除此就是玩命地替我擋酒喝。在我房地產(chǎn)生意最紅火的時候，他卻提出了離開。他從小喜愛各種小動物，最讓他難過的就是陪著官員吃野味。他說人若做事太缺德，遲早要遭報應。像唐啟這種心腸的人就干不了這一行。在我的幫助下，他當上了“老街坊”的小老板，剩下我單槍匹馬繼續(xù)“公關”。

做房地產(chǎn)，討好政府官員最為重要，平時要勤燒香，絕不能臨時抱佛腳。至于逢年過節(jié)，每一關的大小菩薩一個都不能漏掉，唐僧師徒到了西天，不也得送禮才能取到真經(jīng)嗎。這“燒香”也是一門大學問，首先，趕早不趕晚，稍微晚了，人家當官的會覺得你這人小氣不懂事，如果落下了這種印象，活生生就是偷雞不成……

送禮的招數(shù)也得力求天衣無縫。有時是把錢用報紙包好，放進檔案袋里，電話里說有個急件報批，對方就明白了；還有把錢放進挖空的精裝書里，然后另加幾本合起來捆得扎扎實實的，說是給某某人的子女買的高考或中考的復習資料，電話里約夫人來取……

這么多年了，我送出去的錢物，沒有一次是給退回來的。其實，和送的技巧相比，送的數(shù)目更關鍵，只嫌太少，不嫌太多。我們這一行，三五千根本拿不出手。尤其逢年過節(jié)，有些官員收錢收到手發(fā)軟，人家直接就把你這三五千交給紀檢機關博廉潔了。但如果你給得多，他就得掂量掂量了。這叫“抓大放小”。

要說我做的這些都是見不得人的事，遭人仇富也理所當然，但我不這樣干，別人同樣也要干。目前的制度設計缺陷、種種利益格局決定了商場官場分不開?？晌易詈薜倪€不是送了那幾個錢，有些官員喝高了，打著酒嗝，會指著我的鼻子罵：“你們算什么東西，不就有兩個臭錢嗎，再牛，到頭來還得老老實實求我辦事!”我真想在他臉上來個五指開花，可卻只能賠笑：“那是那是!”其實恨不得用麻袋裝了他，沉塘。

充滿奧妙的公關費

我給大家算筆賬，以開發(fā)面積為100畝的樓盤為例，如果開發(fā)容積率為0.5或0.6，可以開發(fā)平均面積300平方米的別墅100套。地價以150萬元／畝的小城市平價土地計算，土建加上報建、設計、推廣宣傳，攤下來每平方米的成本計6500元，而別墅每平方米售價可達9000-10000元。開發(fā)周期三年后，樓盤純利潤可達1億元。

那么，這1個億的利潤中，要支付多少“公關費”呢?根據(jù)開發(fā)商的大方程度不同，一般在2％-5％之間，也就是200萬元至500萬元不等。此外，還要參考政府官員開綠燈的難度和開發(fā)商的利潤空間。

打個比方，本來這個項目只能賺5000萬元，但由于地方政府、職能部門特別關照，最后還額外賺了5000萬元，那么從這額外的利潤里再分四成給方方面面的大小官員，也是為下一回合作進行鋪墊，必須的!

當然，這筆數(shù)額不菲的公關費怎么用可是有奧妙的。

我給大家一一道來：第一種，吃喝玩樂，安排飯局，打高爾夫球，釣魚，到娛樂場所；第二種，邀請官員和關系戶到國內(nèi)外旅游消費；第三種，官員出去開會出差，或到黨校學習，自有關系熟稔的升發(fā)商屁顛屁顛地跟著出去沿途埋單；第四種，節(jié)日送禮，禮到情到；第五種，直接送房或按成本價不賺錢出售給官員及其親屬；第六種，在樓盤項目里出讓些工程轉包給官員的親戚朋友，有錢一起賺。

不過，這一年多來，反腐呼聲越來越高，官員收錢越來越謹慎。方式也越來越隱蔽。所以直接送錢的少了，幫忙埋單沖賬的多了。只要肯動腦筋，辦法有的是。比如現(xiàn)在的官員都喜歡玩?zhèn)€車，公車不敢玩，玩私車，車是個燒錢的家伙，油價一天比一天高，我就想方設法送油卡，還替他們交路橋費、養(yǎng)路費、車輛保險費……這個方法還真靈，官員一摸到方向盤就能感覺到我的存在。

說起公關，還必須得提到官員太太，別看她們下巴揚得老高，其實內(nèi)心危機感強得很。老公身邊常周旋著數(shù)不清的妙齡女郎：秘書，文員，下級女干部……處處是陷阱，時時有誘惑。這些官太太不但要拴住男人的身，還要拴住男人的心。于是她們都想拼命拽住那一點可憐的青春尾巴，把錢花在臉上毫不吝惜。于是我也投其所好，給她們送高檔美容院的金卡，既關其面，還塑其身。這些金卡給了她們自信與期待，她們給我的回報就是給丈夫吹枕邊風。

有一次，我到一個對我辦土地證作用很大的官員家做客。大家一陣客套寒暄，趁官員起身去方便，官太太皺著眉對我說：“別看我們那位在省城當個官，說實話，官和官就是不一樣啊!人家隔壁也是當官的，家里裝修那個豪華那個氣派，我們呢?哎，這人比人得死，貨比貨得扔!”我頓悟，當即表示：“我有個表弟在香港開裝修公司，圈兒里很有點兒名氣，正計劃到內(nèi)地發(fā)展，想通過我在內(nèi)地免費做一些樣板間裝修，擴大一下知名度，要是不嫌棄的話，我就讓他來給您家重新設計、裝修一下?”官太太很自然地回答道：“好啊，也算是對人家到內(nèi)地來投資發(fā)展的支持吧?！?/p>

幾個月后，官員的家舊貌換新顏，我的事也很快辦妥了。其實誰心里都清楚，我哪有在香港開裝修公司的表弟，心照不宣而已。

有時心里特別堵得慌，我就到侄子唐啟的“老街坊”去坐坐，品品他的功夫茶。坐在吱呀作響的竹圈椅里，看侄子溫杯燙罐，納茶，候湯，高沖低斟，淋蓋刮沫，淋罐，洗杯……此時他神情安詳。我說唐啟，我看你這個時候就像一尊菩薩。唐肩一笑，說：“叔，那是因為你心里有菩薩?！蔽殷@愕，我這樣的人當真心里還有菩薩?